Bezpłatna biblioteka techniczna

Prawo mieszkaniowe. Notatki z wykładu: krótko, najważniejsze

Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Komentarze do artykułu

Spis treści

1. Normatywne akty prawne
2. Oficjalne publikacje
3. Pojęcie prawa mieszkaniowego (Przedmiot regulacji prawa mieszkaniowego. Prawo obywateli do mieszkania. Prawa i obowiązki mieszkaniowe obywateli. Pomoc państwa i samorządu terytorialnego obywatelom w korzystaniu z prawa mieszkaniowego. Zasady prawa mieszkaniowego. Miejsce zamieszkania prawo w systemie prawnym)
4. Źródła prawa mieszkaniowego (Pojęcie ustawodawstwa mieszkaniowego. Rodzaje źródeł prawa mieszkaniowego. Znaczenie Konstytucji dla ustawodawstwa mieszkaniowego. Ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne jako źródła prawa mieszkaniowego. Ustawodawstwo mieszkaniowe podmiotów Federacji Rosyjskiej jako źródło prawo mieszkaniowe Znaczenie orzeczeń Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej i Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej dla stosowania norm prawa mieszkaniowego)
5. Przedmioty prawa mieszkaniowego (Lokale mieszkalne. Pojęcie zasobu mieszkaniowego i jego rodzaje. Zmiany w reżimie prawnym lokalu. Przebudowa i przebudowa lokalu mieszkalnego)
6. Zarządzanie mieszkaniem (Rachunkowość zasobu mieszkaniowego. Rejestracja państwowa praw do lokali mieszkalnych i transakcji z nimi. Kontrola państwa nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobu mieszkaniowego. Gospodarka budynkami mieszkalnymi. Udział obywateli w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym)
7. Cechy zakupu mieszkań w nowoczesnych warunkach (Korzystanie z kredytów hipotecznych przy zakupie mieszkania. Udział we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości. Prywatyzacja lokali mieszkalnych przez obywateli)
8. Własność i inne prawa majątkowe do lokali mieszkalnych (Prawa i obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego oraz innych obywateli zamieszkujących należące do niego lokale. Własność wspólna właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Walne zgromadzenie takich właścicieli)
9. Społeczny wynajem lokali mieszkalnych (Przepisy ogólne dotyczące najmu lokalu mieszkalnego. Podstawy i tryb udostępniania lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa najmu lokalu mieszkalnego: postanowienia podstawowe. Prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zmiana, rozwiązanie i wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, Ustawa o zamianie lokalu mieszkalnego oddanego na podstawie umowy najmu socjalnego, Podnajem lokalu mieszkalnego oddanego na podstawie umowy najmu socjalnego, Mieszkańcy tymczasowi)
10. Specjalistyczne zasoby mieszkaniowe (Rodzaje lokali mieszkalnych specjalistycznego zasobu mieszkaniowego i ich udostępnianie. Umowa najmu wyspecjalizowanych lokali mieszkalnych)
11. Mieszkania i spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego (Tworzenie i działalność spółdzielni mieszkaniowych i mieszkaniowych. Status prawny członków spółdzielni mieszkaniowych)
12. Mieszkaniowe spółdzielnie oszczędnościowe (Przepisy ogólne o mieszkaniowych spółdzielniach oszczędnościowych. Tworzenie, reorganizacja i likwidacja spółdzielni. Podstawowe przepisy dotyczące działalności spółdzielni w zakresie pozyskiwania i wykorzystania środków obywateli na zakup lokalu mieszkalnego. Zarządzanie spółdzielnią. Zapewnienie stabilności finansowej spółdzielni działalności spółdzielni i monitorowanie działalności spółdzielni)
13. Stowarzyszenie Właścicieli Domów (Tworzenie i działalność stowarzyszenia właścicieli domów. Status prawny członków HOA)
14. Rachunki za mieszkanie i media

1. Regulacyjne akty prawne

Konstytucja - Konstytucja Federacji Rosyjskiej, przyjęta w głosowaniu powszechnym w dniu 12.12.1993.

GK - Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej: część pierwsza z dnia 30.11.1994 listopada 51 r. Nr 26.01.1996-FZ; część druga z dnia 14 stycznia 26.11.2001 r. nr 146-FZ; część trzecia z dnia XNUMX listopada XNUMX r. nr XNUMX-FZ.

JK - Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej z dnia 29.12.2004 grudnia 188 r. Nr XNUMX-FZ.

Kompleks mieszkalny RFSRR- Kodeks mieszkaniowy RSFSR z dnia 24.06.1983 czerwca XNUMX r. Stracona moc.

NK - Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej: część pierwsza z dnia 31.07.1998 lipca 146 r. Nr 05.08.2000-FZ; część druga z dnia 117 nr XNUMX-FZ.

Pne - Kodeks budżetowy Federacji Rosyjskiej z dnia 31.07.1998 lipca 145 r. Nr XNUMX-FZ.

Kodeks rozwoju miast - Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej z dnia 29.12.2004 grudnia 190 r. Nr XNUMX-FZ.

ZK - Kodeks lądowy Federacji Rosyjskiej z dnia 25.10.2001 października 136 r. Nr 3-FXNUMX.

UK - Kodeks karny Federacji Rosyjskiej z dnia 13.06.1996 nr 63-F3.

Kodeks Administracyjny - Kodeks Federacji Rosyjskiej w sprawie wykroczeń administracyjnych z dnia 30.12.1991 grudnia 195 r. Nr XNUMX-FZ.

Prawo o hipotecznych papierach wartościowych Ustawa federalna nr 11.11.2003-FZ z 152 listopada XNUMX r. „O hipotecznych papierach wartościowych”.

Ustawa o historii kredytowej - Ustawa federalna z dnia 30.12.2004 grudnia 218 r. nr XNUMX-FZ „O historiach kredytowych”.

Prawo o udziale we wspólnym budownictwie Ustawa federalna nr 30.12.2004-FZ z dnia 214 grudnia XNUMX r. „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”.

Ustawa o spółdzielniach - Ustawa federalna z dnia 30.12.2004 grudnia 215 r. nr XNUMX-FZ „O mieszkaniowych spółdzielniach oszczędnościowych”.

Ustawa o wprowadzeniu kompleksu mieszkaniowego - Ustawa federalna z dnia 29.12.2004 grudnia 189 r. Nr XNUMX-FZ „W sprawie wdrożenia Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”.

Ustawa o prywatyzacji mieszkalnictwa - Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 04.07.1991 lipca 1541 r. nr 1-XNUMX „W sprawie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej”.

Ustawa o zmianie Kodeksu Cywilnego Ustawa federalna nr 30.12.2004-FZ z dnia 213 grudnia XNUMX r. „O zmianach w części pierwszej kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”.

Ustawa o rejestracji praw do nieruchomości Ustawa federalna nr 21.07.1997-FZ z dnia 122 lipca XNUMX r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”.

Prawo hipoteczne - Ustawa federalna z dnia 16.07.1998 lipca 102 r. nr XNUMX-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”.

2. Publikacje urzędowe

BVS RF - Biuletyn Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej.

WSNDiVS (RFSRR, Federacja Rosyjska) - Gazeta Kongresu Deputowanych Ludowych i Rady Najwyższej (RSFSR, RF).

WG - „Rosyjska gazeta”.

SAP RF - Zbiór aktów Prezydenta i Rządu Federacji Rosyjskiej.

NWRF - Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej.

SP (RFSRR, RFN) - Zbiór Uchwał Rządowych (RSFSR, RF).

3. Władze

Ministerstwo Finansów Rosji - Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej.

Ministerstwo Sprawiedliwości Rosji - Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej.

4. Inne

ustęp. - akapit(y).

WIT - Biuro Inwentaryzacji Technicznej.

rozdz. - rozdział(y).

dr. - inni).

п. - rzeczy).

Sekcja. - Sekcje).

RSFSR - Rosyjska Federacyjna Socjalistyczna Republika Radziecka.

trzeć. - rubel(y).

RF - Federacja Rosyjska.

ZSRR - Związek Socjalistycznych Republik Radzieckich.

artykuł. - artykuł(y).

zatwierdzony. - zatwierdzony.

ч. - Części).

Temat 1. Pojęcie prawa mieszkaniowego

1.1. Przedmiot regulacji prawa mieszkaniowego

Prawo mieszkaniowe to zbiór norm prawnych regulujących stosunki mieszkaniowe. W Rosji pojawienie się prawa mieszkaniowego jako stosunkowo nowego podmiotu prawnego (lata 80. XX w.) wynikało przede wszystkim z potrzeby zintegrowanego podejścia do rozwiązywania problemów związanych z zapewnieniem obywatelom mieszkań.

Po raz pierwszy w LCD zdefiniowany został zakres relacji mieszkaniowych. Zgodnie z częścią 1 art. 4 ustawy o mieszkalnictwie regulują stosunki w zakresie:

1) powstanie, realizacja, zmiana, wygaśnięcie prawa do posiadania, użytkowania, rozporządzania lokalami mieszkalnymi państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego;

2) korzystanie z lokali mieszkalnych prywatnego zasobu mieszkaniowego;

3) korzystanie z majątku wspólnego właścicieli lokali;

4) przypisanie lokali do liczby lokali mieszkalnych i ich wyłączenie z zasobu mieszkaniowego;

5) rozliczanie zasobów mieszkaniowych;

6) utrzymanie i naprawa lokali mieszkalnych;

7) reorganizację i przebudowę lokali mieszkalnych;

8) zarządzanie budynkami mieszkalnymi;

9) tworzenie i funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych, stowarzyszeń właścicieli domów, prawa i obowiązki ich członków;

10) świadczenie usług publicznych;

11) opłata za mieszkanie i media;

12) kontrola użytkowania i bezpieczeństwa zasobów mieszkaniowych, zgodność lokali mieszkalnych z ustalonymi przepisami i regulacjami sanitarno-technicznymi oraz innymi wymaganiami prawnymi.

Uczestnikami stosunków mieszkaniowych są obywatele, osoby prawne, Federacja Rosyjska, podmioty Federacji Rosyjskiej, gminy. Postanowienia LCD mają zastosowanie do stosunków mieszkaniowych z udziałem obcokrajowców, bezpaństwowców, zagranicznych osób prawnych, chyba że ustawa LCD lub inne prawo federalne stanowi inaczej (część 2 artykułu 4 LCD).

Specyfika prawa mieszkaniowego polega na tym, że z jednej strony reguluje stosunki organizacyjne, które rozwijają się na zasadzie władzy i podporządkowania (w szczególności gospodarka mieszkaniowa, rozliczanie obywateli potrzebujących mieszkania i rozmieszczenie lokali mieszkalnych), az drugiej strony relacje , dla których charakterystyczna jest równość ich podmiotów (relacje związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych).

1.2. Prawo obywateli do mieszkania

Artykuł 40 Konstytucji głosi prawo każdego obywatela Federacji Rosyjskiej do mieszkania. Poprzez realizację tego prawa zapewnione jest zaspokojenie żywotnej ludzkiej potrzeby mieszkaniowej.

Zgodnie z Powszechną Deklaracją Praw Człowieka z dnia 10 grudnia 1948 r. „każdy ma prawo do standardu życia odpowiedniego dla zdrowia i dobrego samopoczucia jego i swojej rodziny, w tym do żywności, odzieży, mieszkania, opieki medycznej i niezbędnych usług socjalnych " (art. 25).

Zgodnie z Międzynarodowym Paktem Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych z dnia 16 grudnia 1966 r. (którym Federacja Rosyjska jest stroną jako następca ZSRR) „Państwa Strony tego Paktu uznają prawo każdego do godnego standardu życia dla siebie i swojej rodziny, w tym odpowiedniej żywności i mieszkania, oraz do ciągłej poprawy warunków życia Państwa uczestniczące podejmą odpowiednie środki w celu zapewnienia wykonywania tego prawa, uznając ogromne znaczenie w tym zakresie współpracy międzynarodowej opartej na o dobrowolnej zgodzie” (art. 11).

Norma konstytucyjna dotycząca prawa obywateli do mieszkania pojawiła się w Rosji stosunkowo niedawno. Prawo to zostało po raz pierwszy zapisane w Konstytucji ZSRR w 1977 r., A następnie znalazło odzwierciedlenie w Konstytucji RSFSR i Konstytucji, a także w skodyfikowanych i innych ustawach mieszkaniowych (Podstawy ustawodawstwa mieszkaniowego ZSRR i republik związkowych z 1981 r.; Kodeks mieszkaniowy RSFSR, ustawa federalna z 12.01.1996 nr 9-FZ „W sprawie wprowadzenia zmian i uzupełnień do ustawy Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej””).

W części 1 art. 40 Konstytucji przepis o prawie do mieszkania („każdy ma prawo do mieszkania”) zawiera gwarancję ochrony tego prawa: „Nikt nie może być samowolnie pozbawiony mieszkania”. Część 2 art. 40 Konstytucji stanowi, że władze publiczne i organy samorządu terytorialnego zachęcają do budownictwa mieszkaniowego, stwarzają warunki do wykonywania prawa do mieszkania. Należy zauważyć, że w związku z przejściem do gospodarki rynkowej zmieniło się podejście do kwestii sposobów zapewnienia mieszkań obywatelom rosyjskim. O ile wcześniej otrzymywali znaczną część swoich mieszkań z państwowych, resortowych i państwowych zasobów mieszkaniowych, to obecnie zapotrzebowanie na mieszkania powinno być zaspokajane głównie poprzez indywidualne budownictwo mieszkaniowe, nabywanie lokali na własny koszt na rynku mieszkaniowym, czy komercyjny wynajem lokali mieszkalnych. Bezpłatnie lub za przystępną opłatą z państwowych, komunalnych i innych funduszy mieszkaniowych, zgodnie z normami ustanowionymi przez prawo, mieszkanie powinno być zapewnione tylko ubogim i innym obywatelom określonym w ustawie (część 3 art. 40 Konstytucji ). „Inni obywatele wymienieni w ustawie” obejmują personel wojskowy, uczestników Wielkiej Wojny Ojczyźnianej i osoby im zrównane, osoby dotknięte nadzwyczajnymi okolicznościami (w tym ofiary trzęsień ziemi, powodzi itp., uchodźców, przymusowych migrantów) oraz niektóre inne kategorie obywateli.

Zapisując w Konstytucji prawo do mieszkania, państwo bierze na siebie odpowiedzialność za zapewnienie i ochronę tego prawa człowieka, co oznacza dla każdego możliwość posiadania mieszkania i, jeśli to konieczne, korzystania z ochrony państwa przed arbitralnym pozbawieniem go.

JK precyzuje przepisy Konstytucji dotyczące zapewnienia warunków wykonywania prawa do mieszkania. Zgodnie z art. 2 u.s.k. organy państwowe i samorządowe, w zakresie swoich kompetencji, zapewniają obywatelom warunki wykonywania prawa do mieszkania, w tym:

1) promowanie rozwoju rynku nieruchomości w sektorze mieszkaniowym w celu stworzenia niezbędnych warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli;

2) wykorzystywania środków budżetowych i innych niezabronionych prawem źródeł środków na poprawę warunków życia obywateli, w tym poprzez udzielanie w przewidziany sposób dotacji na nabycie lub budowę lokali mieszkalnych;

3) zgodnie z ustaloną procedurą zapewnić obywatelom lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego;

4) stymulować budownictwo mieszkaniowe;

5) zapewnić ochronę praw i słusznych interesów obywateli nabywających lokale mieszkalne i korzystających z nich legalnie, konsumentów usług użyteczności publicznej, a także usług związanych z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego;

6) zapewnia kontrolę nad wdrażaniem ustawodawstwa mieszkaniowego, użytkowaniem i konserwacją zasobów mieszkaniowych, zgodnością lokali mieszkalnych z ustalonymi zasadami i normami sanitarno-technicznymi oraz innymi wymaganiami ustawodawstwa;

7) zapewnić kontrolę przestrzegania wymagań określonych przepisami prawa przy realizacji budownictwa mieszkaniowego.

W rosyjskim ustawodawstwie pojęcie „mieszkania” nie jest w pełni ujawnione, co w praktyce budzi kontrowersje. Termin „mieszkanie” zwykle odnosi się do specjalnej konstrukcji lub pomieszczenia specjalnie zaprojektowanego do zamieszkania przez ludzi: budynku mieszkalnego, mieszkania, pokoju wraz z odpowiednimi pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, korytarz, łazienka, przedpokój itp.) jako inne obiekty budynku mieszkalnego wykorzystywane podczas jego eksploatacji (windy i windy, inne urządzenia inżynieryjne).

Analiza norm zawartych w Konstytucji i ustawodawstwie federalnym wskazuje, że na tym etapie rozwoju stosunków mieszkaniowych z prawa do mieszkania można korzystać w następujący sposób:

1) poprzez udostępnienie lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego w domach wchodzących w skład funduszu mieszkaniowego na cele socjalne. Zgodnie z Konstytucją takie prawo przysługuje tylko ograniczonej liczbie osób.

Zgodnie z art. 49 LCD, na podstawie umowy najmu socjalnego udostępniane są lokale mieszkalne państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego.

Obywatelom o niskich dochodach, którzy na podstawie ustalonej przez LCD uznają, że potrzebują lokalu mieszkalnego udostępnionego w ramach socjalnych umów najmu, zgodnie z procedurą ustaloną przez LCD w socjalnych umowach najmu, udostępniane są lokale mieszkalne gminy zasobów mieszkaniowych.

Lokale mieszkalne zasobu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej lub zasobu mieszkaniowego podmiotu Federacji Rosyjskiej na podstawie umów najmu socjalnego są udostępniane innym kategoriom obywateli określonym w ustawie federalnej lub ustawie podmiotu Federacji Rosyjskiej, uznane na podstawach ustanowionych przez KP i (lub) ustawę federalną lub ustawę podmiotu Federacji Rosyjskiej za potrzeby lokalu mieszkalnego. Te lokale mieszkalne są świadczone zgodnie z procedurą ustanowioną przez LCD, chyba że określone prawo federalne lub prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

Wymienione kategorie obywateli mogą być udzielane na podstawie umów najmu socjalnego z lokalami mieszkalnymi komunalnego zasobu mieszkaniowego przez samorządy, jeżeli posiadają oni w sposób przewidziany prawem uprawnienia państwowe do udostępniania tym kategoriom obywateli lokali mieszkalnych. Te lokale mieszkalne są udostępniane w sposób ustalony przez LCD, chyba że prawo federalne lub prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

Lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego nie są udostępniane obcokrajowcom, bezpaństwowcom, chyba że umowa międzynarodowa Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej;

2) poprzez oddanie lokalu mieszkalnego do używania na podstawie tzw. umowy najmu komercyjnego (słowo „najem komercyjny”, odpowiadające istocie ekonomicznej tego rodzaju najmu, nie jest stosowane w obowiązującym prawodawstwie (rozdział 35 kc) Kodeksu), ale używa się ogólnego sformułowania „wynajem lokalu mieszkalnego”, rozciągającego się na ten rodzaj najmu, ale jako rodzaj najmu lokalu mieszkalnego wyróżnia się najem socjalny). W ramach tej umowy mieszkania z państwowych, komunalnych i prywatnych zasobów mieszkaniowych mogą być wynajmowane na warunkach znacznie odbiegających od społecznej umowy najmu. Krąg obywateli, którym przysługuje prawo do zawarcia takiej umowy, nie jest ograniczony.

Należy zauważyć, że normy Kodeksu cywilnego, w przeciwieństwie do wcześniej obowiązującego JK RSFSR i ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 24.12.1992 grudnia 4218 r. Nr 1-XNUMX „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, nie przewidują zawieranie między obywatelami a podmiotami udostępniającymi lokale mieszkalne do użytkowania, umów najmu. Umowy takie mogą być zawierane jedynie między tymi podmiotami a osobami prawnymi, które następnie oddają wynajmowane przez siebie lokale mieszkalne na użytek obywateli, zwykle ich pracowników;

3) budując lub nabywając lokale mieszkalne w domach o różnych zasobach mieszkaniowych na własny koszt. W takim przypadku należy wziąć pod uwagę ogólną normę ust. 2 art. 213 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym ilość i wartość mienia posiadanego przez obywateli nie są ograniczone, z wyjątkiem przypadków, gdy takie ograniczenia są ustanowione przez prawo do celów przewidzianych w ust. 2 art. 1 kc (ochrona podstaw ustroju konstytucyjnego, moralności, zdrowia, praw i słusznych interesów innych osób itp.). Ponieważ takie ograniczenia nie są przewidziane prawem w odniesieniu do lokali mieszkalnych, obywatel może posiadać dowolną liczbę lokali mieszkalnych bez ustalania jakichkolwiek ograniczeń ich powierzchni i wartości.

Obywatele w wielu przypadkach rozwiązują swoje problemy mieszkaniowe poprzez indywidualne lub spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe, a także zawieranie transakcji cywilnoprawnych: kupna i sprzedaży, zamiany, darowizny, nabycia mieszkania w drodze dziedziczenia lub poprzez spółdzielnię mieszkaniową. Konstytucja (część 2, art. 40) nakazuje władzom państwowym i samorządowym zachęcać do budownictwa mieszkaniowego i stwarzać inne warunki wykonywania obywatelskiego prawa do mieszkania.

Prawo do mieszkania ma złożoną treść i można je sprowadzić do następujących głównych możliwości prawnych:

1) możliwość nabycia lokalu mieszkalnego przez potrzebującego go obywatela na własność lub uzyskania go powyższymi sposobami do użytkowania;

2) możliwość stałego korzystania z zajmowanych pomieszczeń mieszkalnych, wolnego od wtargnięcia z zewnątrz;

3) możliwość korzystania z lokalu mieszkalnego nie tylko w celu zamieszkania obywatela – najemcy tego lokalu i członków jego rodziny, ale także w celu przekazania lokalu mieszkalnego, z zastrzeżeniem określonych warunków, w celu zamieszkania innym obywatelom na na podstawie umowy podnajmu lub jako rezydent czasowy;

4) zapewnienie w budynkach mieszkalnych (mieszkaniach) zdrowego środowiska życia, środowiska życia godnego osoby cywilizowanej;

5) zapewnienie ochrony obywateli przed samowolnym pozbawieniem mieszkania.

Świadczy to o tym, że konstytucyjne prawo do mieszkania nie jest w swej treści tożsame z podmiotowym prawem do przestrzeni życiowej, gdyż poza możliwością korzystania z przestrzeni życiowej obejmuje inne możliwości.

Jako jedno z podstawowych praw człowieka, prawo obywatela do mieszkania powstaje z chwilą jego narodzin (część 2, art. 17 Konstytucji). Ta właściwość tego prawa przejawia się w tym, że zgodnie z częścią 1 art. 69 k.p.k., równoprawnymi z lokatorem członkami rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego są mieszkające z nim niepełnoletnie dzieci. W odniesieniu do komercyjnego najmu lokalu mieszkalnego małoletnie dzieci najemcy mogą należeć do obywateli stale z nim zamieszkujących, a także mieć z nim równe prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego (klauzula 2 art. 677 kc).

Prawo do mieszkania ma właściwość niezbywalności (art. II art. 2 Konstytucji), w związku z czym nikt nie może być go pozbawiony lub ograniczony w jego zakresie, z wyjątkiem przypadków wyraźnie określonych w ustawie. Zgodnie z częścią 17 art. 3 Konstytucji prawa i wolności człowieka i obywatela mogą być ograniczane przez ustawę federalną tylko w zakresie niezbędnym do ochrony podstaw ustroju konstytucyjnego, moralności, zdrowia, praw i słusznych interesów innych osób, do zapewnienia obrony kraju i bezpieczeństwa państwa. Jeśli chodzi o prawo do mieszkania, nawet w przypadku stanu wyjątkowego, jest to zgodne z częścią 55 art. 3 Konstytucji nie podlega ograniczeniom.

Niezbywność prawa do mieszkania znalazła swój konkretny wyraz w części 4 art. 3 k.p., zgodnie z którym nikomu nie można eksmitować z lokalu mieszkalnego ani ograniczać prawa do korzystania z lokalu, w tym prawa do korzystania z usług publicznych, z wyjątkiem przyczyn i w trybie przewidzianym przez kp, inne federalne prawa.

Prawa mieszkaniowe obywateli są chronione prawem. Zabronione są działania utrudniające korzystanie z prawa do mieszkania.

Konstytucyjne prawo obywatela Rosji do mieszkania odpowiada obowiązkowi państwa zapewnienia realizacji tego prawa, określonemu szeregiem obowiązków o węższej treści. Te ostatnie obejmują w szczególności obowiązki państwa, organów gminnych związane z zapewnianiem mieszkań osobom o niskich dochodach oraz innym kategoriom obywateli określonych w ustawie oraz korzystaniem przez nich z tych lokali; wraz z rozbudową państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego, pomoc w rozwoju prywatnego zasobu mieszkaniowego i inne formy zapewniania mieszkańcom mieszkań; zapewnienie prawidłowego rozmieszczenia zasobu mieszkań komunalnych; zagwarantowanie trwałego, stabilnego korzystania z prawa do użytkowania mieszkania.

Postanowienia szczegółowe związane z realizacją prawa do mieszkania zawarte są w normach kp, w szczególności określających interesy obywateli, jakie należy brać pod uwagę przy udostępnianiu mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego (art. 58) oraz wymogi dotyczące mieszkania zapewnione na podstawie takiej umowy (art. 62).

Duże znaczenie ma wydzielenie w ramach zasobu mieszkaniowego specjalnego „funduszu mieszkaniowego na użytek socjalny” – zbioru państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych przekazywanych obywatelom w ramach socjalnych umów najmu (klauzula 1, część 3, art. 19 kp , część 1, art. 672 Kodeksu Cywilnego). Ponadto, jeśli początkowo nie ustalono, komu zapewniono mieszkanie z tego zasobu mieszkaniowego, Konstytucja wprowadziła zmiany w procedurze i warunkach zapewniania obywatelom mieszkań na koszt państwowych, komunalnych i innych funduszy mieszkaniowych, zgodnie z którymi mieszkalnictwo z tych środków jest udzielane bezpłatnie lub za przystępną opłatą tylko ubogim i innym obywatelom określonym w ustawie.

Zgodnie z częścią 1 art. 27 Konstytucji każdy, kto legalnie przebywa na terytorium Federacji Rosyjskiej, ma prawo do swobodnego przemieszczania się, wyboru miejsca pobytu i zamieszkania. Interpretując tę ​​normę konstytucyjną należy mieć na uwadze, że przez miejsce zamieszkania w prawie rozumie się zarówno miejsce, w którym obywatel zamieszkuje na stałe, jak i miejsce, w którym obywatel zamieszkuje w przeważającej mierze, tj. bardziej niż w innych miejscach (cz. Art. 1 Kodeksu Cywilnego), zatem zasada ta dotyczy obu form zamieszkania.

Przez długi czas w Rosji istniała instytucja meldunkowa, która ograniczała swobodę obywateli w wyborze miejsca zamieszkania, gdyż zamieszkiwanie w lokalach mieszkalnych było dozwolone tylko pod warunkiem posiadania meldunku, a jego uzyskanie wymagało spełnienia szeregu wymogów. warunków mieszkaniowych, co często stawało się przeszkodą nie do pokonania dla osób chcących zamieszkać w danym lokalu mieszkalnym. Do takich przeszkód zaliczała się na przykład konieczność przestrzegania ustalonej normy powierzchni mieszkalnej przypadającej na osobę, której naruszenie uznawano za sztuczne kreowanie potrzeby obywateli na poprawę warunków mieszkaniowych.

Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 25.06.1993 czerwca 5242 r. Nr 1-17.07.1995 „O prawie obywateli Federacji Rosyjskiej do swobody przemieszczania się, wyboru miejsca pobytu i zamieszkania na terytorium Federacji Rosyjskiej” zamiast rejestracji, rejestracji obywateli Wprowadzono Rosję. Zgodnie z tą ustawą przyjęto Zasady rejestracji i wymeldowania obywateli Federacji Rosyjskiej w miejscu pobytu i miejscu zamieszkania na terenie Federacji Rosyjskiej (zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z 713 lipca 02.02.1998 nr 4). Jednocześnie początkowo podjęto próbę wprowadzenia ograniczeń rejestracji, podobnych do ograniczeń ustanowionych wcześniej dla rejestracji, jednak dekretem Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 lutego 12 r. nr straciły moc. W tej uchwale Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej wskazał, że w ustawie Federacji Rosyjskiej „O prawie obywateli Federacji Rosyjskiej do swobody przemieszczania się, wyboru miejsca pobytu i pobytu na terytorium Federacji Rosyjskiej” Rząd Federacji Rosyjskiej jest upoważniony do opracowania tylko procedury rejestracji i wyrejestrowania obywateli, ale nie ma prawa do ustalenia podstaw odmowy rejestracji.

Jednak w ostatnim czasie pojawiło się więcej przypadków rejestracji w budynkach mieszkalnych należących do obywateli na podstawie prawa własności, obcych dla tych obywateli, w związku z czym ponownie pojawia się pytanie o konieczność wprowadzenia ograniczeń w rejestracji, w zależności od wielkości salon. Jednak rozwiązaniem tego problemu może być tylko ustawa federalna, która zgodnie z konstytucją dopuszcza w określonych przypadkach ograniczenie praw i wolności obywateli rosyjskich (część III, art. 3 k.p.). Specyficznym sposobem rozwiązania tego problemu mogłoby być wprowadzenie odpowiedniego uzupełnienia do ustawy Federacji Rosyjskiej „O prawie obywateli Federacji Rosyjskiej do swobody przemieszczania się, wyboru miejsca pobytu i pobytu na terenie Federacji Rosyjskiej”. Jednocześnie należy zachować dużą ostrożność przy wprowadzaniu takich ograniczeń rejestracji, aby nie naruszały one nadmiernie interesów obywateli.

1.3. Prawa i obowiązki mieszkaniowe obywateli

Obywatele, według własnego uznania i we własnym interesie, wykonują swoje prawa mieszkaniowe, w tym rozporządzają nimi. Mają swobodę ustanawiania i wykonywania swoich praw mieszkaniowych na mocy umowy i (lub) innych podstaw przewidzianych w ustawodawstwie mieszkaniowym. Wykonywanie przez obywateli ich praw mieszkaniowych oraz wypełnianie przez nich obowiązków wynikających ze stosunków mieszkaniowych nie może naruszać praw, wolności i uzasadnionych interesów innych obywateli.

Obywatele legalnie przebywający na terytorium Federacji Rosyjskiej mają prawo do swobodnego wyboru lokali mieszkalnych do zamieszkania jako właściciele, najemcy lub na innych zasadach przewidzianych prawem.

Ograniczenie prawa obywateli do swobody wyboru lokalu mieszkalnego do zamieszkania jest dozwolone tylko na podstawie LCD, innej ustawy federalnej (części 2-5, artykuł 1 LCD).

Prawa i obowiązki mieszkaniowe wynikają z podstaw przewidzianych w Kodeksie mieszkaniowym, innych ustawach federalnych i innych regulacyjnych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej, a także z działań uczestników stosunków mieszkaniowych, które chociaż nie są przewidziane w takich aktach, ale na mocy ogólnych zasad i znaczenia ustawodawstwa mieszkaniowego, powodują powstanie praw i obowiązków mieszkaniowych.

Zgodnie z tym prawa i obowiązki mieszkaniowe powstają:

1) z umów i innych transakcji przewidzianych prawem federalnym, a także z umów i innych transakcji, chociaż nie przewidzianych przez prawo federalne, ale nie są z nim sprzeczne;

2) z aktów organów państwowych i organów samorządu terytorialnego, przewidzianych w ustawodawstwie mieszkaniowym jako podstawa powstania praw i obowiązków mieszkaniowych;

3) z orzeczenia sądu ustalającego prawa i obowiązki mieszkaniowe;

4) w wyniku nabycia lokali mieszkalnych na zasadach dozwolonych prawem federalnym;

5) w wyniku członkostwa w mieszkalnictwie i spółdzielniach mieszkaniowych;

6) z powodu działań uczestników stosunków mieszkaniowych lub wystąpienia zdarzeń, z którymi ustawa federalna lub inny regulacyjny akt prawny łączy powstanie praw i obowiązków mieszkaniowych.

Podstawowym prawem mieszkaniowym obywateli jest prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego jako właściciel, najemca (podnajemca), członkowie ich rodziny, mieszkaniec czasowy. Jednocześnie ustawa ustanawia prawo niektórych kategorii osób do udostępniania lokali mieszkalnych do użytku innych obywateli.

Zgodnie z art. 11 LCD ochronę naruszonych praw mieszkaniowych sprawuje sąd zgodnie z właściwością spraw przewidzianą w przepisach proceduralnych. Ochrona praw mieszkaniowych w porządku administracyjnym odbywa się tylko w przypadkach przewidzianych przez LCD, inne prawo federalne. Od decyzji administracyjnej można się odwołać do sądu.

Ochrona praw mieszkaniowych realizowana jest przez:

▪ uznanie prawa mieszkaniowego;

▪ przywrócenie stanu sprzed naruszenia praw mieszkaniowych i tłumienie działań naruszających to prawo lub stwarzających zagrożenie jego naruszeniem;

▪ uznanie przez sąd za nieważny w całości lub w części normatywnego aktu prawnego organu państwowego lub samorządu terytorialnego naruszającego prawa mieszkaniowe i sprzecznego z Kodeksem mieszkaniowym lub ustawą federalną uchwaloną zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym, innym normatywnym aktem prawnym który jest większy niż określony normatywny akt prawny organu państwowego lub organu samorządu terytorialnego, moc prawna;

▪ niezastosowanie przez sąd takiego normatywnego aktu prawnego;

▪ rozwiązanie lub zmiana mieszkaniowego stosunku prawnego;

▪ w inny sposób przewidziany w Kodeksie mieszkaniowym i innych przepisach federalnych.

Jednym z głównych obowiązków mieszkaniowych obywateli jest korzystanie z lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem. Jak stwierdzono w art. 17 kompleks mieszkaniowy, lokale mieszkalne przeznaczone są dla mieszkańców. Dozwolone jest korzystanie z mieszkania do wykonywania działalności zawodowej lub indywidualnej działalności gospodarczej przez obywateli legalnie w nim przebywających, jeżeli nie narusza to praw i uzasadnionych interesów innych obywateli, a także wymagań, które musi spełniać mieszkanie.

Zgodnie z ustawodawstwem mieszkaniowym (część 3 art. 17 kp) nie wolno umieszczać produkcji przemysłowej w lokalach mieszkalnych. Ustawodawstwo cywilne (klauzula 3, art. 288 kc) zabrania umieszczania produkcji przemysłowej w budynkach mieszkalnych, co oznacza, że ​​niedopuszczalne jest udostępnianie lokali niemieszkalnych zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych na potrzeby o charakterze przemysłowym.

Korzystanie z lokali mieszkalnych odbywa się z uwzględnieniem poszanowania praw i uzasadnionych interesów obywateli mieszkających w tym lokalu, sąsiadów, wymagań przeciwpożarowych, wymagań sanitarno-higienicznych, środowiskowych i innych prawnych, a także zgodnie z przepisami do korzystania z lokali mieszkalnych zatwierdzonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Do obowiązków osób korzystających z lokalu mieszkalnego należy również zapewnienie bezpieczeństwa lokalu mieszkalnego i utrzymywanie go w należytym stanie (część 4 artykułu 30, ustępy 2-3 części 3 artykułu 67 kp, część 1 artykułu 678 kp Kodeks cywilny).

Artykuł 20 kp przewiduje kontrolę państwa nad użytkowaniem i konserwacją zasobów mieszkaniowych, niezależnie od ich formy własności, a także zgodność lokali mieszkalnych i mediów z ustalonymi wymaganiami. Kontrola ta jest przeprowadzana przez upoważnione federalne organy wykonawcze, organy państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej zgodnie z ustawą federalną i innymi aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej.

W odróżnieniu od dotychczasowych przepisów Kodeks cywilny przewidywał odpowiedzialność właścicieli za wykorzystanie lokalu mieszkalnego do innych celów lub z naruszeniem praw i wolności sąsiadów. Zgodnie z art. 293 kc, jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego wykorzystuje go do innych celów lub systematycznie narusza prawa i interesy sąsiadów, samorząd może ostrzec właściciela o konieczności usunięcia naruszeń. W przypadkach, gdy mimo ostrzeżenia właściciel nadal narusza prawa i interesy sąsiadów lub wykorzystuje lokal mieszkalny do innych celów, sąd na wniosek samorządu może postanowić o sprzedaży takiego lokalu mieszkalnego w drodze licytacji publicznej. wypłata właścicielowi wpływów ze sprzedaży tytułem odliczenia kosztów wykonania orzeczenia.

Ustawa przewidywała również w ostateczności możliwość podobnego wygaśnięcia prawa właściciela do mieszkania w przypadku złego zarządzania mieszkaniem, pociągającego za sobą jego zniszczenie. Środek ten można zastosować w sądzie po wyznaczeniu właścicielowi rozsądnego terminu na naprawę lokalu.

Obowiązki właścicieli domów mogą obejmować ubezpieczenie. Takie ubezpieczenie można przeprowadzić w celu zagwarantowania odszkodowania za straty związane z utratą (zniszczeniem) lub uszkodzeniem lokalu mieszkalnego, zgodnie z prawem (art. 21 LC RF).

1.4. Pomoc organów państwowych i samorządowych na rzecz obywateli w wykonywaniu prawa do mieszkania”

Obecnie działania mające na celu rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Rosji realizowane są w ramach federalnego programu celowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010, zatwierdzonego Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17.09.2001 września 675 r. nr XNUMX.

Głównym celem programu jest kompleksowe rozwiązanie problemu przejścia do zrównoważonego funkcjonowania i rozwoju sektora mieszkaniowego, zapewniające obywatelom dostępność mieszkań, bezpieczne i komfortowe warunki życia w nim.

Główne zadania na obecnym etapie to:

▪ tworzenie warunków dla rozwoju mieszkalnictwa oraz sektorów mieszkalnictwa i usług komunalnych gospodarki oraz zwiększanie poziomu podaży mieszkań dla ludności poprzez zwiększanie wolumenu budownictwa mieszkaniowego oraz rozwój instytucji finansowych i kredytowych rynku mieszkaniowego;

▪ tworzenie warunków doprowadzenia zasobów mieszkaniowych i infrastruktury komunalnej do standardów jakości zapewniających komfortowe warunki życia;

▪ zapewnienie dostępności mieszkań i mediów zgodnie z efektywnym zapotrzebowaniem obywateli i standardami udostępniania lokali mieszkalnych.

Jak wskazano w niniejszym programie, nowe uwarunkowania prawne tworzą podstawy do realizacji postawionych w praktyce celów i wymagają szeroko zakrojonych skoordynowanych działań na wszystkich szczeblach władzy państwowej i samorządu terytorialnego oraz wdrożenia środków o charakterze regulacyjnym, administracyjnym , organizacyjny i budżetowy.

Nasilenie problemów w sektorze mieszkaniowym i znaczenie ich rozwiązania dla rozwoju społeczno-gospodarczego Federacji Rosyjskiej wymagają wdrożenia zestawu środków w ramach priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji ".

Włączenie zadania tworzenia rynku mieszkań o przystępnej cenie i zapewnienia komfortowych warunków życia wśród priorytetowych projektów krajowych, wraz z rozwojem edukacji i ochrony zdrowia, wyznacza orientację społeczną nowego etapu transformacji gospodarczej w kraju. Realna możliwość zarobienia na godziwe mieszkanie dla znaczących grup ludności przyczyni się do ożywienia ich aktywności gospodarczej, a jasne określenie grup, wobec których społeczeństwo ma obowiązek zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych, pomoże przezwyciężyć uzależnienie znacznej części społeczeństwa. ludność kraju.

W wyniku realizacji priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji” należy stworzyć model zapewniania mieszkań dla głównych grup ludności, osiągnięto znaczące wyniki w poprawie warunków życia obywatele Federacji Rosyjskiej.

Drugi etap realizacji programu (2006-2010) przewiduje kontynuację reform w sektorze mieszkaniowym, a także realizację zestawu działań w ramach priorytetowego projektu krajowego „Niedrogie i wygodne mieszkania dla mieszkańców Rosja".

Obywatele budujący lub kupujący mieszkania mają prawo do otrzymania rekompensaty (dotacji), pożyczek preferencyjnych, pożyczek w określony sposób. Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 24.12.1993 grudnia 2281 r. Nr XNUMX „W sprawie rozwoju i realizacji pozabudżetowych form inwestycji w sektorze mieszkaniowym”, w szczególności przewiduje środki mające na celu zorganizowanie hipoteki i innego systemu kredytowania ludności w zakresie budowy, przebudowy i nabywania mieszkań na szczeblu federalnym, regionalnym i lokalnym, w tym tworzenia regionalnych i lokalnych funduszy na rozwój budownictwa mieszkaniowego w celu wykorzystania środków tych funduszy na budowę mieszkań socjalnych, wypłata odszkodowań (subsydiów) biednym i innym grupom ludności na opłacenie budowy, zakupu i utrzymania mieszkań. Dekret ten nakazywał Rządowi Federacji Rosyjskiej wraz z Bankiem Centralnym Federacji Rosyjskiej zatwierdzenie Regulaminu kredytów mieszkaniowych, a także przewidywał utworzenie specjalnego organu państwowego - Federalnej Agencji ds. Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych (obecnie jest OJSC "Agencją Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych" i podobne OJSC zostały utworzone w podmiotach wchodzących w skład RF).

W celu realizacji planowanych działań Prezydent Federacji Rosyjskiej w czerwcu 1994 r. wydał jednocześnie trzy dekrety, których celem była pomoc obywatelom w budowie (odbudowie) i zakupie mieszkań, w celu rozszerzenia środków ludności i innych nie- budżetowe źródła finansowania w sektorze mieszkaniowym i chronią je przed inflacją, a także stwarzają warunki do zapewnienia mieszkańcom Federacji Rosyjskiej mieszkań.

Dekret prezydencki nr 10.06.1994 z dnia 1180 czerwca XNUMX r. „O pożyczkach mieszkaniowych” określa ogólną procedurę udzielania kredytów i wsparcia finansowego ludności w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego, gdy obywatele korzystają z własnych środków. Zatwierdzone niniejszym dekretem rozporządzenie w sprawie kredytów mieszkaniowych ustanawia procedurę udzielania kredytów przez banki na terytorium Federacji Rosyjskiej osobom prawnym i osobom fizycznym na budowę (przebudowę) mieszkań, ulepszenie działek, a także na zakup lokalu mieszkalnego, obciążonego zastawem na nieruchomości (hipoteka).

Zgodnie z tym rozporządzeniem, udzielając kredytów na budowę (odbudowę) lub zakup mieszkania, bank może udzielić trzech rodzajów kredytów mieszkaniowych:

1) krótkoterminowa lub długoterminowa pożyczka udzielana osobom prawnym i fizycznym na zakup i zagospodarowanie terenu pod przyszłe budownictwo mieszkaniowe (pożyczka gruntowa);

2) krótkoterminowy kredyt na budowę (odbudowę) mieszkań, udzielany osobom prawnym i osobom fizycznym na sfinansowanie prac budowlanych (kredyt budowlany);

3) kredyt długoterminowy udzielany osobom fizycznym i prawnym na zakup mieszkania (kredyt na zakup mieszkania).

Rozporządzenie określa podstawowe zasady, których należy przestrzegać przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych: przeznaczenie, zabezpieczenie, pilność, spłata, spłata kredytu.

Głównymi dokumentami, które określają relację pomiędzy bankiem a kredytobiorcą przy udzielaniu kredytu są umowa kredytu oraz umowa zastawu (hipoteki).

Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 11.01.2000 nr 28 „W sprawie działań na rzecz rozwoju systemu kredytów hipotecznych w Federacji Rosyjskiej” zatwierdzono Koncepcję rozwoju systemu kredytów hipotecznych w Federacji Rosyjskiej, zgodnie z w którym tworzenie systemu kredytów hipotecznych zostało uznane za jeden z priorytetowych obszarów polityków mieszkaniowych państwa. Koncepcja zawiera szczegółowy opis kształtowania się systemu długoterminowych kredytów hipotecznych oraz organizacyjno-ekonomicznego mechanizmu pozyskiwania środków kredytowych w tym obszarze. W szczególności stanowi, że:

▪ długoterminowe hipoteczne kredyty mieszkaniowe udzielane są na okres trzech lat lub dłużej (optymalnie na tym etapie 10-15 lat);

▪ kwota kredytu nie przekracza 60-70% wartości rynkowej zakupionego mieszkania będącego przedmiotem zabezpieczenia;

▪ kredytobiorca jest zobowiązany wpłacić zadatek na zakup mieszkania, zwykle w wysokości 30-40% jego kosztu ze środków własnych;

▪ pożyczka wraz z odsetkami spłacana jest w formie rat miesięcznych;

▪ miesięczna spłata kredytu nie powinna przekraczać 30-35% całkowitego dochodu kredytobiorcy w danym okresie rozliczeniowym. Oceniając prawdopodobieństwo spłaty kredytu, pożyczkodawca opiera się na oficjalnie potwierdzonych informacjach na temat aktualnych dochodów pożyczkobiorcy;

▪ kredytobiorca i wszyscy pełnoletni członkowie jego rodziny wyrażają notarialnie potwierdzoną zgodę na wydanie lokalu mieszkalnego nabytego ze środków pożyczkowych i obciążonego hipoteką w przypadku przejęcia.

Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 10.06.1994 czerwca 1182 r. Nr XNUMX „W sprawie wydawania i obiegu świadectw mieszkaniowych” stanowi, że osoby prawne, które mają prawa klienta w zakresie budowy budynków mieszkalnych, działka przydzielona zgodnie z z ustaloną procedurą budowy mieszkań i dokumentacją projektową dla budownictwa mieszkaniowego, mają prawo przyciągać środki finansowe od obywateli Federacji Rosyjskiej za pomocą certyfikatów mieszkaniowych.

Zgodnie z zatwierdzonym niniejszym dekretem Regulaminem wydawania i obrotu świadectwami mieszkaniowymi, świadectwa mieszkaniowe są szczególnym rodzajem obligacji o indeksowanej wartości nominalnej, poświadczającym prawo ich właściciela do nabycia mieszkania (apartamentów) z zastrzeżeniem zakupu pakiet certyfikatów mieszkaniowych, a także otrzymać od wystawcy na żądanie zindeksowaną wartość nominalną certyfikatu mieszkaniowego.

Certyfikaty mieszkaniowe są wydawane i rozpowszechniane zgodnie z zasadami ustanowionymi przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące emisji i obrotu papierami wartościowymi, z uwzględnieniem wymagań określonych w powyższym rozporządzeniu.

Ważną cechą certyfikatów mieszkaniowych jest to, że tylko takie certyfikaty mieszkaniowe mogą być wydawane i rozpowszechniane na terytorium Federacji Rosyjskiej, których prospekt przeszedł rejestrację państwową w Ministerstwie Finansów Rosji lub jej władzach lokalnych, a emisje otrzymały państwowy numer rejestracyjny w określony sposób. W przypadku naruszenia tego wymogu wydawanie świadectw mieszkaniowych jest nielegalne i nieważne.

Rozporządzenie określa tryb rejestracji prospektu na wydanie certyfikatów mieszkaniowych, podstawy odmowy w nim, a także procedurę dokonywania transakcji certyfikatami mieszkaniowymi.

Wystawca certyfikatów mieszkaniowych ponosi we własnym imieniu wynikające z nich zobowiązania wobec posiadaczy certyfikatów mieszkaniowych.

Ponadto obecnie certyfikaty mieszkaniowe są wydawane zgodnie z podprogramem „Wypełnienie zobowiązań stanowych w zakresie zapewnienia mieszkań dla kategorii obywateli ustanowionych przez ustawodawstwo federalne” federalnego programu docelowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010, zatwierdzonego dekretem Rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 31.12.2005 grudnia 865 r. Nr XNUMX . Jego celem jest zapewnienie mieszkań dla personelu wojskowego, pracowników organów spraw wewnętrznych zwalnianych ze służby wojskowej (służby) oraz osób im zrównanych, a także innych kategorii obywateli określonych w tym podprogramie. W tym celu podprogram przewiduje wykorzystanie federalnych środków budżetowych na zapewnienie obywatelom przewidzianych w nim kategorii dotacji na zakup mieszkań. Udział w tym podprogramie jest dobrowolny. Działanie tego podprogramu dotyczy personelu wojskowego, pracowników organów spraw wewnętrznych i innych kategorii osób w nim ustanowionych, służących w odpowiednich organach i instytucjach państwowych, których łączny czas służby w ujęciu kalendarzowym wynosi 10 lat lub więcej (z pewne wyjątki). Aby skorzystać z prawa do otrzymania dotacji, powyższe osoby, a także inne kategorie obywateli określone w podprogramie, otrzymują państwowe certyfikaty mieszkaniowe, których wydawanie i sprzedaż odbywa się obecnie zgodnie z zasadami zatwierdzonymi dekretem Rząd Federacji Rosyjskiej z 21.03.2006 marca 153 r. Nr XNUMX. Otrzymany certyfikat jego właściciel przekazuje bankowi w celu zawarcia umowy rachunku bankowego i otwarcia rachunku bankowego przeznaczonego na zaksięgowanie dotacji. Na to konto można również wpłacać środki osobiste lub pożyczone (kredytowe) obywatela uczestniczącego w podprogramie. Wybór banków uczestniczących w realizacji podprogramu odbywa się na zasadach konkurencyjnych. Warunki konkursu określa klient państwowy podprogramu w porozumieniu z Ministerstwem Finansów Rosji. Obywatele - uczestnicy podprogramu mogą nabywać na rynku mieszkaniowym od osób fizycznych i (lub) prawnych (jednego lub więcej) lokale mieszkalne (lokale mieszkalne), w tym indywidualny dom mieszkalny (część domu), spełniający ustalone warunki sanitarne i wymagań technicznych, zagospodarowanych w stosunku do warunków osady wybranej na pobyt stały, w tym na terenach wiejskich (w tym budynków gospodarczych), zarówno kosztem dotacji, jak iz dodatkowym zaangażowaniem środków własnych lub pożyczonych (kredytowych). Właściciel certyfikatu, po zawarciu umowy rachunku bankowego, w okresie jego ważności, określonym w zależności od okresu ważności certyfikatu, składa umowę rachunku bankowego, umowę lokalu mieszkalnego oraz zaświadczenie(-a) o państwowa rejestracja praw własności do banku w miejscu zakupu mieszkania w celu zapłaty za zakupione mieszkanie do lokalu (mieszkań).

Oprócz wyżej wymienionego podprogramu obowiązuje ustawa federalna z dnia 20.08.2004 sierpnia 117 r. nr 1-FZ „W sprawie systemu oszczędnościowo-hipotecznego mieszkań dla personelu wojskowego”, zgodnie z którą oficerowie, którzy zawarli pierwszą umowę na służbę wojskową po 2005 stycznia 1 r., chorążowie i kadeci, których łączny czas trwania służby wojskowej w ramach kontraktu wyniesie od 2005 stycznia 1 r. trzy lata, a także sierżanci i brygadziści, żołnierze i marynarze, którzy zawarli drugi kontrakt na służbę wojskową nie wcześniej niż 2005 stycznia XNUMX r. i którzy wyrazili taką chęć, są uczestnikami systemu oszczędnościowo-hipotecznego, w ramach którego dla każdego żołnierza otwierany jest osobisty rachunek oszczędnościowy. Oszczędności mieszkaniowe gromadzone na tym rachunku powstają z następujących źródeł:

1) składki oszczędnościowe z budżetu federalnego;

2) dochody z lokowania oszczędności na cele mieszkaniowe;

3) inne wpływy, które nie są zabronione przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Prawo do korzystania z oszczędności zgromadzonych na osobistym koncie oszczędnościowym powstaje w przypadku zaistnienia okoliczności przewidzianych w art. 10 tej ustawy federalnej (całkowity czas służby wojskowej wynosi 20 lat lub więcej; zwolnienie personelu wojskowego, którego łączny czas służby wynosi dziesięć lat lub więcej z powodów określonych w wyżej wymienionej ustawie federalnej itp.). Ponadto każdy uczestnik systemu kredytów hipotecznych nie później niż trzy lata po włączeniu do systemu kredytów hipotecznych ma prawo zawrzeć z uprawnionym organem federalnym umowę o celowy kredyt mieszkaniowy w celach:

1) nabycie lokalu mieszkalnego zabezpieczonego nabytym lokalem mieszkalnym;

2) spłatę zadatku po otrzymaniu kredytu hipotecznego (pożyczki) i (lub) spłatę zobowiązań wynikających z tego kredytu (pożyczki). Celowy kredyt mieszkaniowy udzielany jest na okres uczestnika systemu akumulatywno-hipotecznego służby wojskowej i jest za ten okres nieoprocentowany. Wielkość celowego kredytu mieszkaniowego nie może jednak przekroczyć rzeczywistej kwoty środków zgromadzonych do czasu jego przyznania na osobistym koncie oszczędnościowym serwisanta.

Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 10.06.1994 czerwca 1181 r. Nr XNUMX „O środkach zapewniających ukończenie niedokończonych budynków mieszkalnych” ma na celu obniżenie kosztów utrzymania niedokończonych budynków mieszkalnych oraz zapewnienie ich ukończenia i uruchomienia. Dekret ten zatwierdził Regulamin w sprawie procedury przekazania na zakończenie budowy i sprzedaży niedokończonych budynków mieszkalnych, zgodnie z którym organizacja i przeprowadzanie przetargów inwestycyjnych lub handlowych na przekazanie na ukończenie budowy i sprzedaż niedokończonych budynków ze względu na brak finansowania budynków mieszkalnych, stanowiących własność federalną, w tym znajdujących się pod jurysdykcją przedsiębiorstw oraz zarządzania operacyjnego instytucjami finansowanymi z budżetu federalnego, z wyjątkiem obiektów dla młodzieżowych zespołów mieszkaniowych.

W związku z pogarszającą się sytuacją demograficzną kraju, w ostatnim czasie dużą wagę przywiązuje się do zapewnienia wzrostu urodzeń, co wymaga w szczególności stworzenia normalnych warunków życia młodym rodzinom. Odpowiednie działania są nadal prowadzone w ramach podprogramu „Zapewnienie mieszkań dla młodych rodzin” federalnego programu celowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010, którego drugi etap realizacji (2006-2010) rozpoczął się 1 stycznia 2006 roku. zgodnie z tym podprogramem młode rodziny Osoby uznane za potrzebujące lokalu mieszkalnego otrzymują dotacje na zakup mieszkania kosztem środków budżetowych, w tym na spłatę wkładu własnego przy uzyskaniu kredytu hipotecznego lub kredytu na zakup mieszkania lub budowa indywidualnego domu mieszkalnego. Uczestnikiem podprogramu może być rodzina młoda, której wiek małżonków nie przekracza 30 lat, lub rodzina niepełna składająca się z jednego młodego rodzica, którego wiek nie przekracza 30 lat, oraz jednego lub więcej dzieci i potrzebujących poprawy warunków życia. Kwota dotacji wynosi co najmniej 35% średniego kosztu mieszkania, ustalonego zgodnie z wymogami podprogramu (w tym 10% z budżetu federalnego i co najmniej 25% z budżetów podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej i budżetów lokalnych), - dla młodych rodzin bez dzieci, a także co najmniej 40% średniego kosztu mieszkania, ustalonego zgodnie z wymogami podprogramu (w tym 10% - na koszt budżetu federalnego i co najmniej 30% - na koszt budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej i budżetów lokalnych), - dla młodych rodzin z jednym lub większą liczbą dzieci. Ponadto podmioty Federacji Rosyjskiej uczestniczące w realizacji podprogramu dodatkowo zapewniają młodej rodzinie uczestniczącej w podprogramie dotację w wysokości co najmniej 5% średniego kosztu mieszkania w chwili urodzenia (adopcji) jedno dziecko w celu spłaty części kredytu hipotecznego lub kredytu mieszkaniowego lub zrekompensowania środków własnych młodej rodziny na zakup mieszkania lub budowę mieszkania indywidualnego. Warunkiem otrzymania dofinansowania jest posiadanie przez młodą rodzinę dodatkowych środków – środków własnych lub środków z kredytu mieszkaniowego lub kredytu hipotecznego, niezbędnych do opłacenia zakupionego mieszkania. W miarę rozwoju systemu ubezpieczeń hipotecznych kredytów mieszkaniowych dodatkowo zostanie rozważona możliwość wsparcia młodych rodzin z budżetu federalnego, budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej i budżetów lokalnych w opłacaniu składek ubezpieczeniowych za tego typu dobrowolne ubezpieczenia, co zmniejszy wysokość zaliczki, gdy młode rodziny otrzymują kredyty hipoteczne do 5-10% kosztów mieszkania. Procedurę udzielania młodym rodzinom dotacji na zakup mieszkania, w tym wpłaty zaliczki przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego lub pożyczki, ustala rząd Federacji Rosyjskiej.

Ważnym krokiem w kierunku rozwiązania problemu mieszkaniowego było przyjęcie pakietu legislacyjnego składającego się z 26 ustaw federalnych regulujących kwestie mieszkalnictwa i stosunków z nimi związanych, które zostały podpisane przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej w sierpniu i grudniu 2004 r. Ustawy te obejmują ZhK, Miasto Kodeks planowania, ustawa federalna „O systemie akumulatywno-hipotecznym zapewniania mieszkań dla personelu wojskowego”, ustawa o historii kredytowej, ustawa o udziale we wspólnym budownictwie, ustawa o spółdzielniach, ustawa federalna nr. Regulują bardzo szeroki zakres zagadnień związanych z problemem zapewnienia mieszkańcom mieszkań; przy uwzględnieniu zmian, jakie zaszły w sferze społeczno-gospodarczej życia naszego kraju w ostatnich latach.

Podmioty Federacji Rosyjskiej przyjmują również własne ustawy i inne regulacyjne akty prawne przewidujące wypłatę odszkodowań (subsydiów) obywatelom za budowę i zakup mieszkań oraz inne rodzaje pomocy państwa i pomocy im w sektorze mieszkaniowym. Władze państwowe i organy samorządu terytorialnego zapewniają pomoc i wsparcie obywatelom zarówno w formie bezpośredniej, jak i pośredniej.

Bezpośrednie wsparcie budżetowe obywateli i osób prawnych (mieszkania, spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane, stowarzyszenia właścicieli domów, inne stowarzyszenia właścicieli) realizowane jest przez władze publiczne w celu poprawy warunków życia obywateli poprzez:

1) ukierunkowana pomoc obywatelom w nabywaniu i budowie mieszkań;

2) finansowanie budowy mieszkań państwowych i komunalnych dla potrzebujących;

3) przydział dotacji na utrzymanie, utrzymanie, naprawy, eksploatację zasobu mieszkaniowego oraz świadczenie usług publicznych.

Pośrednie formy zachęt państwowych przyczyniają się do tworzenia warunków ekonomicznych warunkujących efektywny rozwój rynku mieszkaniowego, co zachęca do inwestowania środków obywateli i osób prawnych w sektorze mieszkaniowym.

Działania mające na celu zwiększenie tych inwestycji obejmują zachęty dla banków komercyjnych, które udzielają obywatelom długoterminowych kredytów hipotecznych na zakup mieszkań, udzielanie komunalnych kredytów mieszkaniowych oraz inne formy zachęt.

Udzielając obywatelom pomocy w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego, państwo i samorządy lokalne stwarzają niezbędne warunki dla budownictwa mieszkaniowego. Duże znaczenie w tym przypadku ma uregulowanie trybu udostępniania działek pod taką budowę. Zgodnie z częścią 1 art. 35 Kodeksu urbanistycznego, w wyniku planu zagospodarowania przestrzennego, mogą zostać wyznaczone strefy mieszkaniowe, do których mogą zaliczać się tereny pod zabudowę mieszkaniową:

1) indywidualne;

2) niski;

3) średni wzrost;

4) wielokondygnacyjny;

5) inne typy. Budynki mieszkalne mogą być również umieszczone na liście inwestycji budowlanych dopuszczonych do umieszczenia w strefach publicznych i biznesowych (art. 2 część 6 i 35).

Obecne prawodawstwo gruntowe zawiera normy, które zapewniają udostępnianie działek pod budownictwo mieszkaniowe. W szczególności ust. 4 art. 28 Kodeksu gruntowego przewiduje niedopuszczalność odmowy przekazania własności obywateli i osób prawnych działek stanowiących własność państwową lub komunalną pod budowę, z wyjątkiem przypadków:

▪ wycofanie działek z obrotu;

▪ zakaz prywatyzacji działek ustanowiony na mocy prawa federalnego;

▪ rezerwacja działek na potrzeby państwowe lub komunalne.

Zabrania się odmowy przyznania obywatelom i osobom prawnym własności działek o ograniczonym obrocie i będących własnością państwową lub komunalną, jeżeli prawo federalne zezwala na ich przeniesienie na własność obywateli i osób prawnych.

Zgodnie z ustawą federalną z dnia 29.12.2004 grudnia 191 r. Nr 30.1-FZ „O uchwaleniu kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej” LC został uzupełniony art. XNUMX, zgodnie z którym poszczególne działki pod budownictwo mieszkaniowe udostępniane są w dwóch formach: własności lub dzierżawy. Jednocześnie udostępnianie działek na ten cel jest uproszczone, ponieważ nie jest wymagana uprzednia zgoda na lokalizację obiektu.

W przypadku, gdy działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, obowiązkowe jest przeprowadzenie licytacji sprzedaży działki lub sprzedaży prawa do zawarcia umowy dzierżawy działki. Tryb przeprowadzenia takiej aukcji określa art. 38.1 zawarte w Kp na mocy tej samej ustawy federalnej. Bezpośrednia umowa sprzedaży lub dzierżawy działki z osobą, która złożyła wniosek o jej udostępnienie, zostaje zawarta tylko w przypadku unieważnienia licytacji ze względu na udział w niej mniej niż dwóch uczestników. Przeprowadzenie tych aukcji w większym stopniu zapewni właściwe wykorzystanie działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

Stymulujący wpływ na udostępnianie działek pod budownictwo mieszkaniowe ma zapewnić nowa norma zawarta w BC ustawą federalną nr 20.08.2004-FZ z dnia 111 budżet w całości otrzymuje dochody ze sprzedaży i dzierżawy państwa- posiadane działki gruntowe położone w granicach gmin i przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (ust. 60 niniejszego artykułu).

Z reguły przygotowanie dokumentacji projektowej jest niezbędne do realizacji budowy. Jednak zgodnie z częścią 3 art. 48 kp sporządzenie takiej dokumentacji nie jest wymagane w przypadku budowy, przebudowy, remontu poszczególnych obiektów budownictwa mieszkaniowego (budynki mieszkalne jednorodzinne o nie więcej niż trzech kondygnacjach, przeznaczone dla jednej rodziny). Deweloper z własnej inicjatywy ma prawo zapewnić sporządzenie dokumentacji projektowej w odniesieniu do obiektów indywidualnego budownictwa mieszkaniowego. Budowa, przebudowa obiektów budownictwa mieszkaniowego, a także ich remont, jeżeli podczas jego realizacji naruszone zostaną strukturalne i inne cechy niezawodności i bezpieczeństwa takich obiektów, odbywa się na podstawie pozwolenia na budowę (część 2 art. 51 ).

Do wydania pozwolenia na budowę niezbędne jest przedłożenie planu zagospodarowania przestrzennego działki. Należy zauważyć, że w przypadku wystąpienia do samorządu terytorialnego osoby fizycznej lub prawnej z wnioskiem o wydanie planu urbanistycznego dla działki, nie jest wymagane przeprowadzanie procedur przewidzianych w częściach 1- 16 art. 46 Kodeksu Urbanistyki. W takich przypadkach organ samorządu terytorialnego przekazuje wnioskodawcy plan urbanistyczny działki bez pobierania opłaty (część 17 art. 46).

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę na budowę, przebudowę, remont indywidualnego obiektu budownictwa mieszkaniowego dołącza się ograniczony zakres dokumentów. Takimi dokumentami są:

1) dokumenty tytułowe działki;

2) plan urbanistyczny działki;

3) schemat organizacji planowania działki wraz z określeniem lokalizacji indywidualnego obiektu budownictwa mieszkaniowego (część 9 art. 51).

Oprócz udostępnienia planu zagospodarowania przestrzennego działki na wniosek osoby fizycznej lub prawnej, wydanie pozwolenia na budowę odbywa się bez pobierania opłaty (część 15 art. 51).

Pozwolenie na budowę wydawane jest na okres przewidziany w projekcie na zorganizowanie budowy obiektu budowy kapitału. Pozwolenie na indywidualną budowę mieszkań wydawane jest na dziesięć lat (część 19 artykułu 51).

Obecność w nowym prawodawstwie urbanistycznym powyższych norm upraszcza rozwiązywanie problemów administracyjnych związanych z realizacją budowy, przebudowy, remontu obiektów budownictwa mieszkaniowego oraz zmniejsza koszty rozwiązania tych problemów.

Rosnące rozpowszechnienie sprzedaży mieszkań na raty z długimi terminami płatności spowodowało problem zwrotu środków zainwestowanych w budownictwo mieszkaniowe. Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest emisja papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Pierwszą ustawą specjalną uchwaloną w tym zakresie była ustawa o papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Zgodnie z art. 2 ustawy wyemitowano dwa rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką:

1) obligacje zabezpieczone hipoteką;

2) świadectwa udziałowe hipoteczne. Ustawa federalna nr 29.12.2004-FZ z dnia 193 grudnia XNUMX r. „W sprawie zmian w ustawie federalnej „O papierach wartościowych hipotecznych”” wyraźnie określa ten rodzaj papierów wartościowych jako obligacje mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką, które są rodzajem obligacji zabezpieczonych hipoteką.

Obligacja mieszkaniowa zabezpieczona hipoteką to obligacja zabezpieczona hipoteką, która obejmuje wyłącznie prawa roszczenia zabezpieczone zastawem lokalu mieszkalnego. Relacje powstałe w związku z emisją tych obligacji podlegają ogólnym zasadom regulującym relacje powstałe w związku z emisją obligacji zabezpieczonych hipoteką, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Zgodnie z nową zasadą zawartą w par. 2 godziny 3 łyżki. 3 ustawy federalnej o hipotecznych papierach wartościowych nr 29.12.2004-FZ z dnia 193 grudnia 80 r. pokrycie hipoteką hipotecznych obligacji mieszkaniowych nie może obejmować roszczeń zabezpieczonych zastawem na nieruchomości, której budowa nie została zakończona. Zasada ta zwiększa wiarygodność zabezpieczenia hipotecznego obligacji mieszkaniowych o takim pokryciu i chroni interesy nabywców tego rodzaju papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Kwota (kwota) wierzytelności zabezpieczonych hipoteką stanowiących zabezpieczenie hipoteczne obligacji nie może być mniejsza niż 1% łącznej wartości nominalnej obligacji (część 13, art. XNUMX).

Emisję listów zastawnych mogą przeprowadzać wyłącznie agenci kredytów hipotecznych i instytucje kredytowe. Zgodnie z ust. 2 art. 102 Kodeksu cywilnego spółka akcyjna ma prawo emitować obligacje w kwocie nieprzekraczającej wysokości kapitału docelowego lub wysokości zabezpieczenia złożonego na ten cel przez osoby trzecie po całkowitym opłaceniu kapitału docelowego. W przypadku braku zabezpieczenia, emisja obligacji jest dozwolona nie wcześniej niż w trzecim roku istnienia spółki akcyjnej i pod warunkiem prawidłowego zatwierdzenia do tego czasu dwóch rocznych bilansów spółki. Jednakże ustawa federalna nr 29.12.2004-FZ z dnia 192 grudnia 2 r. „W sprawie zmian w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej w związku z przyjęciem ustawy federalnej „O papierach wartościowych hipotecznych”” wprowadziła dodatek do tego paragrafu, zgodnie dla których określone ograniczenia emisji obligacji nie mają zastosowania do emisji listów zastawnych. W podobny sposób ta ustawa federalna uzupełniła ust. 31 art. 08.02.1998 ustawy federalnej z dnia 14 nr XNUMX-FZ „O spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością”.

Pośrednik hipoteczny to wyspecjalizowana organizacja handlowa, która jest zgodna z ustalonym art. 8 Ustawy o zabezpieczeniu hipotecznym do wymagań, których wyłącznym przedmiotem działalności jest nabycie praw roszczeń z tytułu kredytów (pożyczek) zabezpieczonych hipotekami i (lub) hipotekami, i które zgodnie z Ustawą zostało udzielone prawo do emisji obligacji zabezpieczonych hipoteką.

Czynności przewidziane prawem może wykonywać wyłącznie agent hipoteczny w formie spółki akcyjnej (paragraf 4, część 1, art. 8 Ustawy o zabezpieczeniu hipotecznym).

Obligacje zabezpieczone hipoteką mogą być emitowane zarówno w formie dokumentowej, jak i niedokumentowej. Muszą zabezpieczyć prawo swoich właścicieli do otrzymywania odsetek, których wysokość określa decyzja o emisji obligacji zabezpieczonych hipoteką (część 1, art. 10). Odsetki od obligacji zabezpieczonych hipoteką muszą być płacone co najmniej raz w roku (część 2, art. 10).

Świadectwo udziału w zastawie hipotecznym jest imiennym papierem wartościowym poświadczającym udział jego właściciela w prawie wspólności zabezpieczenia hipotecznego, prawo żądania od osoby, która go wystawiła, należytego zarządzania powierniczym zabezpieczeniem hipotecznym, prawo do otrzymania środków otrzymanych w wykonaniu zobowiązania, których roszczenia stanowią zabezpieczenie hipoteczne, a także inne prawa przewidziane w art. 2.

Emisja certyfikatów uczestnictwa w hipotece może być przeprowadzana wyłącznie przez organizacje komercyjne posiadające licencje na zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, funduszami inwestycyjnymi i niepaństwowymi funduszami emerytalnymi, a także organizacje kredytowe (część 1 artykułu 17).

Emisja hipotecznych świadectw udziałowych jest podstawą do powstania wspólnego akcjonariatu posiadaczy tych świadectw dla pokrycia hipotecznego, w ramach którego są wydawane, oraz ustanowienia zarządu powierniczego takim hipotecznym pokryciem. Wspólna współwłasność zabezpieczenia hipotecznego powstaje wraz z ustanowieniem zarządu powierniczego tego zabezpieczenia hipotecznego (część 2, art. 17).

Ustawa ustanawia szczególny reżim współwłasności wspólnej posiadaczy świadectw udziałowych w hipotece, zgodnie z którym nie dopuszcza się podziału majątku stanowiącego zabezpieczenie hipoteczne oraz wydzielenia z niego udziału niepieniężnego. Ponadto warunkiem zawarcia umowy o zarządzanie powiernicze zabezpieczeniem hipotecznym jest odmowa przez osobę fizyczną lub prawną wykonania prawa pierwokupu udziału w prawie współwłasności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. W takim przypadku odpowiednie prawo wygasa (część 2 artykułu 18).

Każde świadectwo udziału w hipotece poświadcza ten sam zakres praw, w tym ten sam udział we współwłasności zabezpieczenia hipotecznego. Taki certyfikat jest papierem wartościowym nie będącym dokumentem, nie posiadającym wartości nominalnej. Hipoteczne świadectwa uczestnictwa są w swobodnym obrocie, m.in. za pośrednictwem organizatorów obrotu na rynku papierów wartościowych.

Emisja papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie zapewnia dodatkowe przyciąganie środków od osób fizycznych i prawnych do budownictwa mieszkaniowego, a tym samym przyczynia się do rozwiązania problemu mieszkaniowego.

Budowa mieszkań jest kosztowna i dlatego w wielu przypadkach prowadzona jest ze środków pożyczonych. Jednocześnie pożyczkodawcy muszą mieć pewność, że pożyczkobiorca należycie wywiąże się ze swoich zobowiązań. W pewnym stopniu przyjęta w 2004 roku ustawa o historiach kredytowych powinna przyczynić się do powstania takiego zaufania. Zgodnie z ust. 1 art. 3, historia kredytowa oznacza informacje, których skład określa niniejsza ustawa i które charakteryzują wypełnianie przez kredytobiorcę zobowiązań wynikających z umów pożyczki (kredytu) i są przechowywane w biurze historii kredytowej. Historia kredytowa składa się z trzech części:

1) tytuł;

2) główny;

3) dodatkowe (zamknięte).

Część tytułowa zawiera informacje o przedmiocie historii kredytowej – kredytobiorcy (osoba fizyczna lub osoba prawna).

Część zasadnicza zawiera te określone w art. 4 informacje o kredytobiorcy oraz informacje dotyczące zobowiązania kredytobiorcy (za każdy wpis w historii kredytowej). Tutaj w szczególności powinna znajdować się informacja o wysokości zobowiązania pożyczkobiorcy na dzień zawarcia umowy pożyczki (kredytu), terminie wywiązania się z zobowiązania w całości, terminie zapłaty odsetek zgodnie z pożyczką ( umowy kredytowej, datę i kwotę faktycznego wypełnienia zobowiązań kredytobiorcy w całości i (lub) niepełnych kwotach, o spłacie kredytu (kredytu) na koszt zabezpieczenia w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań zgodnie z umową; o okolicznościach rozpoznania przez sąd sporów wynikających z umowy kredytu (kredytu) oraz treści części rozstrzygających aktów prawnych, które weszły w życie, z wyjątkiem informacji określonych w części dodatkowej (zamkniętej) kredytu historia.

Dodatkowa (zamknięta) część historii kredytowej zawiera informacje dotyczące źródła powstania historii kredytowej oraz jej użytkowników.

Biuro Historii Kredytowej jest osobą prawną zarejestrowaną zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i świadczącą, zgodnie z ustawą o historii kredytowej, usługi w zakresie tworzenia, przetwarzania i przechowywania historii kredytowych, a także świadczenia usług kredytowych raporty i powiązane usługi. Obowiązkowym wymogiem dla biura historii kredytowej jest posiadanie licencji na prowadzenie działań w zakresie technicznej ochrony informacji poufnych. Federalny organ wykonawczy upoważniony do wykonywania funkcji kontrolnych i nadzorczych nad działalnością biur historii kredytowej (obecnie Federalna Służba Rynków Finansowych) prowadzi państwowy rejestr biur historii kredytowej. Podstawy odmowy dokonania wpisu o osobie prawnej w tym rejestrze są określone w części 7 art. piętnaście.

Źródłem tworzenia historii kredytowej jest organizacja będąca pożyczkodawcą (wierzycielem) na podstawie umowy pożyczki (kredytu) i dostarczająca informacje zawarte w historii kredytowej do biura historii kredytowej. Informacje te są przekazywane na podstawie umowy o świadczenie usług informacyjnych (część 1, art. 5). Źródło tworzenia historii kredytowej dostarcza informacji do biura historii kredytowej tylko wtedy, gdy istnieje pisemna lub w inny sposób udokumentowana zgoda kredytobiorcy. Zgodę kredytobiorcy na przekazanie informacji do biura kredytowego można uzyskać w dowolnej formie, która pozwala jednoznacznie ustalić, czy taka zgoda została uzyskana (część 4, art. 5).

Zgodnie z częścią 3 art. 5 instytucje kredytowe są zobowiązane do podania wszelkich dostępnych informacji, o których mowa w art. 4, w stosunku do wszystkich kredytobiorców, którzy wyrazili zgodę na jego złożenie, w powyższej kolejności, co najmniej jednemu biuru historii kredytowej wpisanego do państwowego rejestru biur historii kredytowej.

Użytkownikiem historii kredytowej może być indywidualny przedsiębiorca lub osoba prawna, która otrzymała pisemną lub w inny sposób udokumentowaną zgodę podmiotu historii kredytowej na otrzymanie raportu kredytowego w celu zawarcia umowy pożyczki (kredytu). Raport kredytowy to dokument zawierający informacje będące częścią historii kredytowej, który biuro historii kredytowej udostępnia na żądanie użytkownika historii kredytowej oraz innych osób uprawnionych do otrzymania tych informacji zgodnie z ustawą o historii kredytowej. Jednocześnie użytkownik historii kredytowej nie otrzymuje informacji stanowiących jej dodatkową (zamkniętą) część. Raport kredytowy przekazywany jest użytkownikowi historii kredytowej na podstawie umowy z Biurem Kredytowym o świadczenie usług informacyjnych.

Oprócz użytkownika historii kredytowej, raport kredytowy może zostać przekazany, na jego wniosek, do samego tematu historii kredytowej w celu zapoznania się z nim. Dodatkowo część tytułowa raportu kredytowego jest przekazywana do Centralnego Katalogu Historii Kredytowych. Dodatkowa (zamknięta) część historii kredytowej jest przekazywana sądowi (sędziemu) w sprawie karnej będącej w toku jego postępowania oraz, jeśli prokurator wyrazi na to zgodę, organom śledczym w sprawie wszczętej w ramach ich postępowania.

Centralny katalog historii kredytowych tworzy Bank Rosji. W tym katalogu przechowywane są informacje, które składają się na części tytułowe historii kredytowych prowadzonych przez biura historii kredytowej na terytorium Federacji Rosyjskiej, informacje o tym, które biura historii kredytowej przechowują historie kredytowe odpowiadające określonym częściom tytułu, a także kody podmiotów kredytowych historie lub informacje, które pozwalają ustalić poprawność prezentowanego (wprowadzanego, zawartego we wniosku) kodu przedmiotu historii kredytowej. Centralny katalog historii kredytowych przedstawia informacje o biurze historii kredytowej, które przechowuje (przechowuje) historię kredytową (historie kredytowe) podmiotu historii kredytowej, tego podmiotu historii kredytowej (historie kredytowe) oraz użytkowników historii kredytowej (historie kredytowe) w formie iw sposób ustalony przez Bank Rosji bezpłatnie.

Nowoczesna polityka państwa w zakresie podatków i opłat przyczyniła się do stworzenia korzystniejszych warunków dla budownictwa mieszkaniowego. Ustawa federalna nr 20.08.2004-FZ z dnia 104 sierpnia 4 r. „W sprawie zmiany art. XNUMX ustawy Federacji Rosyjskiej „O obowiązku państwowym”” ustanowiła niewielką kwotę podatku państwowego płaconego za notarialne poświadczenie umów kredytu hipotecznego w przypadkach, gdy takie poświadczenie jest przewidziane przez prawo:

za poświadczenie umów o hipotekę lokali mieszkalnych jako zabezpieczenie spłaty kredytu (pożyczki) udzielonego na zakup lub budowę budynku mieszkalnego, mieszkania - 200 rubli;

za poświadczenie umów o hipotekę na innych nieruchomościach - 0,3% kwoty umowy, ale nie więcej niż 3000 rubli. (według zwyczajowej stawki notarialnej poświadczania umów, która wynosiła 1,5% kwoty umowy).

Ta sama ustawa federalna zniosła opłatę państwową za państwową rejestrację umowy zastawu nieruchomości (umowa hipoteczna) oraz za wydanie dokumentu dotyczącego tej rejestracji, a także za dostarczenie wyciągu z rejestr państwowej rejestracji umowy hipotecznej.

Po tym, jak ustawa Federacji Rosyjskiej „O cłach państwowych” przestała obowiązywać od 1 stycznia 2005 r., Zgodnie z ustawą federalną z dnia 02.11.2004 listopada 127 r. Nr 4-FZ „O zmianie części pierwszej i drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej, a także o unieważnieniu niektórych aktów ustawodawczych (przepisów aktów ustawodawczych) Federacji Rosyjskiej” kwestia wysokości podatku państwowego zapłaconego z tytułu państwowej rejestracji umów hipotecznych, z wyjątkiem umów hipotecznych dla statków morskich i powietrznych oraz statków żeglugi śródlądowej, został podobnie rozwiązany (z zastrzeżeniem 1 ust. 333.24 art. 500 Ordynacji podatkowej). Jednocześnie w przypadku państwowej rejestracji umowy hipotecznej, w tym dokonania wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z tym związanych o hipotece jako obciążeniu praw do nieruchomości, podatek państwowy płacą osoby fizyczne - w wysokości 2000 rubli, organizacje - w wysokości 22 rubli. (podpis 1, ust. 333.33, art. XNUMX Ordynacji podatkowej).

Zgodnie z uzupełnieniami w ust. 2 art. 146 i ust. 3 art. 149 Ordynacji podatkowej, transakcje sprzedaży działek (udziałów w nich), sprzedaż budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych, a także ich udziałów oraz przeniesienie udziału w prawie do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym przy sprzedaży mieszkań nie podlega podatkowi od wartości dodanej (patrz ustawa federalna nr 20.08.2004-FZ z dnia 109 sierpnia 146 r. „O zmianie art. 149 i 1 części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej”, która weszła w życie 2005 stycznia XNUMX).

Wcześniej usługi polegające na udostępnianiu lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobach mieszkaniowych wszystkich form własności były zwolnione z podatku od wartości dodanej (paragraf 10 ust. 2 art. 149 kodeksu podatkowego).

Przy zakupie i sprzedaży lokali mieszkalnych i działek przewidziano istotne ulgi podatkowe. Zatem zgodnie z ust. 1 i 2 pkt. 1 ust. 1 art. 220 kodeksu podatkowego (patrz ustawa federalna nr 20.08.2004-FZ z dnia 112 sierpnia 220 r. „W sprawie zmian w art. 224 i 1 części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej”) przy ustalaniu wielkości podstawy opodatkowania, podatnik ma prawo do odliczenia podatku od nieruchomości w kwotach otrzymanych przez niego w okresie rozliczeniowym ze sprzedaży domów mieszkalnych, mieszkań, pokoi, w tym sprywatyzowanych lokali mieszkalnych, działek oraz udziałów w określonej nieruchomości, które były własnością podatnika przez okres krótszy niż trzy lata (poprzednio okres ten wynosił pięć lat), ale nie więcej niż łącznie XNUMX milion rubli. Przy sprzedaży tej nieruchomości i udziałów w niej, które podatnik posiadał przez co najmniej trzy lata, przysługuje odliczenie podatku od nieruchomości w wysokości pełnej kwoty otrzymanej przez podatnika przy ich sprzedaży.

Zamiast skorzystać z prawa do uzyskania określonego odliczenia podatku od nieruchomości, podatnik ma prawo do obniżenia wysokości swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu o kwotę faktycznie poniesionych i udokumentowanych przez niego wydatków, związanych z otrzymaniem tych dochodów.

Podatnik ma prawo do odliczenia podatku od nieruchomości w kwocie wydanej przez niego na nową budowę lub nabycie na terytorium Federacji Rosyjskiej budynku mieszkalnego, mieszkania, pokoju lub udziału (akcji) w nich, w wysokości faktycznie poniesionych wydatków, a także w kwocie przeznaczonej na spłatę odsetek od pożyczek celowych (kredytów) otrzymanych od organizacji kredytowych i innych organizacji Federacji Rosyjskiej (a nie tylko od kredytów hipotecznych otrzymanych przez podatnika w bankach Federacji Rosyjskiej, jako wcześniej dostarczonych) i faktycznie wydanych przez niego na nową budowę lub nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania, pokoju na terytorium Federacji Rosyjskiej lub udziału (udziałów) w nich.

Przyjęcie do odliczenia wydatków na dokończenie i wykończenie nabytego domu lub wykończenie nabytego mieszkania, pokoju jest możliwe, jeżeli umowa na podstawie której dokonano takiego nabycia wskazuje na nabycie niedokończonego budynku, mieszkania, pokój (prawa do mieszkania, pokoju) bez wykończeń lub udziałów (udziałów) w nich.

Całkowita kwota tej ulgi w podatku od nieruchomości nie może przekroczyć 1 miliona rubli. z wyłączeniem kwot mających na celu spłatę odsetek od celowych pożyczek (kredytów) otrzymanych od instytucji kredytowych i innych organizacji Federacji Rosyjskiej i faktycznie wydanych przez niego na nową budowę lub nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania, pokoju lub udziału (udziałów) w nich na terytorium Federacji Rosyjskiej.

Niedopuszczalne jest ponowne przyznanie takiego odliczenia podatku od nieruchomości podatnikowi.

Jeżeli w okresie podatkowym odliczenie od podatku od nieruchomości nie może być w pełni wykorzystane, jego saldo może zostać przeniesione na kolejne okresy podatkowe, aż do pełnego wykorzystania (podpunkt 2 ust. 1, art. 220 kodeksu podatkowego).

Zgodnie z ustawą federalną nr 20.08.2004-FZ z dnia 112 sierpnia 2 r., od kwot oszczędności na odsetkach, gdy podatnicy otrzymują pożyczone (kredytowe) środki przekraczające kwoty określone w ust. 212 art. 35 kodeksu podatkowego, dla którego ustala się podwyższoną (5%) stawkę podatkową, dochód w postaci korzyści materialnych otrzymanych z oszczędności na odsetkach do wykorzystania przez podatników celowych pożyczek (kredytów) otrzymanych od organizacji kredytowych i innych organizacji Federacji Rosyjskiej i faktycznie przez nich wydanych na nową budowę lub nabycie na terytorium Federacji Rosyjskiej budynku mieszkalnego, mieszkania lub udziału (udziałów) w nich, na podstawie dokumentów potwierdzających zamierzone wykorzystanie takich środków (ust. 2, 224, art. XNUMX Ordynacji podatkowej).

Ten sam art. 224 Ordynacji podatkowej uzupełnia ust. 5 ustalający w odniesieniu do dochodów z tytułu odsetek od listów zastawnych wyemitowanych przed 1 stycznia 2007 r. oraz dochodów założycieli zarządu powierniczego pokrycia hipotecznego otrzymanego na podstawie nabycia świadectw udziałowych w hipotece wystawionych przez zarządzającego zabezpieczeniem hipotecznym do 1 stycznia 2007 r. obniżona stawka podatku (9%).

Zgodnie z pkt 18, część 2 art. 250 Ordynacji podatkowej, dochodem nieoperacyjnym branym pod uwagę przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest kwota rozrachunków z zapłatą (zobowiązania wobec wierzycieli) umorzona z powodu upływu terminu przedawnienia lub z innych przyczyn, z wyjątkiem w przypadkach przewidzianych w ust. 21 s. 1 art. 251 NK. Jednak ustawa federalna nr 20.08.2004-FZ z dnia 105 sierpnia 250 r. „O zmianach w art. 251 i 1 części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej” uzupełniła tę klauzulę o wskazanie, że jej postanowienia nie mają zastosowania do odpisywania rachunków płatne przez agenta hipotecznego w formie zobowiązań wobec właścicieli obligacji zabezpieczonych hipoteką. Ponadto ust. 251 art. 29 Ordynacji podatkowej tej samej ustawy federalnej uzupełniony ust. XNUMX, zgodnie z którym przy ustalaniu określonej podstawy opodatkowania nie uwzględnia się dochodów w postaci majątku, w tym środków pieniężnych, oraz (lub) praw majątkowych otrzymanych przez pośrednika hipotecznego w związku z jego działalnością statutową. Tym samym agenci hipoteczni, czyli wyspecjalizowane organizacje handlowe, których wyłącznym przedmiotem działalności jest nabywanie wierzytelności z tytułu kredytów (pożyczek) zabezpieczonych hipotekami i którym przyznaje się prawo do emisji obligacji zabezpieczonych hipoteką, a także obywatele sprzedający i nabywcom mieszkań zapewniane są znaczne korzyści podatkowe.

Zgodnie z nowym brzmieniem ust. 4 art. 284 Ordynacji podatkowej ustanawia obniżone stawki podatkowe, które należy stosować przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych od transakcji papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Tak więc dla dochodów w postaci odsetek od obligacji zabezpieczonych hipotecznie wyemitowanych po 1 stycznia 2007 r. oraz dochodów założycieli zarządu powierniczego pokrycia hipotecznego otrzymanych z tytułu nabycia świadectw udziału w hipotece wystawionych przez zarządzającego zabezpieczeniem hipotecznym po 1 stycznia 2007 r. stawka podatkowa w wysokości 15% (przy ogólnej stawce podatkowej 24%). Za dochody w postaci odsetek od obligacji zabezpieczonych hipotecznie wyemitowanych przed 1 stycznia 2007 r. oraz dochody założycieli zarządu powierniczego pokrycia hipotecznego otrzymane na podstawie nabycia świadectw udziału w hipotece wystawionych przez zarządzającego zabezpieczeniem hipotecznym przed 1 stycznia 2007 r. , 9, stawka podatkowa w wysokości 20.08.2004% (patrz ustawa federalna nr 107-FZ z dnia 284 sierpnia XNUMX r. „O zmianie art. XNUMX części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej”).

Ustawa federalna nr 20.08.2004-FZ z dnia 116 sierpnia 8 r. „W sprawie zmiany art. 3 ustawy Federacji Rosyjskiej „O płatności za ziemię”” ustanowiła preferencyjną stawkę podatku od gruntów udostępnianych osobom fizycznym pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub zajmowane przez zasoby mieszkaniowe (państwowe, komunalne, publiczne, spółdzielcze, indywidualne). Określony podatek został nałożony na całą powierzchnię działki w wysokości 10% stawek podatku gruntowego ustalonych w miastach i osiedlach miejskich, ale nie mniej niż XNUMX rubli. na mkw. M.

Od 1 stycznia 2005 r. odpowiednie stawki podatkowe są ustalane bezpośrednio przez regulacyjne akty prawne organów przedstawicielskich gmin (prawo miast federalnych Moskwy i Petersburga) i nie mogą przekraczać 0,3% (przy łącznej stawce podatku wynoszącej 1,5%) wartości katastralnej działek na dzień 1 stycznia roku stanowiącego okres rozliczeniowy, w odniesieniu do działek zajętych przez zasób mieszkaniowy i obiekty infrastruktury inżynieryjnej zespołu mieszkaniowo-komunalnego (z wyłączeniem udziału w prawie do działki gruntu przypadającej na obiekt, który nie jest związany z zasobem mieszkaniowym i obiektami infrastruktury inżynieryjnej zespołu mieszkaniowo-komunalnego) lub przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe (art. 390-391, 394 Ordynacji podatkowej).

1.5. Zasady prawa mieszkaniowego

W sferze stosunków mieszkaniowych, jak w każdej innej regulowanej ustawowo dziedzinie stosunków społecznych, obowiązuje zasada legalności. Zastosowanie tej zasady do stosunków mieszkaniowych ma swoją specyfikę. Relacje te są więc regulowane nie tylko Konstytucją i ustawami federalnymi, jak wiele innych relacji, ale także ustawami i innymi aktami prawnymi regulacyjnymi podmiotów Federacji Rosyjskiej. Dlatego w celu przestrzegania tej zasady konieczne jest przestrzeganie wymogów nie tylko ustawodawstwa federalnego, ale także ustawodawstwa podmiotów Federacji Rosyjskiej. Ponadto w celu realizacji tej zasady konieczne jest, aby regionalne akty prawne dotyczące prawa mieszkaniowego nie były sprzeczne z federalnymi aktami ustawodawczymi. W przypadku rozbieżności między nimi należy stosować normy prawa federalnego jako mające większą moc prawną.

Specyfika jest również charakter tych stosunków, które podlegają zasadzie legalności jako zasadzie prawa mieszkaniowego. Dlatego bardzo ważne jest przestrzeganie praworządności przy rejestracji obywateli potrzebujących lokalu mieszkalnego, zapewnianiu mieszkania na warunkach zatrudnienia socjalnego, gdzie w praktyce często spotyka się naruszenia. Podobnie niedopuszczalne jest naruszanie standardów mieszkaniowych przy zawieraniu, wykonywaniu i rozwiązywaniu umów o pracę zarówno socjalną, jak i komercyjną, a także innych zasad związanych ze stosunkami mieszkaniowymi.

Zasada stabilności prawa do mieszkania wyraża się w zapewnieniu szczególnej stabilności korzystania z mieszkania. W tym zakresie Konstytucja (część 1, art. 40) przewiduje niedopuszczalność arbitralnego pozbawienia mieszkania. Zgodnie z częścią 4 art. 3 LCD nikt nie może być eksmitowany z mieszkania lub ograniczony w prawie do korzystania z mieszkania, w tym w prawie do korzystania z usług publicznych, z wyjątkiem przyczyn iw sposób przewidziany w niniejszym Kodeksie, innych ustawach federalnych. Zasada ta została rozwinięta w prawodawstwie mieszkaniowym i cywilnym, które przewiduje ograniczoną listę podstaw do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na wniosek wynajmującego i ustalono, że takie wypowiedzenie umowy następuje w sądzie (część 4 artykułu 83 LC, ustęp 2 artykułu 687 GK).

Kolejną zasadą prawa mieszkaniowego jest zasada dostępności do korzystania z mieszkania, która wyraża się w zapewnieniu wszystkim obywatelom realnej możliwości posiadania mieszkania i korzystania z niego na różnych podstawach: na zasadzie własności, na podstawie umowy społecznej lub handlowej itp. Realizacja tej zasady jest zapewniona przede wszystkim poprzez udzielanie pomocy obywatelom państwa, gmin, przedsiębiorstw, organizacji, jednostek wojskowych i formacji w nabywaniu lub budowie mieszkań. Pomoc ta realizowana jest w formie pomocy obywatelom w uzyskaniu kredytów bankowych, bezpośredniego udzielania nieodpłatnych dotacji, ustanawiania ulg podatkowych oraz emisji mieszkaniowych papierów wartościowych. Zasada ta jest również realizowana poprzez udostępnianie lokali mieszkalnych na wynajem lub na innych podstawach ubogim obywatelom, wojskowym i innym określonym w ustawie kategoriom obywateli potrzebującym mieszkania.

Zasada nienaruszalności mieszkania ma na celu zapewnienie takich warunków korzystania z lokalu mieszkalnego, które zapewniają obywatelom spokój i ograniczają otrzymywanie informacji o ich życiu prywatnym bez ich zgody. Aby osiągnąć te cele, art. 25 Konstytucji wyraźnie stwierdza, że ​​nikt nie ma prawa wejść do mieszkania wbrew woli osób w nim mieszkających, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie federalnej lub na podstawie orzeczenia sądu. W odniesieniu do tej normy należy zauważyć, że zakaz wstępu do mieszkania oznacza nie tylko niedopuszczalność wejścia do mieszkania, ale także uzyskanie informacji o tym, co się w nim dzieje (np. poprzez zainstalowanie w mieszkaniu podsłuchów). ) bez zgody mieszkających w nim obywateli . Bezprawne wejście do mieszkania, popełnione wbrew woli osób w nim mieszkających, stanowi przestępstwo (art. 139 kk).

Zgodnie z częścią 3 art. 3 LCD, wejście do mieszkania bez zgody obywateli legalnie w nim przebywających jest dozwolone w przypadkach i w sposób przewidziany przez prawo federalne, tylko w celu ratowania życia obywateli i (lub) ich własności, zapewnienia ich bezpieczeństwa osobistego lub publicznego w sytuacjach nadzwyczajnych, klęsk żywiołowych, katastrof, zamieszek lub innych okoliczności o charakterze wyjątkowym, a także w celu zatrzymania osób podejrzanych o popełnienie przestępstwa, zatajenia popełnionego przestępstwa lub ustalenia okoliczności popełnionego przestępstwa lub wypadek.

1.6. Miejsce prawa mieszkaniowego w systemie prawa

W naukach prawnych pojawiają się różne opinie na temat charakteru prawnego prawa mieszkaniowego. Według wielu badaczy (I. L. Braude, V. N. Litovkin i inni) prawo mieszkaniowe jest instytucją, integralną częścią lub podkategorią prawa cywilnego. Ten punkt widzenia został wyrażony głównie w okresie przed przyjęciem odrębnej legislacji mieszkaniowej (Podstawy ustawodawstwa mieszkaniowego ZSRR i republik związkowych; JK RSFSR) i opiera się na rozumieniu prawa mieszkaniowego jako prawa regulującego głównie korzystanie z lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o inne normy prawne, w szczególności regulujące gospodarowanie zasobem mieszkaniowym i jego eksploatację, są one uznawane przez autorów, którzy zajmują takie stanowisko jako normy regulujące inne, pozamieszkaniowe stosunki.

Jednocześnie z treści i znaczenia obowiązującego prawa mieszkaniowego wynika, że ​​prawo mieszkaniowe pełni obecnie funkcję zbioru norm prawnych, który nie ogranicza się jedynie do regulacji korzystania z lokalu mieszkalnego, ale obejmuje cały zakres zagadnień związanych z tworzeniem i użytkowaniem zasobu mieszkaniowego, w tym kwestie związane z zarządzaniem. W związku z tym istnieje pogląd, zgodnie z którym prawo mieszkaniowe to nic innego jak złożona gałąź prawa lub ustawodawstwa, która łączy w sobie normy i instytucje prawne prawa cywilnego, administracyjnego i innych gałęzi prawa (S. M. Korneev, Yu. K. Tołstoj, P. I. Sedugin, P. V. Krasheninnikov).

W literaturze sugeruje się również, że prawo mieszkaniowe jest samodzielną gałęzią systemu prawa (P.S. Nikityuk). Naszym zdaniem ten punkt widzenia jest słuszny. Nie dotykając ogólnego teoretycznego pytania o zasadność identyfikowania tzw. złożonych gałęzi prawa, należy zauważyć, że mieszkalnictwo jest na tyle specyficznym i społecznie istotnym rodzajem dobra materialnego, z którego korzysta człowiek, że powstałe przy tej okazji relacje są samodzielny przedmiot regulacji prawnej. Istnienie prawa mieszkaniowego jako odrębnej gałęzi prawa potwierdza również to, co wydarzyło się w latach 80-tych. XX wiek izolacja i kodyfikacja ustawodawstwa mieszkaniowego, co generalnie nie jest charakterystyczne dla tzw. złożonych gałęzi prawa, nawet jeśli ich istnienie uznaje się za realne, choć w naukach prawnych budzi to również kontrowersje.

Jednocześnie należy zauważyć, że specyfiką prawa mieszkaniowego jako gałęzi prawa, która w dużej mierze powoduje nieuznawanie jego odrębnego istnienia w systemie prawa, jest to, że wiele norm tego prawa sąsiaduje z normami prawa cywilnego, administracyjnego, gruntowego, finansowego, ponieważ inne regulują te same stosunki. Tymczasem normy mieszkaniowe i prawne nie mają na celu regulowania stosunków zarządczych, majątkowych, kredytowych i innych jako takich, co jest charakterystyczne dla norm gałęzi prawa, które konkretnie regulują te stosunki, ale mają na celu zapewnienie, aby specyficzne potrzeby obywateli w mieszkalnictwie są spełnione, to znaczy regulują odpowiednie relacje z innego punktu widzenia, z innego punktu widzenia.

Specyficzną cechą stosunków społecznych regulowanych normami prawa mieszkaniowego jest to, że powstają one w związku ze specjalnym obiektem materialnym - mieszkaniem (budynek mieszkalny, mieszkanie, pokój itp.), specjalnie zaprojektowanym do zamieszkania przez obywateli.

Stosunki mieszkaniowe charakteryzują się także szczególnym kręgiem podmiotów. Zatem ich uczestnikami są, po pierwsze, władze mieszkaniowe, których funkcje pełnią właściwe organy państwowe, miejskie i inne oraz organizacje zajmujące się utrzymaniem mieszkań, a po drugie, obywatele pełniący funkcję właścicieli lokali mieszkalnych, ich najemców, podnajemców, tymczasowych mieszkańców itp.

Prawo mieszkaniowe jako gałąź prawa ma własny sposób regulacji prawnej. Metodę tę można określić jako imperatywno-diapozytywną. Tym samym normy ustanawiające ogólne przepisy prawa mieszkaniowego, regulujące tryb gospodarowania zasobem mieszkaniowym, rozliczania obywateli potrzebujących lokalu mieszkalnego itp., charakteryzują się regulowaniem stosunków społecznych poprzez zarządzenia o charakterze autorytatywnym. Jednocześnie relacje powstałe w związku z korzystaniem z lokalu mieszkalnego regulują w dużej mierze zasady rozporządzające, tj. pozwalające na ustalanie ich treści w zależności od uznania stron. Są to w szczególności zasady najmu, podnajmu lokali mieszkalnych oraz zamieszkiwania w nich czasowych rezydentów.

Prawo mieszkaniowe, jako gałąź prawa, posiada własny system, składający się z instytucji prawnych, które zawierają normy prawne regulujące odpowiednie grupy jednorodnych stosunków mieszkaniowych. Centralną instytucją prawa mieszkaniowego jest instytucja najmu lokalu mieszkalnego, która dotyczy wykorzystania znacznej części lokalu mieszkalnego na pobyt obywateli.

Temat 2. Źródła prawa mieszkaniowego

2.1. Pojęcie ustawodawstwa mieszkaniowego. Rodzaje źródeł prawa mieszkaniowego

Ustawodawstwo mieszkaniowe - system ustaw, innych regulacyjnych aktów prawnych, za pomocą których nawiązywane są, zmieniane lub rozwiązywane mieszkaniowe stosunki prawne.

Zgodnie z ust. „do” art. 72 Konstytucji ustawodawstwo mieszkaniowe podlega wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i podmiotów Federacji Rosyjskiej. W ten sposób podmioty Federacji Rosyjskiej mają prawo do posiadania własnego ustawodawstwa mieszkaniowego w kwestiach nieuregulowanych przez ustawodawstwo federalne.

Ustawy i inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej nie mogą być sprzeczne z ustawami federalnymi, ale w przypadku sprzeczności między ustawą federalną a inną ustawą wydaną w Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna (część 5 art. 76 Konstytucji ) ma zastosowanie.

Poza jurysdykcją Federacji Rosyjskiej i kompetencjami Federacji Rosyjskiej w sprawach wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i jej poddanych, podmiotom Federacji Rosyjskiej przysługuje pełna władza państwowa (art. 73 Konstytucji), w tym ich własna regulacja prawna stosunków mieszkaniowych, uchwalanie ustaw i innych regulacyjnych aktów prawnych.

W przypadku konfliktu między ustawą federalną a aktem wykonawczym podmiotu Federacji Rosyjskiej wydanym w sprawie niepodlegającej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i kompetencji Federacji Rosyjskiej w sprawach podlegających wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej Federacji Rosyjskiej i podmiotu Federacji Rosyjskiej stosuje się ustawowy akt prawny podmiotu Federacji Rosyjskiej (część 6 art. 76 konstytucji).

Zgodnie z ust.„do” art. 72 Konstytucji źródła prawa mieszkaniowego dzielą się na dwie główne grupy:

1) federalne ustawy mieszkaniowe i inne regulacyjne akty prawne przyjęte zgodnie z nimi na poziomie federalnym;

2) ustawy i inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z częścią 2 art. 5 Ustawodawstwo mieszkaniowe Kp składa się z KP, innych ustaw federalnych przyjętych zgodnie z nią, a także wydanych zgodnie z nimi dekretów Prezydenta Federacji Rosyjskiej, dekretów Rządu Federacji Rosyjskiej, regulacyjnych aktów prawnych federalnej władzy wykonawczej organy, ustawy i inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej, regulacyjne akty prawne samorządów.

Ważną ustawą regulującą stosunki mieszkaniowe jest Kodeks mieszkaniowy, który wszedł w życie 1 marca 2005 r., którego potrzeba jest od dawna spóźniona w związku z przejściem na stosunki rynkowe, co wymagało zasadniczo odmiennego podejścia do rozwiązania problemu mieszkaniowego. Jeśli wcześniej państwo przyjęło obowiązek zapewnienia mieszkańcom mieszkań, to w nowych warunkach zdecydowana większość obywateli musi kupować i budować lokale mieszkalne na własny koszt. Zadaniem państwa jest pomoc obywatelom w tym, m.in. poprzez wykorzystanie mechanizmów rynkowych.

Zgodnie z art. 4 ustawy o wprowadzeniu LCD, do czasu dostosowania ustaw i innych aktów prawnych obowiązujących na terytorium Federacji Rosyjskiej do LCD, stosuje się ustawy i inne regulacyjne akty prawne, o ile nie są one sprzeczne LCD i określoną ustawą federalną.

Normatywne akty prawne Rady Najwyższej RFSRR, Rady Najwyższej Federacji Rosyjskiej, które nie są ustawami, oraz normatywne akty prawne Prezydium Rady Najwyższej RFSRR, Prezydenta Federacji Rosyjskiej, Rządu Federacji Rosyjskiej, a także akty prawne Rady Najwyższej ZSRR stosowane na terytorium Federacji Rosyjskiej, które nie są ustawami, nie są ustawami, oraz akty normatywne Prezydium Rady Najwyższej ZSRR, Prezydent ZSRR, Rząd ZSRR w sprawach, które według Kp mogą być regulowane wyłącznie ustawami federalnymi, obowiązują do czasu wejścia w życie odpowiednich ustaw federalnych.

Do stosunków mieszkaniowych powstałych przed wejściem w życie Kp stosuje się Kp w zakresie tych praw i obowiązków, które powstały po jej wejściu w życie, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w art. 5 ustawy o wprowadzeniu LCD.

Po raz pierwszy w LCD podjęto próbę jasnego określenia kompetencji władz państwowych Federacji Rosyjskiej i podmiotów Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych. To rozróżnienie powinno być brane pod uwagę przy przyjmowaniu przez te organy ustaw i innych normatywnych aktów prawnych regulujących te stosunki. Zatem kompetencje organów państwowych Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych obejmują:

1) określenie trybu księgowania państwowego zasobów mieszkaniowych;

2) ustalanie wymagań dotyczących lokali mieszkalnych, ich utrzymania, utrzymania majątku wspólnego właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych;

3) ustalenie podstaw uznania ubogich obywateli za potrzebujących lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie społecznych umów najmu;

4) określenie trybu udostępniania ubogim obywatelom na podstawie społecznych umów najmu lokali mieszkalnych komunalnego zasobu mieszkaniowego;

5) określenie innych kategorii obywateli w celu zapewnienia im lokali mieszkalnych zasobów mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej;

6) określenie trybu udostępniania lokali mieszkalnych określonego zasobu mieszkaniowego obywatelom potrzebującym lokali mieszkalnych i których kategorie są określone przez prawo federalne;

7) ustalanie podstaw udostępniania lokali mieszkalnych na podstawie umów o zatrudnienie specjalistycznych lokali mieszkalnych państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych;

8) określanie trybu organizowania i prowadzenia spółdzielni mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych, statusu prawnego ich członków, w tym trybu zapewniania im lokali mieszkalnych w domach tych spółdzielni;

9) ustalanie trybu organizowania i funkcjonowania stowarzyszeń właścicieli domów, statusu prawnego członków tych stowarzyszeń;

10) określenie warunków i trybu przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych;

11) ustalenie podstaw i trybu uznania lokalu mieszkalnego za niezdatny do zamieszkania;

12) uznanie zgodnie z ustaloną procedurą lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej za niezdatne do zamieszkania;

13) ustalenie zasad korzystania z lokalu mieszkalnego;

14) ustalanie podstaw, trybu i warunków eksmisji obywateli z lokali mieszkalnych;

15) regulacja prawna niektórych rodzajów transakcji z lokalami mieszkalnymi;

16) ustalanie struktury opłat za lokale mieszkalne i media, trybu naliczania i dokonywania tej opłaty;

17) monitorowanie użytkowania i bezpieczeństwa zasobu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, zgodności lokali mieszkalnych tego funduszu z ustalonymi przepisami sanitarnymi i technicznymi oraz innymi wymaganiami prawnymi;

18) inne kwestie związane z kompetencjami organów państwowych Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych przez Konstytucję, L.p.k., inne ustawy federalne (art. 12 L.K.p.).

Zgodnie z art. 13 LCD kompetencje organów państwowych podmiotu Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych obejmują:

1) państwowa rachunkowość zasobów mieszkaniowych podmiotu Federacji Rosyjskiej;

2) określenie trybu udostępniania lokali mieszkalnych specjalistycznego zasobu mieszkaniowego podmiotu Federacji Rosyjskiej;

3) ustanowienie trybu ustalania wysokości dochodu przypadającego na każdego członka rodziny oraz wartości majątku członków rodziny i podlegającego opodatkowaniu, w celu uznania obywateli za ubogich i udostępnienia im lokali mieszkalnych komunalnego zasobu mieszkaniowego w ramach socjalnego umowy najmu;

4) określenie innych kategorii obywateli w celu zapewnienia im lokali mieszkalnych w zasobach mieszkaniowych podmiotu Federacji Rosyjskiej;

5) określanie trybu udostępniania na podstawie umów najmu socjalnego kategorii obywateli lokali mieszkalnych ustanowionych odpowiednią ustawą podmiotu Federacji Rosyjskiej w zasobie mieszkaniowym podmiotu Federacji Rosyjskiej;

6) uznanie zgodnie z ustaloną procedurą lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych podmiotu Federacji Rosyjskiej za nienadające się do zamieszkania;

7) ustalanie trybu prowadzenia przez organy samorządu terytorialnego ewidencji obywateli jako potrzebujących lokali mieszkalnych udostępnionych na podstawie umów najmu socjalnego;

8) sprawowanie kontroli nad użytkowaniem i konserwacją zasobów mieszkaniowych podmiotu Federacji Rosyjskiej, zgodności pomieszczeń mieszkalnych tego zasobu z ustalonymi zasadami i normami sanitarno-technicznymi oraz innymi wymogami ustawodawstwa;

9) inne sprawy przekazane przez Konstytucję, lcd, inne ustawy federalne do kompetencji organów państwowych podmiotów Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych i nie przekazane do kompetencji organów państwowych Federacji Rosyjskiej , władze lokalne.

Jak widać, pojęcie kompetencji w tym przypadku obejmuje nie tylko wydawanie ustaw i innych regulacyjnych aktów prawnych, ale także czynności w zakresie stosunków mieszkaniowych, realizowane zgodnie ze standardami mieszkaniowymi.

LCD określił również kompetencje samorządów w zakresie relacji mieszkaniowych:

1) rozliczanie komunalnego zasobu mieszkaniowego;

2) ustalanie wysokości dochodu przypadającego na każdego członka rodziny oraz wartości majątku członków rodziny i podlegającego opodatkowaniu w celu uznania obywateli za biednych i udostępnienia im lokali mieszkalnych komunalnego zasobu mieszkaniowego na podstawie społecznych umów najmu;

3) prowadzenie, zgodnie z ustaloną procedurą, rejestracji obywateli jako potrzebujących lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie społecznych umów najmu;

4) określenie trybu udostępniania lokali mieszkalnych miejskiego specjalistycznego zasobu mieszkaniowego;

5) świadczenie zgodnie z ustalonym trybem ubogim obywatelom na podstawie społecznych umów najmu lokali mieszkalnych komunalnego zasobu mieszkaniowego;

6) wydawanie w ustalonym trybie decyzji o przeniesieniu lokalu mieszkalnego na niemieszkalny i lokalu niemieszkalnego na lokal mieszkalny;

7) koordynacja przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych;

8) uznanie zgodnie z ustaloną procedurą lokali mieszkalnych komunalnego zasobu mieszkaniowego za nienadające się do zamieszkania;

9) sprawowanie kontroli nad użytkowaniem i konserwacją komunalnego zasobu mieszkaniowego, zgodności pomieszczeń mieszkalnych tego zasobu z ustalonymi przepisami i normami sanitarno-technicznymi oraz innymi wymaganiami prawa;

9.1) określenie trybu uzyskania dokumentu potwierdzającego wydanie decyzji o zatwierdzeniu lub odmowie wyrażenia zgody na reorganizację i (lub) przebudowę lokalu mieszkalnego zgodnie z warunkami i trybem przebudowy i przebudowy lokalu mieszkalnego;

10) inne sprawy związane z kompetencją samorządu terytorialnego w zakresie stosunków mieszkaniowych przez Konstytucję, lcd, inne ustawy federalne, a także ustawy właściwych podmiotów Federacji Rosyjskiej (art. 14).

2.2. Wartość Konstytucji dla ustawodawstwa mieszkaniowego. Ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne jako źródła prawa mieszkaniowego

Konstytucja jest podstawowym aktem normatywnym całego rosyjskiego ustawodawstwa, w tym mieszkaniowego. Zgodnie z częścią 1 art. 15 Konstytucji ma najwyższą moc prawną, skutek bezpośredni i jest stosowany na całym terytorium Federacji Rosyjskiej; ustawy i inne akty prawne przyjęte w Federacji Rosyjskiej nie mogą być sprzeczne z Konstytucją.

W odniesieniu do prawa mieszkaniowego można wyróżnić akty ustrojotwórcze, do których zalicza się Konstytucję i Kodeks mieszkaniowy. Całe inne ustawodawstwo mieszkaniowe opiera się na tych ustawach, które obejmują nie tylko ustawy federalne, ale także ustawy przyjęte zgodnie z nimi oraz inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej (część 2 art. 76 Konstytucji).

Konstytucja zawiera szereg przepisów określających podstawę prawnego uregulowania stosunków mieszkaniowych. Takie przepisy ustalają w szczególności normy dotyczące prawa do mieszkania, ochrony tego prawa i zapewnienia jego realizacji (art. 40), nienaruszalności mieszkania (art. 25), wolności wyboru miejsca zamieszkania (art. 27). art. 35). Oprócz norm, które są bezpośrednio związane z sektorem mieszkaniowym, Konstytucja zawiera normy o charakterze ogólnym, które dotyczą również tej sfery. Ponieważ obecnie bardzo istotną część zasobu mieszkaniowego w Rosji stanowią prywatne zasoby mieszkaniowe, zasada nienaruszalności własności prywatnej, która wynika z przepisów art. 1 Konstytucji: „Prawo własności prywatnej jest chronione ustawą” (ust. 3); „Nikt nie może być pozbawiony własności inaczej niż na mocy orzeczenia sądu. Wywłaszczenie mienia na potrzeby państwa może nastąpić tylko pod warunkiem uzyskania odszkodowania wstępnego i ekwiwalentnego” (część 288). Zapewnia to możliwość stabilnego wykonywania uprawnień posiadania, używania i rozporządzania przez obywateli-właścicieli lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 292 kc), a członkom ich rodzin – możliwość korzystania z tych lokali na warunkach przewidzianych w prawie mieszkaniowym (art. XNUMX kc).

Zasada nienaruszalności mieszkania jest ściśle powiązana z inną konstytucyjną zasadą - nienaruszalnością życia prywatnego (art. 23 Konstytucji), gdyż zakaz wstępu do mieszkania wbrew woli zamieszkujących w nim osób ogranicza możliwość uzyskiwanie informacji o ich życiu prywatnym wbrew ich woli.

Wpływając na bardzo istotne interesy obywateli w kontekście istniejącego problemu mieszkaniowego, stosunki mieszkaniowe często rodzą konflikty między ich podmiotami, które wymagają rozstrzygnięcia sądowego. W związku z tym duże znaczenie dla stabilizacji tych stosunków oraz zapewnienia ochrony praw, wolności i słusznych interesów ich uczestników mają normy Konstytucji dotyczące prawa do ochrony sądowej oraz prawa do odwołania się od orzeczeń i czynności sądowych ( bezczynności), które naruszają prawa i wolności obywateli.1, 2, art. 46). To ostatnie prawo jest również istotne, ponieważ wiele spraw mieszkaniowych jest obecnie rozwiązywanych przez samorządy, organy mieszane (powołane przy samorządach komisje ds. mieszkalnictwa) oraz urzędnicy.

Najważniejszym specjalnym aktem prawnym regulującym stosunki mieszkaniowe jest Kodeks mieszkaniowy. Nowy zespół mieszkaniowy, podobnie jak poprzednio istniejący, posiada część mieszkalną. I „Postanowienia ogólne”. Jej treść jest jednak znacznie szersza i dostosowana do aktualnego stanu stosunków mieszkaniowych. Zawiera podstawowe przepisy związane z prawami mieszkaniowymi obywateli; zidentyfikowano metody zapewnienia warunków wykonywania prawa do mieszkania; po raz pierwszy do przepisów o niedopuszczalności samowolnego pozbawienia mieszkania dołączono przepisy o jego nienaruszalności; także po raz pierwszy rozwiązano prawnie szereg kwestii, które nie zostały uregulowane w poprzednim Kodeksie mieszkaniowym RSFSR: w sprawie zakresu stosunków mieszkaniowych i ich uczestników; skład ustawodawstwa mieszkaniowego; podstawy powstania praw i obowiązków mieszkaniowych; sposoby ochrony praw mieszkaniowych; Biorąc pod uwagę nowoczesną strukturę organów rządowych w Rosji, rozwiązano kwestię rozgraniczenia kompetencji w zakresie stosunków mieszkaniowych. Ponadto w tej sekcji Kodeksu mieszkaniowego znajdują się przepisy dotyczące przedmiotów praw mieszkaniowych i zasobu mieszkaniowego, przenoszenia lokali mieszkalnych do lokali niemieszkalnych i odwrotnie, przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych.

W strukturze nowego LCD znalazły się również sekcje: dotyczące prawa własności i innych praw rzeczowych do lokalu mieszkalnego; lokale mieszkalne udostępniane na podstawie umów najmu socjalnego; specjalistyczne zasoby mieszkaniowe; spółdzielnie mieszkaniowe i mieszkaniowo-budowlane; stowarzyszenie właścicieli domów; opłata za mieszkanie i media; zarządzanie budynkami mieszkalnymi.

Oprócz Kodeksu Mieszkaniowego normy dotyczące mieszkalnictwa i znaczenia prawnego są również zawarte w wielu innych ustawach federalnych. Szereg takich przepisów obejmuje w szczególności Kodeks Urbanistyki, który wraz z normami regulującymi realizację działań czysto urbanistycznych zawiera normy dotyczące realizacji prawa obywateli do mieszkania. Należą do nich w szczególności normy dotyczące zapewnienia ludności sprzyjającego środowiska życia. W związku z tym, jako główne zasady ustawodawstwa dotyczącego działań urbanistycznych, przewiduje się zapewnienie wyważonego uwzględnienia czynników środowiskowych, ekonomicznych, społecznych i innych we wdrażaniu działań urbanistycznych, a także udziału obywateli i ich stowarzyszeń w realizacja tych działań (klauzule 2, 5 art. 2 Kodeksu urbanistycznego) . Duże znaczenie dla sfery stosunków mieszkaniowych mają zapisy zawarte w Kodeksie Urbanistycznym dotyczące definiowania stref mieszkaniowych, czyli terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w wyniku urbanizacji i uzyskiwania pozwoleń na budowę przez obywateli i osoby prawne.

Realizacja budownictwa mieszkaniowego jest nierozerwalnie związana z rozwiązaniem kwestii regulowanych przez prawo gruntowe. W szczególności rozstrzygane są kwestie nabywania praw do działek stanowiących własność państwową lub komunalną; wybór działek pod budowę; podjęcie decyzji o udostępnieniu działki pod budowę; określa się normy dotyczące udostępniania działek, tryb organizowania i przeprowadzania aukcji na sprzedaż działek z gruntów stanowiących własność państwową lub komunalną, a także prawo do zawarcia dzierżawy takich działek pod budownictwo mieszkaniowe ( Rozdział V). Wśród norm kodeksu ziemskiego, które należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu stosunków związanych z mieszkalnictwem, należy również wymienić przepisy dotyczące państwowego katastru gruntów (art. 70) i ​​gruntów osadniczych, w tym skład gruntów osadniczych i zagospodarowanie terytoriów (Rozdział XV).

W sferze regulacji stosunków mieszkaniowych istotne miejsce zajmują dekrety Prezydenta Federacji Rosyjskiej i uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej. W szczególności nadal obowiązuje szereg wspomnianych wcześniej dekretów Prezydenta Federacji Rosyjskiej, wydanych w latach 90. ubiegłego wieku, które określają konkretne działania mające pomóc w rozwiązaniu problemu mieszkaniowego w Rosji. Uchwałą Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17.09.2001 września 675 r. nr 2002 zatwierdzono federalny program celowy „Mieszkanie” na lata 2010-XNUMX.

Źródłami prawa mieszkaniowego są także akty normatywne ministerstw i resortów. Jednak zgodnie z dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 23.05.1996 maja 763 r. Nr 13.08.1997 „W sprawie procedury publikacji i wejścia w życie aktów Prezydenta Federacji Rosyjskiej, Rządu Federacji Rosyjskiej i aktów wykonawczych akty prawne federalnych władz wykonawczych” oraz Zasady sporządzania aktów prawnych federalnych władz wykonawczych i ich rejestracji państwowej , zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 1009 sierpnia XNUMX r. Nr XNUMX, rozporządzenia ministerstw i departamentów Federacji Rosyjskiej wpływające na prawa, wolności i obowiązki osoby i obywatela, ustalające status prawny organizacji lub mające charakter międzyresortowy, niezależnie od okresu ich ważności, podlegają rejestracji państwowej w Ministerstwie Sprawiedliwości Rosji i urzędowej opublikowanie w WG w ciągu dziesięciu dni od dnia ich rejestracji. Te akty, które nie przeszły rejestracji państwowej, a także te zarejestrowane, ale nie opublikowane w określony sposób, nie pociągają za sobą skutków prawnych.

2.3. Ustawodawstwo mieszkaniowe podmiotów Federacji Rosyjskiej jako źródło prawa mieszkaniowego

Jak wspomniano powyżej, ustawodawstwo mieszkaniowe podlega wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i jej podmiotów wchodzących w jej skład. Zgodnie z art. 76 Konstytucji w sprawach wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i jej podmiotów, wydawane są ustawy federalne i ustawy uchwalone na ich podstawie oraz inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej.

W podmiotach wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej władze państwowe przyjęły sporo ustaw i innych aktów prawnych regulujących stosunki mieszkaniowe, które nadal działają w takim zakresie, w jakim nie są sprzeczne z Kodeksem Mieszkaniowym i innymi ustawami federalnymi regulującymi te stosunki. W niektórych republikach (Baszkortostan, Kabardyno-Bałkaria) przyjęto kodeksy mieszkaniowe. W większości podmiotów Federacji Rosyjskiej w niektórych kwestiach dotyczących stosunków mieszkaniowych przyjęto ustawy o mieszkalnictwie i inne regulacyjne akty prawne.

Kodeksy mieszkaniowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej zostały utworzone na podstawie i zgodnie z ustawodawstwem federalnym - wcześniej istniejącym kodeksem mieszkaniowym RSFSR, kodeksem cywilnym i innymi przepisami federalnymi.

Rozwój ustawodawstwa mieszkaniowego podmiotów Federacji Rosyjskiej będzie oczywiście przebiegał głównie drogą wydawania odrębnych ustaw i innych regulacyjnych aktów prawnych w sprawach należących do kompetencji podmiotów Federacji Rosyjskiej.

2.4. Znaczenie orzeczeń Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej i Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej dla stosowania prawa mieszkaniowego

W rozstrzyganiu spraw mieszkaniowych i prawnych coraz większą rolę odgrywają orzeczenia Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej, wydawane w sprawach skarg i wniosków o weryfikację konstytucyjności ustaw i aktów normatywnych, sporów kompetencyjnych oraz interpretacji Konstytucji. ważna rola. W szczególności Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej podjął szereg uchwał w sprawach dotyczących kontroli konstytucyjności niektórych artykułów dotychczasowej JK RSFSR, ustawy o prywatyzacji mieszkalnictwa, a także niektórych innych ustaw federalnych regulujących stosunki mieszkaniowe, m.in. które niektóre z tych artykułów uznano za niezgodne z Konstytucją. Uznanie przez Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej niektórych norm prawa za niekonstytucyjne oznacza ich utratę mocy, zakończenie działania, niezależnie od późniejszej zmiany lub unieważnienia tej ustawy przez ustawodawcę lub inny organ, któremu przyznano prawo do tworzenie reguł.

Tradycyjnie istotne znaczenie dla interpretacji i stosowania norm prawa mieszkaniowego mają wytyczne Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej. Do wyjaśnień odgrywających ważną rolę w praktyce sądowej w sprawach mieszkaniowych zaliczają się na przykład wyjaśnienia zawarte w Uchwale Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 24.08.1993 sierpnia 8 r. nr XNUMX „W niektórych kwestiach stosowania przez sądy ustawy Federacji Rosyjskiej „W sprawie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej” „itp.

Temat 3. Przedmioty prawa mieszkaniowego

3.1. Pomieszczenia mieszkalne

W prawie mieszkaniowym duże znaczenie ma pojęcie „lokalu mieszkalnego”, którego definicja jest ważna dla prawidłowego stosowania przepisów i innych aktów prawnych regulujących stosunki mieszkaniowe.

Pojęcie „lokalu mieszkalnego” jest stosowane w ustawodawstwie w różnych znaczeniach:

1) jako pojęcie ogólne, obejmujące wszystkie rodzaje lokali mieszkalnych (mieszkania, budynki mieszkalne itp.), które mogą być przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego (patrz np. art. 673 Kodeksu cywilnego);

2) wyznaczyć część budynku mieszkalnego (mieszkanie, pokój w apartamentowcu);

3) jako kategoria księgowa wraz z budynkiem mieszkalnym.

Lokale mieszkalne w pierwszym szerszym znaczeniu są wskazane przez ustawodawcę jako przedmiot prawa mieszkaniowego i dzielą się na następujące typy:

1) budynek mieszkalny (z wyjątkiem budynku mieszkalnego), część budynku mieszkalnego;

2) mieszkanie, część mieszkania;

3) pokój.

Zgodnie z definicją ustawodawcy budynkiem mieszkalnym jest indywidualnie definiowany budynek, na który składają się pomieszczenia, a także pomieszczenia pomocnicze, przeznaczone do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i innych związanych z zamieszkiwaniem w takim budynku. Z prawnego punktu widzenia budynek jest budynkiem mieszkalnym od momentu zakończenia budowy domu, zostaje przyjęty do eksploatacji przez komisję akceptacyjną i zarejestrowany w określony sposób jako budynek mieszkalny przez upoważnione specjalne organizacje, które prowadzić księgowość państwową zasobów mieszkaniowych - Biuro Inwentaryzacji Technicznej (WIT) itp.

Mieszkanie to strukturalnie wydzielone pomieszczenie w budynku mieszkalnym, które zapewnia bezpośredni dostęp do części wspólnych w takim domu i składa się z jednego lub więcej pokoi, a także pomieszczeń pomocniczych zaprojektowanych z myślą o zaspokojeniu potrzeb domowych mieszkańców i innych związanych z ich mieszkaniem. taki budynek oddzielny pokój.

Pokój to część budynku mieszkalnego lub mieszkania przeznaczona do użytku jako miejsce bezpośredniego zamieszkania obywateli w budynku mieszkalnym lub mieszkaniu (art. 16ZhK).

Wśród domów znajdują się budynki o charakterze mieszanym, w których obok lokali mieszkalnych znajdują się również lokale niemieszkalne: administracyjne, medyczne, gospodarcze itp. Lokale mieszkalne znajdujące się w takich domach stanowią część zasobu mieszkaniowego.

LCD (art. 15) zawiera przepisy związane z ogólną koncepcją „lokalu mieszkalnego”. Tak więc mieszkanie jest rozumiane jako wyizolowane pomieszczenie, które jest nieruchomością i nadaje się do stałego pobytu obywateli, to znaczy spełnia ustalone zasady i przepisy sanitarno-techniczne oraz inne wymagania prawa. Procedurę uznania lokalu za mieszkalnego i wymagania, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, ustala Rząd Federacji Rosyjskiej zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym i innymi ustawami federalnymi.

Mieszkanie może zostać uznane za niezdatne do zamieszkania na podstawie iw trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Aby scharakteryzować mieszkanie, ważne jest przydzielenie wspólnej (użytecznej) i mieszkalnej powierzchni wewnątrz lokalu. Na łączną powierzchnię mieszkania składa się suma powierzchni wszystkich części takiego mieszkania, w tym powierzchni pomieszczeń o charakterze pomocniczym, przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb domowych obywateli i innych związanych z ich zamieszkiwaniem lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem balkonów, loggii, werand i tarasów (część 5 art. 15 LCD). Przestrzeń mieszkalna obejmuje wyłącznie powierzchnię wszystkich salonów, w tym powierzchnię sypialni i jadalni, sal do gier, nauki i rekreacji.

Definicja pojęcia „mieszkania” jest istotna dla rozstrzygnięcia kwestii przedmiotu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ust. 1 art. 673 GKi art. 62 LCD, takim obiektem może być tylko wyizolowany obszar mieszkalny nadający się do stałego zamieszkania (mieszkanie, budynek mieszkalny, część budynku mieszkalnego lub apartament). Niewyizolowane lokale mieszkalne, lokale użytkowe, a także nieruchomość wspólna w budynku mieszkalnym (część 2 art. 62 Lc) nie mogą być samodzielnym przedmiotem umowy najmu.

Na podstawie normy części 1 art. 19 Kodeksu mieszkaniowego zasób mieszkaniowy obejmuje nie tylko lokale mieszkalne przeznaczone na pobyt stały, ale ogólnie wszystkie lokale nadające się do zamieszkania, znajdujące się na terytorium Federacji Rosyjskiej. W związku z tym lokale mieszkalne można podzielić na dwa typy:

1) przeznaczone na pobyt stały, tj. przeznaczone na długi okres użytkowania;

2) o charakterze tymczasowym, z których osoby w nich zamieszkujące muszą korzystać przez ograniczony czas.

Głównym przedmiotem relacji mieszkaniowych są lokale mieszkalne do stałego użytkowania. Ten typ lokali mieszkalnych stanowi większość lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. Jednocześnie niektóre lokale mieszkalne są przeznaczone do użytku czasowego, np. lokale mieszkalne w akademikach, domy funduszu mobilnego, hotele, lokale biurowe itp.

Lokale mieszkalne są również klasyfikowane w zależności od podstaw ich użytkowania przez obywateli. Na tej podstawie różnią się:

1) lokale mieszkalne będące własnością obywateli;

2) lokale mieszkalne udostępnione na podstawie umowy najmu socjalnego;

3) specjalistyczne pomieszczenia mieszkalne;

4) lokale mieszkalne oddane na podstawie umowy najmu komercyjnego;

5) lokale mieszkalne w domach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych;

6) lokale mieszkalne udostępnione obywatelom z innych tytułów.

W praktyce często pojawia się pytanie, czy za lokale mieszkalne należy zaliczyć takie lokale (obiekty) jak domy prefabrykowane, przebieralnie, wagony itp. Obecnie takie obiekty i budynki nie są zaliczane do zasobu mieszkaniowego.

Przy podejmowaniu decyzji o zakwalifikowaniu lokalu mieszkalnego jako nadającego się do zamieszkania bierze się pod uwagę stopień fizycznego pogorszenia się budynku (lokalu), bezpieczeństwo jego konstrukcji, położenie budynku, stopień poprawy itp. W szczególności , baraki, domy pogotowia są uznawane za nienadające się do stałego zamieszkania (domy grożące zawaleniem), a także kamienne i drewniane domy z fizycznym zużyciem, odpowiednio ponad 70 i 65%. Nieodpowiednie są również budynki mieszkalne zlokalizowane w strefach ochrony sanitarnej, zagrożenia pożarowego i wybuchowego przedsiębiorstw przemysłowych; w niebezpiecznych obszarach osuwisk, błot i lawin śnieżnych, które mogą zagrozić rozwojowi i eksploatacji budynków; na terenach corocznie zalewanych przez wody powodziowe.

Decyzja o uznaniu budynku mieszkalnego lub lokalu za nienadający się na pobyt stały, niezależnie od jego własności, należy do kompetencji administracji powiatu, miasta, powiatu w mieście. Przy podejmowaniu takiej decyzji brane są pod uwagę wnioski organizacji sanitarno-epidemiologicznych, budowlanych i innych, organów bezpieczeństwa przeciwpożarowego i innych materiałów.

Zgodnie z ich przeznaczeniem, największą część państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego stanowią lokale mieszkalne o charakterze socjalnym. Zgodnie z § 1 h. 3 art. 19 Fundusz mieszkaniowy LCD na użytek socjalny – zbiór państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych przekazywanych obywatelom w ramach socjalnych umów najmu. Obejmuje budynki mieszkalne, apartamenty, pokoje w mieszkaniach komunalnych oraz inne lokale mieszkalne przewidziane w normie powierzchni mieszkalnej.

3.2. Pojęcie zasobów mieszkaniowych i ich rodzaje

Zgodnie z art. 19 LCD, zasób mieszkaniowy to całość wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się na terenie Federacji Rosyjskiej.

W zależności od formy własności zasób mieszkaniowy dzieli się na:

1) dla prywatnych zasobów mieszkaniowych - zestaw lokali mieszkalnych będących własnością obywateli i będących własnością osób prawnych;

2) państwowe zasoby mieszkaniowe - zespół lokali mieszkalnych będących własnością Federacji Rosyjskiej (fundusz mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej) oraz lokale mieszkalne będące własnością podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej (fundusz mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej podmiotów Federacji Rosyjskiej);

3) komunalny zasób mieszkaniowy - zespół lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy.

W zależności od przeznaczenia zasób mieszkaniowy dzieli się na:

1) dla mieszkaniowego funduszu socjalnego - całość państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych przekazanych obywatelom na podstawie socjalnych umów najmu;

2) wyspecjalizowany zasób mieszkaniowy - zbiór określonych kategorii obywateli przeznaczonych do zamieszkania i udostępnianych zgodnie z przepisami ust. Lokale mieszkalne GUZhK państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych;

3) indywidualny zasób mieszkaniowy – zespół lokali mieszkalnych prywatnego zasobu mieszkaniowego, z których korzystają obywatele – właściciele tych lokali w celu zamieszkania, pobytu członków ich rodziny i (lub) pobytu innych obywateli na zasadach swobodnego korzystania , a także osoby prawne - właściciele takich lokali dla obywateli zamieszkania na określonych warunkach użytkowania;

4) fundusz mieszkaniowy na cele komercyjne - zespół lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane przez właścicieli takich lokali do zamieszkania obywateli na warunkach odpłatnego korzystania, udostępniane obywatelom na podstawie innych umów, udostępniane przez właścicieli takich lokali osobom fizycznym za posiadanie i (lub) używanie.

Prawo nie zabrania przenoszenia lokali mieszkalnych z jednego zasobu mieszkaniowego do drugiego, ale takie przeniesienie nie powinno naruszać praw obywateli. Wobec powyższego norma art. 675 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym przeniesienie własności lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu nie pociąga za sobą rozwiązania lub zmiany umowy najmu lokalu mieszkalnego. W takim przypadku nowy właściciel staje się wynajmującym na warunkach wcześniej zawartej umowy najmu.

3.3. Zmiany w reżimie prawnym lokalu

Według p. Zet. 288 Kodeksu Cywilnego, umieszczanie w budynkach mieszkalnych produkcji przemysłowej jest niedozwolone. Umieszczenie przez właściciela w należących do niego lokalach mieszkalnych przedsiębiorstw, instytucji, organizacji jest dozwolone dopiero po przeniesieniu takich lokali do niemieszkalnych. Przeniesienie lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny odbywa się w sposób określony przez ustawodawstwo mieszkaniowe. Interpretując te przepisy prawa, należy uwzględnić powyższą normę prawa, która zakazuje użytkowania lokali w budynkach mieszkalnych na potrzeby o charakterze przemysłowym, z czego wynika, że ​​w budynku mieszkalnym po przeniesienie lokali mieszkalnych do lokali niemieszkalnych, w tym lokalu mogą znajdować się tylko organizacje, które nie zajmują się produkcją przemysłową.

Obecnie procedurę przenoszenia lokali mieszkalnych na lokale niemieszkalne oraz lokali niemieszkalnych na lokale mieszkalne określa Ch. 3 LCD. Zgodnie z częścią 1 art. 22 LCD i oba tłumaczenia są dozwolone pod warunkiem zgodności z wymogami LCD i przepisami dotyczącymi urbanistyki. Przeniesienie lokalu mieszkalnego na lokal niemieszkalny jest niedopuszczalne, jeżeli dostęp do przenoszonego lokalu jest niemożliwy bez korzystania z lokalu zapewniającego dostęp do lokalu mieszkalnego lub nie ma technicznej możliwości wyposażenia takiego dostępu do tego lokalu, jeżeli przenoszony lokal stanowi część lokalu mieszkalnego lub jest wykorzystywany przez właściciela tego lokalu lub innego obywatela jako miejsce stałego zamieszkania, a także jeżeli własność przeniesionego lokalu jest obciążona prawami jakiejkolwiek osoby.

Przeniesienie mieszkania w apartamentowcu do lokalu niemieszkalnego jest dopuszczalne tylko w przypadku, gdy takie mieszkanie znajduje się na pierwszym piętrze tego budynku lub powyżej pierwszego piętra, ale lokal położony bezpośrednio pod przenoszonym mieszkaniem do lokalu niemieszkalnego nie są mieszkalne (części 2 i 3 art. .22 LCD).

Istnieją pewne ograniczenia dotyczące przenoszenia lokali niemieszkalnych do mieszkalnych. Zgodnie z częścią 4 art. 22 LCD przeniesienie to jest niedozwolone, jeżeli lokal niemieszkalny nie spełnia ustalonych wymagań lub nie jest możliwe zapewnienie zgodności takiego lokalu z ustalonymi wymaganiami lub jeżeli własność takiego lokalu jest obciążona prawa jakichkolwiek osób.

Przeniesienie lokali mieszkalnych na lokale niemieszkalne oraz lokali niemieszkalnych na lokale mieszkalne jest realizowane przez samorząd lokalny. W LCD to ciało nazywa się ciałem, które przenosi lokal.

W celu takiego przeniesienia właściciel odpowiedniego lokalu lub osoba przez niego upoważniona przedkłada organowi przekazującemu lokal w miejscu tego lokalu:

1) wniosek o przekazanie lokalu;

2) dokumenty tytułowe przenoszonych lokali (oryginały lub kopie poświadczone notarialnie);

3) plan przenoszonego lokalu wraz z opisem technicznym (jeżeli przenoszony lokal jest lokalem mieszkalnym, paszport techniczny takiego lokalu);

4) plan domu, w którym znajdują się przenoszone lokale;

5) projekt przygotowany i wykonany zgodnie z ustaloną procedurą przebudowy i (lub) przebudowy przeniesionego lokalu (w przypadku, gdy przebudowa i (lub) przebudowa jest wymagana do zapewnienia użytkowania takich lokali jako mieszkalnych lub nie - lokale mieszkalne).

Organ przekazujący lokal nie jest uprawniony do żądania przedstawienia innych dokumentów niż wymienione powyżej (część 3 art. 23 kp).

Decyzję o przekazaniu lub odmowie przekazania lokalu podejmuje organ przekazujący lokal nie później niż 45 dni od dnia złożenia wskazanych dokumentów temu organowi.

Organ przekazujący lokal, nie później niż w ciągu trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji o przekazaniu lokalu lub odmowie jego przekazania, wydaje lub przesyła na adres wskazany we wniosku wnioskodawcy dokument potwierdzający przyjęcie jednego z te decyzje. Formę i treść takiego dokumentu ustala Rząd Federacji Rosyjskiej. Organ przekazujący lokal, jednocześnie z wydaniem lub przesłaniem tego dokumentu wnioskodawcy, informuje właścicieli lokali sąsiadujących z lokalem, w stosunku do którego została podjęta decyzja, o wydaniu tej decyzji (część 5 art. 23 kp).

Jeżeli konieczne jest przeprowadzenie reorganizacji i (lub) przebudowy przeniesionych lokali i (lub) innych prac w celu zapewnienia korzystania z takich lokali jako lokale mieszkalne lub niemieszkalne, dokument ten musi zawierać wymóg ich realizacji, a wykaz innych prac, jeśli to konieczne.

Dokument potwierdzający decyzję o przekazaniu lokalu potwierdza zakończenie przekazania lokalu i stanowi podstawę do korzystania z lokalu jako lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, jeżeli takie wykorzystanie nie wymaga jego przebudowy, oraz (lub) przebudowa i (lub) inne prace.

Jeżeli wykorzystanie lokalu jako lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego wymaga jego reorganizacji i (lub) przebudowy, a także innych prac, określony dokument jest podstawą do odpowiedniej reorganizacji i (lub) przebudowy, z uwzględnieniem przebudowy a (lub) projekt przebudowy złożony przez wnioskodawcę zgodnie z ust.5 h.2 art. 23 LCD, i (lub) inne utwory, biorąc pod uwagę wykaz takich utworów określony w określonej części 5 art. 23 Dokument LCD.

Zakończenie wspomnianej reorganizacji i (lub) przebudowy, a także innych prac, potwierdza akt komitetu akceptacyjnego utworzonego przez organ przekazujący lokal. Akt komitetu akceptacyjnego, potwierdzający zakończenie reorganizacji i (lub) przebudowy, musi zostać wysłany przez organ, który przenosi lokal do organizacji (organu) w celu zarejestrowania obiektów nieruchomości. Ustawa ta potwierdza zakończenie przekazania lokalu i stanowi podstawę do korzystania z przekazanego lokalu jako lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Zgodnie z art. 24 LCD dopuszcza się odmowę przeniesienia lokalu mieszkalnego do lokalu niemieszkalnego lub lokalu niemieszkalnego do lokalu mieszkalnego w przypadku:

1) niezłożenie pewnej części 2 art. 23 dokumenty LCD;

2) złożenie dokumentów do niewłaściwego organu;

3) niezgodności z warunkami przekazania lokalu, przewidzianymi w art. 22 LCD;

4) niezgodność projektu przebudowy i (lub) przebudowy lokalu mieszkalnego z wymogami prawa.

Decyzja o odmowie przekazania lokalu jest wydawana lub przesyłana wnioskodawcy nie później niż w ciągu trzech dni roboczych od dnia wydania takiej decyzji i może być zaskarżona przez wnioskodawcę w sądzie.

3.4. Remont i przebudowa lokali mieszkalnych

Wraz ze zmianą reżimu prawnego lokali LCD po raz pierwszy szczegółowo uregulował przepisy związane z reorganizacją i przebudową lokali mieszkalnych (rozdział 4). W ten sposób LCD definiuje zarówno przebudowę, jak i przebudowę lokali mieszkalnych. Zgodnie z częścią 1 art. 25 Przebudowa mieszkania ZhK to instalacja, wymiana lub przeniesienie sieci inżynieryjnych, urządzeń sanitarnych, elektrycznych lub innych, które wymagają zmian w paszporcie technicznym mieszkania. Przez przebudowę mieszkania rozumie się zmianę jego konfiguracji, która wymaga również zmiany paszportu technicznego mieszkania (część 2 art. 25 LCD).

Zgodnie z art. 26 LCD przebudowa i (lub) przebudowa lokalu mieszkalnego odbywa się zgodnie z wymogami prawa w porozumieniu z samorządem (zwanym w LCD organem koordynującym) na podstawie podjętej przez nią decyzji.

W części 2 art. 26 ustala wykaz dokumentów, które właściciel lokalu lub osoba przez niego upoważniona musi przedłożyć organowi dokonującemu odbioru w miejscu przebudowy i (lub) przebudowy lokalu:

1) wniosek o reorganizację i (lub) przebudowę w formie zatwierdzonej przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

2) dokumenty tytułowe przebudowanych i (lub) przebudowanych lokali mieszkalnych (oryginały lub kopie poświadczone notarialnie);

3) projekt reorganizacji i (lub) przebudowy tego lokalu mieszkalnego przygotowany i wykonany w określony sposób;

4) paszport techniczny;

5) pisemna zgoda wszystkich członków rodziny najemcy (w tym czasowo nieobecnych) na zajmowanie przearanżowanego i (lub) przeprojektowanego lokalu mieszkalnego na podstawie społecznej umowy najmu (w przypadku gdy wnioskodawcą jest najemca tego lokalu upoważniony przez wynajmującego do złożenia dokumentów przewidzianych w niniejszym paragrafie);

6) wypowiedzenie organu ochrony zabytków architektury, historii i kultury o dopuszczalności reorganizacji i (lub) przebudowy, jeżeli przebudowany i (lub) przebudowany lokal mieszkalny lub dom, w którym się znajduje, jest zabytkiem architektury, historii czy kultury.

Organ prowadzący koordynację nie jest uprawniony do żądania przedłożenia innych dokumentów, poza wskazanymi powyżej.

Decyzję o zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia musi podjąć organ dokonujący zatwierdzenia nie później niż 45 dni od daty przedłożenia temu organowi niezbędnych dokumentów.

Organ dokonujący zatwierdzenia, nie później niż trzy dni robocze od dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu, wydaje lub przesyła na adres wskazany we wniosku wnioskodawcy dokument potwierdzający wydanie takiej decyzji. Formę i treść tego dokumentu ustala Rząd Federacji Rosyjskiej. Wyrażając zgodę na reorganizację i (lub) przebudowę lokalu mieszkalnego przez właściwy organ, wydany przez niego dokument jest podstawą do ich realizacji.

Odmowa zgody na reorganizację i (lub) przebudowę lokali mieszkalnych jest dozwolona w następujących przypadkach:

1) niezłożenie pewnej części 2 art. 26 dokumenty LCD;

2) złożenie dokumentów do niewłaściwego organu;

3) niezgodność projektu przebudowy i (lub) przebudowy lokalu mieszkalnego z wymogami prawa.

Decyzja o odmowie wydania jest wydawana lub przesyłana wnioskodawcy nie później niż w ciągu trzech dni roboczych od dnia wydania takiej decyzji i może być zaskarżona do sądu (art. 27 kp).

Zgodnie z art. 28 LCD zakończenie przebudowy i (lub) przebudowy lokalu mieszkalnego potwierdza akt komisji akceptacyjnej. Akt ten musi zostać przesłany przez organ prowadzący koordynację do organizacji (organu) w celu rejestracji obiektów nieruchomości.

Artykuł 29 kp szczegółowo reguluje skutki nieuprawnionej reorganizacji i (lub) przebudowy mieszkania. Działania te są uznawane za nieuprawnione, jeżeli są przeprowadzane w przypadku braku dokumentu potwierdzającego przyjęcie przez właściwy organ decyzji o ich zatwierdzeniu (część 6 art. 26 Kp) lub z naruszeniem projektu złożonego wraz z wniosek do organu koordynującego (klauzula 3 części 2 artykułu 26 LCD).

Osoba, która samowolnie przearanżowała i (lub) przebudowała mieszkanie, ponosi odpowiedzialność przewidzianą prawem.

Właściciel lokalu mieszkalnego, który został samowolnie przearanżowany i (lub) przebudowany, lub najemca takiego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego, jest zobowiązany do doprowadzenia takiego lokalu do stanu poprzedniego w rozsądnym terminie i w sposób określony przez ciało, które zajmuje się koordynacją.

Należy zauważyć, że obecnie ustawodawca zajął ostrzejsze niż dotychczas stanowisko w sprawie niedozwolonej reorganizacji lub przebudowy lokali mieszkalnych. Jeśli wcześniej pozwolono później koordynować taką reorganizację lub przebudowę z samorządem lokalnym, a tym samym ich „legitymizację”, to zgodnie z częścią 4 art. 29 lokali mieszkalnych LCD może być utrzymywany w stanie przebudowanym i (lub) przebudowanym, pod warunkiem, że nie narusza to praw i uzasadnionych interesów obywateli lub nie stwarza zagrożenia dla ich życia lub zdrowia, wyłącznie na podstawie decyzja sądu.

Jeżeli odpowiednie lokale mieszkalne nie zostaną przywrócone do poprzedniego stanu na czas iw sposób określony przez organ prowadzący koordynację, sąd, na wniosek tego organu, pod warunkiem, że decyzja przewidziana w części 4 art. . 29 JK, postanawia:

1) w stosunku do właściciela - o zbyciu na licytacji publicznej takiego lokalu mieszkalnego z zapłatą właścicielowi wpływów z jego sprzedaży, pomniejszonych o koszty wykonania orzeczenia sądu nakładającego na nowego właściciela tego lokalu mieszkalnego lokale obowiązek doprowadzenia lokalu mieszkalnego do stanu poprzedniego;

2) w stosunku do najemcy takiego lokalu mieszkalnego objętego umową najmu społecznego - wypowiedzenia tej umowy z nałożeniem tego samego obowiązku na właściciela tego lokalu, który był wynajmującym na podstawie określonej umowy.

Dla nowego właściciela lokalu mieszkalnego lub dla właściciela lokalu mieszkalnego, który był wynajmującym na podstawie umowy najmu społecznego lokalu, wypowiedzianej przez sąd, wyznacza się nowy termin na doprowadzenie lokalu do stanu poprzedniego. Jeżeli nie zostanie przywrócone do stanu poprzedniego w określonym terminie i w sposób wcześniej ustalony przez organ prowadzący koordynację, mieszkanie takie podlega sprzedaży na licytacji publicznej postanowieniem sądu wydanym na pozew organu która prowadzi koordynację.

Temat 4. Gospodarka mieszkaniowa

4.1. Rachunkowość zasobów mieszkaniowych

Zgodnie z częścią 1 art. 12 LCD do kompetencji władz państwowych Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych należy określenie procedury państwowego rozliczania funduszy mieszkaniowych. Rachunkowość państwowa funduszy mieszkaniowych podmiotów Federacji Rosyjskiej należy do kompetencji organów państwowych podmiotów Federacji Rosyjskiej w zakresie stosunków mieszkaniowych (część 1, art. 13 kp). Zgodnie z częścią 1 art. 14 LCD do kompetencji samorządów w zakresie stosunków mieszkaniowych należy rozliczanie komunalnego zasobu mieszkaniowego. Obecnie obowiązują przepisy dotyczące państwowej księgowości zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13.10.1997 października 1301 r. Nr 1. Zgodnie z tym rozporządzeniem głównym zadaniem państwa księgowanie zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej ma na celu uzyskanie informacji o lokalizacji, składzie ilościowym i jakościowym, stanie technicznym, poziomie poprawy, wartości obiektów funduszu oraz zmianie tych wskaźników (s. XNUMX). Niezależnie od formy własności, budynki mieszkalne, domy specjalistyczne (akademiki, schroniska, domy funduszu mobilnego, domy specjalne dla samotnych starców, internaty dla niepełnosprawnych, kombatantów itp.), mieszkania, pomieszczenia biurowe, inne pomieszczenia mieszkalne podlegają rachunkowości państwowej w innych budynkach nadających się do zamieszkania.

Rachunkowość państwowa zasobów mieszkaniowych w Federacji Rosyjskiej obejmuje rachunkowość techniczną (operacyjną), oficjalną rachunkowość statystyczną i rachunkowość. Podstawą rachunkowości państwowej jest rachunkowość techniczna, prowadzona niezależnie od własności zasobów mieszkaniowych zgodnie z jednolitym systemem księgowym dla Federacji Rosyjskiej poprzez prowadzenie spisu technicznego i rejestrację dokumentów dotyczących zobowiązań posiadaczy praw do utrzymania budynków mieszkalnych i lokale mieszkalne. Ten rodzaj rachunkowości jest przypisywany wyspecjalizowanym państwowym i komunalnym organizacjom inwentaryzacji technicznej - jednostkowym przedsiębiorstwom, usługom, wydziałom, centrom, biurom, których wsparcie metodologiczne jest realizowane przez wyspecjalizowaną organizację państwową. Obecnie WIT działają jako państwowe przedsiębiorstwa unitarne i podlegają organom administracji państwowej podmiotów Federacji Rosyjskiej.

WIT przeprowadza księgowanie zasobu mieszkaniowego w osiedlach miejskich i wiejskich, niezależnie od jego własności, wypełnia i przekazuje formularze obserwacji statystycznej zasobów mieszkaniowych państwa federalnego organom terytorialnym statystyki stanowej.

WIT są zobowiązane do przeprowadzenia:

1) inwentaryzacja techniczna i certyfikacja zasobów mieszkaniowych;

2) kontrola stanu technicznego budynków mieszkalnych i lokali;

3) wyceny i aktualizacji wartości budynków mieszkalnych i lokali, w tym dla celów podatkowych;

4) usługi informacyjne i doradcze oraz inne czynności związane z księgowością państwową zasobu mieszkaniowego.

WIT przeprowadzają następujące rodzaje inwentaryzacji: główną (raz na pięć lat) i bieżącą (corocznie), planową i nieplanową. Te same organy mogą w określonym terminie dokonywać jednorazowych rejestracji całego zasobu socjalnego, a także spisów zasobu mieszkań należących do obywateli.

WIT nie przeprowadza państwowej rejestracji praw do lokali mieszkalnych i transakcji z nimi. Taka rejestracja jest przypisana wyspecjalizowanym organom - instytucjom wymiaru sprawiedliwości w celu rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi.

Oficjalna rachunkowość statystyczna zasobów mieszkaniowych prowadzona jest przez Federalną Służbę Statystyczną i jej organy terytorialne na podstawie uogólnienia formularzy federalnej obserwacji statystycznej zasobów mieszkaniowych, przedłożonych przez WIT, z częstotliwością i w terminach określonych w rocznych federalnych programach prac statystycznych.

Rozliczanie zasobów mieszkaniowych odbywa się zgodnie z ustawą federalną z dnia 21.11.1996 listopada 129 r. Nr XNUMX-FZ

„O rachunkowości” i inne regulacyjne akty prawne.

4.2. Państwowa rejestracja praw do lokali mieszkalnych i transakcji z nimi

Zgodnie z art. 131 kodeksu cywilnego prawo własności i inne prawa rzeczowe do rzeczy nieruchomych, w tym nabytych lokali, ograniczenie tych praw, ich wystąpienie, przeniesienie i wygaśnięcie podlegają rejestracji państwowej w jednolitym rejestrze państwowym przez organy wymiaru sprawiedliwości. Rejestracji podlegają następujące prawa do lokalu mieszkalnego: prawo własności, prawo zarządu gospodarczego, prawo zarządu eksploatacyjnego, hipoteka oraz inne prawa w przypadkach przewidzianych prawem. Prawa do lokalu mieszkalnego wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego, a także z umowy o nieodpłatne korzystanie (rozdziały 35, 36 kc) nie podlegają rejestracji państwowej.

Zgodnie z ustawą o zmianie Kodeksu cywilnego nieruchomość (nieruchomość, nieruchomość) obejmuje również obiekty w budowie (§ 1 ust. 1, art. 130 kc), co stanowi ogólną podstawę prawną państwowa rejestracja praw do takich obiektów i zajmuje się nimi. Możliwość państwowej rejestracji trwającej budowy wynika bezpośrednio z treści art. 25 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości, jednak w wykazie nieruchomości zawartym w ust. 3 art. 1 nie wskazano obiektów w trakcie budowy, co stanowi lukę, którą należy uzupełnić.

W wielu przypadkach obowiązujące przepisy ograniczają rejestrację praw do nieruchomości i dokonywanie z nią transakcji, co dotyczy również lokali mieszkalnych. Tak więc ust. 1 art. 551 kodeksu cywilnego stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości na kupującego podlega rejestracji państwowej. Zatem w powyższej normie mówimy tylko o zarejestrowaniu przeniesienia własności, a nie o samej umowie, zgodnie z którą dokonuje się tego przeniesienia. Prawo ustanawia jednak wyjątek od tej ogólnej zasady, zgodnie z którą umowa sprzedaży lokali mieszkalnych podlega rejestracji państwowej (paragraf 2 art. 558 kodeksu cywilnego). W związku z tym przy sprzedaży lokalu zarówno umowa, jak i przeniesienie własności podlegają rejestracji. Podobne zasady dotyczą nabywania lokali mieszkalnych będących własnością na podstawie umów zamiany, darowizny i najmu.

W przypadku dziedziczenia mieszkania należy zarejestrować przeniesienie własności.

Nie będąc rzeczywistym prawem do rzeczy nieruchomej (klauzula 1, art. 131 kc), prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega rejestracji państwowej. Jeśli chodzi o umowy najmu lokali mieszkalnych zawieranych przez osoby prawne zgodnie z ust. 2 art. 671 Kodeksu Cywilnego, muszą być zarejestrowane w przypadkach, gdy są zawarte na okres co najmniej roku (klauzula 2 art. 651 Kodeksu Cywilnego).

Przekazanie nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, w zarząd powierniczy podlega rejestracji państwowej w taki sam sposób, jak przeniesienie własności tej nieruchomości. Umowa, na podstawie której następuje takie przeniesienie, nie wymaga rejestracji (paragraf 2 art. 1017 Kodeksu Cywilnego).

Jednym z zagadnień o aktualnym znaczeniu w praktyce jest kwestia konieczności notarialnej rejestracji transakcji z lokalami mieszkalnymi. Zgodnie z ust. 2 art. 163 kc poświadczenie notarialne transakcji jest obowiązkowe w przypadkach określonych w przepisach prawa, a także w wypadkach przewidzianych umową stron, mimo że forma ta nie była wymagana przez prawo dla tego rodzaju transakcji.

W odniesieniu do transakcji wpływających na własność lokalu mieszkalnego, umowa najmu (art. 584 kc) oraz umowa o hipotekę (klauzula 2 art. 339 kc) przewidziana jest obowiązkowym poświadczeniem notarialnym. Jako obciążenie (ograniczenie) własności lokalu mieszkalnego hipoteka na podstawie zasady ust. 1 art. 131 Kodeksu Cywilnego również podlega rejestracji.

Osoby chcące zawrzeć umowę z lokalem mieszkalnym mogą wyrazić zgodę na wystąpienie do notariusza o kwalifikowane wykonanie umowy. Rejestrator jest jednak zobowiązany do przyjęcia do rejestracji dokumentów sporządzonych w prostej formie pisemnej, chyba że prawo lub umowa przewiduje poświadczenie notarialne.

W przypadkach, gdy jedna ze stron uchyla się od państwowej rejestracji transakcji, druga strona, na podstawie ust. 3 art. 165 Kodeksu Cywilnego ma prawo zwrócić się do sądu w celu ochrony swoich interesów. Gdy sąd ustali zasadność zawartej transakcji oraz fakt, że strona uchyliła się od jej rejestracji, sąd ma prawo podjąć decyzję zobowiązującą odpowiedni organ do przeprowadzenia państwowej rejestracji transakcji.

Na podstawie ust. 6 art. 131 kodeksu cywilnego procedurę rejestracji państwowej i podstawy odmowy rejestracji ustala się zgodnie z kodeksem cywilnym ustawy o rejestracji praw do nieruchomości, zgodnie z ust. 1 art. 2 z których rejestracja państwowa jest aktem prawnym uznania i potwierdzenia przez stan powstania, ograniczenia (obciążenia), przeniesienia lub wygaśnięcia praw do nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych.

Rejestracja państwowa jest jedynym dowodem istnienia zarejestrowanego prawa. Zarejestrowane prawo do nieruchomości można zaskarżyć wyłącznie w sądzie.

Powstanie i wygaśnięcie praw do nieruchomości, które występują od momentu takiej rejestracji, wiąże się z rejestracją państwową.

Zgodnie z ust. 4 art. 218 Kodeksu cywilnego, członek spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowo-budowlanej, inne osoby uprawnione do kumulacji udziałów, które opłaciły w całości wkład udziałowy za mieszkanie udostępnione tym osobom przez spółdzielnię, nabywają własność tej nieruchomości nie od moment rejestracji państwowej ich prawa, ale od momentu wpłaty tej składki.

Państwowa rejestracja praw odbywa się na całym terytorium Federacji Rosyjskiej zgodnie z ust. 2 art. 2 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości do systemu ewidencji praw do każdego przedmiotu nieruchomości w Jednolitym Państwowym Rejestrze praw do nieruchomości i transakcji z nim. Rejestracja ta jest przeprowadzana przez instytucję wymiaru sprawiedliwości w celu państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią na terytorium okręgu rejestracyjnego w miejscu lokalizacji nieruchomości (klauzula 1, art. 9).

W celu dokonania rejestracji państwowej, posiadacze praw lub osoby przez nich upoważnione, z należycie sporządzonym pełnomocnictwem, którzy chcą zarejestrować transakcje dotyczące nieruchomości i prawa do niej, przedkładają odpowiedniej instytucji wymiaru sprawiedliwości dokumenty niezbędne do rejestracji państwowej i przedłożyć pokwitowanie opłaty rejestracyjnej. Jeżeli prawa wynikają z transakcji poświadczonej notarialnie lub innej czynności notarialnej dokonanej przez notariusza, wniosek o państwową rejestrację prawa może złożyć notariusz, który dokonał odpowiedniej czynności notarialnej. Instytucje wymiaru sprawiedliwości przeprowadzają badanie prawne dokumentów oraz weryfikację legalności transakcji. Ponadto ustalają, czy istnieją jakiekolwiek sprzeczności między roszczonymi prawami a już zarejestrowanymi prawami do tego obiektu nieruchomości, a także inne podstawy odmowy lub zawieszenia państwowej rejestracji praw. W przypadku braku tych podstaw instytucje wymiaru sprawiedliwości dokonują wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości, dokonują wpisu na dokumencie tytułowym i wydają zaświadczenie (w formie zaświadczenia) o państwowej rejestracji prawo (klauzula 1, artykuł 13, artykuł 14, klauzula 1-2, 4 werset 16). Zgodnie z ust. Zet. 13 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości państwowa rejestracja praw odbywa się nie później niż jeden miesiąc od daty złożenia wniosku i dokumentów wymaganych do rejestracji państwowej.

Rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z dnia 06.08.2001 sierpnia 233 r. Nr XNUMX zatwierdziło Instrukcję w sprawie procedury państwowej rejestracji umów sprzedaży i przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Ponieważ w większości przypadków przeniesienie własności nabytych lokali następuje właśnie w ramach umów ich sprzedaży, niniejsza instrukcja usprawnia znaczną część relacji związanych z państwową rejestracją transakcji z mieszkaniem i przeniesieniem własności i jest bardzo praktyczna znaczenie.

Prawa do nieruchomości i transakcje z nią są zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym, którego integralną częścią są sprawy, w tym dokumenty tytułowe nieruchomości i księgi dokumentów. Sprawę dokumentów tytułowych otwiera się dla każdego przedmiotu nieruchomości. Wszystkie dokumenty otrzymane w celu rejestracji praw do tego obiektu są umieszczane w sprawie (klauzule 1 i 2 art. 12 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości). Rejestr ten jest prowadzony zgodnie ze wspomnianą ustawą i zasadami prowadzenia jednolitego państwowego rejestru praw do nieruchomości i transakcji z nim, zatwierdzonych dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 18.02.1998 lutego 219 r. Nr XNUMX.

Ujednolicony państwowy rejestr praw do nieruchomości i transakcji z nim składa się z sekcji zawierających zapisy dotyczące każdego obiektu nieruchomości. Sekcja jest identyfikowana numerem katastralnym obiektu, aw przypadku jego braku numerem warunkowym. Każda sekcja rejestru zawiera opis obiektu, zapisy transakcji podlegających państwowej rejestracji w sprawie jego przeniesienia, a także własności i innych praw rzeczowych do tego obiektu nieruchomości, imię i nazwisko (nazwisko) posiadacza praw oraz zapisy dotyczące ograniczenia (obciążenia) tych praw.

Ustawa o rejestracji praw do nieruchomości i przepisy szczegółowo regulują procedurę wypełniania sekcji Jednolitego Rejestru Państwowego, prowadzenia ewidencji rejestracji praw, ich wygaśnięcia, ograniczeń (obciążeń), rejestracji transakcji z obiektami nieruchomości.

Zasady prowadzenia Jednolitego Rejestru Państwowego ustanawiają formę zaświadczenia o państwowej rejestracji praw. Certyfikat ten jest dokumentem o ścisłej rozliczalności, posiada stopień zabezpieczenia na poziomie zabezpieczenia na okaziciela, a także serię i numer księgowy. Zaświadczenie wydawane jest: posiadaczowi prawa - z chwilą zarejestrowania jakiegokolwiek prawa rzeczowego do przedmiotu nieruchomego; najemcy - po zarejestrowaniu najmu; hipoteka - przy rejestracji hipoteki.

W przypadku państwowej rejestracji praw zgodnie z przepisami podatkowymi pobierana jest opłata państwowa (klauzula 1, art. 11 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości).

Zgodnie z art. 7 tej samej ustawy państwowa rejestracja praw jest otwarta. Organ dokonujący takiej rejestracji jest zobowiązany do dostarczenia informacji zawartych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw o dowolnym obiekcie nieruchomości każdej osobie, która przedstawiła dowód tożsamości i pisemny wniosek. Aby uzyskać odpowiednie informacje, osoba prawna musi przedstawić dokumenty potwierdzające rejestrację tej osoby prawnej i uprawnienia jej przedstawiciela.

Wyciągi z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw, zatwierdzone w określony sposób, muszą zawierać opis nieruchomości, zarejestrowane prawa do niej, a także ograniczenia (obciążenia) praw, informacje o roszczeniach istniejących w momencie wydania wyciągu oraz roszczenia zgłoszone w sądzie w stosunku do tej nieruchomości przedmiotowej (klauzula 1, art. 7). Uzupełnieniem tego przepisu jest norma ustawy o udziale we wspólnym budownictwie, zgodnie z którą w odpisie z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw zawierającym informacje o działce, na której tworzony jest obiekt nieruchomości, w tym mieszkaniowych i niemieszkalnych. -lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem umów o udział we wspólnym budownictwie, oprócz informacji o hipotece, obecność zarejestrowanych umów o udział we wspólnym budownictwie wraz z wykazem wspólnych obiektów budowlanych, a także nazwami (nazwami) firm osoby prawne - uczestnicy wspólnej budowy, nazwiska, imiona, patronimika osób fizycznych - wskazani są uczestnicy wspólnej budowy.

Organ dokonujący państwowej rejestracji praw musi przekazać wnioskodawcy żądane informacje lub wydać mu pisemną uzasadnioną odmowę w ciągu pięciu dni roboczych. Zgodnie z dodatkiem wprowadzonym ustawą federalną z dnia 29.12.2004 grudnia 196 r. Nr 2-FZ „W sprawie zmian w ustawie federalnej „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”” w ust. 7 art. 1 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości, jeżeli Jednolity Państwowy Rejestr Praw jest prowadzony na nośniku magnetycznym, informacje należy przekazać każdej osobie zgodnie z ust. 7 art. XNUMX, przekazywane są nie później niż w ciągu następnego dnia roboczego następującego po dniu żądania udzielenia informacji. Odmowa udzielenia informacji na temat państwowej rejestracji praw do nieruchomości może zostać zaskarżona w sądzie. Uzyskanie tych informacji może być wskazane w szczególności w celu ustalenia faktycznej własności lokalu mieszkalnego przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Jednocześnie prawo ogranicza otrzymywanie informacji o treści dokumentów tytułowych, z wyjątkiem informacji o ograniczeniach (obciążeniach), uogólnionych informacji o prawach jednostki do posiadanych przez nią obiektów nieruchomości (np. ile i jakiego rodzaju lokalu mieszkalnego posiada), wypisy zawierające informacje o przeniesieniu praw do przedmiotów nieruchomości, a także informację o uznaniu uprawnionego za ubezwłasnowolnionego lub ubezwłasnowolnionego częściowo. Informacje te są przekazywane wyłącznie w sposób przewidziany przez prawo:

▪ sami właściciele praw autorskich lub ich przedstawiciele prawni;

▪ osoby fizyczne i prawne, które otrzymały pełnomocnictwo od właściciela praw autorskich lub jego przedstawiciela prawnego;

▪ szefowie organów samorządu terytorialnego i szefowie organów rządów podmiotów Federacji Rosyjskiej;

▪ organy podatkowe na terytoriach podlegających ich jurysdykcji;

▪ sądy, organy ścigania, komornicy prowadzący sprawy dotyczące nieruchomości i (lub) właścicieli praw autorskich do nich;

▪ osoby, które mają prawo do dziedziczenia majątku właściciela praw autorskich na mocy testamentu lub prawa;

▪ federalny organ antymonopolowy i jego organy terytorialne na terytoriach podlegających jurysdykcji tych organów terytorialnych;

▪ Prezes Izby Obrachunkowej Federacji Rosyjskiej, jego zastępca i audytorzy Izby Obrachunkowej Federacji Rosyjskiej w celu zapewnienia działalności Izby Obrachunkowej Federacji Rosyjskiej.

Informacje o prawach spadkodawcy do przedmiotów nieruchomości udziela się również na wniosek notariusza w związku z otwarciem spadku (klauzula 3, art. 7 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości).

Organ przeprowadzający państwową rejestrację praw jest zobowiązany, na wniosek posiadacza praw, udzielić mu informacji o osobach, które otrzymały informacje o przedmiocie nieruchomości, do którego ma on prawa.

Wykorzystanie informacji zawartych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw, w sposób lub w formie, która szkodzi prawom i uzasadnionym interesom posiadaczy praw autorskich, pociąga za sobą odpowiedzialność zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z ust. 6 art. 7 organów prowadzących państwową rejestrację praw ma prawo do przekazywania informacji statystycznych uzyskanych na podstawie informacji zawartych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw każdej zainteresowanej osobie, jeżeli przekazanie takich informacji nie narusza praw i uzasadnionych interesów praw autorskich posiadacze. Informacje statystyczne obejmują również informacje o całkowitej liczbie zarejestrowanych przez państwo transakcji z nieruchomościami zawartych na określonym terytorium przez określony czas, uogólnione informacje o przedmiocie takich transakcji bez informacji identyfikujących konkretną osobę lub o przedmiotach takich transakcji, informacje o średniej cenie nabycia praw do nieruchomości i innych podobnych informacji. Takie informacje mogą być w szczególności wykorzystane przez zainteresowane strony do badania aktualnego stanu rynku mieszkaniowego.

Art. 8 stanowi, że informacje o prawach rejestrowych do przedmiotów nieruchomości, o których mowa w ust. 6 art. 7 Informacje statystyczne udostępniane są odpłatnie, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Obecnie wysokość takiej opłaty określa Regulamin wprowadzenia opłat za udzielanie informacji o prawach zarejestrowanych, wydawanie odpisów umów i innych dokumentów zawierających treść jednostronnych transakcji zawieranych w prostej formie pisemnej, zatwierdzonych Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 14.12.2004 grudnia 773 r. Nr 100. Za informację o zarejestrowanych prawach kwoty te wynoszą: dla osób fizycznych - 300 rubli; dla osób prawnych - XNUMX rub.

Instytucja wymiaru sprawiedliwości zajmująca się rejestracją praw do nieruchomości i transakcji z nią udziela bezpłatnych informacji o prawach do przedmiotu nieruchomości organom (organizacjom) odpowiedzialnym za rozliczanie tego przedmiotu, w zakresie niezbędnym do ich pracy.

Organom i organizacjom, które są uprawnione z mocy prawa do otrzymywania informacji o zarejestrowanych prawach do nieruchomości i transakcjach z nimi, organ wymiaru sprawiedliwości udziela tych informacji na ich żądanie.

Z kolei organy państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej i samorządów lokalnych, organy (organizacje) zajmujące się rozliczaniem obiektów nieruchomości, inne organizacje, które posiadają informacje niezbędne do państwowej rejestracji praw do obiektów nieruchomości, są zobowiązane w terminie nie dłuższym niż dziesięć dni od daty złożenia wniosku przekazać takie informacje właścicielom praw autorskich i odpowiednim instytucjom wymiaru sprawiedliwości bezpłatnie lub za opłatą uzgodnioną z organami państwowymi podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Duże znaczenie w realizacji budownictwa mieszkaniowego mają normy regulujące państwową rejestrację własności tworzonego obiektu nieruchomości. Zgodnie z art. 25 ustawy o ewidencji praw do nieruchomości rejestrację własności utworzonego przedmiotu nieruchomości dokonuje się na podstawie dokumentów potwierdzających fakt jej powstania. Prawo własności przedmiotu budowy w budowie rejestruje się na podstawie dokumentów określonych w niniejszym artykule.

Jeżeli działka przeznaczona pod budowę obiektu nieruchomościowego należy do wnioskodawcy na podstawie prawa własności, ewidencjonuje się własność wnioskodawcy przedmiotu budowy w toku na podstawie dokumentów potwierdzających własność tej działki, pozwolenie, dokumentację projektową oraz dokumenty zawierające opis przedmiotu budowy w trakcie realizacji.

Jeżeli działka przeznaczona pod budowę nieruchomości należy do wnioskodawcy na innym prawie niż prawo własności, w celu zarejestrowania własności wnioskodawcy do przedmiotu budowy w toku zamiast dokumentów potwierdzających własność odpowiedniej działki , dokumenty potwierdzające prawo do korzystania z nich.

W powyższych przypadkach do rejestracji własności obiektu w budowie, będącego przedmiotem indywidualnej zabudowy mieszkaniowej, nie jest wymagane dostarczenie dokumentacji projektowej.

Ustawa o rejestracji praw do nieruchomości zawiera nowy art. 25.3, który określa specyfikę państwowej rejestracji własności niektórych utworzonych lub utworzonych obiektów nieruchomości. Zgodnie z tym artykułem, w celu rejestracji państwowej prawa własności obywatela do indywidualnego obiektu budownictwa mieszkaniowego, utworzonego lub utworzonego na działce przeznaczonej do indywidualnego budownictwa mieszkaniowego lub utworzonego lub utworzonego na działce położonej w granicach osady i przeznaczone na indywidualne rolnictwo pomocnicze (na działce gospodarstwa domowego), wystarczy przedłożyć dokumenty potwierdzające fakt powstania takiej nieruchomości i zawierające jej opis oraz dokument dotyczący tytułu własności do działki, na której taka nieruchomość jest posadowiona. usytuowany. Jednocześnie złożenie tytułu własności do określonej działki nie jest wymagane, jeżeli prawo wnioskodawcy do tej działki zostało wcześniej zarejestrowane w sposób określony w tej ustawie.

Obowiązkowym załącznikiem do powyższych dokumentów jest plan katastralny działki, na której znajduje się odpowiedni utworzony lub utworzony obiekt nieruchomości. Złożenie tego planu nie jest wymagane, jeżeli prawo do określonej działki zostało wcześniej zarejestrowane w trybie określonym w tej ustawie, a także, jeśli działka ta jest przeznaczona na indywidualne gospodarowanie pomocnicze i zawarcie przez samorząd terytorialny złożono organ odpowiedniej osady lub gminy, potwierdzający, że wytworzony lub utworzony obiekt nieruchomości znajduje się w granicach określonej działki.

4.3. Państwowa kontrola użytkowania i bezpieczeństwa zasobów mieszkaniowych

Kontrola państwa nad użytkowaniem i konserwacją zasobów mieszkaniowych, niezależnie od ich formy własności, a także zgodności lokali mieszkalnych i mediów z ustalonymi wymaganiami, sprawują upoważnione federalne organy wykonawcze, organy państwowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej zgodnie z prawem federalnym i innymi aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej 20 LCD).

Obecnie kontrolę państwa nad użytkowaniem i konserwacją zasobów mieszkaniowych sprawują organy państwowej inspekcji mieszkaniowej, utworzone zgodnie z dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26.09.1994 września 1086 r. Nr XNUMX, który zatwierdził Przepisy dotyczące Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa w Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z tym rozporządzeniem państwowa inspekcja mieszkaniowa składa się z Głównego Państwowego Inspektoratu Mieszkalnictwa i państwowych inspektoratów mieszkaniowych podmiotów Federacji Rosyjskiej; określa również system i główne funkcje państwowych inspektoratów mieszkaniowych, ich prawa i procedury. Organy Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej przeprowadzają w szczególności kontrolę:

▪ za korzystanie z zasobu mieszkaniowego, własności wspólnej właścicieli lokali w apartamentowcu oraz terenów przyległych;

▪ stan techniczny zasobu mieszkaniowego, własność wspólna właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym oraz znajdujące się w nim urządzenia inżynieryjne, terminowe zakończenie prac związanych z jego utrzymaniem i naprawą zgodnie z obowiązującymi dokumentami regulacyjnymi, technicznymi i projektowymi;

▪ obowiązywanie ustalonych standardów korzystania z mieszkań i usług komunalnych;

▪ stan sanitarny pomieszczeń zasobów mieszkaniowych będących własnością wspólną właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym w części uzgodniony z właściwymi służbami kontroli sanitarno-epidemiologicznej;

▪ wdrożenie działań mających na celu przygotowanie zasobu mieszkaniowego i mienia wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu do sezonowego użytkowania;

▪ racjonalne wykorzystanie zasobów paliw, energii i wody w zasobie mieszkaniowym, będącym wspólną własnością właścicieli lokali w apartamentowcu;

▪ przestrzeganie poziomu i trybu świadczenia ludności usług publicznych (ogrzewanie, energia elektryczna, woda, gaz itp.);

▪ przestrzeganie zasad korzystania z lokali mieszkalnych i terenów przyległych;

▪ przestrzeganie procedury i zasad uznawania budynków i lokali mieszkalnych za nienadające się do zamieszkania stałego i przenoszenia ich do budynków niemieszkalnych.

Przy sprawowaniu tej kontroli organom państwowej inspekcji mieszkaniowej przysługują następujące uprawnienia:

1) przeprowadzać inspekcje inspekcyjne i inspekcje kontrolowanych obiektów zgodnie z zadaniami i funkcjami określonymi ww. Regulaminem;

2) wydawać polecenia właścicielom, właścicielom i użytkownikom zasobów mieszkaniowych, wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i terytoriach przyległych w celu wyeliminowania stwierdzonych naruszeń;

3) składania wniosków o unieważnienie lub zawieszenie koncesji na działalność osób prawnych i osób fizycznych, które dopuszczają się rażących naruszeń prawa mieszkaniowego, zasad i przepisów związanych z użytkowaniem, utrzymaniem i naprawą zasobów mieszkaniowych, wspólnej własności właścicieli lokali w apartamentowiec;

4) wyciągać wnioski o przydatności domów i lokali do zamieszkania;

5) wysuwać wnioski dotyczące pociągnięcia urzędników i obywateli do odpowiedzialności zgodnie z Kodeksem wykroczeń administracyjnych.

Pracą Głównego Państwowego Inspektoratu Mieszkalnictwa kieruje Główny Państwowy Inspektor Mieszkalnictwa Federacji Rosyjskiej. Państwowi inspektorzy mieszkaniowi ponoszą osobistą odpowiedzialność w przypadku niewypełnienia funkcji sprawowania przez państwo kontroli nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobów mieszkaniowych oraz majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

Spory dotyczące decyzji urzędników organów państwowej inspekcji mieszkaniowej rozpatruje kierownik odpowiedniego inspektoratu lub Głównego Państwowego Inspektoratu Mieszkalnictwa, a od decyzji Głównego Państwowego Inspektora Mieszkalnictwa Federacji Rosyjskiej - Federalna Agencja ds. Budownictwo i mieszkalnictwo i usługi komunalne.

W przypadku niezgody przedsiębiorstw, organizacji, instytucji na decyzję o zawieszeniu, ograniczeniu lub zakończeniu ich działalności można ją zaskarżyć w sądzie powszechnym lub przed sądem polubownym.

Organy państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej opracowały i zatwierdziły Regulamin w sprawie państwowych kontroli mieszkaniowych podmiotów Federacji Rosyjskiej, a także przyjęły inne regulacyjne akty prawne dotyczące kontroli użytkowania i bezpieczeństwa zasobów mieszkaniowych, dla przykład, ustawy miasta Moskwy z dnia 20.12.1995 grudnia 26 r. Nr 13.11.1996 „W sprawie odpowiedzialności administracyjnej za naruszenie standardów moskiewskich w zakresie eksploatacji zasobów mieszkaniowych” i z dnia 30 nr XNUMX „W sprawie ustanowienia standardów funkcjonowanie zasobów mieszkaniowych miasta Moskwy i kontrola nad ich przestrzeganiem”.

4.4. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym

W związku z prywatyzacją wielu lokali mieszkalnych wchodzących w skład państwowych, komunalnych i innych funduszy mieszkaniowych oraz koniecznością wprowadzenia relacji rynkowych w sferze usług mieszkaniowych i komunalnych, LCD szczegółowo reguluje procedurę zarządzania apartamentowcem (Rozdział VIII). Zgodnie z art. 161 LCD, takie zarządzanie powinno zapewniać obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, rozwiązywanie spraw związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także świadczenie usług publicznych na rzecz obywateli mieszkać w takim domu.

Właściciele lokali w apartamentowcu muszą wybrać jeden z następujących sposobów zarządzania takim domem:

1) bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali;

2) zarządzanie wspólnotą domowników lub spółdzielnią mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką;

3) kierownictwo organizacji zarządzającej.

Wybór sposobu zarządzania apartamentowcem dokonywany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokalu i może być w każdej chwili zmieniony na podstawie jego decyzji. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

Organ samorządu terytorialnego, w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej, przeprowadza otwarty konkurs na wybór organizacji zarządzającej, jeżeli w ciągu roku przed dniem tego konkursu właściciele lokali w apartamentowiec nie wybrał sposobu zarządzania tym domem lub jeśli decyzja o wyborze sposobu zarządzania tym domem nie została wdrożona (część 4 artykułu 161 LCD). Zgodnie z art. 18 (zm. z dnia 26.12.2005 r.) ustawy o wprowadzaniu budownictwa mieszkaniowego w związku z apartamentowcami oddanymi do użytku przed 1 marca 2005 r., konkurs ten musi się odbyć przed 1 stycznia 2007 r.

Organ samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od daty ww. przetargu nieograniczonego zawiadamia wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wynikach przetargu i warunkach umowy na zarządzanie tym domem. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem z podmiotem zarządzającym wybranym na podstawie wyników przetargu nieograniczonego, w trybie określonym w art. 445 BR. Jednocześnie organ samorządu terytorialnego, nie później niż rok po zawarciu umowy o zarządzanie, ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu zagospodarowania budynku mieszkalnego.

Każdy właściciel lokalu w budynku mieszkalnym może wystąpić do sądu z wnioskiem o zobowiązanie samorządów do wyboru organizacji zarządzającej zgodnie z postanowieniami części 4 art. 161 LCD.

Zawarcie umowy o zarządzanie apartamentowcem bez przetargu nieograniczonego jest dopuszczalne w przypadku unieważnienia określonego przetargu zgodnie z prawem.

Aby zapewnić odpowiednią odpowiedzialność za zarządzanie apartamentowcami, prawo stanowi, że budynkiem mieszkalnym może zarządzać tylko jedna organizacja zarządzająca (część 9 art. 161 LCD).

W sztuce. 164 LCD określa tryb bezpośredniego zarządzania apartamentowcem przez właścicieli znajdujących się w nim lokali; w ramach takiego zarządzania zawierane są umowy o świadczenie usług utrzymania i (lub) wykonywania prac przy naprawie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym z osobami prowadzącymi odpowiednie rodzaje działalności, właściciele lokali w takim domu są zawierane w dniu podstawę decyzji walnego zgromadzenia tych właścicieli. Jednocześnie wszyscy lub większość właścicieli lokali występuje jako strona umów.

Umowy na dostawę zimnej i ciepłej wody, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego) zawiera każdy właściciel lokal, bezpośrednio zarządzający apartamentowcem, we własnym imieniu.nazwisko.

Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, którzy bezpośrednio zarządzają takim budynkiem, w imieniu właścicieli lokali w tym budynku, jednego z właścicieli lokali w tym budynku lub innej osoby posiadającej pełnomocnictwo poświadczone pełnomocnictwem wystawionym mu na piśmie przez wszystkich lub większość właścicieli lokali w tym domu.

Zarządzanie budynkiem mieszkalnym, którego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa lub w którym utworzona jest wspólnota mieszkaniowa, odbywa się z uwzględnieniem przepisów ust. V i VI LCD.

Artykuł 162 LCD zawiera normy związane z umową o zarządzanie budynkiem mieszkalnym; umowa o zarządzanie takim domem zawierana jest na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony. W przypadku wyboru organizacji zarządzającej przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, z każdym właścicielem lokali w tym budynku zawierana jest umowa o zarządzanie na warunkach określonych w decyzji tego walnego zgromadzenia.

Na podstawie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jedna strona (organizacja zarządzająca), na polecenie drugiej strony (właściciele lokali w budynku mieszkalnym, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej lub organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej lub organy zarządzające innego wyspecjalizowanego konsumenta spółdzielni), zobowiązuje się świadczyć odpłatnie usługi w uzgodnionym terminie oraz wykonywać prace związane z należytym utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w takim domu, świadczyć usługi komunalne na rzecz właścicieli lokali w takim domu oraz osób korzystających z lokali w tego domu, prowadzą inne działania mające na celu osiągnięcie celów zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z częścią 3 art. 162 LCD w umowie o zarządzanie budynkiem mieszkalnym musi wskazywać:

1) skład majątku wspólnego budynku mieszkalnego, którym będzie prowadzony zarząd, oraz adres takiego domu;

2) wykaz usług i robót związanych z utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb zmiany tego wykazu, a także wykaz mediów dostarczonych przez organizację zarządzającą;

3) tryb ustalania ceny umowy, wysokość opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego oraz wysokość opłaty za usługi komunalne, a także tryb dokonywania takiej opłaty;

4) tryb sprawowania kontroli nad wykonywaniem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.

Warunki umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym są jednakowe dla wszystkich właścicieli lokali w tym budynku.

Umowa o zarządzanie apartamentowcem zawierana jest na okres nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż pięć lat.

W przypadku braku oświadczenia przez jedną ze stron o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z końcem jej okresu obowiązywania, umowę uważa się za przedłużoną o ten sam okres i na takich samych warunkach, jakie zostały przewidziane przez m.in. zgoda.

O ile umowa nie stanowi inaczej, organizacja zarządzająca zobowiązana jest przystąpić do realizacji takiej umowy nie później niż 30 dni od dnia jej podpisania.

Zmiana i rozwiązanie umowy o zarządzanie następuje w trybie przewidzianym prawem cywilnym. Umowa ta ze względu na swój cywilny charakter odnosi się do umów o odpłatne świadczenie usług (rozdział 39 Kodeksu Cywilnego).

Zarządzający na 30 dni przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem jest zobowiązany do przekazania dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego oraz innych dokumentów związanych z zarządzaniem takim domem nowo wybranej organizacji zarządzającej, stowarzyszeniu właścicieli mieszkań. lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej, albo w przypadku bezpośredniego zarządzania takim domem przez właścicieli lokali w tym domu jednemu z tych właścicieli, wskazanym w decyzji walnego zgromadzenia właścicieli o wyborze sposób gospodarowania takim domem lub, jeśli właściciel nie jest wskazany, jakiemukolwiek właścicielowi lokalu w tym domu.

Artykuł 9 ustawy o wprowadzeniu LCD stanowi, że skutek ust. VIII Kp dotyczy również stosunków wynikających z wcześniej zawartych umów o zarządzanie apartamentowcami.

W związku z tym, że lokale mieszkalne w apartamentowcu mogą należeć nie tylko do prywatnych właścicieli, LCD decyduje o zarządzaniu domami, w których lokale mieszkalne w całości lub w części nie są własnością prywatną. Art. 163 kp stanowi, że tryb zarządzania budynkiem mieszkalnym, w którym wszystkie lokale są własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotu Federacji Rosyjskiej lub gminy, ustanawia Rząd Federacji Rosyjskiej, organ państwowy odpowiednio podmiotu Federacji Rosyjskiej i samorządu terytorialnego. Zarządzanie takim domem odbywa się poprzez zawarcie umowy o zarządzanie tym domem z instytucją zarządzającą wyłonioną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego lub, w przypadku gdy przetarg zgodnie z prawem zostanie uznany za nieważny, bez posiadania takiego miękki.

Jeżeli w apartamentowcu będącym własnością Federacji Rosyjskiej znajdują się lokale mieszkalne, w wyborze sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym na równych zasadach uczestniczą podmioty Federacji Rosyjskiej, gminy, właściwe organy państwowe, samorządy terytorialne lub osoby przez nie upoważnione z właścicielami lokali prywatnych.

W celu stworzenia warunków do zarządzania apartamentowcami samorządy:

1) zapewnić równe warunki działalności organizacji zarządzających, niezależnie od ich formy organizacyjno-prawnej;

2) może udostępniać organizacjom zarządzającym, stowarzyszeniom właścicieli domów lub spółdzielniom mieszkaniowym lub innym wyspecjalizowanym spółdzielniom spożywczym środki budżetowe na remonty budynków mieszkalnych;

3) przyczyniać się do podnoszenia poziomu umiejętności osób zarządzających budynkami mieszkalnymi, organizować szkolenia dla osób, które zamierzają prowadzić taką działalność.

Organy samorządu terytorialnego i organizacje zarządzające są zobowiązane do przekazywania obywatelom na ich żądanie informacji o ustalonych cenach i taryfach za usługi i prace oraz prace związane z konserwacją i naprawą budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych w nich, na kwotę płatność zgodnie z tymi cenami i taryfami, od ilości, listy i jakości świadczonych usług i wykonanej pracy, a także cen i taryf za świadczone media oraz kwoty płatności za te usługi (art. 165 ustawy LC).

Obecnie nadal swoją działalność prowadzą organizacje zajmujące się utrzymaniem mieszkań. Ich formy na obecnym etapie rozwoju sektora mieszkaniowego i komunalnego są zróżnicowane: trusty, urzędy utrzymania mieszkań (ZHEK), wydziały mieszkaniowo-komunalne (ZHKO), dyrekcje eksploatacji budynków (DEZ), wydziały napraw i konserwacji (REU ), zarządzanie domami, komunalne przedsiębiorstwa mieszkaniowe (MUP ZhKh) itp.

W Moskwie system zarządzania mieszkalnictwem i usługami komunalnymi miasta składa się z dyrekcji jednego klienta (DEZ), które działają jako klient w zakresie konserwacji i naprawy zasobów mieszkaniowych i lokali niemieszkalnych; wzięli pod uwagę budynki mieszkalne. Dyrekcje zawierają umowy z działami napraw i konserwacji (przedsiębiorstwami) lub innymi podobnymi przedsiębiorstwami (w tym firmami prywatnymi), zaopatrzeniem w energię i wodę oraz innymi wyspecjalizowanymi organizacjami, które zapewniają funkcjonowanie systemów podtrzymywania życia w budynkach i przyległych terytoriach. Podobne organizacje obsługi klienta powstały także w innych miastach.

W ramach prefektur okręgów administracyjnych Moskwy utworzono wydziały mieszkalnictwa i usług komunalnych i usprawnień, działające na podstawie rozporządzeń o tych wydziałach.

Należy do tego dodać, że w celu zapewnienia rzeczywistej zgodności z przepisami LCD, które wiążą się z konkurencją w zarządzaniu budynkami mieszkalnymi, konieczna jest prywatyzacja całej sfery mieszkalnictwa i usług komunalnych.

4.5. Udział obywateli w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym

Istniejące formy udziału obywateli w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym są zróżnicowane. Tak więc, zgodnie z art. 44 LCD, organem zarządzającym tego domu jest walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu. W celu wspólnego zarządzania budynkiem mieszkalnym można utworzyć stowarzyszenie właścicieli domów (art. 135 LCD).

Obecnie działają także komitety mieszkaniowe, uliczne, dzielnicowe, wiejskie i rady obywateli oraz inne organy samorządu publicznego, które chronią prawa mieszkaniowe obywateli i udzielają im innej niezbędnej pomocy. Organy te prowadzą prace mające na celu poprawę funkcjonowania budynków, poprawę stanu lokalnego oraz realizację innych celów o charakterze mieszkaniowym i komunalnym. Ogólną podstawą normatywną tworzenia tych organów publicznego amatorskiego występu i wykonywania przez nie ich funkcji jest ustawa federalna z dnia 19.05.1995 maja 82 r. Nr XNUMX-FZ „O stowarzyszeniach publicznych”.

W Moskwie i niektórych innych miastach utworzono wspólnoty terytorialne, inne organizacje - fundusze ochrony praw właścicieli nieruchomości, które udzielają porad prawnych w transakcjach z lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, uczestniczą w przygotowaniu dokumentów do poświadczenia notarialnego, ich tłumaczenia z języków obcych itp. .

W sektorze mieszkaniowym aktywnie działają takie organizacje jak stowarzyszenia i cechy pośredników w handlu nieruchomościami, komitety ochrony praw lokatorów, właścicieli lokali mieszkalnych itp.

W wielu gminach (miastach i powiatach) Federacji Rosyjskiej uchwalono Regulamin Komisji Domowej w zasobach komunalnych.

Temat 5. Cechy nabycia mieszkania w nowoczesnych warunkach

5.1. Wykorzystanie kredytu hipotecznego na zakup domu

W ostatnim czasie rząd podjął działania mające na celu zwiększenie wykorzystania takiej metody zapewnienia realizacji zobowiązań pieniężnych przez kupującego, jak hipoteka przy zakupie mieszkania. Kredyt hipoteczny to instytucja prawna, która ułatwia obywatelom rozwiązywanie ich problemów mieszkaniowych. Jest to zastaw na gruntach, przedsiębiorstwach, budynkach, budowlach, mieszkaniach i innych nieruchomościach i regulowany jest specjalnym prawem hipotecznym. Ze względu na brak środków w wymaganej ilości dla większości ludności, na obecnym etapie zakup mieszkań pod zabezpieczeniem zakupionych domów i mieszkań stał się powszechny.

Ogólne zasady zabezpieczenia zawarte w Kodeksie Cywilnym mają zastosowanie do hipotek w przypadkach, gdy Kodeks Cywilny lub ustawa o hipotece nie ustanawiają innych zasad (klauzula 2, art. 334 Kodeksu Cywilnego). Obecnie obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym. Oprócz norm odnoszących się do wszystkich rodzajów hipotek, zawiera specjalny rozdział dotyczący specyfiki hipoteki budynków mieszkalnych i mieszkań (rozdział XIII). Zgodnie z ust. 1 art. 5 ustawy o hipotece, na podstawie umowy hipotecznej, nieruchomość określona w ust. 1 art. 130 kodeksu cywilnego, do których prawa są rejestrowane w sposób ustanowiony dla państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, w tym budynków mieszkalnych, mieszkań i części budynków mieszkalnych oraz mieszkań, składających się z jednego lub więcej izolowanych pokoi ( pkt 3). Zgodnie z par. 2 pkt 1 art. 5 Prawa hipotecznego budynki, w tym budynki mieszkalne i inne budowle oraz budowle bezpośrednio związane z gruntem, mogą być obciążone hipoteką, z zastrzeżeniem art. 69 ustawy, tj. z równoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy działki, na której znajduje się budynek lub budowla, lub części tej działki, która funkcjonalnie stanowi przedmiot obciążony hipoteką, lub prawa dzierżawy tej działki lub odpowiadającej jej części należącej do do zastawcy (zob. także paragraf 3 artykuł 340 Kodeksu Cywilnego).

Część 3 art. 69 ustawy o hipotece stanowi, że prawo zastawu nie dotyczy prawa do trwałego użytkowania działki gruntu należącej do zastawnika, na której znajduje się przedsiębiorstwo, budynek lub budowla. Przejmując takie obiekty, osoba nabywająca tę nieruchomość na własność nabywa prawo do użytkowania działki na takich samych warunkach iw takim samym zakresie, jak były właściciel (hipoteka) nieruchomości.

Zgodnie z tymi samymi zasadami należy złożyć zastaw niedokończonej budowy nieruchomości budowanej na działce zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej (klauzula 2, art. 5).

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w par. 2 pkt 2 art. 339 kc zniesiony został obowiązek notarialnego poświadczenia umowy hipotecznej (zob. par. 3 art. 1 ustawy o zmianie kodeksu cywilnego), co upraszcza i obniża koszty jej wykonania.

Zgodnie z art. 10 ustawy o hipotece umowa hipoteczna zawierana jest w formie pisemnej i podlega rejestracji państwowej. Zgodnie z ust. 3 art. 339 kc umowę hipoteczną należy zarejestrować w sposób przewidziany dla rejestracji transakcji z odpowiednią nieruchomością. Umowę uważa się za zawartą i wchodzi w życie z chwilą jej rejestracji państwowej. Nieprzestrzeganie zasad rejestracji państwowej umowy hipotecznej pociąga za sobą jej nieważność. Taka umowa jest uważana za nieważną.

Zgodnie z art. 11 ustawy o hipotece państwowa rejestracja umowy hipotecznej jest podstawą dokonania wpisu hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nimi. Rejestracja przez państwo umowy powodującej powstanie hipoteki z mocy prawa jest podstawą do dokonania wpisu do określonego rejestru o zaistnieniu takiej hipoteki.

Prawa zastawnika (prawo zastawu) do zastawionej nieruchomości nie podlegają rejestracji państwowej.

Zgodnie z art. 19, nie tylko umowa hipoteczna podlega rejestracji państwowej, ale także sama hipoteka jako obciążenie nieruchomości. Rejestracja państwowa hipoteki odbywa się w miejscu nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki.

Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją prawa własności osoby, której prawa są obciążone hipoteką, chyba że prawo federalne stanowi inaczej. Rejestracja państwowa takiej hipoteki odbywa się bez składania osobnego wniosku i bez uiszczania opłaty państwowej. Uprawnienia hipotecznego z hipoteki mogą być poświadczone hipoteką (klauzula 2, art. 20) z mocy prawa.

Nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę, nie przechodzi na wierzyciela hipotecznego (paragraf 2 ust. 1 art. 338 Kodeksu Cywilnego). Zastawca zachowuje prawo do korzystania z nieruchomości zastawionej na podstawie umowy hipotecznej. Zastawca ma prawo korzystać z tego majątku zgodnie z jego przeznaczeniem. Przysługuje mu prawo do czerpania dochodów z nieruchomości zastawionej umową hipoteczną, na przykład poprzez wynajem obciążonego hipoteką budynku mieszkalnego lub mieszkania (klauzula 1, art. 346 kc; ust. 2, art. 29 ustawy o hipotece).

Nieruchomość zastawiona na podstawie umowy hipotecznej może zostać przeniesiona przez zastawcę na inną osobę, w szczególności przez sprzedaż, darowiznę, zamianę tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego, chyba że umowa hipoteczna stanowi inaczej (par. 1 ust. 2 art. 346). Kodeksu Cywilnego; s. 1 art. 37 ustawy Prawo hipoteczne).

Zgodnie z ust. 1 art. 38 Prawa hipotecznego osoba, która nabyła nieruchomość zastawioną na podstawie umowy hipotecznej w wyniku jej zbycia lub w drodze sukcesji uniwersalnej, zajmuje miejsce zastawcy i ponosi wszelkie zobowiązania tego ostatniego z tytułu umowy hipotecznej , w tym te, które nie zostały prawidłowo wykonane przez pierwotnego zastawcę. Nowy zastawca może zostać zwolniony z któregokolwiek z tych zobowiązań tylko za porozumieniem z zastawnikiem (zob. również paragraf 1 artykułu 353 Kodeksu Cywilnego).

Przejęcie nieruchomości zastawionych umową hipoteczną odbywa się zgodnie z zasadami określonymi przez Ch. IX ustawy Prawo hipoteczne. Przejęcie na wniosek wierzyciela hipotecznego zostaje nałożone na nieruchomość zastawioną na podstawie umowy hipotecznej na mocy postanowienia sądu (paragraf 1 ust. 1, art. 349 Kodeksu Cywilnego; art. 51 Ustawy o Hipotece). Na podstawie umowy notarialnej pomiędzy zastawnikiem a zastawcą, zawartej po powstaniu podstaw do przejęcia przedmiotu hipoteki, zaspokojenie roszczeń zastawnika kosztem przedmiotowej nieruchomości jest możliwe bez drogi sądowej (par. 2 klauzuli 1, art. 349 Kodeksu Cywilnego, ust. 1, ust. 1, art. 55 Prawa hipotecznego). Wyjątki od tej zasady, gdy przejęcie nieruchomości obciążonej hipoteką jest nakładane wyłącznie na mocy orzeczenia sądu, są przewidziane w ust. 2 art. 55 Prawa hipotecznego.

Cechy hipoteki domów i mieszkań mieszkalnych ustala Ch. XIII ustawy Prawo hipoteczne. Tak więc ust. 2 art. Niedopuszczalna jest hipoteka na budynkach mieszkalnych indywidualnych i wielomieszkaniowych oraz mieszkaniach będących własnością państwową lub komunalną. Hipoteka domu mieszkalnego lub mieszkania należącego do małoletnich obywateli, osób o ograniczonej lub ubezwłasnowolnionej zdolności do czynności prawnych, nad którymi ustanowiono kuratelę lub kuratelę, odbywa się w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dla transakcji z majątkiem podopiecznych .

Przy zastawianiu mieszkania w budynku mieszkalnym wielomieszkaniowym, którego części są wspólną własnością zastawcy i innych osób, odpowiedni udział we wspólnej własności budynku mieszkalnego uważa się za obciążony hipoteką wraz z lokalem mieszkalnym ( art. 75 ustawy o hipotece).

Zgodnie z art. 76 przy udzielaniu kredytu lub kredytu celowego na budowę budynku mieszkalnego umowa hipoteczna może przewidywać zabezpieczenie zobowiązania budową w toku oraz przygotowanymi do budowy materiałami i urządzeniami należącymi do hipoteki.

Jak przewidziano w ust. 1 ust. 1 art. 77, chyba że prawo federalne lub umowa stanowi inaczej, dom lub mieszkanie nabyte w całości lub w części przy wykorzystaniu środków kredytowych z banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie lub budowę dom mieszkalny lub mieszkanie uważa się za znajdujące się w zastawie od momentu rejestracji państwowej własności budynku mieszkalnego lub mieszkania przez kredytobiorcę. Zatem w powyższym przypadku hipoteka domu lub mieszkania powstaje z mocy prawa, co rozszerza zastosowanie hipotek jako sposobu rozwiązania problemu mieszkaniowego.

Zgodnie z par. 1 pkt 1 art. 78 przejęcie przez wierzyciela hipotecznego obciążonego hipoteką domu lub mieszkania oraz sprzedaż tej nieruchomości stanowią podstawę do wygaśnięcia prawa do korzystania z nich przez zastawcę i inne osoby zamieszkujące w takim domu mieszkalnym lub mieszkaniu, pod warunkiem, że taki dom mieszkalny lub mieszkanie zostało obciążone umową hipoteczną lub hipoteką z mocy prawa w celu zabezpieczenia spłaty kredytu lub pożyczki celowej udzielonej przez bank lub inną instytucję kredytową lub inną osobę prawną na zakup lub budowę takiego lub innego domu mieszkalnego lub mieszkania, ich remontu lub innego nieodłącznego ulepszenia, a także na spłatę wcześniej udzielonego kredytu lub pożyczki na zakup lub budowę domu lub mieszkania. Przejęcie obciążonego hipoteką domu lub mieszkania jest możliwe zarówno na drodze sądowej, jak i pozasądowej, zgodnie z zasadami ustanowionymi przez Ch. IX ustawy Prawo hipoteczne. Dom lub mieszkanie obciążone hipoteką na podstawie umowy hipotecznej i przejęte zostaje sprzedane w drodze sprzedaży na licytacji prowadzonej w formie przetargu nieograniczonego lub przetargu (klauzula 2 art. 78 ustawy Prawo hipoteczne).

Ustawa federalna nr 29.12.2004-FZ z dnia 194 grudnia 446 r. „O zmianie art. XNUMX Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej” lokale mieszkalne (jego części), które są przeznaczone dla obywatela dłużnika i członków jego rodziny mieszkających razem w lokalach należących do tego obywatela jedyne odpowiednie lokale na pobyt stały, działki, na których znajdują się te obiekty, a także działki, których użytkowanie nie jest związane z realizacją działalności gospodarczej przez dłużnika obywatela (w w szczególności, gdy są wykorzystywane do indywidualnego budownictwa mieszkaniowego), w przypadku gdy określona nieruchomość jest objęta hipoteką i zgodnie z przepisami o hipotece może być na niej obciążana, są wyłączone z wykazu nieruchomości, które nie mogą być pobieranych od dokumentów wykonawczych.

Ustęp 3 art. 78 ustawy o hipotece stanowi, że umowa najmu lub umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta przed powstaniem hipoteki lub za zgodą wierzyciela hipotecznego po powstaniu hipoteki, zachowuje ważność przy sprzedaży lokalu. Warunki jego rozwiązania są określone w Kodeksie cywilnym i ustawodawstwie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej.

5.2. Uczestnictwo we wspólnej budowie apartamentowców i innych obiektów nieruchomości

W kontekście przejścia do gospodarki rynkowej upowszechniła się taka forma rozwiązywania ich problemów mieszkaniowych przez obywateli, jak udział kapitałowy w budownictwie mieszkaniowym. Początkowo taka partycypacja była pracą i była wykorzystywana przez przedsiębiorstwa przemysłowe do zapewniania mieszkań swoim pracownikom, obecnie uczestnicy wspólnego budownictwa wnoszą wkład finansowy i nie są związani stosunkami pracy z organizacjami deweloperskimi, które są zawodowymi uczestnikami rynku mieszkaniowego.

Pierwszą specjalną ustawą federalną regulującą stosunki związane z przyciąganiem środków od obywateli i osób prawnych na wspólne budownictwo mieszkaniowe na podstawie umowy o udziale w takiej budowie jest ustawa o udziale we wspólnym budownictwie, która weszła w życie 14 kwietnia, 2005.

Oprócz procedury określonej w ustawie, przyciąganie środków od obywateli na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych przez osobę prawną z przejęciem zobowiązań, po spełnieniu których obywatel nabywa prawo własności lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym będącym w budowie (utworzonym) mogą być w szczególności prowadzone przez przedsiębiorstwa budownictwa mieszkaniowego i spółdzielnie oszczędności mieszkaniowych zgodnie z przepisami federalnymi regulującymi działalność takich spółdzielni (art. 1 ustawy o udziale we wspólnym budownictwie (jako zmienione w dniu 18.07.2006 lipca XNUMX r.)). Istotna różnica w sposobie nabywania mieszkania przy korzystaniu z obu procedur pozyskiwania środków od osób chcących nabyć mieszkanie polega na tym, że w pierwszym przypadku nabycie mieszkania odbywa się na podstawie umowy, a w drugim – na członkostwie w spółdzielni.

Zgodnie z definicją podaną w art. 2, deweloper jest osobą prawną, niezależnie od swojej formy organizacyjno-prawnej, która jest właścicielem lub dzierżawi działki i pozyskuje środki finansowe od uczestników wspólnego budownictwa zgodnie z ustawą o udziale we wspólnym budownictwie na budowę (tworzenie) mieszkania budynki na tej działce i (lub) inne obiekty nieruchomości, z wyjątkiem obiektów przemysłowych, na podstawie otrzymanego pozwolenia na budowę.

Deweloper ma prawo pozyskać środki od uczestników wspólnej budowy na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innych obiektów nieruchomości tylko po uzyskaniu w przewidziany sposób pozwolenia na budowę, publikacji, umieszczeniu i (lub ) złożenie deklaracji projektowej zgodnie z ustawą o udziale we współdzielonej budowie i państwowej rejestracji przez dewelopera prawa własności do działki przewidzianej pod budowę (tworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innych obiektów nieruchomości, które będą obejmować wspólne obiekty budowlane lub umowę dzierżawy takiej działki (art. 1 ust. 3 ustawy o udziale we wspólnym budownictwie).

Oświadczenie projektowe zawiera informacje o deweloperze (art. 20) oraz informacje o projekcie budowlanym (art. 21). Oświadczenie to jest publikowane przez dewelopera w środkach masowego przekazu i (lub) zamieszczane w publicznych sieciach informacyjnych i telekomunikacyjnych (w tym w Internecie) nie później niż 14 dni przed dniem zawarcia przez dewelopera umowy z pierwszym uczestnikiem wspólnej budowy i jest również przedłożony organowi , przeprowadzający państwową rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nim oraz określonych w części 1 art. 23 ustawy o udziale we współdzielonej budowie, organ kontrolny (tj. do federalnego organu wykonawczego, który wykonuje regulacje stanowe w zakresie współdzielonej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości). Deweloper ma prawo nie publikować w mediach i (lub) nie umieszczać w publicznych sieciach informacyjnych i telekomunikacyjnych oświadczenia o projekcie, jeżeli pozyskanie środków od uczestników wspólnej budowy na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) inny obiekt nieruchomy jest wykonywany bez produkcji, umieszczania i rozpowszechniania reklamy związanej z takim pozyskiwaniem funduszy. W takim przypadku deweloper jest zobowiązany do przedstawienia każdej zainteresowanej osobie deklaracji projektowej do wglądu.

Prawo do pozyskiwania środków od obywateli na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego z przejęciem zobowiązań, po spełnieniu których obywatel nabywa prawo własności lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym będącym w budowie (tworzonym) są deweloperzy, którzy spełniania wymagań Ustawy o Udziale we Wspólnej Budownictwie na podstawie umów o udział we wspólnym budownictwie.

W ramach umowy o uczestnictwo we wspólnej budowie jedna ze stron (deweloper) zobowiązuje się wybudować (stworzyć) budynek mieszkalny i (lub) inny obiekt nieruchomości w terminie przewidzianym w umowie i (lub) przy udziale innych osób oraz , po uzyskaniu zgody na oddanie tych obiektów do eksploatacji, przekazuje uczestnikowi wspólnej budowy odpowiedni obiekt wspólnej budowy, a druga strona (uczestnik wspólnej budowy) zobowiązuje się do zapłaty ceny określonej w umowie i przyjęcia przedmiotu wspólnej budowy budowy, jeśli istnieje pozwolenie na oddanie do użytku budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości (część 1 art. 4).

Rząd Federacji Rosyjskiej ma prawo do wydawania zasad wiążących strony umowy w momencie jej zawierania i wykonywania.

Umowa zawierana jest na piśmie, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą takiej rejestracji. Procedurę państwowej rejestracji umów o udział we wspólnej budowie określa nowy art. 25.1, który zgodnie z ustawą o udziale we wspólnym budownictwie uzupełnia ustawa o rejestracji praw do nieruchomości.

Wymagania dotyczące treści niniejszej umowy są określone w części 4 art. 4 ustawy o udziale w budownictwie wspólnym. W przypadku braku warunków przez nią przewidzianych w umowie, taką umowę uważa się za niezawartą.

Zapłata ceny zamówienia następuje poprzez dokonanie płatności w terminie lub okresie ustalonym umową, liczonym w latach, miesiącach lub tygodniach.

Jeżeli zgodnie z umową zapłata ceny umowy musi być dokonana przez uczestnika współdzielonej budowy poprzez dokonanie płatności ryczałtowej, zwłoka w zapłacie przekraczająca trzy miesiące jest podstawą do jednostronnej odmowy dewelopera wykonanie umowy w sposób przewidziany w art. 9 ustawy o udziale w budownictwie wspólnym.

Jeżeli zgodnie z umową zapłata ceny umowy musi być dokonana przez uczestnika wspólnej budowy poprzez dokonanie płatności w terminie przewidzianym umową, systematyczne łamanie przez uczestnika wspólnej budowy warunków dokonywania płatności , czyli przekroczenie terminu płatności więcej niż trzykrotnie w ciągu 12 miesięcy lub opóźnienie w płatności o więcej niż trzy miesiące jest podstawą do jednostronnej odmowy dewelopera wykonania umowy w podobny sposób.

W przypadku naruszenia ustalonego umową terminu płatności, uczestnik wspólnej budowy płaci deweloperowi karę (karę) w wysokości 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej obowiązującej w dniu wykonania zobowiązania, od kwoty zaległej płatności za każdy dzień zwłoki (część 3-6 art. 5 ).

Deweloper zobowiązany jest przekazać uczestnikowi budowy współdzielonej przedmiot współbudowanej budowy nie później niż w terminie przewidzianym umową. W przypadku naruszenia terminu przekazania uczestnikowi wspólnego obiektu budowlanego współdzielonej budowy, deweloper zapłaci uczestnikowi współdzielonej budowy karę pieniężną w wysokości 1/300 stawki refinansowania Centralnego Bank Federacji Rosyjskiej, ze skutkiem na dzień wykonania zobowiązania, od ceny umownej za każdy dzień zwłoki. Jeśli obywatel jest uczestnikiem wspólnej budowy, określona kara (kara) jest płacona przez dewelopera w podwójnej wysokości.

Zgodnie z częścią 1 art. 7, deweloper jest zobowiązany do przekazania uczestnikowi budowy współdzielonej obiektu budownictwa współdzielonego, którego jakość odpowiada warunkom umowy, wymogom przepisów technicznych, dokumentacji projektowej i przepisom urbanistycznym, a także innym obowiązkowym wymagania. W przypadku znaczącego naruszenia wymagań jakościowych dla wspólnego obiektu budowlanego, uczestnik wspólnej budowy ma prawo jednostronnie odmówić wykonania umowy i zażądać od dewelopera zwrotu środków i zapłaty odsetek zgodnie z częścią 2 art. . 9.

Umowa musi ustalać okres gwarancji na wspólny obiekt budowlany, który nie może być krótszy niż pięć lat. Określony okres gwarancji liczony jest od dnia przekazania przedmiotu budowy współdzielonej uczestnikowi budowy współdzielonej, chyba że umowa stanowi inaczej. Uczestnik wspólnej budowy ma prawo zgłaszać deweloperowi roszczenia w związku z nieodpowiednią jakością współdzielonego obiektu budowlanego, o ile taka jakość zostanie ujawniona w okresie gwarancji.

Cechą umowy o udział we wspólnej budowie jest zapewnienie wykonania zobowiązań z niej wynikających poprzez zastaw lub poręczenie. Jedna z tych metod przewiduje zwrot lub wypłatę kwot pieniężnych, w tym kwot strat, kar (grzywien, kar) przez dewelopera uczestnikom współdzielonej budowy, jeżeli istnieją podstawy przewidziane prawem i (lub) umową ( Art. 12. 1).

Zgodnie z art. 13 ustawy o udziale we wspólnym budownictwie od momentu zarejestrowania przez państwo takiej umowy przewidzianej na budowę (utworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości, która będzie obejmować wspólne obiekty budowlane, działki będącej własnością dewelopera na prawie własności lub prawie do dzierżawy tej działki i budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości w budowie (utworzonej) na tej działce uważa się za zastawione na rzecz uczestników wspólnej budowy do zapewnić wykonanie zobowiązań dewelopera wynikających z umowy.

Wypełnienie tych zobowiązań może być zabezpieczone gwarancją bankową (art. 15.1).

Standardy oceny stabilności finansowej działalności dewelopera ustala Rząd Federacji Rosyjskiej (część 4 artykułu 23).

5.3. Prywatyzacja lokali mieszkalnych przez obywateli

Obecnie jedną z przesłanek powstania obywatelskiej własności lokali mieszkalnych pozostaje prywatyzacja budownictwa państwowego i komunalnego. W związku z przyjęciem Kodeksu mieszkaniowego proces prywatyzacji mieszkań w Rosji zakończy się do 1 marca 2010 r. (klauzula 1, część 2, art. 2 (zmieniona 30.06.2006 czerwca 15.06.2006 r.) ustawy o wprowadzeniu Kodeks mieszkaniowy). Uchwałą Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 czerwca 1 r. nr 4-P przepis części 12 art. 1 ustawy o prywatyzacji mieszkań (zmienionej art. 2005 ustawy o wprowadzeniu kodeksu mieszkaniowego), na mocy której lokale mieszkalne udostępniane obywatelom na podstawie umów społecznych po XNUMX marca XNUMX r. nie podlegały bezpłatnej prywatyzacji ( w ogólnym okresie obowiązywania przepisów o prywatyzacji zasobów mieszkaniowych określonych w ustawie), w związku z czym i te lokale mieszkalne mogą zostać sprywatyzowane.

W sztuce. 1 ustawy o prywatyzacji, prywatyzację mieszkań definiuje się jako nieodpłatne przejście na własność obywateli Federacji Rosyjskiej na zasadzie dobrowolności zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych oraz dla obywateli Rosji Federacja, która zarezerwowała lokal mieszkalny - w miejscu rezerwacji lokalu mieszkalnego.

Ustawa ta ma zastosowanie wyłącznie do lokali mieszkalnych wchodzących w skład państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego. Jednocześnie w paragrafie 6 uchwały z dnia 04.07.1991 lipca 1542 r. nr 1-XNUMX „W sprawie wdrożenia ustawy RSFSR „W sprawie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w RSFSR” Rada Najwyższa RSFSR zaleciła to stowarzyszenia (organizacje) publiczne dokonują przenoszenia i sprzedaży mieszkań będących ich własnością na własność obywateli na zasadach przewidzianych dla państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego.

Zasady prywatyzacji mieszkań prowadzonej zgodnie z Ustawą są następujące:

1) dobrowolność;

2) bezpłatnie;

3) jednorazowość.

Zasada dobrowolności oznacza, że ​​obywatele sami decydują o tym, czy sprywatyzować swoje mieszkanie, czy nie, a w przypadku pozytywnej decyzji, który z członków rodziny weźmie udział w realizacji prywatyzacji, a kto nie weźmie udziału w prywatyzacji.

Zgodnie z art. 11 Ustawy o prywatyzacji mieszkań każdy obywatel ma prawo jednorazowo nieodpłatnie nabyć na własność, w celu prywatyzacji, mieszkania w państwowym i komunalnym funduszu mieszkaniowym socjalnego użytku. Natomiast osoby niepełnoletnie, które stały się właścicielami zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu jego prywatyzacji, zachowują prawo do jednorazowej, bezpłatnej prywatyzacji lokali mieszkalnych w domach państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego po osiągnięciu pełnoletności.

Jak wyjaśniono w paragrafie 5 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 24.08.1993 sierpnia 8 r. nr XNUMX, obywatele, którzy wyrazili zgodę na nabycie przez inne mieszkające z nimi osoby zajętego lokalu, zachowują prawo do nieodpłatnego nabycia własności w celu prywatyzacji kolejnego otrzymanego następnie lokalu mieszkalnego. Uzasadnieniem tego wyjaśnienia jest fakt, że w tym przypadku możliwość nieodpłatnej prywatyzacji lokali mieszkalnych dla tych osób nie została jednorazowo zrealizowana przy wyrażeniu zgody na prywatyzację mieszkań przez inne osoby.

Zgodnie z art. 2 ustawy o prywatyzacji mieszkań, obywatele Federacji Rosyjskiej zajmujący lokale mieszkalne w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych, w tym w zasobach mieszkaniowych, które znajdują się pod zarządem gospodarczym przedsiębiorstw lub operacyjnym zarządzaniem instytucjami (funduszem wydziałowym), na warunków najmu socjalnego, mają prawo, za zgodą wszystkich pozostających w konkubinacie pełnoletnich członków rodzin, a także osób niepełnoletnich w wieku od 14 do 18 lat, nabyć te lokale we własną własność na zasadach przewidzianych w ustawie o prywatyzacji, innych przepisach prawnych akty Federacji Rosyjskiej i podmiotów Federacji Rosyjskiej. Pomieszczenia mieszkalne zostaną przeniesione na własność wspólną lub na własność jednej ze współmieszkańców, w tym nieletnich.

Powyższa zasada nie mówi, czy sprywatyzowane lokale mieszkalne są przenoszone na wspólną lub wspólną współwłasność, jednak w tym przypadku należy mieć na uwadze normę ust. 3 art. 244 kc, zgodnie z którym, jeżeli ustawa nie przewiduje wprost powstania współwłasności określonej nieruchomości, wspólna własność tej nieruchomości jest wspólna. W konsekwencji, skoro ustawa nie przewiduje możliwości powstania (jak miało to miejsce wcześniej) współwłasności sprywatyzowanych lokali mieszkalnych, ich wspólna własność może być jedynie dzielona.

Mając to na uwadze, art. 3.1, zgodnie z którym w przypadku śmierci jednego z uczestników współwłasności lokali mieszkalnych sprywatyzowanych przed 31 maja 2001 r. (tj. do momentu, gdy zezwolono na przeniesienie sprywatyzowanego lokalu mieszkalnego według wyboru obywateli na ich współwłasność wspólną lub współwłasność), ustala się udziały uczestników we współwłasności tego lokalu mieszkalnego, w tym udział osoby zmarłej. Jednocześnie określone udziały w prawie wspólnej własności tych lokali mieszkalnych są ujmowane jako równe. Jednocześnie artykuł ten stanowi, że zasady w nim zawarte są stosowane, o ile ustawy federalne nie stanowią inaczej dla niektórych rodzajów współwłasności. Należy zauważyć, że ten artykuł ustawy o prywatyzacji mieszkań pozostanie w mocy po 1 marca 2010 r. (klauzula 1, część 2, art. 2 ustawy o wprowadzeniu ZhK).

W przypadku prywatyzacji lokalu mieszkalnego należy uzyskać pisemną zgodę ww. osób, w tym czasowo nieobecnych obywateli, którzy zgodnie z prawem zachowują prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego (osoby powołani do służby wojskowej, które wyjechały na studia w innym obszar itp.). Zgodę taką należy również uzyskać od byłych członków rodziny, jeżeli zachowali oni prawo do korzystania z lokalu (część 4 art. 69 kp).

Lokale mieszkalne w złym stanie, w internatach, w domach zamkniętych obozów wojskowych, a także lokale biurowe, z wyjątkiem państwowych gospodarstw rolnych i innych zrównanych z nimi przedsiębiorstw rolnych, oraz zasób mieszkaniowy stacjonarnych instytucji ochrony socjalnej ludności zlokalizowanych w obszary wiejskie nie podlegają prywatyzacji (z wyjątkiem zasobów mieszkaniowych znajdujących się poza terytorium tych instytucji - patrz orzeczenie Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 10.12.2002 grudnia 316 r. nr 0-03.11.1998). Z tej samej normy, biorąc pod uwagę Dekret Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z 25 listopada 2 r. Nr XNUMX-P, wykluczono wskazanie nabytych lokali w mieszkaniach komunalnych, a zatem prywatyzacja pokoi w mieszkaniach komunalnych jest dopuszczalna, która jest przeprowadzana na takich samych warunkach jak prywatyzacja odrębnych mieszkań (art. XNUMX ustawy o prywatyzacji mieszkań) i nie wymaga zgody osób zajmujących inne lokale mieszkalne w tym mieszkaniu komunalnym.

Właściciele zasobów mieszkaniowych lub upoważnione przez nich organy, a także przedsiębiorstwa, którym zasób mieszkaniowy jest przypisany na podstawie prawa gospodarczego zarządu oraz instytucje, pod których zarządem operacyjnym zasób mieszkaniowy został przekazany za zgodą właścicieli, mają prawo do prawo do podejmowania decyzji o prywatyzacji lokali biurowych i mieszkaniowych położonych na terenach wiejskich fundusz stacjonarnych instytucji ochrony socjalnej ludności (art. 4 ustawy o prywatyzacji mieszkań). Ponieważ prywatyzacji mogą podlegać wyłącznie lokale mieszkalne zajmowane przez obywateli na podstawie umów najmu socjalnego, prywatyzacji nie podlegają lokale mieszkalne zajmowane na podstawie innych umów (umów najmu lub nieodpłatnego korzystania z wszelkiego rodzaju specjalistycznych lokali mieszkalnych, umów najmu komercyjnego). nad.

Zgodnie z art. 18 ustawy o prywatyzacji mieszkań obywatele zajmujący dany lokal mieszkalny zachowują prawo do ich prywatyzacji z chwilą przekazania zasobu mieszkaniowego znajdującego się w zarządzie gospodarczym przedsiębiorstw lub w zarządzie operacyjnym instytucji w zarząd gospodarczy lub zarząd operacyjny spadkobierców tych przedsiębiorstw, instytucji (jeśli istnieją) lub w jurysdykcji organów samorządu terytorialnego w określony sposób w związku z przeniesieniem przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych, instytucji na inną formę własności lub ich likwidacją.

Przeniesienie lokali mieszkalnych na własność obywateli dokonują upoważnieni właściciele tych lokali mieszkalnych przez organy państwowe, samorządy terytorialne, a także państwowe lub komunalne przedsiębiorstwa unitarne, którym przypisuje się zasób mieszkaniowy na podstawie prawa do zarządzania gospodarczego, instytucje państwowe lub komunalne, przedsiębiorstwa państwowe, w których zarządzanie operacyjne przeniesiono zasoby mieszkaniowe (art. 6).

Zgodnie z art. 7 przejście lokalu mieszkalnego na własność obywateli jest sformalizowane przez umowę przeniesienia zawieraną przez organy państwowe lub samorządowe organy osiedli, przedsiębiorstwo, instytucję z obywatelem przyjmującym lokal mieszkalny na własność w sposób określony przez prawo. Jednocześnie notarialne poświadczenie tej umowy nie jest wymagane, a opłata państwowa nie jest pobierana.

Umowa o przeniesienie lokalu mieszkalnego na własność obejmuje małoletnich, którzy mają prawo do korzystania z tego lokalu mieszkalnego i mieszkają razem z osobami, którym ten lokal mieszkalny przechodzi we wspólną własność z małoletnimi, lub małoletnimi mieszkającymi oddzielnie od tych osób, ale którzy nie utraciły prawa do korzystania z tego lokalu mieszkalnego.

Prawo własności do nabytych lokali mieszkalnych powstaje z chwilą państwowej rejestracji prawa w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i transakcji z nim.

Decyzja w sprawie prywatyzacji lokali mieszkalnych powinna zostać podjęta na wniosek obywateli w ciągu dwóch miesięcy od daty złożenia dokumentów (część 1 artykułu 8).

W praktyce zdarzają się przypadki, gdy za życia najemcy prywatyzacja lokalu mieszkalnego nie została zakończona z powodu jego śmierci, a spadkobiercy zmarłego występują do sądu z roszczeniami o uznanie własności zmarłego najemcy tego lokalu lub części z tego w celu włączenia ich do spadku. Sądy początkowo odrzucały takie roszczenia, powołując się na fakt, że prywatyzacja lokalu mieszkalnego w tych sytuacjach nie została zakończona, a zatem nie było podstaw do uznania własności lokalu mieszkalnego za zmarłego. Jednak Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej wyjaśniło, że jeśli obywatel, który złożył wniosek o prywatyzację i niezbędne dokumenty, zmarł przed zawarciem umowy o przeniesienie lokalu mieszkalnego na własność lub przed rejestracją takiej umowy , to w przypadku sporu o włączenie tego lokalu mieszkalnego lub jego części do spadku, należy mieć na uwadze, że ta okoliczność sama w sobie nie może stanowić podstawy do odmowy zaspokojenia roszczenia spadkobiercy, jeżeli spadkodawca, wyrażając za życia wolę prywatyzacji zajmowanego lokalu, nie wycofał swojego wniosku, ponieważ ze względu na niezależność od niego z przyczyn został pozbawiony możliwości przestrzegania wszystkich zasad przetwarzania dokumentów do prywatyzacji, w którym nie można było mu odmówić (paragraf 3, klauzula 8 uchwały z dnia 24.08.1993 nr 8).

Obywatele, którzy stali się właścicielami lokali mieszkalnych, posiadają je, użytkują i rozporządzają nimi według własnego uznania, mają prawo do sprzedaży, dziedziczenia, dzierżawy, dzierżawy tych lokali, a także dokonywania z nimi innych transakcji, które nie są sprzeczne z prawem. Jednak część 2 art. 2 Ustawy o prywatyzacji mieszkalnictwa (pozostającej w mocy po 1 marca 2010 r.) stanowi, że w celu dokonywania transakcji w odniesieniu do sprywatyzowanych lokali mieszkalnych, w których mieszkają osoby niepełnoletnie, niezależnie od tego, czy są właścicielami, współwłaścicielami czy członkami rodziny właścicieli, w tym tych pierwszych, którzy mają prawo do korzystania z tego lokalu mieszkalnego, wymagają uprzedniej zgody organów opiekuńczo-opiekuńczych. Zasada ta dotyczy również lokali mieszkalnych, w których małoletni nie mieszkają, ale w momencie prywatyzacji mieli równe prawa do tego lokalu mieszkalnego z właścicielem.

W praktyce zdarzają się przypadki, gdy obywatele chcą wypowiedzieć zawartą przez siebie umowę o prywatyzację lokalu mieszkalnego, czyli o jego deprywatyzację („deprywatyzację”). Motywy, które skłaniają obywateli do wystąpienia o rozwiązanie takiej umowy to obawa przed poniesieniem w przyszłości znacznych kosztów finansowych w związku z zapłatą podatku od nieruchomości, kosztami utrzymania i naprawy majątku wspólnego właścicieli sprywatyzowanych lokali mieszkalnych , chęć uzyskania większej miejskiej powierzchni mieszkalnej zamiast zajmowanego mieszkania itp. Zgodnie z art. 20 ustawy o wprowadzaniu osiedli obywatelom, którzy do dnia 1 marca 2010 r. sprywatyzowali lokale mieszkalne będące ich jedynym miejscem stałego zamieszkania, przysługuje prawo do przeniesienia należących do nich lokali mieszkalnych na prawo własności oraz wolne od zobowiązań do własności państwowej lub komunalnej, a właściwe organy władzy wykonawczej, organy samorządu terytorialnego lub osoby przez nie upoważnione są obowiązane przejąć je na własność i zawrzeć umowy najmu socjalnego tych lokali mieszkalnych z mieszkającymi w nich obywatelami i członkami ich rodzin te lokale mieszkalne, w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Temat 6. Własność i inne prawa rzeczowe do lokalu mieszkalnego

6.1. Prawa i obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego i innych obywateli mieszkających w należącym do niego lokalu

Proklamowana w art. 40 Konstytucji prawo obywateli do mieszkania realizowane jest na różne sposoby. Obywatele do niedawna zaspokajali swoje potrzeby mieszkaniowe w dużej mierze kosztem mieszkań otrzymywanych do użytku z państwowych i państwowych funduszy mieszkaniowych, choć znaczna część ludności rozwiązywała swój problem mieszkaniowy kosztem własnego indywidualnego zasobu mieszkaniowego.

W związku z realizacją przejścia na gospodarkę rynkową na obecnym etapie rozwiązywany jest problem zmiany struktury zasobu mieszkaniowego według form własności, mający na celu rozwój prywatnej własności nieruchomości w sektorze mieszkaniowym oraz rozszerzenie Rynek mieszkaniowy. Na tej podstawie indywidualne budownictwo mieszkaniowe uważane jest za najważniejszą formę powiększania zasobu mieszkaniowego, a wykorzystanie indywidualnego zasobu mieszkaniowego za najważniejszy sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Należy zauważyć, że w odniesieniu do prywatnej własności lokali mieszkalnych, o ile prawo nie stanowi inaczej, obecnie stosuje się przepis ogólny, zgodnie z którym ilość i wartość nieruchomości będących własnością obywateli i osób prawnych nie jest ograniczona (klauzula 2 art. 213 Kodeksu Cywilnego).

Znaczącą ekspansję prywatnego zasobu mieszkaniowego, oprócz rozwoju indywidualnego budownictwa mieszkaniowego, które wcześniej w Rosji prowadzono w znacznych ilościach, ułatwiły przeszłe procesy prywatyzacji mieszkań państwowych, komunalnych i komunalnych, przenoszenie spółdzielni mieszkań do prywatnej własności obywateli, a także przejście do masowej budowy mieszkań na sprzedaż.

Nową sytuację, jaka rozwinęła się w sektorze mieszkaniowym, znajduje odzwierciedlenie w kp, w której osobny rozdział poświęcony jest prawu własności i innym prawom rzeczowym do lokalu mieszkalnego, poprzedzającym rozdział dotyczący lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie społecznej umowy o pracę ( Sekcja II). Rozdział ten reguluje przede wszystkim prawa i obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego, a także innych obywateli mieszkających w należącym do niego lokalu.

Właściciel lokalu mieszkalnego korzysta z prawa posiadania, użytkowania i rozporządzania należącym do niego lokalem mieszkalnym na prawie własności zgodnie z jego przeznaczeniem i ograniczeniami jego użytkowania ustalonymi przez LCD. Jednocześnie, zgodnie z częścią 2 art. 30 kp właściciel ma prawo do oddania należących do niego lokali mieszkalnych do posiadania i (lub) użytkowania dowolnego obywatela lub osoby prawnej. Art. 288 kc stanowi, że obywatel - właściciel lokalu mieszkalnego może korzystać z niego zarówno na pobyt osobisty, jak i członków swojej rodziny. Lokale mieszkalne mogą być wynajmowane przez właścicieli na zamieszkanie innym osobom na podstawie umowy.

Obowiązki właściciela obejmują, o ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, ciężar utrzymania należących do niego lokali mieszkalnych oraz, jeśli ten lokal jest mieszkaniem, wspólną własność właścicieli lokali w odpowiednim budynku mieszkalnym, a właściciel pokoju w mieszkaniu komunalnym ponosi również ciężar utrzymania wspólnego majątku właścicieli pokoi w tym mieszkaniu. Właściciel lokalu mieszkalnego jest zobowiązany do utrzymywania tego lokalu w należytym stanie, przeciwdziałania jego niewłaściwemu gospodarowaniu, przestrzegania praw i słusznych interesów sąsiadów, zasad korzystania z lokalu mieszkalnego, zasad zachowania własności wspólnej właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (art. 30 LCD).

Członkowie rodziny właściciela lokalu mieszkalnego mają prawo do korzystania z tego lokalu na równych zasadach z właścicielem, chyba że umowa między właścicielem a członkami jego rodziny stanowi inaczej. LCD (część 1, art. 31) określa krąg osób, które są uznawane za członków rodziny właściciela mieszkania. Należą do nich współmałżonek mieszkający razem z właścicielem w należących do niego pomieszczeniach mieszkalnych, a także dzieci i rodzice właściciela. Inni krewni, niepełnosprawni pozostający na utrzymaniu oraz, w wyjątkowych przypadkach, inni obywatele mogą zostać uznani za członków rodziny właściciela, jeżeli właściciel wprowadzi się do nich jako członkowie jego rodziny.

Po raz pierwszy w prawie mieszkaniowym określa się obowiązki członka rodziny właściciela mieszkania (art. 2 kp części 3-31). Są oni zobowiązani przede wszystkim do korzystania z tego mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, aby zapewnić mu bezpieczeństwo. Ponadto zdolni członkowie rodziny właściciela ponoszą solidarną odpowiedzialność wraz z nim za zobowiązania wynikające z korzystania z tego lokalu mieszkalnego, chyba że umowa między właścicielem a członkami jego rodziny stanowi inaczej.

Ustawa o zmianie Kodeksu cywilnego zmieniła ust. 2 art. 292 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym przeniesienie własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego na inną osobę stanowi podstawę do wygaśnięcia prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego przez członków rodziny byłego właściciela, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Tego nowego przepisu w ustawodawstwie nie można ocenić jednoznacznie. Z jednej strony pozwala właścicielom lokali mieszkalnych na swobodniejsze dysponowanie tymi ostatnimi, gdyż późniejsze eksmisja członków rodziny właściciela z tych lokali nie wymaga ich zgody przy stosowaniu powyższej zasady. Ponadto gwarantuje w większym stopniu przestrzeganie interesów nabywców lokali mieszkalnych. Z drugiej jednak strony taka zmiana ustawodawstwa pogarsza sytuację zdolnych członków rodziny właściciela mieszkania (jego współmałżonka, dorosłych dzieci itp.), gdyż z prawnego punktu widzenia nie ma potrzeby uzgadniania z nimi na alienację mieszkania, z którego korzystają.

Jednocześnie alienacja lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkują członkowie rodziny właściciela tego lokalu mieszkalnego pozostającego pod opieką lub opieką lub małoletni członkowie rodziny właściciela pozostawieni bez opieki rodzicielskiej (o czym organ opiekuńczy i opiekuńczy jest świadomy), jeżeli praw lub prawnie chronionych interesów tych osób, dopuszcza się za zgodą organu opiekuńczego i kurateli (klauzula 4 art. 292 Kodeksu Cywilnego).

Zgodnie z ust. 3 art. 292 kc członkowie rodziny właściciela lokalu mieszkalnego mogą żądać usunięcia naruszeń ich praw do lokalu od każdej osoby, w tym od właściciela lokalu.

Odmiennie niż w poprzednim ustawodawstwie, rozwiązana jest kwestia uprawnień byłych członków rodziny właściciela mieszkania. Zgodnie z częścią 4 art. 31ЖК w przypadku zerwania stosunków rodzinnych z właścicielem lokalu mieszkalnego, prawo do korzystania z tego lokalu na rzecz byłego członka rodziny jego właściciela nie zostaje zachowane, chyba że umowa między właścicielem a byłym członkiem jego rodziny stanowi inaczej. Jeżeli były członek rodziny właściciela lokalu nie ma podstaw do nabycia lub skorzystania z prawa do korzystania z innego lokalu, a także jeżeli jego stan majątkowy i inne godne uwagi okoliczności nie pozwalają mu na zapewnienie sobie innego lokalu, prawo do korzystania mieszkanie należące do wskazanego właściciela może być zarezerwowane dla byłego członka jego rodziny na czas określony na podstawie orzeczenia sądu. Jednocześnie sąd ma prawo zobowiązać właściciela lokalu mieszkalnego do udostępnienia byłemu małżonkowi i innym członkom jego rodziny innych lokali mieszkalnych, na rzecz których właściciel spełnia obowiązki alimentacyjne, na ich żądanie.

Z chwilą upływu terminu do korzystania z lokalu mieszkalnego, ustalonego orzeczeniem sądu, wydanego z zachowaniem powyższych warunków, odpowiednie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego byłego członka rodziny właściciela wygasa, o ile właściciel nie uzgodnił inaczej i tego obywatela. Przed upływem wskazanego okresu prawo do korzystania z lokalu byłego członka rodziny właściciela wygasa równocześnie z wygaśnięciem prawa własności do tego lokalu tego właściciela lub, jeżeli okoliczności, które zaistniały zniknęły podstawy do zachowania tego prawa na podstawie orzeczenia sądu.

Zgodnie z art. 19 ustawy o wprowadzeniu LCD, przepisy części 4 art. 31 kp nie dotyczy byłych członków rodziny właściciela sprywatyzowanego lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że w chwili prywatyzacji tego lokalu mieszkalnego osoby te miały równe prawa do korzystania z tego lokalu z osobą, która go prywatyzowała, chyba że inaczej przewidziane prawem lub umową.

Obywatel korzystający z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy z właścicielem ma prawa, ponosi obowiązki i odpowiedzialność zgodnie z warunkami takiej umowy (część 7 art. 31 kp).

LCD bardziej szczegółowo reguluje relacje w celu zapewnienia prawa mieszkaniowego właściciela lokalu mieszkalnego, wynikające z oddania działki na potrzeby państwa lub gminy. Art. 32 kp stanowi, że lokal mieszkalny w takich przypadkach może zostać odebrany właścicielowi w drodze umorzenia. Umorzenie części mieszkania jest dozwolone tylko za zgodą właściciela. W zależności od potrzeb wycofuje się działkę, zakup lokalu mieszkalnego dokonuje Federacja Rosyjska, właściwy podmiot Federacji Rosyjskiej lub gmina.

Ponieważ obecność decyzji organu państwowego o wycofaniu lokalu mieszkalnego obciąża lokal mieszkalny, decyzja ta podlega rejestracji państwowej w organie, który dokonuje państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią.

Właściciel lokalu mieszkalnego nie później niż na rok przed zbliżającym się wycofaniem tego lokalu musi zostać powiadomiony na piśmie o decyzji o wycofaniu należącej do niego lokalu mieszkalnego, o dniu rejestracji państwowej takiej decyzji na wniosek organ, który podjął decyzję o wycofaniu się. Umorzenie lokalu mieszkalnego przed upływem roku od dnia otrzymania przez właściciela takiego zawiadomienia jest dozwolone tylko za zgodą właściciela.

Cenę wykupu lokalu mieszkalnego, warunki i inne warunki wykupu określa umowa z właścicielem lokalu mieszkalnego. Umowa zawiera zobowiązanie Federacji Rosyjskiej, podmiotu Federacji Rosyjskiej lub gminy do zapłaty ceny umorzenia za wycofany lokal mieszkalny. Przy ustalaniu ceny umorzenia uwzględnia się wartość rynkową lokalu mieszkalnego, a także wszelkie straty wyrządzone właścicielowi w wyniku wycofania lokalu, w tym straty, jakie poniesie w związku ze zmianą miejsca zamieszkania, czasowym użytkowaniem innego lokalu mieszkalnego przed nabyciem własności innego lokalu mieszkalnego (w przypadku, gdy powyższa umowa nie przewiduje zachowania prawa do korzystania ze skonfiskowanego lokalu mieszkalnego do czasu nabycia własności innego lokalu mieszkalnego), przeprowadzki, poszukiwania innego lokalu mieszkalnego do nabycia posiadanie lokalu, rejestracja prawa własności do innego lokalu mieszkalnego, przedterminowe rozwiązanie zobowiązań wobec osób trzecich, w tym utraconych korzyści. W porozumieniu z właścicielem może on otrzymać inne mieszkanie w zamian za wycofane mieszkanie, potrącając jego wartość w cenie umorzenia.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z decyzją o odstąpieniu od lokalu lub nie uzgodniono z nim ceny umorzenia lub innych warunków umorzenia, organ państwowy lub organ samorządu terytorialnego, który podjął taką decyzję, może wystąpić z roszczeniem do sądu o umorzenie lokalu mieszkalnego, który może być wniesiony w ciągu dwóch lat od dnia wysłania zawiadomienia właścicielowi budynku mieszkalnego.

LCD po raz pierwszy reguluje kwestie związane z rozbiórką awaryjnego budynku mieszkalnego. Zgodnie z częścią 10 art. 32 LCD uznanie w ustalony sposób budynku mieszkalnego jako awaryjnego i podlegającego rozbiórce jest podstawą do przedstawienia przez organ, który podjął stosowną decyzję właścicielom lokalu w określonym domu, wymogu jego rozbiórki w rozsądnym czasie. W przypadku, gdy właściciele ci nie dokonali rozbiórki wspomnianego domu w wyznaczonym terminie, działka, na której znajduje się dom, podlega odstąpieniu na potrzeby komunalne, a zatem każde mieszkanie w budynku mieszkalnym podlega wycofanie, z wyjątkiem lokalu mieszkalnego będącego własnością gminy, zgodnie ze wszystkimi powyższymi zasadami, z wyjątkiem zasady powiadamiania właściciela mieszkania o podjętej decyzji i jego rejestracji państwowej (część 10 art. 32 kp) .

Poza innymi kwestiami związanymi z korzystaniem z lokali mieszkalnych wchodzących w skład prywatnego zasobu mieszkaniowego, LCD reguluje m.in. kwestię korzystania z lokalu mieszkalnego testamentowego (art. 33).

LCD zawiera również zasadę korzystania z lokalu mieszkalnego na podstawie dożywotniej umowy utrzymania z osobą pozostającą na utrzymaniu (art. 34).

W przypadku, gdy obywatel korzystający z lokalu mieszkalnego na podstawie orzeczenia sądu o zachowaniu prawa do korzystania z tego lokalu dla niego, jako byłego członka rodziny właściciela lokalu mieszkalnego, wydanego z zastrzeżeniem ust. 4 sztuki. 31 LCD, lub na podstawie odmowy testamentowej wykorzystuje to mieszkanie do innych celów, systematycznie narusza prawa i uzasadnione interesy sąsiadów lub niewłaściwie zarządza mieszkaniem, pozwalając na jego zniszczenie, właściciel mieszkania ma prawo o tym ostrzec obywatel o potrzebie usunięcia naruszeń, a jeżeli pociągają one za sobą zniszczenie lokalu mieszkalnego, mają również prawo wyznaczyć mu rozsądny termin na naprawę lokalu mieszkalnego. Jeżeli ten obywatel, po ostrzeżeniu właściciela mieszkania, nadal narusza prawa i uzasadnione interesy sąsiadów, korzysta z mieszkania do innych celów lub bez uzasadnionego powodu nie przeprowadza niezbędnych napraw, taki obywatel na żądanie właściciel lokalu mieszkalnego podlega eksmisji na podstawie orzeczenia sądu.35 LCD).

Obecnie za istotną uznaje się kwestię ochrony praw osób nabywających lokale mieszkalne na podstawie umów sprzedaży i innych transakcji. Jak wiadomo, nabycie lokalu mieszkalnego wiąże się z pewnym ryzykiem, gdyż po zarejestrowaniu własności mogą zaistnieć podstawy do uznania umowy o przeniesieniu lokalu mieszkalnego za nieważną. W takim przypadku należy zastosować ogólne przepisy prawa cywilnego o niedopuszczalności dochodzenia roszczeń od nabywcy działającego w dobrej wierze. Zgodnie z art. 302 kc, jeżeli nieruchomość została nabyta za odszkodowaniem od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, o czym nabywca nie znał i nie mógł wiedzieć (nabywca działający w dobrej wierze), to właścicielowi przysługuje prawo żądania majątek ten od nabywcy tylko w przypadku utraty majątku przez właściciela lub osobę, na którą majątek ten został przez właściciela przeniesiony w posiadanie, ukradziony jednemu lub drugiemu lub w inny sposób pozostawiony w posiadaniu wbrew jego woli. Oczywiście dwie pierwsze z tych podstaw dochodzenia roszczeń od nabywcy działającego w dobrej wierze nie mają zastosowania do lokalu mieszkalnego, ponieważ ten ostatni nie może zostać zgubiony ani skradziony. Jeżeli chodzi o zbycie lokalu mieszkalnego z własności właściciela lub osoby, której lokal ten przekazał właściciel w posiadanie, wbrew jego woli, istnienie takiego gruntu jest możliwe np. w przypadku sprzedaży mieszkania na podstawie fałszywego pełnomocnictwa z późniejszą państwową rejestracją własności na inną osobę.

Jeżeli nieruchomość, w tym lokal mieszkalny, została nabyta nieodpłatnie, na przykład na podstawie umowy darowizny, od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, właścicielowi przysługuje prawo do jej odzyskania w każdym przypadku.

Tak więc, co do zasady, lokale mieszkalne nie mogą być przedmiotem roszczenia od nabywcy działającego w dobrej wierze. Jednak od wielu lat praktyka sądowa w Rosji rozwija się w inny sposób. Po ustaleniu podstaw do uznania transakcji przewłaszczenia lokalu mieszkalnego za nieważną, sądy automatycznie zastosowały normy prawa cywilnego o skutkach uznania transakcji za nieważne i zobowiązały nabywców działających w dobrej wierze do zwrotu lokali mieszkalnych ich byłym właścicielom. W efekcie powstał bardzo podatny grunt dla nadużywania przez sprzedających sprzedaży lokali mieszkalnych, istotnie naruszone zostały uzasadnione interesy nabywców działających w dobrej wierze, a wśród nabywców mieszkań powstało uzasadnione poczucie niepewności i strachu, gdyż w wielu przypadkach nie mogli mieć pewności, że nie ma podstaw do późniejszego uznania zawartej przez nich transakcji za nieważną.

Istniejąca nienormalna sytuacja na rynku mieszkaniowym została częściowo wyeliminowana uchwałą Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 21.04.2003 kwietnia 6 r. Nr 1-P „W sprawie kontroli konstytucyjności postanowień ust. 2 i 167 art. 6 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej w związku ze skargami obywateli O.M.Marinicheva, A.V.Nemirovskaya, Z.A.Sklyanova, PMSklyanova i V.M.Shiryaev” (zwana dalej Uchwałą nr 167-P). Jak stwierdzono w niniejszym dekrecie, zgodnie z art. 1 kc nieważna transakcja nie pociąga za sobą skutków prawnych, z wyjątkiem tych związanych z jej nieważnością, i jest nieważna od chwili jej dokonania (klauzula 2); jeśli transakcja jest nieważna, każda ze stron jest zobowiązana zwrócić drugiej wszystko, co otrzymane w ramach transakcji, a jeśli nie można zwrócić tego, co zostało otrzymane w naturze (w tym, gdy otrzymane wyraża się w korzystaniu z nieruchomości, wykonanej pracy lub wykonanej usługi), o zwrot jej wartości w pieniądzu - jeżeli inne konsekwencje nieważność transakcji nie jest przewidziana przez prawo (punkt XNUMX). Przepisy te były stosowane przez sądy powszechne przy rozpatrywaniu spraw dotyczących roszczeń o unieważnienie zawartych przez wnioskodawców transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych.

Jednakże w uchwale nr 6-P Trybunał Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej zwraca uwagę na następujące okoliczności. Konstytucja gwarantuje wolność działalności gospodarczej, prawo każdego do posiadania własności, posiadania jej, używania i rozporządzania nią indywidualnie i wspólnie z innymi osobami, a także uznanie i ochronę własności, jej ustawową ochronę (art. 8 i Części 1 i 2 art. 35). Prawa te, jak wynika z art. 1, 2, 15 (część 4), 17 (część 1 i 2), 19 (część 1 i 2), 45 (część 1) i 46 Konstytucji są gwarantowane jako podstawowe i niezbywalne prawa i wolności człowieka oraz obywatela i są realizowany w oparciu o ogólne zasady prawne równości, nienaruszalności własności i swobody umów, zakładające równość, autonomię woli i niezależność majątkową uczestników stosunków cywilnoprawnych, niedopuszczalność samowolnej ingerencji kogokolwiek w sprawy prywatne, potrzebę nieskrępowane korzystanie z praw obywatelskich, zapewnienie przywrócenia naruszonych praw, ich ochrona sądowa, które są również głoszone wśród głównych zasad ustawodawstwa cywilnego (uchwała Trybunału Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.04.2003 kwietnia 4 r. nr 2-P „ W przypadku sprawdzenia konstytucyjności przepisów art. 7 ust. XNUMX ustawy federalnej „O działalności kontrolnej” w związku ze skargą obywatela I. V. Vystavkina”).

W rozumieniu art. 35 ust. 2 Konstytucji w związku z art. 8, 34, 45, 46 i 55 (część 1) prawa posiadania, użytkowania i rozporządzania nieruchomością przysługują nie tylko właścicielom, ale także innym uczestnikom obrotu cywilnego. W przypadkach, gdy prawa majątkowe do rzeczy spornej, które powstały z przyczyn przewidzianych prawem, przysługują innym niż właściciel, osobom – właścicielom i użytkownikom rzeczy, osobom tym należy zagwarantować państwową ochronę ich praw. Te prawa własności obejmują prawa nabywcy działającego w dobrej wierze.

Jednak na mocy art. 15 ust. 2, 17 ust. 3, 19 ust. 1 i 2 oraz 55 ust. 1 i 3 Konstytucji oraz w oparciu o ogólną zasadę prawną sprawiedliwości, ochrony praw majątkowych i innych praw majątkowych, a także prawa i obowiązki stron w umowie powinny być realizowane na zasadzie proporcjonalności i proporcjonalności w celu zapewnienia równowagi praw i uzasadnionych interesów wszystkich uczestników obrotu cywilnego - właścicieli, stron umowy, osób trzecich . Jednocześnie ewentualne ograniczenia przez prawo federalne prawa posiadania, używania i rozporządzania własnością, swobody działalności gospodarczej i swobody zawierania umów muszą również spełniać wymogi uczciwości, być adekwatne, proporcjonalne, proporcjonalne, mieć charakter ogólny i abstrakcyjnego charakteru, nie mogą działać wstecz i nie naruszać istoty tych praw konstytucyjnych, tj. nie ograniczać zakresu i stosowania głównej treści właściwych norm konstytucyjnych. Sama możliwość ograniczeń, a także ich charakter, powinna przesądzać o potrzebie ochrony konstytucyjnie istotnych wartości, a mianowicie podstaw ustroju konstytucyjnego, moralności, zdrowia, praw i słusznych interesów innych, zapewniających obronność państwa i bezpieczeństwo państwa.

Przepis ten odpowiada Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności z 4 listopada 1950 r., zgodnie z którą prawo każdej osoby fizycznej i prawnej do poszanowania i ochrony jej własności (i wynikającej z niej wolności korzystania z własności) nie nie naruszać prawa państwa do zapewnienia przestrzegania takich przepisów, jakie uzna za konieczne do kontroli korzystania z mienia zgodnie z interesem ogólnym (art. 1 Protokołu nr 1).

Konstytucyjne zasady swobody działalności gospodarczej oraz swobodnego przepływu towarów, usług i środków finansowych zakładają istnienie odpowiednich gwarancji stabilności, przewidywalności i rzetelności obrotu obywatelskiego, co nie stoi w sprzeczności z prawami jednostki, zbiorowymi i publicznymi oraz uzasadnionymi interesami jej Uczestnicy. Dlatego zgodnie z art. 71 (klauzule „c” i „o”) oraz 76 Konstytucji regulują podstawy powstania i wygaśnięcia praw majątkowych i innych praw rzeczowych, zobowiązań umownych i innych, podstawy i konsekwencje nieważności transakcji, ustawodawca federalny powinien przewidziały takie metody i mechanizmy realizacji praw majątkowych, które zapewniłyby ochronę nie tylko właścicielom, ale także nabywcom działającym w dobrej wierze jako uczestnikom obrotu cywilnego.

W przeciwnym razie dla szerokiego grona nabywców działających w dobrej wierze, którzy wykażą się dobrą wolą, należytą starannością i ostrożnością przy zawieraniu transakcji, istnieje ryzyko bezprawnej utraty mienia, które można od nich odzyskać w drodze restytucji. Taka niepewność jest sprzeczna z konstytucyjnymi zasadami wolności działalności gospodarczej i swobody zawierania umów, destabilizuje obieg obywatelski, podważa wzajemne zaufanie jej uczestników, co jest niezgodne z podstawami ustroju konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej jako praworządności państwa, w którym człowiek, jego prawa i wolności są najwyższą wartością, a ich uznanie, przestrzeganie i ochrona jest obowiązkiem państwa.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym osoba, która uważa, że ​​jej prawa majątkowe zostały naruszone, ma prawo wystąpić do sądu zarówno z powództwem o uznanie danej transakcji za nieważną (art. 166-181), jak i z powództwem o odzyskanie mienia z cudzego nielegalnego posiadania (Artykuły 301-302). Tymczasem, jak wynika z materiałów niniejszej sprawy, normy ustalające te sposoby ochrony naruszonych praw, w tym art. 167 i 302 kc, są interpretowane i stosowane przez sądy powszechne w sposób niejednoznaczny, sprzeczny, co prowadzi do kolizji praw konstytucyjnych, które na ich podstawie są realizowane przez właściciela i nabywcę działającego w dobrej wierze.

Z art. 120 ust. 2 Konstytucji w związku z jej art. 76 (część 3, 5 i 6), 118, 125, 126 i 127 wynika z tego, że sądy powszechne i sądy arbitrażowe samodzielnie decydują, jakie zasady należy zastosować w konkretnej sprawie. Jednocześnie orzecznictwo powinno przewidywać konstytucyjną wykładnię stosowanych przepisów normatywnych. Dlatego w przypadkach, w których niejasność i niespójność w interpretacji i stosowaniu norm prawnych prowadzi do kolizji praw konstytucyjnych realizowanych na ich podstawie, kwestia usunięcia takiej sprzeczności nabiera aspektu konstytucyjnego i tym samym wchodzi w zakres kompetencji Konstytucji. Sąd Federacji Rosyjskiej, który oceniając jako dosłowny sens rozpatrywanego aktu normatywnego, a także znaczenie nadane mu przez utrwaloną praktykę ścigania, a także opierając się na jego miejscu w systemie aktów prawnych (Dz. 2, art. 74 federalnej ustawy konstytucyjnej z dnia 21.07.1994 lipca 1 r. Nr XNUMX-FKZ „O Sądzie Konstytucyjnym Federacji Rosyjskiej”) , przewiduje w tych przypadkach określenie konstytucyjnego znaczenia obowiązującego prawa.

Kodeks cywilny stanowi, że właściciel ma prawo odzyskać swoją własność z cudzego nielegalnego posiadania (art. 301). Zgodnie z ust. 1 art. 302 jeżeli nieruchomość została nabyta za odszkodowaniem od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, o czym nabywca nie wiedział i nie mógł wiedzieć (nabywca działający w dobrej wierze), to właściciel ma prawo dochodzić tej nieruchomości od nabywcy w przypadku, gdy mienie zostało utracone przez właściciela lub osobę, na którą mienie zostało przez właściciela przeniesione w posiadanie lub ukradzione jednemu lub drugiemu lub w inny sposób pozostawiło to posiadanie wbrew jego woli.

W rozumieniu tych przepisów sąd musi ustalić, że nieruchomość została wyjęta z posiadania właściciela lub osoby, na którą właściciel przeniósł ją w posiadanie, ze względu na wskazane okoliczności, a także, że nabywca nabył nieruchomość za odszkodowaniem i nie wiedział i nie mógł wiedzieć, że nieruchomość została nabyta od osoby, która nie miała prawa jej zbyć; jednocześnie nabywca nie może zostać uznany za bona fide, jeżeli do czasu dokonania uciążliwej transakcji istniały roszczenia osób trzecich w odniesieniu do spornego majątku, o których wiedział, i jeżeli takie roszczenia zostały następnie uznane za uzasadnione w określony sposób.

Gdy na podstawie umowy zwrotnej nabyto mienie od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, właściciel ma prawo zwrócić się do sądu zgodnie z art. 302 kc z roszczeniem o odzyskanie mienia z bezprawnego posiadania osoby, która nabyła tę nieruchomość (roszczenie windykacyjne). Jeżeli w takiej sytuacji właściciel wystąpił z roszczeniem o uznanie transakcji kupna-sprzedaży za nieważną oraz o zastosowanie skutków jej nieważności w postaci zwrotu przeniesionej na kupującego nieruchomości oraz przy rozstrzyganiu w tym sporze sąd ustali, że kupujący jest nabywcą działającym w dobrej wierze, w celu zaspokojenia roszczeń zgodnie z art. 167 kc należy odmówić.

Zgodnie z ust. 1 art. Zgodnie z art. 166 kc uważa się ją za nieważną z chwilą jej popełnienia i nie wywołuje skutków prawnych, dla których została zawarta, w tym przeniesienia tytułu własności na nabywcę; jednocześnie, co do zasady, zastosowanie skutków nieważności transakcji w postaci dwustronnej restytucji nie jest uzależnione od dobrej wiary stron.

Jednak z art. 168 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym transakcja niespełniająca wymogów prawa jest nieważna, jeżeli prawo nie stanowi, że taka transakcja podlega unieważnieniu lub nie przewiduje innych skutków naruszenia, wynika że ogólne przepisy o skutkach nieważności transakcji nie mają zastosowania do transakcji dokonanej z naruszeniem prawa, jeżeli samo prawo przewiduje inne skutki takiego naruszenia.

Ponieważ nabycie w dobrej wierze w rozumieniu art. 302 kc jest możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość jest nabywana nie bezpośrednio od właściciela, ale od osoby, która nie miała prawa zbyć tego majątku, konsekwencją transakcji dokonanej z takim naruszeniem nie jest dwustronna restytucja, ale zwrot mienia z nielegalnego posiadania (windykacja).

W konsekwencji prawa osoby, która uważa się za właściciela nieruchomości, nie podlegają ochronie poprzez zaspokojenie roszczenia wobec nabywcy działającego w dobrej wierze przy użyciu mechanizmu prawnego ustanowionego w ust. 1 i 2 art. 167 BR. Taka ochrona jest możliwa tylko poprzez zaspokojenie roszczenia windykacyjnego, jeżeli są przewidziane w art. 302 Kodeksu Cywilnego o podstawach uprawniających do dochodzenia roszczeń od nabywcy działającego w dobrej wierze (bezpłatne nabycie nieruchomości przez nabywcę działającego w dobrej wierze, zbycie wbrew jego woli nieruchomości z własności właściciela itp.).

Inna interpretacja przepisów ust. 1 i 2 art. 167 kc oznaczałoby, że właściciel miałby możliwość uciekania się do takiego sposobu ochrony, jak uznanie wszystkich dokonanych transakcji przeniesienia własności jego majątku za nieważne, czyli żądania zwrotu tego, co otrzymał w naturze , nie tylko w przypadku jednej (pierwszej) transakcji dokonanej z naruszeniem prawa, ale również w przypadku nabycia spornej nieruchomości przez nabywcę działającego w dobrej wierze na podstawie kolejnych (drugi, trzeci, czwarty itd.) transakcji. Naruszyłoby to gwarancje wynikające z Konstytucji i ustanowione przez ustawodawcę dla ochrony praw i uzasadnionych interesów nabywcy działającego w dobrej wierze.

Tak więc zawarte w ust. 1 i 2 art. 167 kc ogólne przepisy o skutkach nieważności transakcji w zakresie obowiązku zwrotu drugiej stronie wszystkiego, co otrzymane w ramach transakcji, w ich sensie konstytucyjno-prawnym, w normatywnej jedności z art. 166 i 302 Kodeksu Cywilnego - nie można stosować do nabywcy działającego w dobrej wierze, chyba że stanowi to wprost ustawa, a zatem nie jest sprzeczne z Konstytucją.

Wymieniona regulacja prawna spełnia cele zapewnienia stabilności obrotu obywatelskiego, praw i słusznych interesów wszystkich jego uczestników, a także chroni moralne fundamenty społeczeństwa, a zatem nie może być uważana za nadmierne ograniczenie prawa właściciela mienia otrzymanego przez nabywcę działającego w dobrej wierze, ponieważ właściciel ma prawo dochodzić jej zwrotu od nabywcy działającego w dobrej wierze.nabywca z przyczyn przewidzianych w ust. 1 i 2 art. 302 GK. Ponadto właściciel, który utracił mienie, ma inne środki ochrony swoich praw przewidziane przez prawo cywilne.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej uznał, że nie jest to sprzeczne z Konstytucją zawartą w ust. 1 i 2 art. 167 k.c. ogólne przepisy o skutkach nieważności transakcji w zakresie obowiązku zwrotu drugiej stronie wszystkiego otrzymanego w ramach transakcji, gdyż przepisy te w sensie konstytucyjno-prawnym mają charakter normatywny jedność z art. 302 Kodeksu Cywilnego – nie może mieć zastosowania do nabywcy działającego w dobrej wierze, chyba że stanowi to wprost prawo. Jednocześnie wskazał, że konstytucyjno-prawne znaczenie przepisów ust. 1 i 2 art. 167 kc, wskazany w dekrecie nr 6-P, ma charakter generalny i wyklucza jakąkolwiek inną interpretację w praktyce egzekucyjnej.

W odniesieniu do powyższego dekretu nr 6-P należy zauważyć, że nie rozwiązuje on całkowicie problemu związanego z odzyskiwaniem nabytych lokali mieszkalnych od osób, które działały w dobrej wierze i z należytą starannością przy ich nabywaniu, ponieważ normy sztuki. 302 Kodeksu Cywilnego, który w opinii Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z konstytucyjnym i prawnym znaczeniem tych norm i norm ust. 1 i 2 art. 167 Konstytucji powinny być stosowane w takich przypadkach, mają one zastosowanie, jak zauważa sam Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej w uchwale nr 6-P, tylko wtedy, gdy chodzi o nabycie nieruchomości nie od właściciela tej nieruchomości, ale od inna osoba. W konsekwencji wszystkie przypadki nabycia nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych od właściciela, pozostają poza zakresem dekretu nr 6-P. Tymczasem lokale mieszkalne w zdecydowanej większości są nabywane od ich właścicieli, co oznacza, że ​​większość nabywców lokali mieszkalnych nadal jest zagrożona uznaniem dokonanych przez nich transakcji za nieważne i wnioskiem o restytucję. Wyjściem z tej sytuacji jest wprowadzenie zmian w Kodeksie cywilnym, mających na celu ograniczenie uznawania transakcji za nieważne w przypadku, gdy nabywca nieruchomości działał w dobrej wierze. Jeżeli wobec tej okoliczności transakcje nie zostały uznane za nieważne, sama kwestia dopuszczalności zastosowania w takich przypadkach przepisów art. 167 kc o skutkach nieważności transakcji.

Uwzględniając możliwość nabycia nieruchomości, przede wszystkim lokalu mieszkalnego, od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, przez nabywcę działającego w dobrej wierze, czyli przez osobę, która o tej okoliczności nie wiedziała i nie mogła wiedzieć ustawodawca przyjął ustawę federalną z dnia 30.12.2004 grudnia 217 r. nr 223-FZ „W sprawie zmian w art. 2 części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz ustawy federalnej „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi „”. Zgodnie z tą ustawą ust. 223 art. 1 Kodeksu cywilnego uzupełnia się o następujący akapit: „Nieruchomość uznaje się za należącą do nabywcy działającego w dobrej wierze (art. 302 ust. 302) na prawie własności od chwili jej dokonania, z wyjątkiem przypadków przewidzianych zgodnie z art. 223 niniejszego Kodeksu, gdy właściciel ma prawo dochodzić takiej własności od nabywcy działającego w dobrej wierze.” Dodanie takie stoi jednak w sprzeczności z ogólnym znaczeniem art. XNUMX kc, który mówi o momencie powstania prawa własności nabywcy z umowy w stosunku do normalnej sytuacji, gdy nabywca nieruchomości na podstawie umowy faktycznie nabywa prawo własności tej nieruchomości, a nie mówi o wszystkich przypadkach takich nabycie nieruchomości, gdy prawo własności do niej zarówno powstaje, jak i nie powstaje.

Ponadto przywołana zasada w swoim brzmieniu może wywoływać mylne wrażenie, że sama rejestracja prawa własności nieruchomości dla jej nabywcy nie oznacza jeszcze uznania własności tej nieruchomości. mienia przez nowego właściciela, ponieważ możliwe jest, że właściciel ma prawo domagać się takiego majątku od nabywcy. W rzeczywistości rejestracja nieruchomości, w tym nieruchomości, dla jej nabywcy w każdym przypadku oznacza uznanie jej za należącą do tej osoby. Aby prawo własności nie zostało uznane za należące do osoby, na której nazwisko jest zarejestrowane, konieczne jest posiadanie orzeczenia sądu, które weszło w życie po uznaniu zaświadczenia o rejestracji państwowej jego prawa własności wydanego do tego osoba jako nieważna.

Ustawa federalna nr 30.12.2004-FZ z dnia 217 grudnia 31.1 r. Uzupełniła ustawę o rejestracji praw do nieruchomości o art. XNUMX w następujący sposób:

„Artykuł 31.1. Podstawy wypłaty przez Federację Rosyjską odszkodowania z tytułu utraty własności nabytego lokalu”

1. Właściciel lokalu mieszkalnego, któremu nie przysługuje roszczenie o nie od nabywcy działającego w dobrej wierze, a także nabywcy lokalu działającego w dobrej wierze, od którego lokal został zażądany, ma prawo do jednorazowego odszkodowania na koszt Skarbu Państwa Federacja Rosyjska.

2. Odszkodowanie przewidziane w ustępie 1 niniejszego artykułu jest wypłacane, jeżeli z przyczyn niezależnych od tych osób, zgodnie z prawomocnym orzeczeniem sądu o naprawieniu szkody wyrządzonej w wyniku za utratę majątku określonego w niniejszym artykule, windykacja na podstawie dokumentu wykonawczego nie została dokonana w ciągu roku od dnia rozpoczęcia liczenia terminu przedstawienia tego dokumentu do egzekucji. Wysokość tego odszkodowania liczona jest od kwoty stanowiącej rzeczywistą szkodę, ale nie może przekroczyć miliona rubli.

3. Procedurę wypłaty przez Federację Rosyjską odszkodowania przewidzianego w ustępie 1 niniejszego artykułu ustala Rząd Federacji Rosyjskiej."

Ta sama ustawa federalna z dnia 30.12.2004 grudnia 217 r. Nr 33-FZ art. 9 ustawy o rejestracji praw do nieruchomości uzupełnia paragraf XNUMX o następującej treści:

„9. Postanowienia art. 33.1 ust. 1 niniejszej ustawy federalnej dotyczące wypłaty przez Federację Rosyjską odszkodowania z tytułu utraty własności nabytych lokali mają zastosowanie, jeżeli państwowa rejestracja prawa własności nabywcy działającego w dobrej wierze na rzecz lokale mieszkalne zostały zrealizowane po 2005 stycznia XNUMX r.”, tj. po wejściu w życie ustawy o rejestracji praw do nieruchomości.

Z treści nowego art. 33.1 ust. XNUMX ustawy, jest oczywiste, że państwo przyjmuje na siebie obowiązek naprawienia szkody spowodowanej utratą lokalu mieszkalnego na rzecz właściciela, w przypadku gdy szkoda ta nastąpiła nie z winy samego właściciela, ale z winy osoba, która zbyła ten lokal mieszkalny bez zgody właściciela. Podobny obowiązek państwo nałożyło na siebie w stosunku do nabywców działających w dobrej wierze, którzy utracili mieszkanie. W takim przypadku szkoda podlega naprawieniu w granicach kwoty określonej w powyższym artykule i tylko w przypadkach, gdy nie ma możliwości jej ściągnięcia przez dłuższy czas zgodnie z uprzednio wydanym orzeczeniem sądu.

6.2. Własność wspólna właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Walne zgromadzenie takich właścicieli

Dużą uwagę w LCD poświęca się regulacji stosunków wynikających ze wspólnej własności właścicieli lokali apartamentowca (rozdział 6). Kwestie uregulowania tych relacji stały się istotne w związku z prywatyzacją większości lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych.

W sztuce. 36 LCD określa zakres obiektów, które stanowią wspólną własność właścicieli lokali w apartamentowcu. W skład tej nieruchomości wchodzą lokale w tym domu, które nie są częścią mieszkania i są przeznaczone do obsługi więcej niż jednego pokoju w budynku mieszkalnym, w tym między innymi podesty międzymieszkaniowe, schody, windy, windy i inne szyby, korytarze, podłogi techniczne, strychy, piwnice , w których znajdują się media, inne urządzenia obsługujące więcej niż jedno pomieszczenie w takim domu (piwnice techniczne), a także dachy zamykające konstrukcje nośne i nienośne określonego domu, urządzenia mechaniczne, elektryczne, sanitarne i inne znajdujące się w ten dom na zewnątrz lub wewnątrz lokalu i obsługujący więcej niż jeden lokal, działkę, na której ten dom się znajduje, wraz z elementami małej architektury oraz innymi obiektami przeznaczonymi do konserwacji, eksploatacji i ulepszania takiego domu, położonych na określonej działce.

Zgodnie z częścią 1 art. 36 Własność wspólna LCD w apartamentowcu należy do właścicieli lokali w takim domu na zasadzie współwłasności wspólnej.

Jak wyraźnie stwierdzono w art. 16 ustawy o wprowadzeniu zespołu mieszkaniowego, w istniejącej zabudowie osiedli, wspólną własnością wspólną właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest działka, na której znajduje się budynek mieszkalny oraz inne obiekty nieruchomości taki dom się znajduje. Część 2 tego artykułu stanowi, że działka, na której znajdują się te obiekty, która została utworzona przed wejściem w życie LCD i dla której przeprowadzono państwową rejestrację katastralną, przechodzi bezpłatnie do wspólnej własności właścicieli lokali w apartamentowcu.

W przypadku, gdy działka, na której znajduje się apartamentowiec i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego domu, nie została utworzona przed wejściem w życie LCD, na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym każda osoba upoważniona przez określone zgromadzenie ma prawo wystąpić do władz organów państwowych lub samorządowych z oświadczeniem o utworzeniu działki, na której znajduje się budynek mieszkalny. Kształtowanie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, jest wykonywane przez organy państwowe lub samorządy. Z powyższej normy wynika, że ​​obywatele będący właścicielami lokali w budynku mieszkalnym nie powinni ponosić kosztów związanych z utworzeniem określonej działki. Z chwilą uformowania działki i dokonania jej ewidencji katastralnej, działka, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego domu, przechodzi nieodpłatnie na własność wspólną współwłasności właściciele lokali w apartamentowcu.

Budynki mieszkalne i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takich budynków, wybudowane lub przebudowane po oddaniu kompleksu mieszkalnego do użytku, są akceptowane przez komisję odbiorową tylko przy ustalaniu wielkości i granic działek, na których znajdują się takie budynki mieszkalne. Zgodnie z częścią 3 art. 36 LCD, zmniejszenie powierzchni wspólnej nieruchomości w apartamentowcu jest możliwe tylko za zgodą wszystkich właścicieli lokali w tym domu poprzez jego przebudowę.

Właściciele lokali w apartamentowcu są właścicielami, użytkują i w granicach określonych przez Kodeks mieszkaniowy i przepisy prawa cywilnego rozporządzają majątkiem wspólnym w apartamentowcu. Mimo że nieruchomość ta jest własnością wspólną, biorąc pod uwagę jej charakter i przeznaczenie, w drodze wyjątku od zasady ogólnej, zabrania się:

1) przeznaczyć w naturze swój udział w prawie współwłasności tej nieruchomości;

2) zbyć udział w określonym prawie współwłasności, a także dokonać innych czynności polegających na przeniesieniu tego udziału oddzielnie od prawa własności lokalu w budynku mieszkalnym (część 4 art. 37 kodeksu mieszkaniowego). Jednocześnie decyzją właścicieli lokali w takim domu, podjętą na ich walnym zgromadzeniu, przedmioty wspólnej własności mogą zostać przekazane do użytku innym osobom, jeżeli nie narusza to praw i uzasadnionych interesów obywateli i osób prawnych .

Działka, na której znajduje się apartamentowiec może być obciążona prawem ograniczonego użytkowania przez inne osoby. Niedozwolone jest zakazanie obciążania działki w przypadku konieczności zapewnienia innym osobom dostępu do obiektów, które istniały przed dniem wprowadzenia LCD w życie, tj. przed 1 marca 2005 r. Nowe obciążenie działki z prawem ograniczonego użytkowania ustala się na podstawie umowy między osobą wymagającą wprowadzenia takiego obciążenia działki a właścicielami lokali w budynku mieszkalnym. Spory dotyczące ustanowienia obciążenia działki prawem ograniczonego użytkowania lub warunków tego obciążenia rozstrzygane będą na drodze sądowej.

LCD określa, że ​​udział w prawie do wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym właściciela lokalu w tym domu jest proporcjonalny do wielkości całkowitej powierzchni tego lokalu. Jednak zgodnie z art. 15 ustawy o wprowadzeniu LCD, zasada ta ma zastosowanie, o ile nie postanowiono inaczej decyzją walnego zgromadzenia właścicieli lokali lub inną umową wszystkich uczestników współwłasności wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym uchwaloną przed jej wejściem zmuszać.

Udział w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym wynika z losów własności lokali w takim domu. Z chwilą przeniesienia tego prawa udział nowego właściciela lokalu w prawie współwłasności wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym jest równy udziałowi poprzedniego właściciela (art. 37 kp).

Nabywając własność lokalu w budynku mieszkalnym, nabywca otrzymuje udział w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w takim domu. Warunki umowy, zgodnie z którymi przeniesieniu własności lokalu w budynku mieszkalnym nie towarzyszy przeniesienie udziału w określonym prawie własności wspólnej, są nieważne (część 2 art. 38 Kp).

Art. 39 kp, określający tryb utrzymania nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, stanowi, że ciężar wydatków związanych z utrzymaniem tej nieruchomości ponoszą właściciele lokali w tym budynku. Udział obowiązkowych wydatków na utrzymanie tej nieruchomości jest określony przez udział w prawie współwłasności. Zasady utrzymywania własności wspólnej w budynku mieszkalnym ustala Rząd Federacji Rosyjskiej.

Po raz pierwszy LCD zawiera normy regulujące relacje powstałe w związku ze zmianą granic pomieszczeń w budynku mieszkalnym. Zgodnie z art. 40 LCD właściciel lokalu w budynku mieszkalnym, z chwilą nabycia na własność lokalu sąsiadującego z lokalem, którego jest właścicielem, ma prawo do połączenia tych lokali w jeden lokal w sposób określony przez rozdz. 4 LCD. Granice pomiędzy sąsiednimi lokalami mogą być zmieniane lub lokale te mogą być podzielone na dwa lub więcej lokali bez zgody właścicieli innych lokali, jeżeli takie zmiany lub podział nie pociągają za sobą zmiany granic innych lokali, granic i wielkości mienia wspólnego w budynku mieszkalnym lub zmiany udziałów w prawie współwłasności mienia wspólnego w takim domu. Jeżeli przebudowa, reorganizacja i (lub) przebudowa lokalu nie jest możliwa bez przyłączenia do nich części wspólnej własności w budynku mieszkalnym, na taką przebudowę, reorganizację należy uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali w tym domu i (lub) przebudowa lokalu.

Oddzielnie LCD reguluje ustalanie udziałów w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w mieszkaniu komunalnym. Zgodnie z art. 41 LCD, właściciel lokalu mieszkalnego w lokalu komunalnym posiada udział w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej w takim lokalu. Udział ten jest proporcjonalny do udziału powierzchni właściciela lokalu mieszkalnego w mieszkaniu komunalnym. Udział właściciela mieszkania w mieszkaniu komunalnym w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym jest proporcjonalny do sumy wielkości całkowitej powierzchni określonego pokoju i określony zgodnie z udział we własności wspólnej nieruchomości wspólnej w mieszkaniu komunalnym tego właściciela powierzchni lokalu stanowiącego nieruchomość wspólną w tym mieszkaniu (art. 42).

W przypadku sprzedaży przez właściciela pokoju należącego do niego w mieszkaniu komunalnym, pozostali właściciele pokoi w tym mieszkaniu komunalnym mają prawo pierwokupu pokoju wydzielonego w trybie i na warunkach określonych w Kodeksie Cywilnym.

Zgodnie z art. 43 Właściciele LCD pokoi w mieszkaniu komunalnym ponoszą ciężar utrzymania wspólnego majątku w tym mieszkaniu. Udział obowiązkowych wydatków na utrzymanie tej nieruchomości, których ciężar ponosi właściciel pokoju w takim mieszkaniu, określa jego udział w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w mieszkaniu komunalnym.

Organem bloku mieszkalnego jest walne zgromadzenie właścicieli lokali w tym budynku. Jego kompetencje obejmują:

1) podejmowanie decyzji o przebudowie budynku mieszkalnego (w tym z jego rozbudową lub nadbudową), budowie budynków gospodarczych i innych budynków, budowli, remontu nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

2) podejmowanie decyzji o granicach użytkowania działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, w tym wprowadzanie ograniczeń w jej użytkowaniu;

3) podejmowanie decyzji o przekazaniu w użytkowanie nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego;

4) wybór sposobu zagospodarowania budynku mieszkalnego;

5) inne sprawy przekazane przez LCD do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (art. 44 LCD).

W sztuce. 45 LCD określa tryb odbycia tego walnego zgromadzenia. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do corocznego walnego zgromadzenia. Warunki i tryb odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, a także tryb zawiadamiania ich o swoich decyzjach, ustala walne zgromadzenie właścicieli lokali w tym budynku.

Walne zgromadzenia odbywające się oprócz corocznego walnego zgromadzenia mają charakter nadzwyczajny. Spotkanie może zostać zwołane z inicjatywy któregokolwiek z tych właścicieli. Właściciel, z którego inicjatywy zwoływane jest walne zgromadzenie, jest obowiązany zawiadomić właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o odbyciu takiego zgromadzenia nie później niż na dziesięć dni przed terminem jego odbycia. We wskazanym terminie zawiadomienie o walnym zgromadzeniu należy przesłać do każdego właściciela lokalu w tym domu listem poleconym, chyba że decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali w tym domu przewiduje inny sposób wysłania tej wiadomości w formie pisemnej lub wręczane każdemu właścicielowi lokalu za pokwitowaniem lub umieszczonego w lokalu budynku mieszkalnego, określonego taką decyzją i dostępnego dla wszystkich właścicieli lokali w tym budynku.

Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest uprawnione, jeżeli uczestniczyli w nim właściciele lokali w tym budynku lub ich przedstawiciele posiadający więcej niż 50% głosów ogólnej liczby głosów. W przypadku braku kworum do odbycia rocznego walnego zgromadzenia, musi się odbyć powtórne walne zgromadzenie (część 3 art. 45 Kp). Prawo do głosowania na walnym zgromadzeniu w sprawach poddanych pod głosowanie przysługuje właścicielom lokalu w tym budynku. Głosowanie bezpośrednie może być przeprowadzone przez te osoby osobiście lub przez ich przedstawiciela.

Przedstawiciel właściciela lokalu w budynku mieszkalnym na walnym zgromadzeniu działa zgodnie z uprawnieniami wynikającymi z instrukcji ustaw federalnych, aktów uprawnionych organów państwowych lub aktów samorządów lokalnych lub pełnomocnictwa sporządzonego na piśmie do głosowania. Pełnomocnictwo takie musi zawierać informacje o reprezentowanym właścicielu lokalu w danym budynku mieszkalnym oraz jego pełnomocniku (nazwisko lub tytuł, miejsce zamieszkania lub miejscowość, dane paszportowe) i musi być sporządzone zgodnie z wymogami pkt 4 i 5 art. 185 Kodeksu Cywilnego lub poświadczone przez notariusza.

Liczba głosów, jaką każdy właściciel lokalu w budynku mieszkalnym posiada na walnym zgromadzeniu jest proporcjonalna do jego udziału we wspólnej własności nieruchomości wspólnej w tym budynku (część 3 art. 48 LCD).

Decyzje walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w sprawach poddanych pod głosowanie podejmowane są większością głosów ogólnej liczby głosów uczestniczących w tym zgromadzeniu właścicieli lokali w takim budynku, z wyjątkiem przewidziane w ust. 1 i 3 części 2 art. 44 decyzje JK, które zapadają większością co najmniej 2/3 głosów. Decyzje walnego zgromadzenia są protokołowane w sposób określony przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w tym domu.

Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym nie jest uprawnione do podejmowania decyzji w sprawach nie objętych porządkiem obrad tego zgromadzenia, jak również do zmiany porządku obrad.

O decyzjach podjętych przez walne zgromadzenie, a także o wynikach głosowania, właścicielom lokalu w tym domu informuje właściciel, z którego inicjatywy takie zgromadzenie zostało zwołane, umieszczając stosowny komunikat w lokalu domu, ustalonego decyzją walnego zgromadzenia właścicieli tego domu i dostępnego dla właścicieli znajdujących się w nim lokali, nie później niż dziesięć dni od dnia wydania tych decyzji.

Protokoły z walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz decyzje tych właścicieli w sprawach poddawanych pod głosowanie przechowywane są w miejscu lub pod adresem określonym decyzją tego zgromadzenia.

Decyzja walnego zgromadzenia podjęta zgodnie z procedurą ustanowioną przez LCD w sprawach należących do kompetencji takiego zgromadzenia jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, także tych, którzy nie głosowali.

Właściciel lokalu w apartamentowcu ma prawo do zaskarżenia do sądu decyzji podjętej przez walne zgromadzenie z naruszeniem wymogów LCD, jeżeli nie brał udziału w tym posiedzeniu lub głosował przeciwko takiej decyzji, oraz jeżeli taka decyzja naruszyła jego prawa i uzasadnione interesy. Wniosek o takie wyłączenie można wnieść do sądu w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym wspomniany właściciel wiedział lub powinien był wiedzieć o decyzji. Sąd, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, ma prawo podtrzymać sporną decyzję, jeżeli jego głosowanie nie mogło wpłynąć na wyniki głosowania, popełnione naruszenia nie są istotne, a podjęta decyzja nie spowodowała strat dla tego właściciela.

W budynku mieszkalnym, w którym wszystkie lokale należą do jednego właściciela, decyzje w sprawach dotyczących kompetencji walnego zgromadzenia podejmuje wyłącznie ten właściciel i sporządzane są na piśmie. W tym przypadku stosuje się wyłącznie przepisy dotyczące terminu corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (art. 46 kp).

W związku z zatrudnieniem właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i innymi przyczynami nie zawsze celowe jest zwoływanie walnego zgromadzenia w obecności tych właścicieli. W związku z tym ustawodawca przewidział możliwość odbycia walnego zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego. Zgodnie z art. 47 LCD, decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym może zostać podjęta bez odbywania zebrania (wspólna obecność właścicieli lokali w tym domu w celu omówienia punktów porządku obrad i podjęcia decyzji w sprawach poddawanych pod głosowanie) przez odbycie głosowania nieobecnego - przeniesienie na miejsce lub adres wskazany w ogłoszeniu o walnym zgromadzeniu, na piśmie decyzje właścicieli w sprawach poddanych głosowaniu.

Za właścicieli lokalu w tym domu, których decyzje wpłynęły przed upływem terminu ich akceptacji, uważa się osoby, które brały udział w walnym zgromadzeniu, odbywającym się w formie głosowania nieobecnego.

Temat 7. Społeczny wynajem mieszkań

7.1. Postanowienia ogólne dotyczące najmu lokali mieszkalnych

Zgodnie z definicją podaną w części 1 art. 671 Kodeksu Cywilnego, na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego jedna ze stron, właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba przez niego upoważniona (wynajmujący), zobowiązuje się udostępnić drugiej stronie (najemcy) lokal mieszkalny za opłatą za posiadanie i używanie za to, że w nim mieszkam. Powyższa definicja umowy najmu lokalu mieszkalnego ma zastosowanie do wszystkich rodzajów najmu, niezależnie od własności lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy.

Właścicielem lokalu może być właściciel lokalu (państwo, gmina, osoba prawna, obywatel itp.) lub osoba przez niego upoważniona.

Najemcą na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być tylko obywatel. Lokale mieszkalne mogą być udostępniane osobom prawnym w posiadanie i (lub) użytkowanie na podstawie umowy najmu lub innej umowy (część 2 art. 671 Kodeksu Cywilnego).

Lokale mieszkalne mogą wynajmować nie tylko Rosjanie, ale także cudzoziemcy, a także bezpaństwowcy. Przepis ten wynika z normy części 3 art. 62 Konstytucji, zgodnie z którym obcokrajowcy i bezpaństwowcy w Federacji Rosyjskiej korzystają z praw i obowiązków na równi z obywatelami Federacji Rosyjskiej, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez ustawę federalną lub umowę międzynarodową Federacji Rosyjskiej.

Kodeks cywilny wprowadził szereg istotnych zmian w regulacji stosunków mieszkaniowych związanych z najmem lokali mieszkalnych.

Kodeks cywilny podając ogólną definicję umowy najmu lokalu mieszkalnego jednocześnie identyfikuje (art. 672) szczególny rodzaj tej umowy – umowę najmu lokalu w państwowym i komunalnym zasobie mieszkaniowym na cele socjalne (umowa socjalnego najmu lokalu).

W oparciu o charakter tego zasobu mieszkaniowego i specyfikę stosunków najmu zawartych w nim stosunków mieszkaniowych, Kodeks cywilny ustanawia ogólną zasadę, zgodnie z którą umowa o społeczny najem lokalu mieszkalnego zawierana jest na podstawie, na podstawie warunki i w sposób przewidziany w ustawodawstwie mieszkaniowym (klauzula 3 artykułu 672).

W literaturze z zakresu prawa mieszkaniowego oraz w praktyce upowszechniło się pojęcie „umowa komercyjnego najmu lokalu mieszkalnego”. Termin ten odnosi się do wszystkich umów najmu lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem umów najmu socjalnego oraz umów najmu lokali specjalistycznych. Ta nazwa tych umów odzwierciedla komercyjny charakter tworzonych na ich podstawie stosunków najmu mieszkań. Relacje najmu komercyjnego, w przeciwieństwie do stosunków najmu socjalnego i najmu wyspecjalizowanych lokali mieszkalnych, w pełni regulują normy prawa cywilnego.

Na podstawie obowiązujących przepisów można wyróżnić trzy rodzaje wynajmu lokali mieszkalnych:

1) komercyjny wynajem lokali mieszkalnych;

2) społeczne najem takich lokali;

3) wynajem specjalistycznych lokali mieszkalnych.

Kodeks cywilny zawiera szereg przepisów, które mają ogólne znaczenie dla wszystkich rodzajów mieszkań czynszowych. Na podstawie normy ust. 3 art. 672 kc są ogólne, w szczególności zasady dotyczące formy umowy najmu (art. 674), zachowania umowy najmu przy przeniesieniu własności nabytego lokalu (art. 675), obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego (art. 678), wprowa- dzania rezydentów czasowych (art. 680), podnajmu lokalu mieszkalnego (klauzule 1 i 3 art. 685 kc).

Wraz z tymi przepisami Kodeks Cywilny ustalił, że „inne przepisy niniejszego Kodeksu mają zastosowanie do umowy najmu socjalnego lokalu mieszkalnego, chyba że ustawodawstwo mieszkaniowe stanowi inaczej”.

Udostępnianie lokali mieszkalnych w celu ochrony socjalnej niektórych kategorii obywateli odbywa się na podstawie umów o nieodpłatne korzystanie (art. 109 kp).

7.2. Podstawy i tryb udostępniania mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego

Jednym ze sposobów zapewnienia mieszkańcom mieszkań jest zapewnienie lokali mieszkalnych w domach państwowych i komunalnych w ramach umowy społecznej. Obecnie do Konstytucji dostosowano normy prawa mieszkaniowego, zgodnie z którym mieszkanie jest udostępniane bezpłatnie lub za przystępną opłatą z państwowych, komunalnych i innych funduszy mieszkaniowych tylko ubogim i innym określonym w ustawie obywatelom, którzy potrzebują mieszkania (część 3 artykułu 40).

Jak określono w części 2 art. 49 LCD obywatelom o niskich dochodach, którzy na podstawie ustalonej przez LCD zostaną uznane za potrzebujące lokale mieszkalne udostępniane w ramach socjalnych umów najmu, lokale mieszkalne zasobu komunalnego są udostępniane w trybie ustalonym przez LCD na podstawie umów najmu socjalnego.

Obywatele o niskich dochodach według kryteriów LCD są obywatelami uznanymi za takich przez władze lokalne w sposób określony przez prawo właściwego podmiotu Federacji Rosyjskiej, biorąc pod uwagę dochód przypadający na każdego członka rodziny i wartość nieruchomości będące własnością członków rodziny i podlegające opodatkowaniu.

Lokale mieszkalne zasobu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej lub zasobu mieszkaniowego podmiotu Federacji Rosyjskiej na podstawie umów najmu socjalnego są udostępniane innym kategoriom obywateli określonym w ustawie federalnej lub ustawie podmiotu Federacji Rosyjskiej, uznane na podstawach ustanowionych przez KP i (lub) ustawę federalną lub ustawę podmiotu Federacji Rosyjskiej za potrzeby lokalu mieszkalnego. Te lokale mieszkalne są świadczone zgodnie z procedurą ustanowioną przez LCD, chyba że określone prawo federalne lub prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

Takim kategoriom obywateli, na podstawie umów najmu socjalnego, lokale mieszkalne komunalnego zasobu mieszkaniowego mogą być udostępniane przez samorządy lokalne w przypadku, gdy organom tym, w trybie określonym w ustawie, zostaną przyznane uprawnienia państwa do udostępniania tym kategoriom obywateli. obywatele z lokalami mieszkalnymi. Lokale mieszkalne komunalnego zasobu mieszkaniowego na podstawie umów najmu socjalnego są udostępniane powyższym kategoriom obywateli w sposób określony przez LC, chyba że ustawa federalna lub prawo podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej stanowią inaczej (części 3 i 4 art. 49 kp).

Lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego nie są udostępniane obcokrajowcom, bezpaństwowcom, chyba że umowa międzynarodowa Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

Udostępnienie lokalu na podstawie umowy najmu socjalnego odbywa się w oparciu o normę udostępniania powierzchni mieszkalnej na podstawie takiej umowy (norma rezerwacyjna). Normą tą jest minimalna wielkość powierzchni, na podstawie której określa się wielkość całkowitej powierzchni lokali mieszkalnych przewidzianych umową najmu socjalnego. Wysokość świadczenia ustalana jest przez samorząd terytorialny w zależności od poziomu udostępnienia lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie społecznych umów najmu w danej gminie oraz innych czynników.

Ustawy federalne, ustawy podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, ustanawiające procedurę udostępniania lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego określonych w części 3 art. 49 LCD dla kategorii obywateli, te kategorie obywateli mogą być ustalone inne standardy świadczenia. Jednocześnie należy zauważyć, że LCD nie określa minimalnej wielkości normy powierzchni mieszkalnej, na podstawie której lokale mieszkalne udostępniane są na podstawie umów najmu socjalnego.

Poziom zapewnienia mieszkańcom łącznej powierzchni lokali mieszkalnych w celu ich rejestracji jako potrzebujących lokali mieszkalnych określa się zgodnie ze standardem rachunkowości dla powierzchni lokali mieszkalnych (norma rachunkowości) . Tę zasadę ustala samorząd lokalny. Jednocześnie rozmiar takiej normy nie może przekroczyć rozmiaru normy przepisowej ustanowionej przez ten organ (art. 50 k.p.).

Art. 51 kp określa podstawy uznania obywateli potrzebujących lokalu mieszkalnego udostępnianego na podstawie społecznych umów najmu (zwanych dalej obywatelami potrzebującymi lokalu mieszkalnego). Zgodnie z tym artykułem obywatele są uznawani za potrzebujących mieszkań:

1) nie będących najemcami lokalu mieszkalnego na podstawie umowy lokalu socjalnego lub członkami rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy lokalu socjalnego lub właścicielami lokalu mieszkalnego lub członkami rodziny właściciela lokalu mieszkalnego;

2) będących najemcami lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego lub członkami rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie takiej umowy lub właścicielami lokalu mieszkalnego lub członkami rodziny właściciela i posiadającymi łączną powierzchnię lokalu mieszkalnego na członek rodziny mniej niż norma rachunkowości;

3) zamieszkanie w pomieszczeniu niespełniającym wymagań przewidzianych dla lokalu mieszkalnego. Jeżeli mieszkanie nie spełnia ustalonych wymagań sanitarno-technicznych, w szczególności ma nieodwracalne wady (zamrożenie ścian, wysoka wilgotność, wadliwy i niemożliwy do wymiany sprzęt sanitarny itp.), wówczas uznaje się obywateli mieszkających w takich pomieszczeniach jako potrzebujący lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie społecznych umów najmu, bez względu na wielkość zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego;

4) będących najemcami lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego, członkami rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy lokalu socjalnego lub właścicielami lokalu mieszkalnego, członkami rodziny właściciela lokalu mieszkalnego mieszkającymi w mieszkaniu kilku rodzin, jeżeli w rodzinie znajduje się pacjent cierpiący na ciężką postać choroby przewlekłej, w której współżycie z nim w tym samym mieszkaniu jest niemożliwe, a inne lokale mieszkalne nie są zajmowane na podstawie umowy najmu socjalnego lub własnościowe. Listę odpowiednich chorób ustala Rząd Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli obywatel i (lub) członkowie jego rodziny posiadają kilka lokali mieszkalnych zajmowanych na podstawie umów najmu socjalnego i (lub) będących ich własnością, ustala się poziom zabezpieczenia wraz z łączną powierzchnią lokalu mieszkalnego w oparciu o całkowitą powierzchnię tych lokali mieszkalnych.

Jak przewidziano w części 1 art. 52 LCD lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego są udostępniane obywatelom, którzy są zarejestrowani jako potrzebujący takich lokali mieszkalnych, z wyjątkiem przypadków ustalonych przez LCD.

Do zarejestrowania jako potrzebujący lokalu mieszkalnego przysługuje prawo określone w art. 49 Kategoria LCD obywateli, którzy mogą zostać uznani za potrzebujących lokalu mieszkalnego. Jeżeli obywatel ma prawo do zarejestrowania się na wskazanym koncie z kilku powodów (jako obywatel ubogi i należący do kategorii określonej przez prawo federalne lub prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej), według własnego wyboru, taki obywatel może być zarejestrowany na jednej z tych podstaw lub na wszystkich podstawach.

Rejestracji obywateli jako potrzebujących lokali mieszkalnych dokonuje organ samorządu terytorialnego na podstawie wniosków tych obywateli składanych przez nich do wskazanego organu w miejscu ich zamieszkania. W przypadkach i w sposób przewidziany prawem obywatele mogą ubiegać się o rejestrację poza miejscem zamieszkania. Rejestracja ubezwłasnowolnionych obywateli odbywa się na wniosek ich przedstawicieli prawnych.

Dokumenty potwierdzające prawo odpowiednich obywateli do rejestracji jako potrzebujących lokali mieszkalnych należy złożyć wraz z wnioskami o rejestrację. Obywatelowi, który złożył wniosek o rejestrację, wydaje się pokwitowanie odbioru tych dokumentów, wskazując ich listę i datę ich otrzymania przez organ dokonujący rejestracji.

Decyzja o dopuszczeniu do rejestracji lub odmowie dokonania rejestracji musi być podjęta na podstawie wyników rozpatrzenia odpowiedniego wniosku i innych dokumentów złożonych zgodnie z powyższą normą przez organ dokonujący rejestracji, nie później niż 30 dni roboczych od dnia dokonania rejestracji. przedłożenie tych dokumentów temu organowi. Organ dokonujący rejestracji, nie później niż trzy dni robocze od dnia podjęcia decyzji o rejestracji, wydaje lub przesyła obywatelowi, który złożył wniosek o rejestrację, dokument potwierdzający przyjęcie takiej decyzji.

Tryb prowadzenia ewidencji obywateli przez organ samorządu terytorialnego jako potrzebujących lokali mieszkalnych określa ustawa odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej.

Po raz pierwszy LCD zawiera regułę dotyczącą konsekwencji pogorszenia się warunków życia obywatela, w wyniku czego pojawia się zapotrzebowanie na mieszkanie. Zgodnie z art. 53 k.p.k. obywatele, którzy w celu uzyskania prawa do zarejestrowania jako potrzebujący lokal mieszkalny podjęli działania, w wyniku których można ich uznać za potrzebujący lokal mieszkalny, są rejestrowani jako potrzebujący lokal mieszkalny nie wcześniej niż pięć lat od dnia popełnienia tych umyślnych czynów.

Zgodnie z art. 54 LCD odmowa zarejestrowania obywateli jako potrzebujących lokalu mieszkalnego jest dozwolona, ​​jeżeli:

1) nie złożono niezbędnych dokumentów;

2) przedłożono dokumenty, które nie potwierdzają prawa poszczególnych obywateli do zarejestrowania się jako potrzebujący lokalu mieszkalnego;

3) termin przewidziany w art. 53 Termin LCD.

Decyzja o odmowie rejestracji musi zawierać wskazanie podstaw takiej odmowy z obowiązkowym odniesieniem do naruszeń przewidzianych w części 1 art. 54. Decyzja ta jest wydawana lub wysyłana obywatelowi, który złożył wniosek, nie później niż trzy dni robocze od dnia wydania takiej decyzji i może być przez niego zaskarżona w sądzie.

Prawo do zarejestrowania się jako potrzebujący lokalu mieszkalnego obywatele zachowują do czasu otrzymania lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego lub do czasu ustalenia podstaw wymeldowania (art. 55 kp). Te podstawy to:

1) złożenie przez obywateli w miejscu rejestracji wniosku o wyrejestrowanie;

2) utracił podstawy, które dają mu prawo do mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego;

3) wyjazd obywateli do miejsca zamieszkania w innej gminie, z wyjątkiem przypadków zmiany miejsca zamieszkania w obrębie miast federalnych Moskwy i Petersburga;

4) otrzymują, w ustalonym trybie, od organu władzy publicznej lub organu samorządu terytorialnego środki budżetowe na nabycie lub budowę lokali mieszkalnych;

5) udostępnienie przez nich w ustalonym trybie od organu państwowego lub samorządu terytorialnego działki pod budowę budynku mieszkalnego;

6) wskazanie w dokumentach przedłożonych przez nich organowi dokonującemu rejestracji informacji niezgodnych z rzeczywistością i stanowiących podstawę rejestracji, a także bezprawnych działań funkcjonariuszy organu dokonującego rejestracji przy podejmowaniu decyzji w sprawie rejestracji.

Decyzje o wyrejestrowaniu obywateli jako potrzebujących lokalu mieszkalnego podejmuje organ, na podstawie którego obywatele ci zostali przyjęci do tego rejestru, nie później niż w ciągu 30 dni roboczych od dnia ujawnienia okoliczności, podstawę podejmowania takich decyzji. Decyzje o wymeldowaniu obywateli jako potrzebującym lokalu mieszkalnego są wydawane lub przesyłane obywatelom, w stosunku do których zostały wydane, nie później niż w ciągu trzech dni roboczych od dnia wydania decyzji i mogą być zaskarżone przez tych obywateli do sądu (art. 56 LC) .

Lokale mieszkalne są udostępniane obywatelom, którzy są zarejestrowani jako potrzebujący lokali mieszkalnych, w kolejności według czasu rejestracji tych obywateli, z wyjątkiem przypadków, gdy lokale mieszkalne są udostępniane poza kolejnością. Zgodnie z częścią 2 art. 57 ZhK poza kolejnością lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego zapewnia się:

1) obywatele, których lokale mieszkalne zostały uznane w ustalonym trybie za niezdatne do zamieszkania i nie podlegają naprawie lub odbudowie;

2) sieroty i dzieci pozostawione bez opieki rodzicielskiej, osoby spośród sierot i dzieci pozostawionych bez opieki rodzicielskiej, po zakończeniu ich pobytu w placówkach oświatowych i innych placówkach, w tym w instytucjach pomocy społecznej, w rodzinach zastępczych, rodzinnych domach dziecka, po ustaniu opiekuńczego (opieki), a także po zakończeniu służby w Siłach Zbrojnych Federacji Rosyjskiej lub po powrocie z instytucji wykonujących karę pozbawienia wolności;

4) obywatele cierpiący na ciężkie postacie chorób przewlekłych określone w ust. 4 części 1 art. 51 Lista LCD.

Zgodnie z art. 6 ustawy o wprowadzeniu LCD z dnia 1 marca 2005 r. rejestracja obywateli w celu późniejszego udostępnienia im umów najmu socjalnego lokali mieszkalnych w państwowym lub komunalnym zasobie mieszkaniowym odbywa się na zasadach przewidzianych przez LCD.

Obywatele zarejestrowani przed 1 marca 2005 r. zachowują prawo do przebywania na nim do czasu otrzymania lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego. Obywatele ci są usuwani z tego rejestru z przyczyn przewidzianych w punktach 1, 3 i 6 części 1 art. 56 kp, a także w przypadku utraty przez nich podstaw, które przed wejściem w życie kp dawały im prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego. Obywatele ci otrzymują lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego w sposób określony przez LCD, z zastrzeżeniem postanowień części 2 art. 56.

Obywatele zarejestrowani jako potrzebujący lokalu mieszkalnego otrzymują lokale mieszkalne na podstawie społecznych umów najmu na podstawie decyzji organu samorządu terytorialnego. Decyzje takie są wydawane lub przesyłane obywatelom, w stosunku do których są podejmowane, nie później niż w ciągu trzech dni roboczych od dnia ich przyjęcia.

Decyzja o udostępnieniu mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego, podjęta zgodnie z wymogami LCD, jest podstawą do zawarcia odpowiedniej umowy najmu socjalnego w terminie określonym w tej decyzji (część 4 art. 57 LCD ). Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przeciwieństwie do dotychczasowych przepisów mieszkaniowych, zgodnie z nowym kompleksem mieszkaniowym, nie jest wymagane wydanie obywatelowi nakazu w celu wprowadzenia się do udostępnionego lokalu mieszkalnego.

Na podstawie umowy najmu socjalnego lokale mieszkalne są udostępniane obywatelom w ich miejscu zamieszkania (w granicach odpowiedniej osady) o łącznej powierzchni na osobę nie mniejszej niż stawka świadczenia.

Pokoje w ramach umów najmu socjalnego mogą być zapewnione tylko w przypadku przewidzianym w części 4 art. 59 ZhK, tj. po zwolnieniu lokalu mieszkalnego w mieszkaniu komunalnym.

Przy ustalaniu całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego udostępnionego na podstawie umowy najmu socjalnego obywatelowi będącemu właścicielem lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię lokalu będącego jego własnością.

Przy przekazywaniu obywatelowi lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego uwzględnia się czynności i czynności cywilnoprawne z lokalami mieszkalnymi, których popełnienie doprowadziło do zmniejszenia powierzchni zajmowanego lokalu mieszkalnego lub do jego wyobcowania. Określone transakcje i działania są brane pod uwagę przez okres określony prawem podmiotu Federacji Rosyjskiej, poprzedzający zapewnienie mieszkania obywatelowi na podstawie umowy najmu socjalnego, ale nie krócej niż pięć lat. Procedurę określania całkowitej powierzchni mieszkania w tych przypadkach określa ustawodawstwo podmiotów Federacji Rosyjskiej (część 8 i 9 artykułu 57 LCD).

Zgodnie z częścią 1 art. 58 lcd, przy udostępnianiu lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego, dozwolone jest zamieszkanie jednego pokoju przez osoby różnej płci, z wyjątkiem małżonków, ale tylko za ich zgodą.

Mieszkanie na podstawie umowy najmu socjalnego może mieć łączną powierzchnię przekraczającą stawkę świadczenia na osobę, ale nie więcej niż dwa razy, jeśli jest to jednopokojowe lub jednopokojowe mieszkanie lub ma się wprowadzić obywatela cierpiącego na jedną z ciężkie postacie chorób przewlekłych, o których mowa w przewidzianym ustępie 4 h. 1 art. 51 Lista LCD.

Opuszczone mieszkanie w mieszkaniu komunalnym, w którym mieszka kilku najemców i (lub) właścicieli, na podstawie ich wniosku, jest udostępniane lokatorom i (lub) właścicielom mieszkającym w tym mieszkaniu na podstawie społecznej umowy najmu, jeśli są uznani lub mogą zgodne z ustaloną procedurą, zostały uznane za ubogie i potrzebujące mieszkania. W przypadku nieobecności tych obywateli w mieszkaniu komunalnym, opuszczone lokale mieszkalne są udostępniane na podstawie umowy najmu socjalnego najemcom i (lub) właścicielom mieszkającym w tym mieszkaniu, których można w przepisowy sposób uznać za ubogich i którym zapewniono całkowita powierzchnia mieszkalna na członka rodziny mniejsza niż stawka świadczenia, na podstawie ich zastosowania. W przypadku braku obu powyższych kategorii obywateli w mieszkaniu komunalnym, opuszczone lokale mieszkalne są udostępniane na podstawie umowy sprzedaży i kupna obywatelom, którzy mają zapewnioną łączną powierzchnię lokalu mieszkalnego na członka rodziny mniejszą niż stawkę prowizji, również na podstawie ich stosowania. W przypadku nieobecności obywateli należących do jednej z trzech wyżej wymienionych kategorii w mieszkaniu komunalnym, przeprowadzka do pustego lokalu mieszkalnego odbywa się na podstawie umowy najmu socjalnego w sposób określony w Kodeksie Mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 7 ustawy o wprowadzeniu LCD do stosunków korzystania z lokali mieszkalnych, które znajdowały się w budynkach mieszkalnych będących własnością przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych lub instytucji państwowych lub komunalnych i wykorzystywanych jako hostele, normy LCD dotyczące najmu socjalnego umowy są stosowane.

7.3. Umowa najmu socjalnego: główne postanowienia

Centralne miejsce na LCD zajmują zapisy dotyczące umowy o społeczny najem mieszkań (rozdział 8). Zgodnie z ust. 1 art. 672 kc na podstawie takiej umowy obywatele otrzymują lokale mieszkalne w państwowych i komunalnych funduszach mieszkaniowych na użytek socjalny. Umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego jest umową cywilnoprawną, a zatem stosunki powstałe w związku z jej zawarciem regulowane są prawem cywilnym (art. 672 kc); jest jednocześnie głównym rodzajem umowy mieszkaniowej, przez co generowane przez nią relacje są w bardzo dużym stopniu regulowane normami prawa mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 60 kp na podstawie tej umowy, jedna strona - właściciel lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego (uprawniony organ państwowy lub upoważniony organ samorządu lokalnego działający w jego imieniu) lub osoba przez niego upoważniona (uprawniony wynajmujący) zobowiązuje się do przekazania lokalu mieszkalnego drugiej stronie - obywatelowi będącemu w jego posiadaniu i użytkowaniu w nim na warunkach ustalonych przez LCD.

Umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego, w przeciwieństwie do umowy najmu komercyjnego, zawierana jest bez wyznaczania terminu jej obowiązywania. Zmiana podstaw i warunków uprawniających do otrzymania mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego nie stanowi podstawy do wypowiedzenia umowy lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 62 LCD, przedmiotem umowy najmu socjalnego powinien być budynek mieszkalny (budynek mieszkalny, mieszkanie, część budynku mieszkalnego lub mieszkania). Samodzielnym przedmiotem umowy najmu socjalnego nie może być nieocieplony lokal mieszkalny, lokal użytkowy, a także nieruchomość wspólna w budynku mieszkalnym.

Relacje dotyczące najmu w budynkach mieszkalnych są bardziej złożone, ponieważ przedmiotem prawa do użytkowania są tu nie tylko lokale mieszkalne, ale także nieruchomość wspólna znajdująca się w tych budynkach, co po raz pierwszy zostało ustanowione przez art. 673 GK. Podobny przepis zawarty jest w części 2 art. 61 LCD.

Art. 63 kp stanowi, że umowa o socjalne najem lokalu mieszkalnego zawierana jest w formie pisemnej na podstawie decyzji o przekazaniu lokalu funduszowi mieszkaniowemu na cele socjalne. Standardowa umowa na wynajem lokali mieszkalnych jest zatwierdzana przez rząd Federacji Rosyjskiej.

Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu społecznego, prawa do gospodarowania lub prawa do bieżącego zarządzania takim lokalem mieszkalnym nie pociąga za sobą rozwiązania lub zmiany warunków umowy najmu społecznego (art. 64 ust. LC).

7.4. Prawa i obowiązki stron umowy o lokal socjalny

Prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu socjalnego określa art. 65 LCD. Wynajmujący ma prawo żądać terminowej zapłaty opłaty za mieszkanie i media. Wynajmujący jest zobowiązany:

1) przekazania najemcy powierzchni mieszkalnej wolnej od praw innych osób;

2) uczestniczenia w prawidłowym utrzymaniu i naprawie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny;

3) do wykonywania remontów kapitalnych lokali mieszkalnych;

4) zapewnić najemcy świadczenie niezbędnych usług publicznych o odpowiedniej jakości.

Oprócz wskazanych na wynajmującym spoczywają inne obowiązki wynikające z przepisów prawa mieszkaniowego oraz umowy najmu społecznego lokalu mieszkalnego.

Wynajmujący na podstawie umowy najmu socjalnego, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, ponosi odpowiedzialność prawną. Jeżeli więc nie wykonuje lub nienależycie wykonuje swoje obowiązki dotyczące terminowego remontu wynajmowanego lokalu mieszkalnego, nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz urządzeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym i przeznaczonych do świadczenia usług publicznych, najemca według własnego wyboru ma prawo żądać obniżenia opłaty za korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym lub zwrotu poniesionych wydatków na usunięcie braków w lokalu mieszkalnym i (lub) majątku wspólnym w budynku mieszkalnym lub naprawienie szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem lub niewykonaniem określonych obowiązków wynajmującego (art. 66 kp).

Art. 67 LCD określa zakres praw i obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu społecznego. Najemca ma prawo w określony sposób:

1) przenieść inne osoby do zajmowanego lokalu mieszkalnego;

2) podnajem lokalu mieszkalnego;

3) zezwalać na zamieszkanie w lokalu mieszkalnym tymczasowym mieszkańcom;

4) zamiany lub wymiany zajmowanego lokalu;

5) zobowiązać wynajmującego do terminowego przeprowadzenia generalnego remontu lokalu mieszkalnego, do należytego udziału w utrzymaniu nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, a także w świadczeniu usług publicznych.

Oprócz wymienionych, najemca może mieć inne prawa przewidziane przez LCD, inne prawa federalne i społeczną umowę o pracę.

Najemca zobowiązany jest:

1) korzystać z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem iw granicach ustalonych przez zespół mieszkaniowy;

2) zapewnić bezpieczeństwo mieszkania;

3) utrzymania należytego stanu lokalu;

4) przeprowadzać bieżące remonty lokali mieszkalnych;

5) terminowe opłacanie mieszkań i mediów;

5) poinformować wynajmującego w terminach ustalonych umową o zmianie gruntu i warunków uprawniających do korzystania z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego.

Najemca ponosi również inne obowiązki określone przez LCD, inne ustawy federalne i społeczną umowę o pracę.

Najemca lokalu mieszkalnego, który nie dopełnia obowiązków przewidzianych prawem mieszkaniowym i umową lokalu socjalnego, podlega ustawowej odpowiedzialności (art. 68 kp).

Członkowie rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego mają równe prawa i obowiązki z lokatorem. Zdolni członkowie rodziny pracodawcy odpowiadają solidarnie z pracodawcą za zobowiązania wynikające z umowy o pracę socjalną (art. 2 § 69 kp).

Ustawodawstwo mieszkaniowe ujawnia pojęcie członków rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego. Zgodnie z częścią 1 art. 69 LCD, są to jego współmałżonek mieszkający razem z pracodawcą, a także dzieci i rodzice tego pracodawcy. Pozostali krewni, niepełnosprawni pozostający na utrzymaniu są uznawani za członków rodziny pracodawcy, jeżeli pracodawca osiedli ich jako członkowie jego rodziny i mają z nim wspólne gospodarstwo domowe. W wyjątkowych przypadkach w postępowaniu sądowym inne osoby mogą zostać uznane za członków rodziny pracodawcy. Członkowie rodziny najemcy muszą być wskazani w umowie najmu socjalnego (część 3, art. 69 kp).

Jeżeli obywatel przestał być członkiem rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu społecznego, ale nadal mieszka w zajmowanym lokalu, zachowuje te same prawa, jakie mają najemca i członkowie jego rodziny. Określony obywatel jest niezależnie odpowiedzialny za swoje obowiązki wynikające z odpowiedniej społecznej umowy o pracę (część 4 art. 69 kp).

Jednym z podstawowych praw najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego jest prawo do wprowadzenia innych osób do tego lokalu. Zgodnie z art. 70 LCD najemca, za zgodą wyrażoną na piśmie, członków swojej rodziny, w tym czasowo nieobecnych, ma prawo przenieść współmałżonka, dzieci i rodziców do zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego lub za zgodą swojego członkowie rodziny wydani w tej samej formie, w tym czasowo nieobecni, oraz wynajmujący - pozostali obywatele jako członkowie ich rodziny stale z nim zamieszkujący. Wynajmujący może zakazać zajmowania obywateli jako członków jego rodziny mieszkających razem z najemcą, jeżeli po ich zajęciu łączna powierzchnia danego lokalu mieszkalnego na członka rodziny jest mniejsza niż norma księgowa. Zgoda pozostałych członków rodziny najemcy oraz zgoda wynajmującego nie jest wymagana na zamieszkanie z rodzicami ich małoletnich dzieci.

Jak wskazano w części 2 art. 70 k.p.k. wprowadzenie obywateli do lokalu mieszkalnego jako członków rodziny lokatora pociąga za sobą zmianę stosownej umowy najmu socjalnego lokalu w zakresie konieczności wskazania w tej umowie nowego członka rodziny lokatora.

Czasowa nieobecność najemcy lokalu, któregokolwiek z mieszkających z nim członków jego rodziny lub wszystkich tych obywateli nie pociąga za sobą zmiany ich praw i obowiązków wynikających ze społecznej umowy o pracę (art. 71 kp).

7.5. Zmiana, rozwiązanie i rozwiązanie umowy najmu socjalnego

Eksmisja obywateli z lokali mieszkalnych udostępnionych na podstawie umowy społecznej

Zgodnie z art. 81 LCD, najemca lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego, którego łączna powierzchnia na członka rodziny przekracza stawkę świadczenia, za zgodą zamieszkujących z nim członków rodziny, w tym czasowo nieobecnych, prawo zwrócenia się do wynajmującego z prośbą o udostępnienie mu lokalu mieszkalnego o mniejszym metrażu w miejsce zajmowanego mieszkania. Wynajmujący, na podstawie wniosku najemcy lokalu mieszkalnego o wymianę tego ostatniego, jest obowiązany udostępnić najemcy w porozumieniu z nim inny lokal mieszkalny w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia stosownego aplikacja. Ustawodawstwo federalne i ustawodawstwo podmiotów Federacji Rosyjskiej mogą przewidywać inne podstawy wymiany lokali mieszkalnych dla obywateli.

Zgodnie z art. 82 LCD obywatele mieszkający w tym samym mieszkaniu, korzystający w nim z pomieszczeń mieszkalnych na podstawie odrębnych umów najmu socjalnego i zjednoczeni w jednej rodzinie, mają prawo żądać od jednego z nich zawarcia jednej umowy najmu dla wszystkich zajmowanych lokali mieszkalnych przez nich.

Zdolny członek rodziny pracodawcy, za zgodą pozostałych członków jego rodziny i wynajmującego, ma prawo żądać uznania siebie za pracodawcę na podstawie wcześniej zawartej socjalnej umowy o pracę w miejsce pierwotnego pracodawcy. To samo prawo w przypadku śmierci pracodawcy przysługuje każdemu zdolnemu członkowi rodziny zmarłego pracodawcy.

Zgodnie z art. 83 LCD Umowa o pracę socjalną może zostać rozwiązana w każdym czasie za porozumieniem stron. Najemca lokalu mieszkalnego objętego umową lokalu socjalnego, za pisemną zgodą członków jego rodziny mieszkających z nim, ma prawo w każdym czasie wypowiedzieć umowę lokalu socjalnego. W ten sposób prawo daje najemcy i członkom jego rodziny możliwość jednostronnego odstąpienia od określonej umowy, bez wcześniejszego uprzedzenia o tym wynajmującego.

W przypadku wyjazdu najemcy i członków jego rodziny do innego miejsca zamieszkania, umowę najmu socjalnego lokalu mieszkalnego uważa się za rozwiązaną z dniem wyjazdu.

Wypowiedzenie umowy najmu socjalnego na wniosek wynajmującego jest dopuszczalne na drodze sądowej w następujących przypadkach:

1) brak zapłaty przez najemcę opłaty za mieszkanie i (lub) media przez ponad sześć miesięcy;

2) zniszczenie lub uszkodzenie lokalu mieszkalnego przez najemcę lub innych obywateli, za których działania ponosi odpowiedzialność;

3) systematyczne naruszanie praw i słusznych interesów sąsiadów, uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie na tym samym osiedlu;

4) wykorzystanie lokalu mieszkalnego do innych celów.

Umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego ulega rozwiązaniu z powodu utraty (zniszczenia) lokalu, ze śmiercią najemcy mieszkającego samotnie (art. 83 kp).

Istnieją trzy możliwości eksmisji obywateli z lokali mieszkalnych przewidzianych w ramach społecznych umów najmu, która odbywa się w sądzie:

1) z zapewnieniem innych komfortowych pomieszczeń mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego;

2) przy udostępnianiu innych lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego;

3) bez udostępnienia innych lokali mieszkalnych (art. 84 kp).

Na wyświetlaczu LCD kryje się koncepcja kolejnego zadbanego lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku eksmisji z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu socjalnego. Lokale takie uznawane są za lokale mieszkalne zadbane w stosunku do warunków odpowiedniego osiedla, równoważne pod względem powierzchni całkowitej lokalowi mieszkalnemu zajmowanemu wcześniej, spełniające wymogi sanitarno-techniczne i znajdujące się w granicach tego osiedla (część 1 artykułu 89).

Jeżeli najemca i członkowie jego rodziny mieszkający z nim przed eksmisją z zapewnieniem innego wygodnego lokalu mieszkalnego zajmowali mieszkanie lub co najmniej dwa pokoje, najemca odpowiednio ma prawo do mieszkania lub lokalu mieszkalnego składającego się z tego samego numeru pokoi w mieszkaniu komunalnym. W orzeczeniu sądu z opcją eksmisji należy wskazać konkretne lokale mieszkalne udostępnione obywatelowi.

Podstawę eksmisji z udostępnieniem innego wygodnego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego określa art. 85 LCD, zgodnie z którym taka eksmisja jest możliwa w przypadkach, gdy:

1) dom, w którym znajduje się mieszkanie, podlega rozbiórce;

2) lokale mieszkalne podlegają przeniesieniu do lokali niemieszkalnych;

3) mieszkanie zostało uznane za niezdatne do zamieszkania;

4) w wyniku kapitalnego remontu lub przebudowy domu lokal mieszkalny nie może zostać zachowany lub zmniejszy się jego łączna powierzchnia, w wyniku czego najemca i zamieszkujący w nim członkowie jego rodziny mogą zostać uznani za potrzebujących lokali mieszkalnych lub wzrośnie, w wyniku czego łączna powierzchnia zajmowanych lokali mieszkalnych znacznie przekroczy wskaźnik rezerwy.

Jeżeli dom, w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany na podstawie umowy najmu socjalnego, podlega rozbiórce, inne dobrze wyposażone lokale mieszkalne na podstawie umów najmu społecznego są udostępniane obywatelom wysiedlonym z niego przez organ państwowy lub samorząd terytorialny, który podjął decyzję o rozbiórce taki dom (art. 86 kp).

Jeżeli mieszkanie zajmowane na podstawie umowy najmu socjalnego podlega przeniesieniu do lokalu niemieszkalnego lub zostanie uznane za niezdatne do zamieszkania, obywatelom eksmitowanym z takiego lokalu zapewnia się od wynajmującego inne wygodne mieszkanie na podstawie umowy najmu socjalnego (art. 87 LC).

Zgodnie z art. 88 LCD podczas remontu lub przebudowy budynku mieszkalnego, jeżeli nie można ich przeprowadzić bez eksmisji najemcy, wynajmujący jest zobowiązany zapewnić najemcy i członków jego rodziny na czas remontu lub przebudowy innego lokalu mieszkalnego bez wypowiedzenia umowy najmu socjalnego lokalu mieszkalnego znajdującego się we wskazanym domu. Na okres gruntownego remontu lub przebudowy na podstawie umowy najmu przewidziana jest powierzchnia mieszkalna funduszu mobilnego. Jeżeli najemca i członkowie jego rodziny odmówią przeprowadzki do tego lokalu, wynajmujący może zażądać przeprowadzki w sądzie. Przeniesienie najemcy i członków jego rodziny do lokalu mieszkalnego funduszu mobilnego iz powrotem odbywa się na koszt wynajmującego.

W zamian za udostępnienie lokalu mieszkalnego z ruchomego zasobu mieszkaniowego, wynajmujący, za zgodą najemcy i członków jego rodziny, może przekazać im inny, dobrze wyposażony lokal mieszkalny do korzystania z zawarciem umowy najmu socjalnego. Umowa najmu socjalnego lokalu mieszkalnego w domu poddawanym kapitalnemu remontowi lub przebudowie podlega w takich przypadkach rozwiązaniu.

Jeżeli w wyniku kapitalnego remontu lub przebudowy domu lokal mieszkalny zajmowany przez najemcę i członków jego rodziny na podstawie umowy najmu socjalnego nie może zostać zachowany lub jego łączna powierzchnia ulegnie zmniejszeniu, w wyniku czego najemca i zamieszkujący w nim członkowie jego rodziny mogą zostać uznani za potrzebujący lokal mieszkalny, lub zwiększyć, w wyniku czego łączna powierzchnia zajmowanego lokalu mieszkalnego przypadająca na jednego członka rodziny znacznie przekroczy stawkę świadczenia, kolejny lokal mieszkalny musi zostać zapewnione na podstawie umowy najmu socjalnego przez wynajmującego przed rozpoczęciem remontu generalnego lub przebudowy.

Po kapitalnym remoncie lub przebudowie domu najemca i zamieszkujący z nim członkowie jego rodziny mają prawo wprowadzić się do lokalu mieszkalnego, którego łączna powierzchnia uległa zmniejszeniu w wyniku kapitalnego remontu lub przebudowy .

W przypadku eksmisji z udostępnieniem innego mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego wystarczy, że zapewnione mieszkanie spełnia wymagania sanitarno-techniczne dla takiego lokalu i znajduje się w granicach odpowiedniego osiedla. Ten ostatni warunek musi być również spełniony, w przeciwnym razie gwarantowana przez Konstytucję wolność wyboru miejsca zamieszkania obywatela na terytorium Federacji Rosyjskiej zostanie naruszona.

Zgodnie z obowiązującym prawem mieszkaniowym (art. 90 kp), jeżeli najemca i członkowie jego rodziny mieszkający z nim dłużej niż sześć miesięcy bez uzasadnionego powodu nie płacą za mieszkanie i media, mogą zostać eksmitowani w sądzie za pomocą udostępnianie innych lokali mieszkalnych na podstawie umowy najmu socjalnego, przy czym wielkość tego lokalu ustala się według norm ustalonych dla wprowadzenia mieszkańców do schroniska.

Ustawa przewiduje również przypadki, w których eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu socjalnego odbywa się bez udostępnienia innego lokalu. Taka eksmisja jest możliwa w przypadkach, gdy lokator i (lub) członkowie jego rodziny mieszkający z nim:

1) wykorzystywać lokal do innych celów;

2) systematycznie naruszają prawa i słuszne interesy sąsiadów;

3) niewłaściwie gospodarować lokalami mieszkalnymi, dopuszczając do ich zniszczenia (część 1, art. 91 kp).

W przypadku tych naruszeń wynajmujący jest zobowiązany do wstępnego ostrzeżenia najemcy i członków jego rodziny o konieczności ich usunięcia, a jeśli pociągają one za sobą zniszczenie lokalu, ma prawo wyznaczyć najemcy rozsądny termin i członków jego rodziny w celu wyeliminowania tych naruszeń. Jeżeli po ostrzeżeniu wynajmującego naruszenia te nie zostaną usunięte, sprawcy, na wniosek wynajmującego lub innych zainteresowanych osób, są eksmitowani do sądu bez zapewnienia innego lokalu mieszkalnego.

Obywatela pozbawionego praw rodzicielskich można również eksmitować z lokalu mieszkalnego bez zapewnienia innego lokalu, jeżeli ich wspólne pożycie z dziećmi, w stosunku do których są pozbawieni praw rodzicielskich, zostanie uznane przez sąd za niemożliwe.

7.6. Prawo do zamiany lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie umów najmu socjalnego

Wśród uprawnień najemcy lokalu mieszkalnego z tytułu umowy najmu społecznego jest prawo do zamiany lokalu udostępnionego mu na podstawie takiej umowy. Zgodnie z art. 72 LCD, najemca ma prawo, za pisemną zgodą mieszkających z nim członków rodziny, w tym czasowo nieobecnych członków jego rodziny, do zamiany zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego na lokal mieszkalny przewidziany w umowie najmu socjalnego do inny najemca.

Członkowie jego rodziny mieszkający razem z najemcą mają prawo żądać od najemcy zamiany zajmowanego lokalu na podstawie umowy najmu socjalnego na lokale mieszkalne udostępnione na podstawie umów najmu socjalnego innym najemcom i znajdujące się w innych domach lub mieszkaniach.

Jeżeli nie dojdzie do porozumienia w sprawie zamiany pomiędzy najemcą a zamieszkującymi z nim członkami jego rodziny, każdy z nich ma prawo żądać przeprowadzenia przymusowej zamiany zajmowanego lokalu w postępowaniu sądowym. Jednocześnie brane są pod uwagę godne uwagi argumenty i uzasadnione interesy osób mieszkających w wymienianych lokalach mieszkalnych.

Zamiana lokali mieszkalnych udostępnionych na podstawie umów najmu socjalnego, w których mieszkają osoby niepełnoletnie, ubezwłasnowolnione lub ubezwłasnowolnione, będące członkami rodzin najemców tych lokali mieszkalnych, jest dozwolona za uprzednią zgodą władz opiekuńczych i opiekuńczych. Organy te odmawiają wyrażenia takiej zgody, jeżeli wymiana narusza prawa lub uzasadnione interesy tych osób. Decyzje organów opiekuńczych i opiekuńczych o wyrażeniu zgody na zamianę lokalu mieszkalnego lub odmowie wyrażenia takiej zgody podejmowane są w formie pisemnej i przekazywane wnioskodawcom w terminie 14 dni roboczych od daty złożenia przez nich wniosku.

Wymiana lokali mieszkalnych przewidzianych na podstawie umów najmu socjalnego może być dokonywana między obywatelami mieszkającymi w lokalach mieszkalnych znajdujących się zarówno w jednej, jak iw różnych osiedlach na terytorium Federacji Rosyjskiej. Wymiana lokali mieszkalnych odbywa się bez ograniczania liczby uczestników, z zastrzeżeniem wymagań części 1 art. 70 LCD, tj. zasady przeprowadzki najemcy do zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego z innymi osobami.

Ustawa określa okoliczności, w których wymiana lokali mieszkalnych pomiędzy najemcami tych lokali na podstawie umów najmu socjalnego jest niedopuszczalna. Taka wymiana jest wykluczona w przypadkach, gdy:

1) przeciwko najemcy lokalu mieszkalnego wytoczono powództwo o zamianę o rozwiązanie lub zmianę umowy o społeczne najem lokalu mieszkalnego;

2) prawo do korzystania z zamienionego lokalu mieszkalnego jest sporne przed sądem;

3) lokale mieszkalne podlegające zamianie uznano w ustalonym trybie za niezdatne do zamieszkania;

4) podjęto decyzję o rozbiórce lub przebudowie domu na inne cele;

5) podjęto decyzję o remoncie danego domu wraz z przebudową i (lub) przebudową lokalu mieszkalnego;

6) w wyniku wymiany obywatel cierpiący na jedną z ciężkich postaci chorób przewlekłych określonych w ust. 4 części 1 art. 51 listy LCD (art. 73 LCD).

Zamiana lokali mieszkalnych pomiędzy najemcami tych lokali na podstawie umowy najmu socjalnego odbywa się za zgodą wynajmujących na podstawie umowy zamiany lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy wskazanymi lokatorami. Umowa zamiany lokali mieszkalnych zawierana jest w formie pisemnej poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez najemców tych lokali mieszkalnych. Umowę tę (oryginał) najemcy, którzy ją zawarli, składają każdemu z wynajmujących, z którymi zawarli społeczne umowy najmu zamienianego lokalu mieszkalnego w celu uzyskania zgody na wykonanie odpowiedniej zamiany. Taka zgoda lub odmowa w niej jest sporządzana przez wynajmującego na piśmie i musi być wydana przez niego najemcy, który wystąpił o zgodę lub jego przedstawicielowi, nie później niż dziesięć dni roboczych od daty złożenia wniosku.

Odmowa zgody wynajmującego na zamianę jest dopuszczalna tylko w przypadkach przewidzianych w art. 73 LCD. Taka odmowa może być zaskarżona w sądzie.

Umowa o zamianę lokalu mieszkalnego i odpowiadająca jej zgoda każdego wynajmującego w ramach umów najmu socjalnego na zamianę lokalu mieszkalnego są podstawą do wypowiedzenia wcześniej zawartych umów najmu socjalnego z obywatelami dokonującymi zamiany lokalu mieszkalnego zgodnie z określoną umową, a jednocześnie zawarcie przez każdego z wynajmujących, którzy wyrazili zgodę, nowej społecznej umowy najmu lokalu z mieszkańcem, który wprowadza się do tego lokalu mieszkalnego w związku z zamianą. Wypowiedzenie i zawarcie tych socjalnych umów o pracę następuje przez wynajmującego nie później niż dziesięć dni roboczych od dnia złożenia wniosku przez odpowiedniego obywatela i złożenia dokumentów, o których mowa powyżej (art. 74 kp).

Zamiana lokalu mieszkalnego objętego umową najmu socjalnego może zostać uznana przez sąd za nieważną na podstawie przewidzianych przepisami prawa cywilnego uznania transakcji za nieważną, w tym, jeżeli została dokonana z naruszeniem wymogów przewidzianych przez LCD. W przypadku uznania zamiany lokalu za nieważną, strony umowy o zamianę podlegają przeprowadzce do zajmowanego przez nie lokalu mieszkalnego. W przypadku stwierdzenia nieważności zamiany lokalu mieszkalnego przewidzianego w umowach najmu socjalnego z powodu bezprawnych działań jednej ze stron umowy o zamianę lokalu, winny zobowiązany jest do wyrównania drugiej stronie strat poniesionych w wyniku taką wymianę (art. 75 kp).

7.7. Podnajmiemy mieszkanie oddane na podstawie umowy najmu socjalnego. Tymczasowi mieszkańcy

Zespół mieszkaniowy przewiduje możliwość podnajmu lokali mieszkalnych udostępnianych na podstawie umowy najmu socjalnego. Zgodnie z art. 76 LCD, najemca tego lokalu, za pisemną zgodą wynajmującego i członków jego rodziny mieszkających z nim, ma prawo do przeniesienia części zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego, a w przypadku wyjazd czasowy, cały lokal mieszkalny do podnajmu. W celu zawarcia umowy podnajmu konieczne jest, aby po jej zawarciu łączna powierzchnia danego lokalu mieszkalnego na mieszkańca była nie mniejsza niż norma księgowa, a w mieszkaniu komunalnym - nie mniejsza niż norma przepisu.

Do podnajmu lokalu mieszkalnego znajdującego się w mieszkaniu komunalnym wymagana jest również zgoda wszystkich lokatorów i członków ich rodzin mieszkających z nimi, wszystkich właścicieli i członków ich rodzin mieszkających razem z nimi.

Przeniesienie lokali mieszkalnych do podnajmu jest niedozwolone, jeżeli obywatel cierpi na jedną z ciężkich postaci chorób przewlekłych określonych w ust. 4 części 1 art. 51 ZhK, a także w innych przypadkach przewidzianych w ustawach federalnych.

Podnajemca nie zastępuje najemcy w stosunkach mieszkaniowych. Zgodnie z częścią 3 art. 76 LCD nie nabywa samodzielnego prawa do korzystania z lokalu. Najemca pozostaje odpowiedzialny przed wynajmującym na podstawie umowy najmu socjalnego.

Zgodnie z art. 77 LCD umowa podnajmu lokalu mieszkalnego świadczonego na podstawie umowy najmu socjalnego zawierana jest w formie pisemnej. Kopia takiej umowy jest przekazywana wynajmującemu. Umowa musi określać obywateli, którzy wprowadzają się razem z podnajemcą w mieszkaniu. Niniejsza umowa zostaje zawarta na czas określony przez jej strony. Jeżeli termin nie jest określony w umowie, umowę uważa się za zawartą na okres jednego roku.

Umowa podnajmu lokalu mieszkalnego świadczonego na podstawie umowy społecznej jest odpłatna. Tryb, warunki, terminy płatności oraz wysokość opłaty za podnajem określonego lokalu mieszkalnego ustalane są za porozumieniem stron (art. 78 LCD).

Umowa podnajmu lokalu mieszkalnego ulega rozwiązaniu po upływie okresu, na jaki została zawarta. Ponieważ prawo podnajemcy i członków jego rodziny do korzystania z lokalu wynika z odpowiedniego prawa najemcy wynikającego z umowy najmu socjalnego, z chwilą rozwiązania tej ostatniej umowy wygasa również umowa podnajmu.

Podstawą wypowiedzenia umowy podnajmu lokalu mieszkalnego udzielanego na podstawie umowy najmu socjalnego może być:

1) porozumienie stron;

2) niewypełnienia przez podnajemcę warunków umowy o podnajem lokalu mieszkalnego.

Jeżeli podnajemca lokalu mieszkalnego udostępnionego na podstawie umowy najmu socjalnego lub obywatel, za którego działania jest odpowiedzialny, wykorzystuje ten lokal mieszkalny do innych celów, systematycznie narusza prawa i słuszne interesy sąsiadów lub niewłaściwie obchodzi się z lokalem mieszkalnym, zezwalając na to do zniszczenia, najemca lokalu mieszkalnego ma prawo ostrzec podnajemcę o konieczności usunięcia naruszeń, a jeżeli pociągają one za sobą zniszczenie lokalu mieszkalnego, ma również prawo wyznaczyć mu rozsądny termin na naprawę lokale mieszkalne. Jeżeli podnajemca lub obywatel, za którego działania jest odpowiedzialny, po ostrzeżeniu najemcy, nadal narusza prawa i uzasadnione interesy sąsiadów lub wykorzystuje lokal mieszkalny do innych celów lub bez uzasadnionego powodu nie przeprowadza niezbędnych napraw, najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy podnajmu lokalu mieszkalnego w sądzie i eksmisji podnajemcy i wszechświatów wraz z podpracodawcą obywateli.

Jeżeli po rozwiązaniu lub rozwiązaniu umowy podnajmu lokalu mieszkalnego podnajemca odmawia opuszczenia lokalu mieszkalnego, podlega on eksmisji na drodze sądowej bez udostępnienia innego lokalu mieszkalnego, wraz z mieszkającymi z nim obywatelami.

W przypadku zawarcia umowy podnajmu lokalu mieszkalnego świadczonego na podstawie umowy najmu socjalnego bez określenia terminu, strona umowy – inicjator jej wypowiedzenia jest zobowiązana zawiadomić drugą stronę o wypowiedzeniu umowy podnajmu trzy miesiące w zaliczka (art. 79 kp).

Najemca lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego oraz członkowie jego rodziny mieszkający razem z nim, za obopólną zgodą i za uprzednim powiadomieniem wynajmującego, mają prawo umożliwić innym obywatelom nieodpłatne zamieszkanie w zajmowanym przez siebie lokalu mieszkalnym jako czasowe rezydenci (tymczasowi rezydenci). Wynajmujący ma prawo zabronić pobytu tymczasowym najemcom, jeżeli po ich wprowadzeniu łączna powierzchnia danego lokalu mieszkalnego dla każdego mieszkańca jest mniejsza niż norma rachunkowości, a dla mieszkania komunalnego - mniejsza niż norma przepisu .

Zgodnie z częścią 2 art. 80 LCD okres pobytu rezydentów czasowych nie może przekraczać sześciu miesięcy z rzędu. Wydaje się jednak, że norma ta jest niezgodna z Konstytucją, gdyż narusza konstytucyjne prawo obywateli Federacji Rosyjskiej do wolności wyboru miejsca zamieszkania. W ten sam sposób prawo to narusza również podobna norma odnosząca się do wszystkich rodzajów wynajmu lokali mieszkalnych, zawarta w części 1 art. 680 GK. Jak wskazał Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej w swojej uchwale nr 02.02.1998-P z dnia 4 „W sprawie sprawdzania konstytucyjności paragrafów 10, 12 i 21 Regulaminu rejestracji i wyrejestrowania obywateli Rosji Federacja w miejscu pobytu i w miejscu zamieszkania na terenie Federacji Rosyjskiej, zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17.07.1995 lipca 713 r. Nr XNUMX”, okres pobytu w określonym miejscu czasowego pobytu powinien być określa sam obywatel. Jej ustanowienie przez państwo jest niedopuszczalne, ponieważ oznacza ograniczenie wolności wypowiedzi przy wyborze miejsca zamieszkania.

Mieszkańcy tymczasowi nie mają samodzielnego prawa do korzystania z lokalu. Pracodawca odpowiada za swoje działania wobec wynajmującego.

Najemcy tymczasowi zobowiązani są do opuszczenia danego lokalu mieszkalnego po upływie uzgodnionego z nimi okresu zamieszkania, a w przypadku braku uzgodnienia tego terminu, nie później niż XNUMX dni od dnia przedstawienia stosownego wniosku przez najemcę lub członek jego rodziny mieszkający z nim. W przypadku rozwiązania umowy najmu społecznego lokalu mieszkalnego, a także w przypadku odmowy lokatorów czasowych opuszczenia lokalu mieszkalnego po upływie uzgodnionego z nimi okresu zamieszkiwania lub przedstawienia powyższego wymogu, czasowe mieszkańcy podlegają eksmisji z lokalu mieszkalnego w postępowaniu sądowym bez udostępnienia kolejnego lokalu mieszkalnego.

Temat 8. Specjalistyczne zasoby mieszkaniowe

8.1. Rodzaje lokali mieszkalnych specjalistycznego zasobu mieszkaniowego i ich udostępnianie

Ustawa ustanawia specjalny reżim prawny dla wyspecjalizowanych zasobów mieszkaniowych, które są zbiorem lokali mieszkalnych zapewnianych czasowo określonym kategoriom obywateli: na okres pracy tymczasowej lub sezonowej lub nauki, małoletnie dzieci, dzieci niepełnosprawne, sieroty, dzieci pozostawione bez opieka rodzicielska, osoby w podeszłym wieku - w domach organów ochrony socjalnej, a także w przypadkach pilnych przesiedleń w wyniku pożarów, wypadków, klęsk żywiołowych do czasu otrzymania nowego mieszkania lub remontu poprzednio zajmowanego oraz w innych przypadkach.

Zgodnie z art. 92 lokale mieszkalne ZhK specjalistycznego zasobu mieszkaniowego obejmują:

1) lokale usługowe;

2) pomieszczenia mieszkalne w internatach;

3) lokale mieszkalne funduszu mobilnego;

4) lokale mieszkalne w domach systemu usług socjalnych dla ludności;

5) lokale mieszkalne funduszu czasowego osiedlenia migrantów przymusowych;

6) lokale mieszkalne funduszu tymczasowego zakwaterowania osób uznanych za uchodźców;

7) lokale mieszkalne dla ochrony socjalnej niektórych kategorii obywateli.

Jak widać z powyższego zestawienia, w przeciwieństwie do poprzedniego ustawodawstwa mieszkaniowego, w kp lokale usługowe nie są uznawane za odrębny typ lokalu mieszkalnego wraz z lokalami mieszkalnymi specjalistycznymi, ale zaliczane są do tych ostatnich.

Lokale mieszkalne państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych wykorzystywane są jako specjalistyczne lokale mieszkalne.

Korzystanie z lokalu mieszkalnego jako specjalistycznego jest dozwolone dopiero po zaklasyfikowaniu go jako wyspecjalizowany zasób mieszkaniowy zgodnie z wymogami i w sposób ustalony przez rząd Federacji Rosyjskiej. Włączenie lokalu mieszkalnego do specjalistycznego zasobu mieszkaniowego wraz z przydzieleniem takiego lokalu do określonego rodzaju specjalistycznego lokalu mieszkalnego oraz wyłączenie lokalu mieszkalnego z określonego funduszu następuje na podstawie decyzji organu zarządzającego państwem lub komunalne zasoby mieszkaniowe.

Jak określono w części 3 art. 92 LCD specjalistyczne lokale mieszkalne nie podlegają alienacji, najmie, dzierżawie, z wyjątkiem przeniesienia takich lokali na podstawie umów najmu przewidzianych w ust. IV LCD.

Zgodnie z art. 99 LCD, specjalistyczne lokale mieszkalne są udostępniane na podstawie decyzji właścicieli takich lokali (działających w ich imieniu uprawnionych organów państwowych lub uprawnionych organów samorządu terytorialnego) lub osób przez nich upoważnionych na podstawie umów o zatrudnienie wyspecjalizowanych lokale mieszkalne, z wyjątkiem lokali mieszkalnych dla ochrony socjalnej niektórych kategorii obywateli, którzy świadczyli na podstawie umów nieodpłatnych.

Specjalistyczne lokale mieszkalne są udostępniane na terenach ustanowionych przez LCD obywatelom, którzy nie mają lokali mieszkalnych w odpowiedniej osadzie.

Usługi lokale mieszkalne to lokale mieszkalne przeznaczone do zamieszkania obywateli w związku z charakterem ich stosunków pracy z organem państwowym, samorządem terytorialnym, jednostkowym przedsiębiorstwem państwowym, instytucją państwową lub komunalną, w związku z usługą, w związku z powołaniem na publiczne stanowisko Federacji Rosyjskiej lub służby cywilnej podmiotu Federacji Rosyjskiej lub w związku z wyborami na stanowiska z wyboru w organach państwowych lub samorządowych (art. 93 kp).

Zgodnie z art. 104 lokale usługowe ZhK są udostępniane obywatelom tylko w postaci oddzielnego mieszkania.

Ustalono kategorie obywateli, którym zapewniono oficjalne pomieszczenia mieszkalne:

1) przez organ państwowy Federacji Rosyjskiej - w zasobach mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej;

2) przez organ władzy publicznej podmiotu Federacji Rosyjskiej - w zasobach mieszkaniowych podmiotu Federacji Rosyjskiej;

3) przez organ samorządu terytorialnego - w komunalnym zasobie mieszkaniowym.

Umowa o zatrudnienie lokalu biurowego zawierana jest na okres stosunku pracy, służby lub zajmowania stanowiska publicznego Federacji Rosyjskiej, stanowiska publicznego podmiotu Federacji Rosyjskiej lub na stanowisku z wyboru. Rozwiązanie stosunku pracy lub zajmowanie stanowiska na tych stanowiskach, a także zwolnienie ze służby jest podstawą do rozwiązania umowy o najem lokalu biurowego.

Lokale mieszkalne w domach studenckich przeznaczone są do czasowego pobytu obywateli w czasie ich pracy, służby lub szkolenia. Pod schroniskami znajdują się domy lub części domów specjalnie wybudowane lub przebudowane w tym celu. Specyfika lokali mieszkalnych w hostelach polega na tym, że muszą one być wyposażone w meble i inne przedmioty niezbędne obywatelom do życia (art. 94 kp).

Zgodnie z art. 105 mieszkań LCD w akademikach zapewnia co najmniej sześć metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej na osobę.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego w akademikach zawierana jest na okres stosunku pracy, usługi lub szkolenia. Rozwiązanie stosunku pracy, studia, a także zwolnienie ze służby jest podstawą do rozwiązania umowy o najem mieszkania w hostelu.

Zgodnie z obowiązującym prawem mieszkaniowym, lokale mieszkalne w akademikach we wszystkich przypadkach, a nie tylko pod pewnymi warunkami, jak wcześniej przewidywano, rozliczane są na podstawie umowy najmu.

Lokale mieszkalne funduszu mobilnego obejmują lokale mieszkalne przeznaczone na pobyt czasowy:

1) obywatele w związku z remontem lub przebudową domu, w którym znajdują się lokale mieszkalne zajmowane przez nich na podstawie umów najmu socjalnego;

2) obywatele, którzy utracili lokale mieszkalne w wyniku przejęcia tych lokali mieszkalnych, które zostały nabyte na koszt kredytu bankowego lub innej organizacji kredytowej lub środków kredytu celowego udzielonego przez osobę prawną na zakup lokalu mieszkalnego, i stanowią zastaw jako zabezpieczenie spłaty kredytu lub pożyczki celowej, jeżeli w momencie przejęcia są dla nich jedynymi lokalami mieszkalnymi;

3) obywatele, których jedyne pomieszczenia mieszkalne stały się niezdatne do zamieszkania w wyniku okoliczności nadzwyczajnych;

4) innych obywateli w przypadkach przewidzianych prawem (art. 95 k.p.).

Zgodnie z art. 106 LCD, lokale mieszkalne funduszu mobilnego są zapewniane w wysokości nie mniejszej niż sześć metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej na osobę.

Te noclegi są świadczone na okres:

1) do czasu zakończenia generalnego remontu lub przebudowy domu (przy zawieraniu takiej umowy z obywatelami określonymi w art. 1 ust. 95 LCD);

2) przed zakończeniem rozliczeń z obywatelami, którzy stracili lokale mieszkalne w wyniku ich przejęcia, po sprzedaży lokalu, za który nałożono przejęcie (przy zawieraniu takiej umowy z obywatelami określonymi w art. 2 ust. 95 LC);

3) do czasu zakończenia rozliczeń z obywatelami, których jedyne lokale mieszkalne stały się niezdatne do zamieszkania w wyniku okoliczności nadzwyczajnych, w sposób określony przez LCD, inne ustawy federalne, lub do czasu udostępnienia im lokali mieszkalnych stanowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w przypadkach iw sposób przewidziany dla LCD (przy zawieraniu takiej umowy z obywatelami określonymi w ust. 3 artykułu 95 LCD);

4) ustanowiony ustawą (przy zawieraniu takiej umowy z obywatelami określonymi w art. 4 ust. 95 kp).

Po upływie okresu, na jaki lokale mieszkalne funduszu mobilnego były udostępniane na podstawie umowy najmu, umowa ta ulega rozwiązaniu.

Specjalistyczne lokale mieszkalne obejmują lokale mieszkalne w domach usług socjalnych. Te lokale mieszkalne przeznaczone są do zamieszkania obywateli, którzy zgodnie z prawem są zakwalifikowani jako obywatele wymagający szczególnej ochrony socjalnej ze świadczeniem usług medycznych i socjalnych (art. 96 kp).

Procedura, warunki świadczenia lokali mieszkalnych w domach systemu usług socjalnych dla ludności oraz korzystanie z takich lokali mieszkalnych są określone przez ustawodawstwo federalne, ustawodawstwo podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej (art. 107 LC ).

Jak stwierdzono w art. 97 LCD, lokale mieszkalne funduszy na tymczasowe osiedlenie się migrantów przymusowych i osób uznanych za uchodźców są przeznaczone na pobyt czasowy obywateli uznanych, zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo federalne, odpowiednio za migrantów przymusowych i uchodźców.

Procedurę zapewnienia lokali mieszkalnych środków na tymczasowe osiedlenie migrantów przymusowych i osób uznanych za uchodźców określają ustawy federalne (art. 108 kp).

Lokale mieszkalne służące ochronie socjalnej niektórych kategorii obywateli są przeznaczone do zamieszkania obywateli, którzy zgodnie z prawem są zakwalifikowani jako obywatele wymagający szczególnej ochrony socjalnej. Kategorie takich obywateli, tryb i warunki, na jakich zapewniane są tego typu lokale mieszkalne, określa ustawodawstwo federalne, ustawodawstwo podmiotów Federacji Rosyjskiej. Specyfika tych lokali mieszkalnych, jak wspomniano powyżej, polega na tym, że są one udostępniane na podstawie umów o nieodpłatne korzystanie (art. 98, 109 kp).

8.2. Umowa najmu mieszkania specjalistycznego

Na podstawie umowy najmu specjalistycznego lokalu mieszkalnego jedna strona – właściciel wyspecjalizowanego lokalu mieszkalnego (uprawniony organ władzy państwowej lub działający w jego imieniu uprawniony organ samorządu terytorialnego) lub osoba przez niego upoważniona (wynajmujący) zobowiązuje się do przekazać ten lokal mieszkalny drugiej stronie - obywatelowi (najemcy) za opłatą za posiadanie i użytkowanie w celu czasowego zamieszkania w nim (część 1 artykułu 100 LCD).

Umowa najmu specjalistycznego lokalu mieszkalnego zawierana jest na podstawie decyzji o udostępnieniu takiego lokalu.

Określa przedmiot umowy, prawa i obowiązki stron do korzystania ze specjalistycznych lokali mieszkalnych.

Zasady przewidziane w art. 65 ust. 3 i 4 art. 67 i art. 69 LCD, z wyjątkiem korzystania z pomieszczeń służbowych (obowiązują zasady przewidziane w częściach 2-4 artykułu 31, artykuł 65 oraz części 3 i 4 artykułu 67 LCD).

Członkowie rodziny najemcy wskazani są w umowie najmu specjalistycznego lokalu mieszkalnego.

Niniejsza umowa ma formę pisemną.

Standardowe umowy o zatrudnienie wyspecjalizowanych lokali mieszkalnych są zatwierdzane przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z art. Umowa 101 LCD może zostać rozwiązana w dowolnym momencie za porozumieniem stron. Najemca wyspecjalizowanego lokalu mieszkalnego może w każdym czasie wypowiedzieć określoną umowę. Umowa najmu specjalistycznego lokalu mieszkalnego może zostać rozwiązana w sądzie na wniosek wynajmującego, jeżeli najemca i zamieszkujący z nim członkowie jego rodziny nie wywiązują się z obowiązków wynikających z umowy, a także w innych określonych w art. 83 obudowy LCD.

Umowa najmu specjalistycznego lokalu mieszkalnego ulega rozwiązaniu z powodu utraty (zniszczenia) takiego lokalu mieszkalnego lub z innych przyczyn przewidzianych przez LCD.

W drodze wyjątku od ogólnej zasady przeniesienie własności lokalu biurowego lub lokalu w akademiku, a także przeniesienie takiego lokalu w celu prowadzenia gospodarki lub zarządzania operacyjnego na inny podmiot prawny, pociąga za sobą rozwiązanie umowy najmu taki lokal, z wyjątkiem sytuacji, gdy jego nowy właściciel lub osoba prawna, do której został przeniesiony, jest stroną umowy o pracę z pracownikiem - najemcą tego lokalu mieszkalnego (część 2 art. 102 Kp).

Eksmisja obywateli z wyspecjalizowanych lokali mieszkalnych reguluje art. 103 LCD, zgodnie z którym w przypadku rozwiązania lub rozwiązania umów najmu specjalistycznych lokali mieszkalnych obywatele muszą opuścić lokale mieszkalne, które zajmowali w ramach tych umów. W przypadku odmowy opuszczenia takich lokali mieszkalnych, obywatele ci podlegają eksmisji w sądzie bez świadczenia innych lokali mieszkalnych, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w części 2 art. 102 i część 2 art. 103 LCD.

Nie może być eksmitowany z lokali biurowych i lokali mieszkalnych w domach studenckich bez udostępnienia innych lokali mieszkalnych niebędących najemcami lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego lub członkami rodziny najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie takiej umowy lub właścicielami lokalu mieszkalnego lub członkami rodziny osoby właścicielami lokali mieszkalnych i jako osoby potrzebujące mieszkania:

1) członków rodzin wojskowych, funkcjonariuszy, pracowników organów spraw wewnętrznych, organów federalnej służby bezpieczeństwa, organów celnych Federacji Rosyjskiej, organów państwowej straży pożarnej, organów kontroli obrotu środkami odurzającymi i substancjami psychotropowymi, instytucji i organów penitencjarny, który zmarł (zmarł) lub zaginął w pełnieniu obowiązków służbowych lub służbowych;

2) emeryci;

3) członków rodziny pracownika, któremu przydzielono pomieszczenia służbowe lub pomieszczenia mieszkalne w internacie i który zmarł;

4) osoby niepełnosprawne grupy I i II, których inwalidztwo nastąpiło w wyniku wypadku przy pracy z winy pracodawcy, osoby niepełnosprawne grupy I i II, których inwalidztwo nastąpiło w wyniku choroby zawodowej w związku z wykonywania obowiązków służbowych, niepełnosprawni żołnierze, którzy stali się niepełnosprawni z grupy I i II w wyniku urazów, wstrząśnienia mózgu lub urazów odniesionych podczas pełnienia obowiązków służbowych lub w wyniku choroby związanej z wykonywaniem tych obowiązków (część 2 art. 103 LC).

Wyżej wymienieni obywatele mają zapewnione inne lokale mieszkalne, które muszą znajdować się w granicach danej osady.

Eksmisja obywateli z oficjalnych lokali mieszkalnych lub lokali mieszkalnych w akademikach z zapewnieniem innych lokali mieszkalnych w przypadku przewidzianym w części 2 art. 102 LCD, wykonywany jest przez byłego właściciela lub osobę prawną przekazującą dany lokal mieszkalny.

Zgodnie z art. 13 ustawy o wprowadzeniu kodeksu mieszkaniowego, obywatele mieszkający w oficjalnych lokalach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych w akademikach dostarczonych im przed wdrożeniem LCD, zgodnie z ust. 1 części 1 art. 51 Osiedla mieszkaniowe zarejestrowane jako potrzebujące lokalu socjalnego lub mające prawo przebywać z tego tytułu nie mogą być eksmitowane z tych lokali mieszkalnych bez udostępnienia innego lokalu mieszkalnego, jeżeli ich eksmisja nie była prawnie dozwolona przed wejście w życie LCD.

Należy zauważyć, że najemca lokalu specjalistycznego nie jest uprawniony do zamiany zajmowanego lokalu, jak również jego podnajmu (część 4 art. 100 kp).

Temat 9. Mieszkania i spółdzielnie mieszkaniowe

9.1. Tworzenie i działalność spółdzielni mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych

Podstawą udostępniania i korzystania z lokali mieszkalnych może być członkostwo w mieszkalnictwie i spółdzielniach mieszkaniowych, na mocy którego obywatelowi przyznaje się prawo do lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wybudowanym lub nabytym przez spółdzielnię.

Zgodnie z częścią 1 art. 110 LCD spółdzielnia mieszkaniowa lub mieszkaniowo-budowlana jest dobrowolnym stowarzyszeniem obywateli i (lub) osób prawnych na podstawie członkostwa w celu zaspokojenia potrzeb obywateli w zakresie mieszkalnictwa, a także do zarządzania mieszkaniowymi i niemieszkalnymi lokal w domu spółdzielczym.

Cechą spółdzielni mieszkaniowej jest to, że jej członkowie uczestniczą z własnymi środkami w nabywaniu, przebudowie i późniejszym utrzymaniu budynku mieszkalnego. Cechą spółdzielni budownictwa mieszkaniowego jest to, że jej członkowie uczestniczą z własnych środków w budowie, przebudowie i późniejszym utrzymaniu budynku mieszkalnego (część 2-3 art. 110 LCD).

Jak wskazano w części 4 art. PA ZhK, mieszkaniowo-spółdzielnie mieszkaniowe (zwane dalej spółdzielniami mieszkaniowymi) to spółdzielnie konsumenckie.

Przepisy kodeksu mieszkaniowego dotyczące spółdzielni mieszkaniowych nie mają zastosowania do innych wyspecjalizowanych spółdzielni konsumenckich utworzonych w celu zaspokojenia potrzeb obywateli w zakresie mieszkalnictwa zgodnie z federalnymi przepisami dotyczącymi takich spółdzielni. Tryb tworzenia i funkcjonowania takich spółdzielni, status prawny ich członków określają wspomniane ustawy federalne.

Obywatele, którzy ukończyli 16 lat i (lub) osoby prawne mają prawo wstępować do spółdzielni mieszkaniowych.

Kategorie obywateli uprawnionych do lokalu mieszkalnego na podstawie umów najmu socjalnego mają prawo pierwokupu przystępowania do spółdzielni mieszkaniowych organizowanych przy pomocy organów państwowych Federacji Rosyjskiej, organów państwowych podmiotów Federacji Rosyjskiej lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 111 LC).

Zgodnie z art. 112 LCD liczba członków spółdzielni mieszkaniowej nie może być mniejsza niż pięć, ale nie powinna przekraczać liczby lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym powstającym lub nabywanym przez spółdzielnię.

Dokumentem założycielskim spółdzielni mieszkaniowej jest jej statut. Zgodnie z art. 113 kp statut musi zawierać informacje o nazwie spółdzielni, jej lokalizacji, przedmiocie i celach działalności, trybie wstąpienia w skład spółdzielni, procedurze wystąpienia z niej i emisji udziałów, wysokości składu i trybu wnoszenia wkładów udziałowych i udziałowych, o odpowiedzialności za naruszenie obowiązków wnoszenia wkładów udziałowych, o składzie i właściwości organów zarządzających spółdzielni oraz organów kontroli działalności spółdzielni, trybu podejmowania decyzji przez nich, w tym w sprawach, w których decyzje podejmowane są jednomyślnie lub kwalifikowaną większością głosów, postępowania w sprawie pokrycia strat poniesionych przez członków spółdzielni, postępowania naprawczego i likwidacji spółdzielni. Statut spółdzielni mieszkaniowej może zawierać inne postanowienia, które nie są sprzeczne z LCD, innymi przepisami federalnymi.

Spółdzielnia mieszkaniowa podlega rejestracji państwowej, która odbywa się zgodnie z przepisami dotyczącymi państwowej rejestracji osób prawnych (art. 114 kp).

Organami spółdzielni mieszkaniowej są:

1) walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej;

2) konferencję, jeżeli liczba uczestników walnego zgromadzenia przekracza 50 osób i przewiduje to statut spółdzielni mieszkaniowej;

3) zarząd i przewodniczący zarządu spółdzielni mieszkaniowej (art. 115 kp).

Zgodnie z art. 116 LCD, najwyższym organem spółdzielni mieszkaniowej jest walne zgromadzenie jej członków (konferencja), zwoływane w trybie określonym statutem spółdzielni.

Kompetencje walnego zgromadzenia członków spółdzielni mieszkaniowej (konferencji) określa statut spółdzielni zgodnie z LPA.

Walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej uważa się za właściwe (ma kworum), jeżeli jest na nim obecnych ponad 50% członków spółdzielni. Uchwałę walnego zgromadzenia uważa się za podjętą, jeżeli głosowało za nią więcej niż połowa, aw sprawach określonych w statucie spółdzielni więcej niż 3/4 członków spółdzielni obecnych na takim walnym zgromadzeniu.

Decyzja walnego zgromadzenia podjęta w przewidziany sposób jest wiążąca dla wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowej.

Walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej wybiera organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej oraz organy kontroli jej działalności.

Decyzję zebrania członków spółdzielni mieszkaniowej sporządza się w formie protokołu (art. 117 k.p.k.).

Organem wykonawczym spółdzielni mieszkaniowej jest jej zarząd. Zarząd wybierany jest spośród członków spółdzielni mieszkaniowej przez walne zgromadzenie (konferencję) w liczbie i na okres ustalony statutem spółdzielni. Tryb działania zarządu spółdzielni mieszkaniowej i wydawania przez niego decyzji określa statut i dokumenty wewnętrzne spółdzielni (regulamin, regulamin lub inny dokument).

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej kieruje bieżącą działalnością spółdzielni, wybiera ze swego grona prezesa spółdzielni oraz wykonuje inne uprawnienia nie przekazane statutem spółdzielni do kompetencji walnego zgromadzenia członków spółdzielni . Zarząd spółdzielni mieszkaniowej odpowiada przed walnym zgromadzeniem członków spółdzielni (konferencją) (art. 118 kp).

Zgodnie z art. 119 k.p.k. prezesa zarządu spółdzielni mieszkaniowej wybiera zarząd spośród swoich członków na czas określony statutem spółdzielni. Wykonuje następujące uprawnienia:

1) zapewnia wykonanie decyzji zarządu spółdzielni;

2) działa w imieniu spółdzielni bez pełnomocnictwa, w tym reprezentuje jej interesy i dokonuje transakcji;

3) inne uprawnienia nie przyznane przez KP lub statut spółdzielni do kompetencji walnego zgromadzenia członków spółdzielni (konferencji) lub zarządu spółdzielni.

Prezes zarządu spółdzielni mieszkaniowej, korzystając ze swoich praw i wypełniając swoje obowiązki, powinien działać w interesie spółdzielni w dobrej wierze i rozsądnie.

W celu sprawowania kontroli nad działalnością finansową i gospodarczą spółdzielni mieszkaniowej walne zgromadzenie członków spółdzielni (konferencja) wybiera komisję rewizyjną (rewidenta) na okres nie dłuższy niż trzy lata. Liczbę członków komisji rewizyjnej spółdzielni mieszkaniowej określa jej statut. Członkowie komisji rewizyjnej nie mogą być jednocześnie członkami zarządu spółdzielni, jak również zajmować innych stanowisk we władzach spółdzielni. Komisja Rewizyjna spółdzielni mieszkaniowej wybiera przewodniczącego komisji rewizyjnej spośród swoich członków.

Komisja Rewizyjna (rewident) spółdzielni mieszkaniowej:

1) przeprowadza obowiązkowo kontrole planowe działalności finansowej i gospodarczej spółdzielni co najmniej raz w roku;

2) przedkłada walnemu zgromadzeniu członków spółdzielni (konferencji) opinię o budżecie spółdzielni mieszkaniowej, sprawozdaniu rocznym oraz wysokości obowiązkowych wpłat i składek;

3) składa sprawozdania walnemu zgromadzeniu członków spółdzielni (konferencji) z jej działalności.

Komisja Rewizyjna ma prawo w każdym czasie przeprowadzić kontrolę działalności finansowej i gospodarczej spółdzielni oraz mieć dostęp do wszelkiej dokumentacji związanej z jej działalnością.

Tryb pracy komisji rewizyjnej określa statut i inne dokumenty spółdzielni (art. 120 kp).

Przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej reguluje art. 121 kp, zgodnie z którym obywatel lub osoba prawna pragnąca zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej składa do zarządu spółdzielni wniosek o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Wniosek ten musi być rozpatrzony w ciągu miesiąca przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej i zatwierdzony decyzją walnego zgromadzenia jej członków (konferencji). Obywatel lub osoba prawna jest uznawana za członka spółdzielni mieszkaniowej od momentu wniesienia opłaty wpisowej po zatwierdzeniu decyzji o przyjęciu w poczet członków do spółdzielni mieszkaniowej przez walne zgromadzenie członków spółdzielni (konferencję).

Art. 122 kp stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa, decyzją walnego zgromadzenia jej członków (konferencji), może zostać przekształcona w wspólnotę mieszkaniową, tj. możliwe jest przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej w inny organizacyjny i forma prawna.

Spółdzielnia mieszkaniowa może być zlikwidowana na zasadach iw trybie przewidzianym prawem cywilnym (art. 123 kp).

9.2. Status prawny członków spółdzielni mieszkaniowych

Obywatelowi lub osobie prawnej przyjętej w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków spółdzielni (konferencji), zapewnia się lokale mieszkalne w domach spółdzielni mieszkaniowej w wysokości wniesionego wkładu akcji. Decyzje te są podstawą do wprowadzenia się do lokalu mieszkalnego w domach spółdzielni mieszkaniowej. Własność, użytkowanie oraz w granicach określonych prawem zbycie lokali mieszkalnych odbywa się na podstawie przynależności do spółdzielni mieszkaniowej (art. 124 kp).

Członek (członkowie) spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do udziału (art. 125 kp). Tryb i warunki wniesienia wkładu przez członka spółdzielni określa statut spółdzielni. Udział może należeć do jednego lub kilku obywateli lub osób prawnych, tj. stanowić ich wspólną własność.

Członek spółdzielni mieszkaniowej nabywa własność lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym, jeżeli wpłata wkładu zostanie w całości opłacona.

Stosunki majątkowe w budynku mieszkalnym we spółdzielni mieszkaniowej, z zastrzeżeniem wniesienia w całości wkładu udziałowego przez co najmniej jednego członka spółdzielni, podlegają rozdz. 6 kp „Własność wspólna właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Walne zgromadzenie takich właścicieli” (art. 129 kp).

Zasady podziału lokali mieszkalnych w domu spółdzielni mieszkaniowej zawiera art. 127 LCD, zgodnie z którym taki podział osób uprawnionych do udziału jest dopuszczalny, jeżeli każdej z tych osób można przydzielić wydzieloną przestrzeń mieszkalną lub istnieje techniczna możliwość reorganizacji i (lub) przebudowy nieodizolowanego lokalu na odosobnione pomieszczenia mieszkalne. Spory o podział lokali mieszkalnych w domu spółdzielni mieszkaniowej rozstrzyga sąd.

Członkowi spółdzielni mieszkaniowej i członkom jego rodziny mieszkającym razem z nim przyznaje się prawo, za obopólną zgodą i za uprzednim powiadomieniem zarządu spółdzielni, zezwalać na zamieszkanie przez czasowych rezydentów w lokalach mieszkalnych będących w ich użytkowaniu w sposób i na warunkach przewidzianych dla przebywania takich mieszkańców w lokalach przewidzianych obywatelom na podstawie społecznej umowy o pracę (art. 126 lc).

Zgodnie z art. 128 Spółdzielni Mieszkaniowej, członek spółdzielni mieszkaniowej, który nie opłacił w całości wkładu udziałowego, ma prawo, za zgodą mieszkających z nim członków rodziny i zarządu spółdzielni, wydzierżawić część lokale, które zajmuje w domu spółdzielni mieszkaniowej, aw przypadku przejścia na emeryturę czasową - wszystkie wskazane lokale mieszkalne do wynajęcia za opłatą.

Spółdzielnia mieszkaniowa, w trybie określonym statutem, ma prawo odpłatnie wynajmować opuszczone lokale mieszkalne, które znajdowały się w posiadaniu członków spółdzielni, którzy odeszli lub zostali ze spółdzielni wydaleni, do czasu ponownego członkowie są przyjmowani do spółdzielni.

Najem lokalu mieszkalnego w domu spółdzielni mieszkaniowej odbywa się zgodnie z zasadami podnajmu lokali mieszkalnych przewidzianych w umowie najmu socjalnego (art. 128 kp).

Podstawy ustania członkostwa we spółdzielni mieszkaniowej wymienia art. 130 LCD. To:

1) wycofanie się członka spółdzielni;

2) wyłączenie członka spółdzielni;

3) likwidacji osoby prawnej będącej członkiem spółdzielni;

4) likwidacja spółdzielni mieszkaniowej;

5) śmierci obywatela będącego członkiem spółdzielni mieszkaniowej.

Wniosek członka spółdzielni mieszkaniowej o dobrowolne wystąpienie ze spółdzielni rozpatruje się w trybie określonym w statucie spółdzielni.

Członek spółdzielni mieszkaniowej może zostać wydalony ze spółdzielni na podstawie decyzji walnego zgromadzenia jej członków (konferencji) w przypadku rażącego naruszenia przez niego bez uzasadnionego powodu jego obowiązków ustalonych przez LCD lub statut spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku śmierci członka spółdzielni mieszkaniowej jego spadkobiercy mają prawo stać się członkami tej spółdzielni decyzją walnego zgromadzenia jej członków (konferencji).

Zgodnie z art. 131 k.p.k., w przypadku śmierci członka spółdzielni mieszkaniowej, prawo pierwszeństwa przystąpienia do spółdzielni ma jego małżonek, pod warunkiem, że przysługuje mu część udziału.

Spadkobierca członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje część udziału i mieszkał razem ze spadkodawcą, ma prawo pierwszeństwa wstąpienia do spółdzielni, jeżeli małżonek spadkodawcy nie ma takiego prawa lub małżonek odmówił do spółdzielni.

Spadkobierca członka spółdzielni mieszkaniowej, który nie zamieszkiwał razem ze spadkodawcą, ma prawo pierwszeństwa wstąpienia do spółdzielni w przypadku nieobecności ww. obywateli lub zrzeczenia się prawa pierwszeństwa wstąpienia do spółdzielni mieszkaniowej.

Członek rodziny, który zamieszkiwał wspólnie ze spadkodawcą i nie jest jego spadkobiercą, ma prawo pierwszeństwa wstąpienia do spółdzielni mieszkaniowej, pod warunkiem wniesienia wkładu udziałowego, braku ww. trzech kategorii obywateli, a także jeżeli małżonek lub inni spadkobiercy zamieszkali razem ze spadkodawcą członkowie spółdzielni mieszkaniowej nie mają prawa pierwszeństwa wstąpienia do spółdzielni lub odmowy wstąpienia do spółdzielni.

Zgodnie z art. 132 Spółdzielni Mieszkaniowej członkowi spółdzielni mieszkaniowej, który nie opłacił w całości wkładu udziałowego i został wydalony ze spółdzielni, wypłaca się kwotę swojego udziału w terminie i na warunkach przewidzianych w statucie spółdzielnia. Termin wypłaty nie może przekraczać dwóch miesięcy od dnia podjęcia przez spółdzielnię decyzji o wydaleniu członka spółdzielni.

Członek spółdzielni mieszkaniowej, który nie opłacił pełnego wkładu udziałowego i został wydalony ze spółdzielni z przyczyn określonych w części 3 art. 130 LCD, a także zamieszkujący z nim członkowie jego rodziny tracą prawo do korzystania z lokalu i zobowiązani są go opuścić w ciągu dwóch miesięcy od dnia podjęcia przez spółdzielnię decyzji o wydaleniu takiego członka ze spółdzielni. W przypadku odmowy opuszczenia lokalu obywatele ci podlegają eksmisji w sądzie bez udostępnienia innego lokalu (art. 133 kp).

W przypadku rozbiórki domu z przyczyn przewidzianych w Kodeksie mieszkaniowym, zasady określone w art. 32 (zabezpieczenie praw mieszkaniowych właściciela lokalu mieszkalnego w przypadku zajęcia działki na potrzeby państwowe lub komunalne) i 86 (tryb udostępnienia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu lokalu socjalnego w związku z rozbiórką domu) LC odpowiednio dla członków spółdzielni mieszkaniowej, którzy wpłacali udział i nie wpłacali udziału.

Temat 10. Mieszkaniowe spółdzielnie oszczędnościowe

10.1. Przepisy ogólne dotyczące mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych

Jak wspomniano powyżej, przepisy ust. 11 LCD „Organizacja i działalność spółdzielni mieszkaniowych i budownictwa mieszkaniowego” nie dotyczy innych wyspecjalizowanych spółdzielni konsumenckich utworzonych w celu zaspokojenia potrzeb obywateli w zakresie mieszkalnictwa zgodnie z federalnymi przepisami dotyczącymi takich spółdzielni. Tryb tworzenia i funkcjonowania takich spółdzielni, status prawny ich członków określają wspomniane ustawy federalne.

Obecnie obowiązuje ustawa Prawo spółdzielcze, uchwalona w 2004 r., z wyjątkiem przepisów art. 51 w odniesieniu do organizacji samorządowych mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych oraz art. 56, które wchodzą w życie z dniem wejścia w życie ustawy federalnej określającej działalność organizacji samoregulacyjnych (art. 58 tej ustawy).

Zgodnie z ust. 1 art. 2 mieszkaniowa spółdzielnia oszczędnościowa (zwana dalej spółdzielnią) to spółdzielnia konsumencka utworzona jako dobrowolne zrzeszenie obywateli na zasadzie członkostwa w celu zaspokojenia potrzeb członków spółdzielni w lokalach mieszkalnych poprzez łączenie członków spółdzielni udziałami . Spółdzielnia Oszczędności Mieszkaniowa prowadzi działalność mającą na celu pozyskanie i wykorzystanie środków pieniężnych obywateli – członków spółdzielni oraz innych środków zebranych przez spółdzielnię na nabycie lub budowę lokali mieszkalnych (w tym w apartamentowcach) w celu przekazania ich do użytkowania i po dokonaniu wkłady udziałowe w całości – majątkowe na rzecz członków spółdzielni (klauzula 2 art. 2). Widać z tego, że mieszkaniowe spółdzielnie oszczędnościowe różnią się od mieszkaniowych i mieszkaniowo-budowlanych pod trzema zasadniczymi względami:

1) spółdzielnie te mogą być tworzone w celu nabycia lub budowy nie tylko budynków mieszkalnych;

2) nie mają na celu stworzenia późniejszego utrzymania zakupionego lub wybudowanego domu;

3) członkami takich spółdzielni mogą być wyłącznie obywatele.

Członkiem spółdzielni może być obywatel, który ukończył 16 lat. Przyjęcie obywatela na członka spółdzielni następuje na podstawie jego pisemnego wniosku w trybie określonym w ustawie o spółdzielniach i statucie spółdzielni.

Spółdzielnia jest zobowiązana do prowadzenia rejestru członków spółdzielni, który musi zawierać informacje określone w części 2 art. 5.

Liczba członków spółdzielni nie może być mniejsza niż 50 osób i większa niż 5000 osób, chyba że ustawa o spółdzielniach stanowi inaczej.

Członkostwo w spółdzielni powstaje po wpisaniu odpowiednich informacji o obywatelu, który złożył wniosek o członkostwo w spółdzielni, do Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych w sposób określony w ustawie o spółdzielniach i ustawie federalnej nr 08.08.2001-FZ z 129. Przedsiębiorcy indywidualni ", od dnia wniesienia przez obywatela wpisowego składki członkowskiej i pierwszej wpłaty na poczet wkładu udziałowego. Obywatel dokonuje tych płatności po wpisaniu informacji o nim w Jednolitym Państwowym Rejestrze Osób Prawnych (część 5, 9, art. 5 ustawy o spółdzielniach).

Członkowie spółdzielni ponoszą odpowiedzialność wobec spółdzielni za naruszenie obowiązków wnoszenia udziałów i innych składek. Wysokość kary za naruszenie obowiązków wniesienia tych składek określa statut spółdzielni i nie może przekroczyć 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej obowiązującej w dniu zapłaty kary za każdy dzień opóźnienia w dokonywaniu składek (część 3 artykułu 6).

Zgodnie z art. 9 członkostwo w spółdzielni ustaje w przypadku:

1) dobrowolne wystąpienie ze spółdzielni;

2) wykluczenie członka spółdzielni ze spółdzielni;

3) przeniesienie udziału na innego członka spółdzielni lub na osobę trzecią;

4) śmierć członka spółdzielni, stwierdzenie jego śmierci w trybie przewidzianym przez prawo federalne;

5) zajęcia udziałów;

6) wniesienie przez członka spółdzielni wkładu udziałowego w całości oraz przeniesienie odpowiedniego lokalu mieszkalnego na własność członka spółdzielni, chyba że członek spółdzielni posiada inne oszczędności udziałowe i nie stanowi inaczej statut spółdzielni;

7) likwidację spółdzielni, w tym w związku z jej upadłością.

Spadkobierca zmarłego członka spółdzielni ma prawo być przyjętym w poczet członków spółdzielni. Jeżeli spadkobierca nie skorzystał z tego prawa, spółdzielnia wypłaci mu rzeczywistą wartość udziału.

Po ustaniu członkostwa w spółdzielni z powodu dobrowolnego wystąpienia lub wydalenia ze spółdzielni, występujący członek spółdzielni ma prawo do otrzymania wartości udziału w sposób i w terminach przewidzianych w ustawie Prawo spółdzielcze i ( lub) statut spółdzielni.

Członkostwo w spółdzielni wygasa z dniem dokonania odpowiedniego wpisu w Jednolitym Państwowym Rejestrze Osób Prawnych w sposób określony w ustawie o spółdzielniach i ustawie federalnej „O państwowej rejestracji osób prawnych i przedsiębiorców indywidualnych”.

Wydalenie członka spółdzielni ze spółdzielni może nastąpić wyłącznie w postępowaniu sądowym na podstawie postanowienia walnego zgromadzenia członków spółdzielni w następujących przypadkach:

1) powtarzające się niewywiązywanie się z obowiązków określonych w ustawie Prawo spółdzielcze i (lub) statucie spółdzielni albo niezdolność spółdzielni do prowadzenia działalności lub znaczne trudności w jej wykonaniu w wyniku działań (bezczynności) członek spółdzielni;

2) systematyczne naruszanie trybu wnoszenia akcji i innych wkładów. Systematyczne naruszenie procedury wnoszenia udziałów i innych składek oznacza naruszenie warunków wnoszenia składek lub ich niedopłaty więcej niż trzy razy z rzędu w ciągu 12 miesięcy, nawet jeśli każde opóźnienie lub wysokość każdego niedopłaty jest nieznaczna, lub pojedyncze opóźnienie w wniesieniu akcji i innych wkładów przez ponad trzy miesiące .

W spółdzielni, której liczba członków przekracza 200, statut może przewidywać, że decyzja o wydaleniu członka spółdzielni ze spółdzielni, z wyjątkiem członka zarządu spółdzielni, z przyczyn wskazanych powyżej, może być podejmowane przez zarząd spółdzielni.

W przypadku wykluczenia ze spółdzielni członka spółdzielni, któremu spółdzielnia przekazała mieszkanie do użytkowania, taki członek spółdzielni przed wejściem w życie postanowienia sądu o jego wykluczeniu ma prawo do wpłacić pozostałą część swojego wkładu udziałowego (art. 10 ustawy o spółdzielniach).

Spółdzielnia działa na podstawie statutu, który zatwierdza walne zgromadzenie członków spółdzielni. Karta musi zawierać informacje, których wykaz znajduje się w części 2 art. jedenaście.

10.2. Utworzenie, reorganizacja i likwidacja spółdzielni

Spółdzielnia powstaje z inicjatywy co najmniej 50 osób i nie więcej niż 5000 osób. Rejestracja państwowa spółdzielni odbywa się w sposób określony w ustawie federalnej „O państwowej rejestracji osób prawnych i przedsiębiorców indywidualnych” (art. 12 ustawy o spółdzielniach).

Spółdzielnia może zostać zreorganizowana dobrowolnie lub przymusowo w sposób określony w ustawie o spółdzielniach.

Spółdzielnia Mieszkaniowa może zostać przekształcona wyłącznie w spółdzielnię mieszkaniową, spółdzielnię budownictwa mieszkaniowego lub spółdzielnię mieszkaniową. Taka spółdzielnia może zostać przekształcona w osobę prawną o innej formie organizacyjno-prawnej tylko w przypadkach przewidzianych w ustawach federalnych.

Spółdzielnia może zostać zlikwidowana dobrowolnie lub na mocy postanowienia sądu. Federalny organ wykonawczy pełniący funkcje kontrolne i nadzorcze w zakresie rynków finansowych (obecnie Federalna Służba Rynków Finansowych) ma prawo wystąpić do sądu z powództwem o likwidację spółdzielni w przypadku powtarzającego się lub rażącego naruszenia przepisów ustawy Prawo spółdzielcze, a także w innych przypadkach przewidzianych tą ustawą.

Federalny organ wykonawczy sprawujący funkcje kontrolne i nadzorcze w dziedzinie rynków finansowych prowadzi rejestr mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych na podstawie informacji dostarczonych przez federalny organ wykonawczy upoważniony do przeprowadzania państwowej rejestracji osób prawnych i spółdzielni. Informacje, które mają być zawarte w tym rejestrze, są określone w części 2 art. piętnaście.

10.3. Podstawowe przepisy dotyczące działalności spółdzielni w pozyskiwaniu i wykorzystywaniu środków od obywateli na zakup lokalu mieszkalnego”

Przy prowadzeniu działań mających na celu przyciągnięcie i wykorzystanie środków obywateli na zakup lokali mieszkalnych spółdzielnia ma prawo.

1) przyciągać i wykorzystywać środki obywateli na zakup lokali mieszkalnych;

2) inwestować dostępne mu środki w budowę lokali mieszkalnych (w tym w budynkach mieszkalnych), a także uczestniczyć w budowie lokali mieszkalnych jako deweloper lub uczestnik wspólnego budownictwa;

3) nabywać lokale mieszkalne;

4) w celu przyciągnięcia pożyczonych środków w przypadku przewidzianym w części 3 art. 47 ustawy Prawo spółdzielcze.

Zasady udzielania przez spółdzielnię informacji o samej spółdzielni i jej działalności zawiera art. 17-21.

Art. 24 stanowi, że koszty spółdzielni związane z realizacją działań mających na celu przyciągnięcie i wykorzystanie środków obywateli na zakup lokali mieszkalnych muszą rekompensować udziały członków spółdzielni. Przy ustalaniu wielkości wkładu, przybliżony koszt lokalu mieszkalnego, który ma zostać zakupiony lub wybudowany dla danego członka spółdzielni, ustala się wstępnie na podstawie średniej wartości rynkowej podobnych lokali mieszkalnych. Po nabyciu lub zakończeniu budowy przez spółdzielnię dla członka spółdzielni wysokość wkładu własnego określa się na podstawie rzeczywistego kosztu lokalu mieszkalnego nabytego lub wybudowanego przez spółdzielnię. Zarówno początkową, jak i ostateczną wielkość wkładu akcji określa decyzja organu spółdzielni upoważnionego statutem spółdzielni, uzgodniona z członkiem spółdzielni.

Wkład udziałowy członka spółdzielni musi również zapewniać zwrot kosztów spółdzielni związanych z nabyciem lub budową lokalu mieszkalnego:

1) na ubezpieczenie mieszkaniowe;

2) poprawienie walorów konsumenckich nabytego lub wybudowanego lokalu mieszkalnego do poziomu odpowiadającego wymaganiom określonym we wniosku o przyjęcie w poczet członków spółdzielni;

3) utrzymanie, remont lokalu mieszkalnego, opłacenie usług publicznych (przed przekazaniem lokalu mieszkalnego do użytku członka spółdzielni);

4) obsługa i spłata zaciągniętych kredytów i pożyczek na zakup lub budowę lokalu mieszkalnego;

5) zapłata podatków, opłat i innych obowiązkowych opłat. Tryb wniesienia wkładu udziałowego przez członka spółdzielni określa się zgodnie z wybraną przez niego formą udziału w działalności spółdzielni (art. 27).

Członkowie spółdzielni płacą jednorazową składkę członkowską. Składki członkowskie wpłacane są przez członków spółdzielni co miesiąc, chyba że statut spółdzielni przewiduje inny tryb wnoszenia takich składek. Wejściowe składki członkowskie i składki członkowskie nie podlegają zwrotowi po ustaniu członkostwa w spółdzielni, chyba że statut spółdzielni stanowi inaczej (art. 25).

Formy uczestnictwa w działalności spółdzielni utworzonej przez spółdzielnię muszą odpowiadać wymogom ustawy Prawo spółdzielcze, w tym wymogom zapewnienia trwałości finansowej działalności spółdzielni, ustanowionym w art. 47 i nie powinna prowadzić do naruszenia standardów oceny stabilności finansowej spółdzielni, ustanowionych w art. 49.

Formy uczestnictwa w działalności spółdzielni ustalają:

1) minimalny i maksymalny okres płatności, a także minimalną wysokość (lub sposób ustalenia wysokości) części wkładu udziałowego, po opłaceniu której przysługuje prawo do nabycia lub wybudowania powierzchni mieszkalnej dla członka powstaje spółdzielnia;

2) termin wniesienia pozostałej części wkładu;

3) wysokość i częstotliwość wpłat na poczet wkładu udziałowego;

4) możliwe warunki pozyskania pożyczonych środków w przypadku przewidzianym w części 3 art. 47.

Formy uczestnictwa w działalności spółdzielni utworzonej przez spółdzielnię mogą przewidywać:

1) warunki indeksowania okresowych wpłat z tytułu wkładu akcji;

2) warunki naliczania odsetek od oszczędności udziałowych kierowanych z wkładu udziałowego spółdzielni na nabycie lub budowę przez spółdzielnię lokali mieszkalnych dla innych członków spółdzielni;

3) inne warunki nabywania lub budowy przez spółdzielnię lokali mieszkalnych oraz warunki wnoszenia wkładów udziałowych.

Formy uczestnictwa w działalności spółdzielni zatwierdza walne zgromadzenie członków spółdzielni. Decyzje walnego zgromadzenia członków spółdzielni o zatwierdzeniu form uczestnictwa w działalności spółdzielni muszą zawierać wnioski dotyczące ewentualnego wpływu form uczestnictwa w działalności spółdzielni na jej stabilność finansową. Formularze uczestnictwa w działalności spółdzielni utworzonej na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze spółdzielnia może przesłać do zaopiniowania do samorządowej organizacji spółdzielni oszczędnościowo-mieszkaniowych.

Forma uczestnictwa w działalności spółdzielni nie może być ustalana indywidualnie dla jednego członka spółdzielni (art. 27).

Zgodnie z art. 28 Prawo członka spółdzielni do nabycia lub wybudowania przez spółdzielnię lokalu mieszkalnego powstaje po spełnieniu przez członka spółdzielni warunków wniesienia części wkładu, ustalonej zgodnie z formą udziału w działalności spółdzielni wybranej przez niego spółdzielni.

Po wniesieniu przez członka spółdzielni tej części wkładu udziałowego, pod warunkiem przestrzegania przez członka spółdzielni warunków i częstotliwości dokonywania odpowiednich wpłat przewidzianych formą jego udziału w działalności spółdzielni, spółdzielnia , w kolejności pierwszeństwa, zobowiązany jest do:

1) nabyć lokal mieszkalny spełniający wymagania określone we wniosku członka spółdzielni;

2) nabycia prawa do mieszkania w budowie lub do budowy mieszkania spełniającego te wymagania.

Kolejność, w jakiej spółdzielnia nabywa mieszkanie, nabywa prawo do mieszkania w budowie lub kolejność, w jakiej członek spółdzielni buduje mieszkanie, ustala się po wpłaceniu przez członka spółdzielni niezbędnej części wkładu. do powstania jego prawa do takich czynności spółdzielni i upływu okresu ustalonego przez wybraną przez niego formę uczestnictwa w działalności spółdzielni.

Tryb ustalania kolejności nabywania przez spółdzielnię mieszkania, nabywania prawa do mieszkania w budowie lub kolejności, w jakiej członek spółdzielni ma budować mieszkanie, określa statut spółdzielni i (lub ) decyzje walnego zgromadzenia członków spółdzielni.

Przy ustalaniu trybu ustalania pierwszeństwa należy podać wysokość kumulacji wniesionych udziałów oraz termin wniesienia części wkładu udziałowego, po upływie którego spółdzielnia ma prawo nabyć lub wybudować dla członka spółdzielni budynek mieszkalny. być brane pod uwagę, a także inne warunki przewidziane przez formę uczestnictwa w działalności spółdzielni. Na równych warunkach korzyść ma członek spółdzielni, który w krótszym terminie musi wpłacić pozostałą część wkładu, a jeżeli warunki są równe, korzyść przysługuje członkowi spółdzielni, który wcześniej wstąpił do spółdzielni. .

Procedura ustalania priorytetu musi być zgodna z wymogami ustawy Prawo spółdzielcze, w tym z wymogami zapewnienia trwałości finansowej działalności spółdzielni, określonymi w art. 47 i nie powinna prowadzić do naruszenia standardów oceny stabilności finansowej tej działalności, ustanowionych w art. 49.

Formę udziału w działalności spółdzielni wybraną przez członka spółdzielni oraz wymagania co do położenia i cech lokalu mieszkalnego określa decyzja organu spółdzielni upoważnionego statutem spółdzielni o przyjęciu obywatela do członkostwa spółdzielni na podstawie jego wniosku lub w decyzji wydanej przez ten organ na podstawie stosownego wniosku członka spółdzielni w decyzji o zmianie wymagań co do lokalu mieszkalnego. Wypisy z tych decyzji lub ich kopie są wydawane członkom spółdzielni na ich wniosek w ciągu jednego dnia roboczego.

Przeniesienie mieszkania nabytego przez spółdzielnię na członka spółdzielni w użytkowanie tego ostatniego następuje przez spółdzielnię niezwłocznie po nabyciu przez spółdzielnię prawa własności tego mieszkania. Przed oddaniem mieszkania do użytkowania przez członka spółdzielni, można dokonać remontu mieszkania lub wykonania prac mających na celu poprawę jakości użytkowej takiego mieszkania, jeżeli przemawia za tym forma uczestnictwa w czynnościach spółdzielni. spółdzielnia wybrana przez członka spółdzielni.

Decyzję o przekazaniu lokalu mieszkalnego członkowi spółdzielni podejmuje organ spółdzielni określony statutem spółdzielni. Wypis z takiej decyzji lub jej kopię należy wydać członkowi spółdzielni w ciągu jednego dnia roboczego (art. 1 ust. 2 i 29 ustawy Prawo spółdzielcze).

Zgodnie z art. 30 prawo własności lokalu mieszkalnego przekazanego przez spółdzielnię w użytkowanie członkowi spółdzielni nabywa członek spółdzielni lub inne osoby uprawnione do udziału, które wniosły pełny wkład udziałowy za to mieszkanie. Spółdzielnia jest zobowiązana przekazać członkowi spółdzielni lub innym osobom uprawnionym do udziału określony lokal mieszkalny wolny od jakichkolwiek zobowiązań.

Z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni, z wyjątkiem przypadku wniesienia przez członka spółdzielni wkładu w całości, członek spółdzielni, któremu spółdzielnia przekazała do używania lokal mieszkalny, oraz osoby z nim wspólnie zamieszkujące tracą prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego i są obowiązani go opuścić w terminie dwóch miesięcy od dnia ustania członkostwa w spółdzielni, a w przypadku likwidacji spółdzielni – od dnia podjęcia decyzji o likwidacji spółdzielni. W przypadku odmowy opuszczenia lokalu mieszkalnego członek spółdzielni i osoby z nim mieszkające podlegają eksmisji decyzją sądu bez zapewnienia innego lokalu mieszkalnego w sposób przewidziany w ustawodawstwie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej dla obywateli wykluczonych od spółdzielni mieszkaniowych lub mieszkaniowych (art. 31).

Z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni w związku z dobrowolnym wystąpieniem lub wykluczeniem członka spółdzielni ze spółdzielni, ten ostatni jest obowiązany zapłacić emerytowanemu członkowi spółdzielni rzeczywistą wartość udziału. Rzeczywistą wartość udziału emerytowanego członka spółdzielni ustala się na dzień kończący rok obrotowy, w którym zaistniała przyczyna ustania członkostwa w spółdzielni. Zgodnie z paragrafem 11 art. 2 ustawy Prawo spółdzielcze rzeczywistą wartością udziału jest proporcjonalna do wielkości udziału część wartości majątku netto spółdzielni. Wartość majątku netto spółdzielni ustala się jako różnicę między wartością majątku spółdzielni (pieniędzy na rachunkach i wartością majątku spółdzielni, ustaloną przez niezależnego rzeczoznawcę) a kwotą zadłużenia spółdzielni.

Spółdzielnia jest zobowiązana wypłacić emerytowanemu członkowi spółdzielni lub innym osobom uprawnionym do udziału rzeczywistą wartość udziału w terminie sześciu miesięcy od końca roku obrotowego, w którym powstały podstawy do ustania członkostwa w spółdzielni, chyba że inna okres ten określa statut spółdzielni. Jednocześnie okres przewidziany w statucie spółdzielni nie może przekroczyć dwóch lat od dnia zakończenia odpowiedniego roku obrotowego. W przypadku przekazania do użytkowania przez spółdzielnię emerytowanego członka spółdzielni, wypłata rzeczywistej wartości udziału następuje po wydaniu przez niego i osoby z nim mieszkające określonego mieszkania przestrzeń.

Za naruszenie przez spółdzielnię swoich zobowiązań do zapłaty emerytowanemu członkowi spółdzielni lub innym osobom uprawnionym do udziału rzeczywistą wartość udziału, spółdzielnia wypłaca wycofanemu członkowi spółdzielni lub innym osobom uprawnionym do udziału karę umowną, kwotę z czego określa statut spółdzielni i nie może przekroczyć 1/300 aktualnej karnej stawki refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej za każdy dzień opóźnienia w płatności (art. 32).

10.4 Zarządzanie spółdzielnią

Zgodnie z art. 33 Prawa spółdzielczego organami spółdzielni są:

1) walne zgromadzenie członków spółdzielni;

2) zarząd spółdzielni;

3) komisja rewizyjna (rewident) spółdzielni;

4) organy wykonawcze spółdzielni.

Ponadto w spółdzielni mogą być tworzone inne organy przewidziane statutem spółdzielni.

Działalność zarządu, komisji rewizyjnej (rewidenta) i organów wykonawczych spółdzielni reguluje statut spółdzielni oraz dokumenty wewnętrzne spółdzielni, zatwierdzone przez walne zgromadzenie członków spółdzielni.

Kadencja zarządu spółdzielni upływa z dniem odbycia zwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni. Uprawnienia członków zarządu spółdzielni i członków komisji rewizyjnej (rewidenta) spółdzielni mogą zostać wypowiedziane przed terminem decyzją nadzwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni.

Najwyższym organem spółdzielni jest walne zgromadzenie członków spółdzielni.

Corocznie spółdzielnia jest zobowiązana do odbycia corocznego walnego zgromadzenia członków spółdzielni w terminach określonych statutem spółdzielni, nie wcześniej jednak niż dwa miesiące i nie później niż sześć miesięcy po upływie następnego roku obrotowego . Na tym spotkaniu powinny zostać rozstrzygnięte pytania dotyczące wyboru zarządu, zatwierdzenia sprawozdania rocznego oraz rocznego sprawozdania księgowego (finansowego) spółdzielni. Walne zgromadzenia odbywające się oprócz corocznego walnego zgromadzenia członków spółdzielni mają charakter nadzwyczajny.

Każdy członek spółdzielni ma jeden głos na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni.

Członek spółdzielni ma prawo uczestniczyć w walnym zgromadzeniu zarówno osobiście, jak i przez swojego przedstawiciela. Jeden przedstawiciel może reprezentować nie więcej niż dwóch członków spółdzielni w spółdzielni liczącej do 500 członków i nie więcej niż pięciu członków spółdzielni w spółdzielni liczącej 500 lub więcej członków. Przedstawiciele muszą przedstawić dokumenty potwierdzające ich należyte umocowanie (pełnomocnictwo).

Zwołanie i odbycie dorocznego walnego zgromadzenia członków spółdzielni oraz nadzwyczajnego walnego zgromadzenia przeprowadza zarząd spółdzielni.

Wyłączną kompetencję walnego zgromadzenia członków spółdzielni określa ust. 6 art. 34 Prawa spółdzielczego, do których w szczególności należą:

▪ zatwierdzenie statutu spółdzielni, dokonanie w nim zmian i uzupełnień lub zatwierdzenie w nowym wydaniu;

▪ zatwierdzanie dokumentów wewnętrznych spółdzielni regulujących działalność organów spółdzielni;

▪ zatwierdzenie regulaminu (regulaminu) dotyczącego trybu tworzenia funduszu inwestycyjnego spółdzielni i jego stosowania przez spółdzielnię;

▪ podjęcie decyzji o reorganizacji lub likwidacji spółdzielni;

▪ wybór i wcześniejsze wygaśnięcie mandatu członków zarządu spółdzielni, członków komisji rewizyjnej (audytora) spółdzielni oraz rozpatrywanie sprawozdań z ich działalności;

▪ wybór lub powołanie organów wykonawczych spółdzielni, przedterminowe wygaśnięcie ich uprawnień, jeżeli statut spółdzielni nie przewiduje rozstrzygania tych spraw w zakresie kompetencji zarządu spółdzielni;

▪ zatwierdzanie form uczestnictwa w działalności spółdzielni;

▪ określenie maksymalnego kosztu lokalu mieszkalnego, który spółdzielnia może nabyć lub wybudować;

▪ zatwierdzenie sprawozdania rocznego i rocznego sprawozdania księgowego (finansowego) spółdzielni.

Walne zgromadzenie członków spółdzielni jest uprawnione do przyjęcia do rozpatrzenia każdej sprawy związanej z działalnością spółdzielni i podjęcia decyzji w tej sprawie, jeżeli zostanie przedstawiona z inicjatywy zarządu, na wniosek komisji rewizyjnej (audytora ), organów wykonawczych spółdzielni lub na wniosek członków spółdzielni, stanowiących co najmniej 5% ogólnej liczby członków spółdzielni.

Decyzję walnego zgromadzenia członków spółdzielni w sprawie poddanej pod głosowanie podejmuje większością głosów członków spółdzielni uczestniczących w walnym zgromadzeniu, z wyjątkiem spraw określonych w ust. 1 i 4 części 6 art. 34 oraz decyzje, o których zapadają 2/3 głosów członków spółdzielni uczestniczących w walnym zgromadzeniu członków spółdzielni.

Członek spółdzielni ma prawo zaskarżyć do sądu decyzję podjętą przez walne zgromadzenie członków spółdzielni z naruszeniem wymagań ustaw federalnych, innych normatywnych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej oraz statutu spółdzielni. W takim przypadku wniosek można złożyć do sądu w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym członek spółdzielni dowiedział się lub powinien był wiedzieć o decyzji podjętej przez walne zgromadzenie członków spółdzielni.

Nadzwyczajne walne zgromadzenie członków spółdzielni zwołuje się z inicjatywy zarządu, na wniosek komisji rewizyjnej (rewidenta), organów wykonawczych spółdzielni lub na wniosek członków spółdzielni, stanowiących co najmniej 10% łączną liczbę członków spółdzielni w dniu zgłoszenia wniosku o zwołanie takiego zebrania. Statut spółdzielni może przewidywać mniejszą liczbę członków spółdzielni, którym przysługuje prawo zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni.

W przypadku, gdy straty spółdzielni przekraczają kwotę równą 25% funduszu zakładowego spółdzielni, komisja rewizyjna (rewident) lub organy wykonawcze spółdzielni są obowiązane żądać zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielnia i zarząd są obowiązani do jej zwołania.

Nadzwyczajne walne zgromadzenie członków spółdzielni musi odbyć się w ciągu 45 dni od daty zgłoszenia wniosku o zwołanie takiego zgromadzenia.

Decyzję o zwołaniu nadzwyczajnego walnego zgromadzenia (z wyjątkiem zwołania go z inicjatywy zarządu spółdzielni) lub o odmowie zwołania musi podjąć zarząd spółdzielni w terminie pięciu dni od dnia złożenia wniosku o zwołanie to spotkanie.

Decyzję tę przesyła się organom lub osobom, które żądają zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia nie później niż w ciągu trzech dni od dnia jej podjęcia. Decyzję zarządu spółdzielni o odmowie zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni mogą zaskarżyć organy lub osoby, które żądają zwołania takiego zgromadzenia w sądzie w terminie trzech miesięcy od dnia podjęcia tej decyzji. decyzja.

Jeżeli w terminie określonym prawem zarząd spółdzielni nie podjął decyzji o zwołaniu nadzwyczajnego walnego zgromadzenia, to zgromadzenie to mogą zwołać organy lub osoby, które złożyły wniosek o jego zwołanie (art. 35).

Art. 36 prawa spółdzielczego stanowi, że decyzja walnego zgromadzenia członków spółdzielni może zostać podjęta bez odbycia posiedzenia (wspólna obecność członków spółdzielni w celu omówienia punktów porządku obrad i podjęcia decyzji w sprawach poddanych głosowaniu) poprzez głosowanie nieobecne.

W przypadku odbycia walnego zgromadzenia członków spółdzielni w formie głosowania nieobecnego, kartę do głosowania należy przesłać lub wręczyć za podpisem każdemu członkowi spółdzielni nie później niż 20 dni przed upływem terminu przyjmowania kart do głosowania.

W formie głosowania korespondencyjnego nie może odbyć się walne zgromadzenie, którego porządek obrad obejmuje sprawy dotyczące reorganizacji lub likwidacji spółdzielni, wyboru zarządu, komisji rewizyjnej (audytora), zatwierdzenia sprawozdania rocznego oraz roczne sprawozdania rachunkowe (finansowe) spółdzielni.

Zawiadomienie o walnym zgromadzeniu członków spółdzielni musi być dokonane nie później niż 20 dni przed dniem jego odbycia, zawiadomienie o walnym zgromadzeniu członków spółdzielni, w którego porządku obrad wskazano sprawę reorganizacji lub likwidacji spółdzielni - nie później niż 30 dni przed dniem jego posiadania. Tryb informowania członków spółdzielni o odbyciu walnego zgromadzenia określa art. 37.

W przypadku odbycia walnego zgromadzenia członków spółdzielni w formie głosowania nieobecnego, walnego zgromadzenia, którego liczba członków wynosi 1000 lub więcej, walnego zgromadzenia,

którego statut przewiduje obowiązkowe rozesłanie lub doręczenie członkom spółdzielni kart do głosowania przed walnym zgromadzeniem, kartę do głosowania należy przesłać lub wręczyć za podpisem każdemu członkowi spółdzielni nie później niż 20 dni przed dniem walnego zgromadzenia. walne zgromadzenie członków spółdzielni (część 4 artykułu 37).

Walne zgromadzenie członków spółdzielni jest właściwe do podjęcia decyzji (ma kworum), jeżeli uczestniczą w nim członkowie spółdzielni stanowiący co najmniej 50% ogólnej liczby członków spółdzielni lub ich przedstawiciele. W przypadku braku kworum na rocznym walnym zgromadzeniu, należy odbyć powtórne walne zgromadzenie z tym samym porządkiem obrad. Zebranie takie jest uprawnione, jeżeli uczestniczyli w nim członkowie spółdzielni, stanowiący co najmniej 30% ogólnej liczby członków spółdzielni (część 1, 4, art. 38).

Zgodnie z art. 41 w spółdzielni, której liczba członków przekracza 500 osób, walne zgromadzenie, zgodnie ze statutem spółdzielni, może odbywać się w formie zgromadzenia przedstawicieli. Komisarzy wybiera się spośród członków spółdzielni nie będących członkami zarządu spółdzielni lub organów wykonawczych spółdzielni. Członkowie zarządu spółdzielni mogą brać udział w zebraniu osób uprawnionych bez prawa głosu.

Rzecznika może wybrać nie mniej niż dziesięciu i nie więcej niż 50 członków spółdzielni. Minimalna liczba komisarzy musi wynosić co najmniej 50. Procedurę ich wyboru określają części 4 i 6 art. 41.

Zarządzanie działalnością spółdzielni w okresach między walnymi zgromadzeniami sprawuje zarząd spółdzielni. Skład ilościowy zarządu określa statut lub decyzja walnego zgromadzenia członków spółdzielni, ale nie może być mniejszy niż trzy osoby. Członkowie zarządu wybierają spośród siebie przewodniczącego zarządu spółdzielni, chyba że statut spółdzielni przewiduje inny tryb jego wyboru.

Członek zarządu spółdzielni nie może pełnić funkcji jedynego organu wykonawczego spółdzielni, kierownika organizacji zarządzającej lub kierownika, a także być członkiem komisji rewizyjnej (rewidentem) spółdzielni.

Członek zarządu spółdzielni może łączyć działalność w zarządzie spółdzielni z pracą w spółdzielni na podstawie umowy o pracę. Liczba członków zarządu spółdzielni pracujących w spółdzielni na podstawie umowy o pracę nie może jednak przekraczać jednej trzeciej ogólnej liczby członków zarządu.

Kompetencje zarządu spółdzielni i tryb podejmowania przez nią decyzji w sprawach należących do jego kompetencji określają części 6 i 8 art. 42.

W celu sprawowania kontroli nad działalnością finansową i gospodarczą spółdzielni walne zgromadzenie członków spółdzielni, zgodnie ze statutem, wybiera komisję rewizyjną (rewidenta) spółdzielni. Członkowie komisji rewizyjnej nie mogą łączyć swojej działalności z pracą w spółdzielni na podstawie umowy o pracę (art. 43).

Zgodnie z art. Zarządzanie bieżącą działalnością spółdzielni sprawuje jedyny organ wykonawczy spółdzielni (dyrektor) lub jedyny organ wykonawczy i kolegialny organ wykonawczy spółdzielni (dyrekcja). Organy wykonawcze spółdzielni odpowiadają przed zarządem spółdzielni i walnym zgromadzeniem członków spółdzielni. W spółdzielni, której liczba członków przekracza 44 osób, powołanie kolegialnego organu wykonawczego spółdzielni jest obowiązkowe.

Do kompetencji organów wykonawczych spółdzielni należą wszystkie sprawy związane z kierowaniem bieżącą działalnością spółdzielni, z wyjątkiem spraw związanych z właściwością walnego zgromadzenia członków spółdzielni i zarządu. Organy wykonawcze spółdzielni organizują wykonanie uchwał walnego zgromadzenia członków spółdzielni i jej zarządu.

Decyzją walnego zgromadzenia członków spółdzielni uprawnienia jedynego organu wykonawczego mogą zostać przeniesione na organizację handlową (organizację zarządzającą) lub indywidualnego przedsiębiorcę (zarządzającego). Taką decyzję podejmuje walne zgromadzenie członków spółdzielni jedynie na wniosek zarządu spółdzielni. Przy podejmowaniu tej decyzji członkowie spółdzielni muszą otrzymać informacje o organizacji zarządzającej lub kierowniku, o którym mowa w części 5 art. 44, a także projekt umowy, który proponuje się zawrzeć z organizacją zarządzającą lub kierownikiem.

Statut spółdzielni musi określać kadencję organów wykonawczych spółdzielni, w tym okres obowiązywania umowy spółdzielni z organizacją zarządzającą, który nie może przekraczać pięciu lat. Przedłużenie kadencji organów wykonawczych spółdzielni jest dopuszczalne tylko na podstawie uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni, nawet jeżeli statut spółdzielni umieszcza tworzenie tych organów w kompetencjach zarząd spółdzielni.

Jedyny organ wykonawczy spółdzielni, kierownik organizacji zarządzającej lub kierownik, członek kolegialnego organu wykonawczego spółdzielni nie mogą być wybierani na członka zarządu spółdzielni ani na członka komisji rewizyjnej (rewidenta) spółdzielnia. Urzędnicy ci nie mogą być członkami spółdzielni.

Wymagania dla urzędników spółdzielni określa art. 45, który w szczególności określa, kto nie może być tymi urzędnikami, a także jakie informacje o kandydatach na te stanowiska należy przekazać członkom spółdzielni.

10.5. Zapewnienie stabilności finansowej spółdzielni oraz kontrola nad działalnością spółdzielni

W celu zapewnienia stabilności finansowej działalności spółdzielni, wysokość części wkładu udziałowego, po opłaceniu którego przysługuje prawo do zakupu lub budowy mieszkania przez spółdzielnię w celu przekazania go do użytku członka stowarzyszenia. powstaje spółdzielnia, jest ustanowiona statutem spółdzielni, ale nie może być mniejsza niż 30% wielkości wkładu udziałowego członka spółdzielni.

Łączna kwota oszczędności udziałowych innych członków spółdzielni skierowana przez spółdzielnię z funduszu zakładowego spółdzielni na zakup lub budowę mieszkania dla członka spółdzielni nie może przekroczyć wielkości oszczędności udziałowych własnych członka spółdzielni spółdzielnia.

Jeżeli wskazane powyżej środki są niewystarczające na zakup lub budowę mieszkania dla członka spółdzielni, spółdzielnia może również pozyskać pożyczone środki, których wysokość nie może przekroczyć 70% wkładu udziałowego członka spółdzielni. Jednocześnie łączna kwota pożyczonych środków pozyskanych przez spółdzielnię nie powinna przekraczać 40% wartości majątku spółdzielni.

Minimalny termin wniesienia przez członka spółdzielni części wkładu udziałowego, po wniesieniu którego powstaje prawo do nabycia lub wybudowania lokalu mieszkalnego dla członka spółdzielni, określa statut spółdzielni. Jednocześnie począwszy od drugiego roku działalności spółdzielni w zakresie pozyskiwania i wykorzystywania środków obywatelskich na zakup lokali mieszkalnych, określony minimalny okres nie może być krótszy niż dwa lata.

Termin wniesienia pozostałej części wkładu po powstaniu prawa do nabycia lub budowy lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię dla członka spółdzielni nie powinien przekraczać więcej niż półtora raza terminu wniesienia części udział wkładu członka spółdzielni przed posiadaniem przez członka spółdzielni takiego prawa, pod warunkiem przestrzegania przez spółdzielnię ustalonych standardów oceny stabilności finansowej jego działalności.

Dodatkowe wymagania dla zapewnienia stabilności finansowej działalności spółdzielni ustala Rząd Federacji Rosyjskiej (art. 47 ustawy o spółdzielniach).

W celu zapewnienia stabilności finansowej spółdzielni art. 48 przewiduje ograniczenia transakcji przez spółdzielnię.

Artykuł 49 określa standardy oceny stabilności finansowej działalności spółdzielni.

Art. 56 przewiduje możliwość tworzenia samoregulujących się organizacji mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych, które mogą powstawać na zasadzie dobrowolnego zrzeszania się w nich mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych. Organizacja taka może zostać powołana w celu opracowania i ustanowienia zasad i standardów zapewniających przestrzeganie przez jej członków interesów członków spółdzielni oraz prowadzenie skutecznych działań na rzecz pozyskiwania i wykorzystywania środków obywatelskich na zakup lokali mieszkalnych, monitorowanie spełniania wymogów ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej i dodatkowe wymagania ustanowione przez te zasady i standardy. .

Samoregulacyjna organizacja mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych jest zobowiązana do:

1) sprawuje kontrolę nad działalnością swoich członków w zakresie przestrzegania wymagań ustaw federalnych, innych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej, zasad i standardów ustanowionych przez tę organizację samoregulacyjną;

2) rozpatrywać formy uczestnictwa w działalności spółdzielni prezentowane przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz opiniować formy uczestnictwa w działalności spółdzielni;

3) rozpatruje skargi na działania (bezczynność) jej członków;

4) zapewnienia jawności informacji o działalności swoich członków, zamieszczania w mediach informacji o niespełnianiu przez spółdzielnię wymogów zapewniających finansową trwałość działalności spółdzielni;

5) wypełnianie innych obowiązków przewidzianych w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej i dokumentach założycielskich organizacji samorządu.

Samoregulacyjna organizacja mieszkaniowych spółdzielni oszczędnościowych ma prawo do:

1) zastosować wobec swoich członków środki odpowiedzialności przewidziane w dokumentach założycielskich i innych, w tym wykluczenie członków z organizacji samorządu;

2) wystąpić do członków zarządu spółdzielni, komisji rewizyjnej (biegłego rewidenta) spółdzielni oraz członków spółdzielni z propozycją podjęcia działań w celu wyeliminowania niezgodności spółdzielni z wymaganiami dotyczącymi zapewnienia trwałość działalności spółdzielni.

Działalność organizacji samoregulacyjnych spółdzielni mieszkaniowych powinna regulować specjalna ustawa federalna, która nie została jeszcze uchwalona.

Temat 11

11.1. Założenie i funkcjonowanie stowarzyszenia właścicieli domów

Zgodnie z LCD istnieje możliwość istnienia takich podmiotów stosunków mieszkaniowych jak wspólnoty mieszkaniowe. Stosunki dotyczące tworzenia i działalności takich spółek regulują normy Ch. 13 LCD.

Stowarzyszenie właścicieli domów (zwane dalej HOA) jest organizacją non-profit, stowarzyszeniem właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w celu wspólnego zarządzania kompleksem nieruchomości w budynku mieszkalnym, zapewniającym funkcjonowanie tego kompleksu, posiadanie, używanie oraz w granicach określonych ustawą rozporządzanie nieruchomością wspólną w budynku mieszkalnym (1 art. 135 kp).

HOA zgodnie z częścią 3 art. 135 LCD może powstać pod warunkiem, że liczba członków, którzy go utworzyli, przekroczy 50% głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w apartamentowcu. Statut HOA uchwala się na walnym zgromadzeniu, które odbywa się w trybie określonym w art. 45-48 ZhK, większością głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. HOA jest tworzony bez ograniczania czasu działania, chyba że statut stanowi inaczej.

HOA jest osobą prawną od momentu rejestracji państwowej i posiada pieczęć z nazwą, bieżącymi i innymi rachunkami bankowymi, a także innymi szczegółami.

HOA odpowiada za swoje zobowiązania całym swoim majątkiem, ale nie odpowiada za zobowiązania swoich członków. Członkowie HOA nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania HOA.

Zgodnie z art. 136 właścicieli lokali LCD w jednym apartamentowcu może stworzyć tylko jedno HOA. Decyzję o jego utworzeniu podejmują właściciele lokali w apartamentowcu na swoim walnym zgromadzeniu. Decyzję taką uważa się za przyjętą, jeżeli zagłosowali za nią właściciele lokali w danym budynku mieszkalnym, posiadający ponad 50% głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w takim budynku.

Ponadto HOA można utworzyć, łącząc:

1) kilka budynków mieszkalnych, w których lokale należą do różnych (co najmniej dwóch) właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, z działkami położonymi na wspólnej działce lub kilkoma sąsiadującymi (graniczącymi) działkami, sieciami komunalnymi i innymi elementami infrastruktury ;

2) kilka pobliskich budynków, budowli lub budowli - budynki mieszkalne przeznaczone do zamieszkania przez jedną rodzinę, domy wiejskie z działkami domowymi lub bez, garaże i inne obiekty znajdujące się na wspólnej działce lub kilku sąsiednich (graniczących) działkach, sieci inżynierii i wsparcie techniczne oraz inne elementy infrastruktury.

Artykuł 137 LCD określa prawa HOA. Należą do nich:

1) zawarcia, zgodnie z prawem, umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, a także umów o utrzymanie i naprawę nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, umów o świadczenie usług publicznych oraz innych umów w interesie członków spółki;

2) określić preliminarz przychodów i wydatków na dany rok, w tym wydatki niezbędne na utrzymanie i remont nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, koszty remontów kapitalnych i przebudowy budynku mieszkalnego, składki specjalne i potrącenia na fundusz rezerwowy , a także wydatki na inne ustalone cele LCD i statut celów HOA;

3) ustalić, na podstawie przyjętego preliminarza dochodów i wydatków na rok HOA, kwoty wpłat i składek dla każdego właściciela lokalu w budynku mieszkalnym zgodnie z jego udziałem we wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynek mieszkalny;

4) wykonywać pracę na rzecz właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i świadczyć na ich rzecz usługi;

5) korzystania z kredytów udzielanych przez banki w sposób i na zasadach określonych w przepisach prawa;

6) przekazywać środki materialne i pieniężne wynikające z umowy osobom wykonującym pracę na rzecz HOA i świadczącym usługi na rzecz spółki;

7) zbywać i oddawać do czasowego użytkowania, wymieniać mienie należące do HOA.

W przypadkach, gdy nie narusza to praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w apartamentowcu, HOA ma prawo do:

1) udostępnić lub ograniczyć korzystanie z części nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

2) zgodnie z wymogami prawa, zgodnie z ustaloną procedurą, wybudować, przebudować część nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

3) przyjęcia do użytku albo otrzymania lub nabycia wspólności wspólnej właścicieli lokali w budynku mieszkalnym działek pod zabudowę mieszkaniową, budownictwo użytkowe i inne budynki oraz ich dalszą eksploatację;

4) zgodnie z wymogami prawa, w imieniu i na koszt właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, zagospodarować przydzielone działki przylegające do takiego domu;

5) zawierania transakcji i wykonywania innych czynności, które spełniają cele i zadania HOA.

W przypadku, gdy właściciele lokali w apartamentowcu nie wywiążą się z obowiązku partycypacji w ogólnych kosztach HOA, mają prawo dochodzić przed sądem przymusowego zwrotu obowiązkowych opłat i składek.

HOA może żądać w sądzie pełnego odszkodowania za straty poniesione w wyniku niewywiązania się przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym z obowiązku uiszczenia obowiązkowych opłat i składek oraz pokrycia innych kosztów ogólnych.

HOA jest zobowiązany do:

1) zapewnić zgodność z wymaganiami rozdz. 13 LCD, przepisy innych ustaw federalnych, inne regulacyjne akty prawne, a także statut HOA;

2) zawierania umów o utrzymanie i naprawę majątku wspólnego w budynku mieszkalnym z właścicielami lokali w budynku mieszkalnym niebędącymi członkami HOA;

3) wypełniać w sposób przewidziany prawem zobowiązania wynikające z umowy;

4) zapewnienia należytego stanu sanitarnego i technicznego mienia wspólnego w budynku mieszkalnym;

5) zapewnić spełnienie przez wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym obowiązków związanych z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w tym domu zgodnie z ich udziałami w prawie wspólnej własności tej nieruchomości;

6) zapewnić poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przy ustalaniu warunków i trybu posiadania, użytkowania i rozporządzania majątkiem wspólnym;

7) podejmować działania niezbędne do zapobieżenia lub powstrzymania działań osób trzecich utrudniających wykonywanie prawa posiadania, używania oraz, w granicach określonych przez prawo, rozporządzania właścicielami lokali stanowiących wspólną własność w budynku mieszkalnym lub utrudniających to ;

8) reprezentowania prawnie uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, w tym w relacjach z osobami trzecimi (art. 138 kp).

Artykuł 139 LCD przewiduje możliwość tworzenia HOA w budowanych budynkach mieszkalnych przez osoby, które będą właścicielami lokali w takich domach. Decyzja o utworzeniu takiej spółki zapada na walnym zgromadzeniu tych osób, które odbywa się w trybie określonym w art. 45-48 LCD.

Likwidacja HOA odbywa się na zasadach iw sposób określony przez prawo cywilne. Jak określono w części 2 art. 141 LCD, walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest zobowiązane do podjęcia decyzji o likwidacji HOA, jeżeli członkowie spółki nie posiadają więcej niż 50% głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

Zgodnie z art. 142 ZhK, dwa lub więcej HOA mogą utworzyć stowarzyszenie stowarzyszeń właścicieli domów w celu wspólnego zarządzania wspólną własnością w budynkach mieszkalnych. Zarządzanie takimi stowarzyszeniami odbywa się zgodnie z zasadami Ch. 13 LCD, czyli w takiej samej kolejności jak zarządzanie HOA.

11.2. Status prawny członków HOA

Rozdział 14 LCD określa status prawny członków HOA. Zgodnie z art. 143 Członkostwo LCD w HOA powstaje od właściciela lokalu w apartamentowcu na podstawie wniosku o przystąpienie do spółki. Aby więc zostać członkiem HOA wystarczy, że właściciel lokalu złoży wniosek o przyjęcie do spółki. Nabywcy lokalu w apartamentowcu, w którym utworzono HOA, mają prawo stać się wspólnikami spółki po nabyciu własności lokalu. Członkostwo w HOA ustaje z chwilą złożenia wniosku o wypowiedzenie członkostwa w spółce lub z chwilą wygaśnięcia prawa majątkowego członka spółki do lokalu w budynku mieszkalnym.

Art. 144 k.k.k. określa strukturę organów HOA, którymi są walne zgromadzenie członków spółki i zarząd.

Najwyższym organem zarządzającym HOA jest walne zgromadzenie jej członków, zwoływane w sposób określony w statucie spółki. Do kompetencji tego organu należą:

1) zmiany statutu spółki;

2) podejmowanie decyzji o reorganizacji i likwidacji spółki;

3) wybór zarządu i komisji rewizyjnej (rewidenta) spółki;

4) ustalanie wysokości obowiązkowych wpłat i wkładów wspólników spółki;

5) tworzenie funduszy specjalnych spółki, w tym funduszu rezerwowego, funduszu na odtworzenie i remont majątku wspólnego w budynku mieszkalnym oraz jego wyposażenia;

6) podejmowanie decyzji o uzyskaniu pożyczonych środków, w tym kredytów bankowych;

7) ustalanie kierunków wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej spółki;

8) zatwierdzanie rocznego planu działalności finansowej spółki oraz sprawozdania z wykonania tego planu;

9) rozpatrywanie skarg na czynności zarządu spółki, przewodniczącego zarządu spółki oraz komisji rewizyjnej (rewidenta) spółki;

10) uchwalanie i zmiana, na zalecenie przewodniczącego zarządu spółki, regulaminu wewnętrznego spółki w stosunku do pracowników, których obowiązkiem jest utrzymanie budynku mieszkalnego, przepisów o wynagradzaniu za pracę;

11) ustalanie wysokości wynagrodzenia członków zarządu spółki osobowej;

12) podejmowanie decyzji o najmie, zastawieniu lub przeniesieniu innych praw do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

13) inne kwestie przewidziane przez LCD lub inne przepisy federalne.

Statut HOA może również zawierać rozstrzyganie innych spraw należących do kompetencji walnego zgromadzenia jej członków.

Walne zgromadzenie członków HOA ma prawo rozstrzygać sprawy należące do kompetencji jego zarządu (art. 145 kp).

Tryb organizowania i odbycia walnego zgromadzenia członków HOA określa art. 146 k.s.p., zgodnie z ust. 1, którego zawiadomienie o takim posiedzeniu przesyła na piśmie osoba, z której inicjatywy je zwołuje, i doręcza się je każdemu członkowi spółki za pokwitowaniem lub listem poleconym (listem poleconym). Poczta). Zawiadomienie to zostanie wysłane nie później niż dziesięć dni przed datą walnego zgromadzenia. Walne Zgromadzenie nie może poddawać pod obrady spraw nie objętych porządkiem obrad.

Uprawnienia walnego zgromadzenia członków HOA ustala się zgodnie z art. 45 LCD i statut partnerstwa. Walne zgromadzenie jest właściwe, jeżeli jest na nim obecna ponad połowa członków spółki lub ich przedstawicieli.

Decyzje walnego zgromadzenia w sprawach przekazanych przez LCD do kompetencji walnego zgromadzenia zgodnie z ust. 2, 6, 7, 12 ust. 2 art. 145 ksh (podejmowanie decyzji o reorganizacji i likwidacji spółki, o pozyskaniu pożyczonych środków finansowych, ustalanie kierunków wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej spółki, podejmowanie decyzji o wydzierżawieniu lub przeniesieniu innych praw do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym ), zapadają większością co najmniej 2/3 głosów z ogólnej liczby głosów członków spółki. Decyzje w innych sprawach zapadają większością głosów ogólnej liczby głosów obecnych na walnym zgromadzeniu członków spółki lub ich przedstawicieli.

Walnemu zgromadzeniu członków HOA przewodniczy przewodniczący zarządu spółki lub jego zastępca. W przypadku ich nieobecności walnemu zgromadzeniu przewodniczy jeden z członków zarządu spółki.

Statut HOA może przewidywać głosowanie sondażowe w formie pisemnej lub głosowanie grupami członków spółki, w zależności od rodzaju (mieszkalny lub niemieszkalny) lokalu, który posiadają w budynku mieszkalnym oraz kwestii do rozstrzygnięcia ( art. 146 LCD).

Zgodnie z art. 147 ksh organem wykonawczym HOA jest jej zarząd, który kieruje działalnością spółki. Ma prawo do podejmowania decyzji we wszystkich sprawach spółki, z wyjątkiem spraw związanych z wyłączną kompetencją walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz kompetencji walnego zgromadzenia członków HOA.

Zarząd HOA wybierany jest spośród członków spółki przez walne zgromadzenie członków spółki na okres ustalony w statucie spółki, nie dłuższy jednak niż dwa lata. Wybiera przewodniczącego spośród swoich członków. Zarząd odpowiada przed walnym zgromadzeniem członków spółki.

Posiedzenia zarządu HOA zwołuje przewodniczący w terminach określonych w statucie spółki. Posiedzenie zarządu uważa się za właściwe, jeżeli uczestniczy w nim większość jego członków. Decyzja zarządu HOA jest sporządzana w protokole.

Do obowiązków zarządu należy:

1) przestrzeganie przez spółkę przepisów prawa i wymagań statutu HOA;

2) kontrola terminowości wpłacania przez członków spółki ustalonych obowiązkowych wpłat i składek;

3) sporządzanie rocznych preliminarzy przychodów i wydatków spółki oraz sprawozdań z jej działalności finansowej, przedkładanie ich do zatwierdzenia walnemu zgromadzeniu spółki;

4) zarządzanie budynkiem mieszkalnym lub zawieranie umów o zarządzanie nim;

5) zatrudnianie i zwalnianie pracowników do obsługi budynku mieszkalnego;

6) zawieranie umów o utrzymanie, eksploatację i naprawę majątku wspólnego w budynku mieszkalnym;

7) prowadzenie listy członków spółki, prace biurowe, księgowość i sprawozdania finansowe;

8) zwołanie i odbycie walnego zgromadzenia członków spółki;

9) wypełnienie innych obowiązków wynikających z statutu HOA (art. 148 kp).

Przewodniczący zarządu HOA jest wybierany na kadencję określoną w statucie spółki. Zapewnia wykonanie decyzji zarządu, ma prawo wydawać polecenia i polecenia wszystkim urzędnikom spółki, których wykonanie jest dla nich obowiązkowe.

Prezes zarządu działa bez pełnomocnictwa w imieniu HOA, podpisuje dokumenty płatnicze oraz dokonuje transakcji, które zgodnie z prawem, statutem spółki nie wymagają obowiązkowego zatwierdzenia przez zarząd spółki lub walne zgromadzenie członków, opracowuje i przedstawia do zatwierdzenia przez walne zgromadzenie członków spółki regulamin wewnętrzny dotyczący pracowników, do których obowiązków należy utrzymanie budynku mieszkalnego, przepis o wynagrodzeniu za ich pracę (art. 149 k.p.k.).

Organami HOA są również komisja rewizyjna (audytor), która zgodnie z art. 150 LCD jest wybierany przez walne zgromadzenie członków spółki na okres nie dłuższy niż dwa lata. Nie może obejmować członków zarządu spółki. Komisja Rewizyjna wybiera ze swego grona Przewodniczącego.

Komisja Rewizyjna (audytor) HOA wykonuje następujące obowiązki:

1) co najmniej raz w roku przeprowadzać kontrolę finansowej działalności stowarzyszenia;

2) złożyć walnemu zgromadzeniu członków spółki wniosek dotyczący preliminarza przychodów i wydatków za odpowiedni rok spółki oraz sprawozdanie z działalności finansowej i wysokości obowiązkowych wpłat i składek;

3) składa sprawozdania walnemu zgromadzeniu członków spółki ze swojej działalności.

Majątkiem HOA może być ruchomość, a także nieruchomości znajdujące się wewnątrz lub na zewnątrz budynku mieszkalnego.

Zgodnie z częścią 2 art. 151 funduszy LCD HOA składa się z:

1) z opłat obowiązkowych, wpisowych i innych opłat członków spółki;

2) dochody z działalności gospodarczej spółki, mającej na celu realizację celów, zadań i obowiązków spółki;

3) dotacje na zapewnienie funkcjonowania nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, przeprowadzenie remontów bieżących i kapitalnych, zapewnienie określonych rodzajów mediów oraz inne dotacje;

4) inne dochody.

Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków HOA w spółce mogą powstawać fundusze specjalne, wydatkowane na cele przewidziane w statucie. Tryb tworzenia funduszy specjalnych określa walne zgromadzenie członków spółki.

Zarząd HOA ma prawo dysponować środkami spółki zgromadzonymi na rachunku bankowym zgodnie z planem finansowym spółki.

Zgodnie z art. 152 LCD, w celu realizacji celów przewidzianych w statucie, HOA ma prawo prowadzić działalność gospodarczą, a mianowicie:

1) utrzymanie, eksploatacja i naprawa nieruchomości w budynku mieszkalnym;

2) budowa dodatkowych lokali i przedmiotów wspólnej własności w budynku mieszkalnym;

3) dzierżawa, najem części nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków HOA dochody z działalności gospodarczej spółki są przeznaczane na pokrycie kosztów ogólnych lub kierowane są na specjalne fundusze wydatkowane na cele przewidziane w statucie spółki. Dodatkowe dochody mogą być kierowane na inne cele działalności HOA, przewidziane w rozdz. 14 LCD i statut partnerstwa.

Temat 12. Opłata za mieszkanie i media

Obywatele i organizacje są zobowiązane do terminowego i pełnego opłacania mieszkań i mediów. Obowiązek uiszczenia przedmiotowej opłaty powstaje:

1) od najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie socjalnej umowy najmu – od chwili zawarcia takiej umowy;

2) najemcy lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego - od momentu zawarcia odpowiedniej umowy najmu;

3) najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu komercyjnego lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego - od chwili zawarcia takiej umowy;

4) członek spółdzielni mieszkaniowej - od chwili udostępnienia mieszkania przez spółdzielnię mieszkaniową;

6) właściciel lokalu mieszkalnego - z chwilą powstania prawa własności lokalu.

Przed rozliczeniem lokali mieszkalnych państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych zgodnie z ustaloną procedurą koszty utrzymania lokali mieszkalnych i mediów ponoszą organy państwowe i samorządowe lub osoby przez nie upoważnione (art. 153 kp).

Strukturę opłat za mieszkania i media określa art. 154 k.p.k., zgodnie z którym owa opłata za najemcę lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu socjalnego lub umowy najmu komercyjnego lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego obejmuje:

1) opłata za korzystanie z lokalu mieszkalnego (czynsz najmu);

2) opłata za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego, w tym opłata za usługi i prace związane z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym, utrzymaniem i naprawą lokali mieszkalnych, świadczone i wykonywane w ustalonych ilościach, a także za zarządzanie, utrzymanie oraz remont bieżący wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym. Naprawy kapitałowe nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym są przeprowadzane na koszt właściciela zasobów mieszkaniowych;

3) rachunki za media.

Opłata za mieszkanie i media dla właściciela lokalu w apartamentowcu obejmuje:

1) opłata za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego, w tym opłata za usługi i prace związane z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym, utrzymaniem, bieżącymi i kapitalnymi remontami nieruchomości wspólnej w takim domu;

2) rachunki za media.

Właściciele budynków mieszkalnych ponoszą koszty ich utrzymania i naprawy, a także opłacają media zgodnie z umowami zawartymi z osobami wykonującymi daną działalność.

Opłata za usługi komunalne obejmuje opłatę za dostawę zimnej i ciepłej wody, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawę gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawę ciepła, w tym dostawę paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego).

Artykuł 155 LCD stanowi, że opłata za mieszkanie i media jest wypłacana co miesiąc do dziesiątego dnia miesiąca następującego po miesiącu, który upłynął, chyba że umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym określa inny okres.

Opłata ta uiszczana jest na podstawie przedłożonych dokumentów płatniczych nie później niż pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, który upłynął, chyba że umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym przewiduje inny termin.

Najemcy lokali mieszkalnych na podstawie umowy najmu socjalnego oraz umowy najmu komercyjnego lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego wnoszą na rzecz wynajmującego opłatę za korzystanie z lokalu mieszkalnego (czynsz najmu).

Najemcy lokali mieszkalnych na podstawie społecznej umowy najmu oraz umowy najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w budynku mieszkalnym, którym zarządza osoba prawna, niezależnie od formy prawnej lub indywidualny przedsiębiorca (dalej: organizacji zarządzającej), uiścić opłatę za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego, a także opłatę za media tej organizacji zarządzającej. Jeżeli wysokość opłaty uiszczanej przez najemcę lokalu mieszkalnego jest niższa niż wysokość opłaty ustalonej w umowie o zarządzanie, pozostałą część opłaty uiszcza wynajmujący w sposób uzgodniony z organizacją zarządzającą.

Członkowie HOA lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej utworzonej w celu zaspokojenia potrzeb obywateli na mieszkania zgodnie z ustawą federalną o takiej spółdzielni (zwanej dalej inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką) dokonują obowiązkowych opłat i (lub) składek związanych z opłaceniem wydatków na utrzymanie, bieżące i kapitalne remonty majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, a także z opłaceniem mediów, w sposób określony przez organy zarządzające spółki lub organy zarządzające spółdzielni.

Właściciele lokali w budynku mieszkalnym, w którym utworzono taką spółkę lub spółdzielnię, niebędący członkami HOA lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej, uiszczają opłatę za mieszkanie i media zgodnie z umowami zawartymi z HOA lub spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia spożywców.

Właściciele lokali w budynku mieszkalnym, w którym nie została utworzona HOA, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka i który jest zarządzany przez organizację zarządzającą, płacą za powierzchnię mieszkalną i media tej organizacji zarządzającej.

Właściciele lokali w apartamentowcu, którzy bezpośrednio zarządzają takim budynkiem, uiszczają określoną opłatę zgodnie z umowami zawartymi z osobami prowadzącymi odpowiednie rodzaje działalności. W podobny sposób właściciele tych lokali płacą za usługi i pracują przy ich konserwacji i naprawie.

Jak zapewnia h. Wschód. 155 kpc niekorzystanie przez właścicieli, najemców i inne osoby z lokalu nie stanowi przyczyny nieuiszczania opłat za lokal mieszkalny i media. W przypadku czasowej nieobecności obywateli opłata za niektóre rodzaje mediów, obliczona na podstawie norm zużycia, odbywa się z uwzględnieniem ponownego obliczenia płatności za okres czasowej nieobecności obywateli w sposób zatwierdzony przez rząd Federacja Rosyjska.

Opłaty za media świadczone mieszkańcom czasowym uiszcza najemca lokalu mieszkalnego zgodnie z dodatkową umową z wynajmującym zawartą na okres pobytu mieszkańców czasowych.

Wynajmujący, podmiot zarządzający mają obowiązek pisemnie poinformować odpowiednio najemców lokali mieszkalnych państwowych i komunalnych funduszy mieszkaniowych oraz właścicieli lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym o zmianach wysokości opłat za lokale mieszkalne i media nie później niż do 30 godz. dni przed datą złożenia dokumentów płatniczych, na podstawie których opłata ta zostanie uiszczona w innej wysokości, chyba że umowa o zarządzanie ustali inny okres.

Osoby, które spóźniły się i (lub) nie w pełni zapłaciły za mieszkanie i media (dłużnicy) są zobowiązane do zapłaty wierzycielowi kary w wysokości 1/300 obowiązującej stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w momencie zapłaty, od kwot niezapłaconych w terminie za każdy dzień zwłoki począwszy od następnego dnia po terminie płatności do dnia faktycznej zapłaty włącznie. Niedozwolone jest podwyższenie określonej kwoty grzywien.

Art. 156 LCD ustanawia ogólną zasadę, zgodnie z którą opłata za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego ustalana jest w wysokości zapewniającej utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym zgodnie z wymogami prawa.

Wysokość opłaty za korzystanie z lokalu mieszkalnego (czynsz najmu), opłaty za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego dla najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego oraz umów najmu komercyjnego lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego ustala się na podstawie całkowita powierzchnia zajmowana (w osobnych pokojach w hostelach - na podstawie powierzchni tych pokoi) mieszkania.

Wysokość opłaty za użytkowanie lokalu mieszkalnego (czynsz najmu), opłaty za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego dla w/w kategorii najemców lokali mieszkalnych oraz wysokość opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego dla właścicieli lokali mieszkalnych lokale, które nie podjęły decyzji o wyborze sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym, ustanawiają samorządy (w podmiotach Federacji Rosyjskiej - miasta o znaczeniu federalnym Moskwa i Sankt Petersburg - organ państwowy odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej).

Wysokość opłaty za wynajem mieszkania z państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych ustalana jest w zależności od jakości i wyposażenia mieszkania, lokalizacji domu (część 4 art. 156 LCD).

Zgodnie z częścią 5 art. 156 kpk ustalenie wysokości czynszu nie powinno prowadzić do przyznania najemcy lokalu mieszkalnego prawa do dofinansowania do opłat za mieszkanie i media. Ustawy federalne, ustawy podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, ustanawiające procedurę udostępniania lokali mieszkalnych państwowego zasobu mieszkaniowego innym kategoriom obywateli zgodnie z częścią 3 art. 49 ksh mogą zostać ustalone inne (w porównaniu z przewidzianymi w ust. 4 i 5 art. 156 kp) warunki ustalania wysokości opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego (opłat czynszowych).

Procedura ustalania wysokości opłaty za mieszkanie dla obywateli mieszkających w lokalach mieszkalnych domów systemu opieki społecznej, w budynkach mieszkalnych środków na tymczasowe osiedlenie się migrantów przymusowych i osób uznanych za uchodźców, a także w hostelach, jeśli kilka obywatele mieszkają w jednym pokoju w hostelu, ustala się właścicieli wspomnianych mieszkań.

Wysokość opłaty za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym, w którym nie ma siedziby HOA lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej, ustala się na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w takim domu, które odbywa się w sposób określony w art. 45-48 LCD. Wysokość opłaty za utrzymanie i naprawę lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym ustalana jest z uwzględnieniem propozycji organizacji zarządzającej i ustalana na okres co najmniej jednego roku.

Wysokość obowiązkowych wpłat i (lub) składek członków HOA lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej, związanych z pokryciem wydatków na utrzymanie i naprawę majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, ustalają organy zarządzające spółki osobowej lub spółdzielni zgodnie z ich statutem.

Obywatele uznani za obywateli o niskich dochodach zgodnie z procedurą ustanowioną przez LCD i zajmujący lokale mieszkalne na podstawie umów najmu socjalnego są zwolnieni z uiszczania opłaty za korzystanie z lokalu mieszkalnego (czynsz najmu) (część 9 art. 156 LCD) .

Zmiana wysokości opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego w przypadku świadczenia usług i wykonywania prac związanych z zarządzaniem, utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwy przekraczające ustalony czas są ustalane w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z art. 157 LCD wysokość opłaty za media ustalana jest na podstawie ilości zużytych mediów, określonej na podstawie odczytów urządzeń pomiarowych, a w przypadku ich braku na podstawie norm zużycia mediów zatwierdzonych przez samorządy (w podmioty Federacji Rosyjskiej - miasta federalne Moskwa i St. - przez władze publiczne odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej), z wyjątkiem norm dotyczących zużycia usług użyteczności publicznej w zakresie dostaw energii elektrycznej i gazu, zatwierdzonych przez władze publiczne podmiotów Federacji Rosyjskiej w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Zasady świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli określa również Rząd Federacji Rosyjskiej.

Kwota opłaty za media jest obliczana zgodnie z taryfami ustalonymi przez władze państwowe podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, władze lokalne (w podmiotach wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej - miasta o znaczeniu federalnym Moskwa i Sankt Petersburg - przez organ państwowy odpowiedniego podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej) w sposób określony przez prawo federalne.

Zmiana formy własności lokalu mieszkalnego, podstawy korzystania z lokalu mieszkalnego, utworzenie lub likwidacja HOA lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej nie stanowi podstawy do zmiany wysokości opłaty za media.

W przypadku dostarczania mediów o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekraczającymi ustalony czas, zmianę kwoty płatności za media ustala się w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z art. 158 LCD właściciel lokalu w budynku mieszkalnym zobowiązany jest do ponoszenia kosztów utrzymania należącego do niego lokalu, jak również do uczestniczenia w kosztach utrzymania majątku wspólnego w takim domu proporcjonalnie do swojego udziału w współwłasność tej nieruchomości poprzez uiszczenie opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego.

Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o pokryciu kosztów remontu budynku mieszkalnego jest podejmowana z uwzględnieniem propozycji organizacji zarządzającej w sprawie daty rozpoczęcia remontu, wymaganego zakresu prac, koszt materiałów, tryb finansowania remontu, termin zwrotu nakładów i inne propozycje związane z warunkami przeprowadzenia remontu.

Obowiązek pokrycia kosztów remontów kapitalnych budynku mieszkalnego dotyczy wszystkich właścicieli lokali w tym domu od momentu powstania ich prawa własności do tych lokali. Zatem okres, w którym dana osoba była właścicielem mieszkania, nie ma w tym przypadku znaczenia. Z chwilą przeniesienia własności lokalu w apartamentowcu obowiązek pokrycia kosztów remontów kapitalnych dotychczasowego właściciela przechodzi na nowego właściciela.

Jeżeli właściciele lokali w budynku mieszkalnym na walnym zgromadzeniu nie podjęli decyzji o ustaleniu kwoty płatności za utrzymanie i naprawę lokali mieszkalnych, kwotę tę ustala samorząd lokalny (w podmiotach wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej - miasta o znaczeniu federalnym Moskwa i Petersburg – przez organ państwowy odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej).

Ogólne przepisy dotyczące udzielania dopłat do mieszkań i mediów zawarte są w art. 159 LCD, który stanowi, że takie dotacje są udzielane obywatelom, jeżeli ich wydatki na opłacenie mieszkania i mediów, obliczone na podstawie wielkości regionalnego standardu obszaru normatywnego używanego lokalu mieszkalnego obliczają dopłaty, a wielkość regionalnego standardu kosztów mieszkania i usług komunalnych ustala się według zasad h. 6 art. 159 LCD, przekroczyć wartość odpowiadającą maksymalnemu dopuszczalnemu udziałowi kosztów obywateli na mieszkania i media w całkowitych dochodach rodziny. Wielkość regionalnych standardów dla obszaru normatywnego mieszkania wykorzystywanego do obliczania dotacji, kosztów mieszkaniowych i usług komunalnych oraz maksymalnego dopuszczalnego udziału wydatków obywateli na opłacenie mieszkań i mediów w całkowitym dochodzie rodziny ustala się przez podmiot Federacji Rosyjskiej. W przypadku rodzin o średnim dochodzie na osobę poniżej ustalonego minimum egzystencji maksymalny dopuszczalny udział wydatków jest pomniejszany zgodnie ze współczynnikiem korygującym równym stosunkowi średniego dochodu na osobę w rodzinie do minimum egzystencji. Zgodnie z częścią 2 art. 159 ZhK prawo do dotacji mają:

a) użytkownicy lokali mieszkalnych państwowego i komunalnego zasobu mieszkaniowego;

b) najemcy na podstawie umów najmu lokali mieszkalnych prywatnego zasobu mieszkaniowego;

c) członkowie spółdzielni mieszkaniowych;

d) właściciele domów.

Dotacji udziela organ samorządu terytorialnego lub upoważniona przez niego instytucja ww. obywatelom na podstawie ich wniosków, z uwzględnieniem przebywających z nimi na stałe członków ich rodzin.

Dotacje są przekazywane obywatelom przed terminem dokonywania płatności za mieszkania i usługi komunalne, określonym w części 1 art. 155 LCD. Tak więc wypłata dotacji nie odbywa się w gotówce, ale poprzez płatności bezgotówkowe.

Kp wyraźnie stanowi, że dotacje są przyznawane obywatelom, jeśli nie mają zaległości w płaceniu za lokale mieszkalne i usługi komunalne lub gdy obywatele zawierają i (lub) wypełniają umowy o ich spłacie (część 5 artykułu 159).

Przy określaniu praw obywateli mieszkających w lokalach mieszkalnych jakiejkolwiek formy własności do dotacji i obliczaniu ich kwot, regionalne standardy obszaru normatywnego lokali mieszkalnych wykorzystywane do obliczania dotacji, koszt mieszkania i usług komunalnych oraz stosuje się maksymalny dopuszczalny udział wydatków obywateli na opłacenie lokali mieszkalnych i mediów w całkowitych dochodach rodziny. Wielkość regionalnego standardu kosztów mieszkania i usług komunalnych ustalana jest na podstawie cen, taryf i standardów stosowanych do obliczania opłat za utrzymanie i naprawę lokali mieszkalnych i mediów dla najemców w ramach społecznych umów najmu mieszkających w lokalach mieszkalnych zlokalizowanych w domach, których stopień poprawy, konstrukcyjność i parametry techniczne odpowiadają przeciętnym warunkom w gminie.

Jak określono w części 8 art. 159 LCD finansowanie wydatków na udzielanie dotacji odbywa się z budżetów lokalnych kosztem subwencji przekazywanych do budżetów lokalnych z budżetów podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej oraz dla miast federalnych Moskwy i św. Petersburg - z budżetów tych podmiotów Federacji Rosyjskiej. Podmioty Federacji Rosyjskiej na cele określone w powyższym przepisie mogą otrzymywać pomoc finansową z budżetu federalnego, obliczoną na podstawie standardów federalnych ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Procedurę finansowania wydatków na zapewnienie dotacji, a także procedurę finansowania wydatków na udzielenie dotacji obywatelom odbywającym służbę wojskową i mieszkającym w zamkniętych obozach wojskowych ustala Rząd Federacji Rosyjskiej.

Wysokość subwencji z budżetu podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej obliczana jest na podstawie informacji statystycznych o rozmieszczeniu ludności gminy w odniesieniu do poziomu średniego dochodu na mieszkańca oraz na podstawie norm regionalnych:

1) standardową powierzchnię lokalu mieszkalnego stosowaną do obliczania dopłat;

2) koszty mieszkań i usług komunalnych z podziałem na gminy;

3) maksymalny dopuszczalny udział wydatków obywateli na mieszkania i media w całkowitym dochodzie rodziny (część 10 artykułu 159).

Zgodnie z częścią 11 art. 159 k.p.k., organ samorządu terytorialnego ma prawo stosować przy obliczaniu dopłat standardy normatywnej powierzchni mieszkalnej wykorzystywanej do obliczania dopłat, koszty mieszkania i usług komunalnych oraz maksymalny dopuszczalny udział wydatków obywateli na opłacenie mieszkań i mediów w całkowitych dochodach rodziny, które odbiegają od ustalonych regionalnych standardów, jeśli poprawi to sytuację obywateli otrzymujących takie dotacje. Dodatkowe koszty realizacji tych dotacji finansowane są z budżetu lokalnego.

Dotacje na opłaty za mieszkania i usługi komunalne nie są przyznawane obcokrajowcom, chyba że umowy międzynarodowe Federacji Rosyjskiej stanowią inaczej.

Niektórym kategoriom obywateli, w sposób i na warunkach określonych w ustawach federalnych, ustawach podmiotów Federacji Rosyjskiej i regulacyjnych aktach prawnych samorządów lokalnych, może zostać przyznana rekompensata za koszty płacenia za lokale mieszkalne i usługi komunalne na koszt odpowiednich budżetów.

Rekompensaty za wydatki na opłacenie lokali mieszkalnych i mediów są uwzględniane w całkowitym dochodzie rodziny przy obliczaniu dotacji udzielanych obywatelom w sposób określony w art. 159 JK (art. 160 JK).

Zgodnie z art. 8 ustawy o wprowadzeniu LCD, do czasu wprowadzenia zmian w ustawach federalnych i innych regulacyjnych aktach prawnych w zakresie zastąpienia procedury zapewniania obywatelom świadczeń z tytułu opłat za mieszkanie i media procedurą zapewniania zgodnie z art. 160 LCD odszkodowania, zachowana zostaje poprzednia procedura udzielania tych świadczeń, ustanowiona przez te ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne przed wejściem w życie LCD.

Autor: Ivakin V.N.

Polecamy ciekawe artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki:

▪ Marketing. Notatki do wykładów

▪ Prawo bankowe. Notatki do wykładów

▪ Literatura obca starożytności, średniowiecza i renesansu w skrócie. Kołyska

Zobacz inne artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki.

Czytaj i pisz przydatne komentarze do tego artykułu.

<< Wstecz

Najnowsze wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika:

Otwarto najwyższe obserwatorium astronomiczne na świecie 04.05.2024

Odkrywanie kosmosu i jego tajemnic to zadanie, które przyciąga uwagę astronomów z całego świata. Na świeżym powietrzu wysokich gór, z dala od miejskiego zanieczyszczenia światłem, gwiazdy i planety z większą wyrazistością odkrywają swoje tajemnice. Nowa karta w historii astronomii otwiera się wraz z otwarciem najwyższego na świecie obserwatorium astronomicznego - Obserwatorium Atacama na Uniwersytecie Tokijskim. Obserwatorium Atacama, położone na wysokości 5640 metrów nad poziomem morza, otwiera przed astronomami nowe możliwości w badaniu kosmosu. Miejsce to stało się najwyżej położonym miejscem dla teleskopu naziemnego, zapewniając badaczom unikalne narzędzie do badania fal podczerwonych we Wszechświecie. Chociaż lokalizacja na dużej wysokości zapewnia czystsze niebo i mniej zakłóceń ze strony atmosfery, budowa obserwatorium na wysokiej górze stwarza ogromne trudności i wyzwania. Jednak pomimo trudności nowe obserwatorium otwiera przed astronomami szerokie perspektywy badawcze. ... >>

Sterowanie obiektami za pomocą prądów powietrza 04.05.2024

Rozwój robotyki wciąż otwiera przed nami nowe perspektywy w zakresie automatyzacji i sterowania różnymi obiektami. Niedawno fińscy naukowcy zaprezentowali innowacyjne podejście do sterowania robotami humanoidalnymi za pomocą prądów powietrza. Metoda ta może zrewolucjonizować sposób manipulowania obiektami i otworzyć nowe horyzonty w dziedzinie robotyki. Pomysł sterowania obiektami za pomocą prądów powietrza nie jest nowy, jednak do niedawna realizacja takich koncepcji pozostawała wyzwaniem. Fińscy badacze opracowali innowacyjną metodę, która pozwala robotom manipulować obiektami za pomocą specjalnych strumieni powietrza, takich jak „palce powietrzne”. Algorytm kontroli przepływu powietrza, opracowany przez zespół specjalistów, opiera się na dokładnym badaniu ruchu obiektów w strumieniu powietrza. System sterowania strumieniem powietrza, realizowany za pomocą specjalnych silników, pozwala kierować obiektami bez uciekania się do siły fizycznej ... >>

Psy rasowe chorują nie częściej niż psy rasowe 03.05.2024

Dbanie o zdrowie naszych pupili to ważny aspekt życia każdego właściciela psa. Powszechnie uważa się jednak, że psy rasowe są bardziej podatne na choroby w porównaniu do psów mieszanych. Nowe badania prowadzone przez naukowców z Texas School of Veterinary Medicine and Biomedical Sciences rzucają nową perspektywę na to pytanie. Badanie przeprowadzone w ramach projektu Dog Aging Project (DAP) na ponad 27 000 psów do towarzystwa wykazało, że psy rasowe i mieszane były na ogół jednakowo narażone na różne choroby. Chociaż niektóre rasy mogą być bardziej podatne na pewne choroby, ogólny wskaźnik rozpoznań jest praktycznie taki sam w obu grupach. Główny lekarz weterynarii projektu Dog Aging Project, dr Keith Creevy, zauważa, że ​​istnieje kilka dobrze znanych chorób, które występują częściej u niektórych ras psów, co potwierdza pogląd, że psy rasowe są bardziej podatne na choroby. ... >>

Przypadkowe wiadomości z Archiwum gen przełącznika odpornościowego 19.12.2012 Naukowcy odkryli kluczowy gen odpowiedzialny za funkcjonowanie układu odpornościowego. Okazuje się, że gdy tylko jeden gen o nazwie Bcl11a zostaje wyłączony, komórki adaptacyjnego układu odpornościowego przestają się rozwijać i zwalczać bakterie i inne patogeny. Adaptacyjny układ odpornościowy jest bardzo ważny, ponieważ chroni osobę przed ponownym zakażeniem różnymi chorobami zakaźnymi. To dzięki temu systemowi wszystkie szczepionki są skuteczne i wiele chorób, takich jak np. polio, zostaje pokonanych. Ponadto układ odpornościowy rozpoznaje podobne szczepy, takie jak grypa, a choroba z nowym szczepem jest łatwiejsza. Znalezienie genu, który może włączać i wyłączać odporność adaptacyjną, może być zarówno potężnym lekarstwem, jak i śmiercionośną bronią biologiczną. Wcześniej naukowcy dowiedzieli się, że Bcl11a jest niezbędny do rozwoju pewnych komórek odpornościowych w zarodkach myszy. W nowym badaniu przyjrzeli się roli tego genu u dorosłych myszy. Naukowcy z Wellcome Trust Sanger Institute usunęli gen Bcl11a i zbadali rozwój komórek układu odpornościowego. Naukowcy byli zaskoczeni, gdy odkryli, że po wyłączeniu genu adaptacyjny układ odpornościowy przestał wytwarzać komórki odpornościowe B, T i NK. W ten sposób po raz pierwszy naukowcy odkryli pojedynczy gen, który musi być aktywny, aby adaptacyjny układ odpornościowy mógł funkcjonować. Dzięki temu odkryciu naukowcy będą mogli zrozumieć, jak działa nasz układ odpornościowy, jak zawiesić jego pracę lub wręcz przeciwnie, aktywować. Wyłączna funkcja genu Bcl11a wynika z faktu, że jest on odpowiedzialny za produkcję białka, bez którego komórki progenitorowe adaptacyjnego układu odpornościowego umierają. Z drugiej strony nadaktywność Bcl11a powoduje chłoniaka - najgroźniejszy typ nowotworu. Bcl11a odgrywa również rolę w rozwoju czerwonych krwinek przenoszących tlen: w 2011 roku naukowcy wykazali już, w jaki sposób wyłączenie genu Bcl11a może wyleczyć anemię sierpowatą u myszy. Odkrycie znaczenia genu Bcl11a umożliwi przeprowadzenie różnorodnych eksperymentów, w szczególności badanie zachowania ludzkiej odporności u myszy laboratoryjnych. Ponadto odkrycie może pomóc w opracowaniu skutecznych metod leczenia raka. Z drugiej strony Bcl11a może być również używany jako broń: wyłączenie tego genu np. zmodyfikowanym wirusem sprawi, że osoba będzie wyjątkowo podatna na dziesiątki chorób, które uważane są za stosunkowo bezpieczne.

Inne ciekawe wiadomości:

▪ 16-bitowe mikrokontrolery Microchip dsPIC33CK64MC

▪ AirPods jako aparat słuchowy

▪ Przetwornik obrazu CMOS 2 megapiksele o grubości 6 mm

▪ Przetwornice MAX20343/MAX20344

▪ Nowy pierwiastek chemiczny o właściwościach magnetycznych

Wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika

Ciekawe materiały z bezpłatnej biblioteki technicznej:

▪ sekcja serwisu Dla początkującego radioamatora. Wybór artykułu

▪ artykuł Alphonse'a Daudeta. Słynne aforyzmy

▪ artykuł Kto jako pierwszy oswoił konia? Szczegółowa odpowiedź

▪ artykuł Operator systemów hydraulicznych. Opis pracy

▪ artykuł Antena GP-Plus. Encyklopedia elektroniki radiowej i elektrotechniki

▪ artykuł Prosty przełączający regulator napięcia. Encyklopedia elektroniki radiowej i elektrotechniki

Zostaw swój komentarz do tego artykułu:

Wszystkie języki tej strony

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Strona główna | biblioteka | Artykuły | Mapa stony | Recenzje witryn

www.diagram.com.ua
2000-2024