Bezpłatna biblioteka techniczna

Wycena i zarządzanie nieruchomościami. Notatki z wykładu: krótko, najważniejsze

Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Komentarze do artykułu

Spis treści

1. Nieruchomości (Nieruchomości jako obiekt inwestycyjny. Rodzaje nieruchomości. Rynek nieruchomości. Uczestnicy i źródła procesu finansowania nieruchomości. Zalety inwestowania w nieruchomości. Kredyt hipoteczny. Hipoteka jako sposób zabezpieczenia zobowiązań. Cechy hipoteki pożyczanie)
2. Wycena nieruchomości (Czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Główne rodzaje wyceny nieruchomości. Podstawowe zasady wyceny nieruchomości. Rodzaje wyceny nieruchomości. Podejścia do wyceny nieruchomości. Podejście porównawcze. Podejście kosztowe. Podejście dochodowe. Wycena gruntów. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego użytkowania gruntów Wycena efektywności użytkowania gruntów Metody wyceny gruntów Raport z wyceny nieruchomości)
3. Określenie kosztu zainwestowanego kapitału na podstawie kapitalizacji dochodu (Kapitalizacja bezpośrednia. Kapitalizacja dochodu według stopy zwrotu. Dyskontowanie przepływów pieniężnych. Prognozowanie przepływów pieniężnych z rewersji. Wyznaczanie stopy dyskontowej. Kapitalizacja za pomocą modeli kalkulacyjnych. Kapitalizacja dochodu równomiernie zmieniającego się Analiza inwestycji hipotecznych)
4. Zarządzanie procesem inwestowania i finansowania nieruchomości (Kryteria efektywności projektów inwestycyjnych. Metody analizy projektów inwestycyjnych. Ryzyka w finansowaniu nieruchomości. Kryteria podejmowania decyzji o finansowaniu nieruchomości. Doradztwo kredytowe)

1.1. Nieruchomości jako obiekt inwestycyjny

Nieruchomość - grunt i wszelkie ulepszenia z nim związane na stałe (budynki, budowle, budowa w toku).

W Rosji termin „nieruchomość i majątek ruchomy” po raz pierwszy pojawił się w ustawodawstwie za panowania Piotra I w dekrecie z 23 marca 1714 r. „O kolejności dziedziczenia majątku ruchomego i nieruchomego”. Za nieruchomości uznawano ziemię, ziemię, domy, fabryki, fabryki, sklepy. W skład nieruchomości wchodziły również kopaliny znajdujące się w ziemi oraz różne budowle, zarówno górujące nad ziemią, jak i budowane pod nią, np. kopalnie, mosty, zapory.

Reformy gospodarcze w Rosji, ustalające własność na prawach własności dla osób fizycznych i prawnych, doprowadziły do ​​konieczności podziału majątku na ruchomą i nieruchomą (więcej szczegółów patrz D.A. Szewczuk Organizacja i finansowanie inwestycji. - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Podstawy bankowości - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operacje bankowe - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006).

Od 1994 roku, zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „rzeczy nieruchome (nieruchomości, nieruchomości) obejmują działki gruntowe, działki gruntowe, izolowane obiekty wodne i wszystko, co jest mocno związane z gruntem, tj. obiekty, których nie można przenieść bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenie, w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki, budowle”. W skład nieruchomości wchodzą również statki powietrzne i morskie podlegające rejestracji państwowej, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Do nieruchomości można również zaliczyć inne nieruchomości. Tak więc, zgodnie z art. 132 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „przedsiębiorstwo jako całość, jako kompleks nieruchomości wykorzystywany do działalności gospodarczej, jest uznawane za nieruchomość”. Rzeczy niebędące nieruchomościami, w tym pieniądze i papiery wartościowe, są uznawane za majątek ruchomy.

Można wyróżnić następujące cechy nieruchomości:

- nieruchomość nie może być przemieszczana bez spowodowania uszkodzenia obiektu;

- nieruchomość jest mocno związana z gruntem nie tylko fizycznie, ale i prawnie;

- trwałość obiektu inwestycyjnego;

- każda konkretna nieruchomość jest wyjątkowa pod względem cech fizycznych i atrakcyjności inwestycyjnej;

- nieruchomość nie może zostać skradziona, zniszczona lub zgubiona w normalnych warunkach;

- koszt nieruchomości jest wysoki, a jej podział na udziały majątkowe jest trudny, aw innych przypadkach niemożliwy;

- Informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości są często niedostępne;

- utrata własności konsumenckich lub transfer wartości w procesie produkcyjnym następuje stopniowo w miarę jego zużywania się;

- przydatność nieruchomości determinowana jest zdolnością do zaspokojenia specyficznej potrzeby człowieka na przestrzeń mieszkalną i przemysłową;

- możliwość pozytywnego lub negatywnego wpływu nowej budowy na koszt sąsiedniego gruntu, budynków;

- istnieje tendencja do wzrostu wartości nieruchomości w czasie;

- istnieją specyficzne ryzyka nieodłącznie związane z nieruchomością jako przedmiotem inwestycji: ryzyko uszkodzeń fizycznych pod wpływem czynników naturalnych i spowodowanych przez człowieka, ryzyko akumulacji zużycia zewnętrznego i funkcjonalnego, ryzyko finansowe związane z warunkami najmu rewizja;

- Ścisła rządowa regulacja transakcji na rynku nieruchomości.

1.2. Rodzaje nieruchomości

Istnieją trzy główne rodzaje nieruchomości: gruntowe, mieszkaniowe i lokale niemieszkalne.

Podstawowym przedmiotem nieruchomości jest grunt.

Wraz z podziałem na rodzaje nieruchomości klasyfikowane są według szeregu kryteriów, co przyczynia się do skuteczniejszego badania rynku nieruchomości oraz ułatwia opracowywanie i stosowanie metod wyceny różnych kategorii nieruchomości oraz zarządzania nimi.

Istnieją następujące formy dochodu z inwestowania w nieruchomości:

- wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmian cen rynkowych, nabywania nowych i rozbudowy starych obiektów;

- przyszłe okresowe przepływy pieniężne;

- dochód z odsprzedaży przedmiotu na koniec okresu utrzymywania.

Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości tłumaczą następujące czynniki:

- w momencie nabycia nieruchomości inwestor otrzymuje pakiet praw, podczas gdy wiele obiektów inwestycyjnych nie wiąże się z prawami własności;

- bezpieczeństwo zainwestowanych środków w ogóle (w normalnych warunkach nieruchomości nie mogą zostać zgubione lub skradzione) a w szczególności inflacja (procesom inflacyjnym towarzyszy wzrost cen nieruchomości i dochodów z nich);

- możliwość uzyskiwania dochodów z nieruchomości w kategoriach pieniężnych i innych korzystnych efektów życia, prestiż posiadania określonego obiektu itp.

Inwestowanie w nieruchomości ma takie pozytywne cechy jak możliwość długoterminowego użytkowania obiektu oraz zachowanie kapitału.

1.3. Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości to zespół relacji wokół operacji z nieruchomościami: kupna i sprzedaży nieruchomości, kredytów hipotecznych, wynajmu nieruchomości itp.

Główne segmenty rynku nieruchomości: rynek gruntów, rynek mieszkaniowy i rynek lokali niemieszkalnych.

Oddzielnie wyróżnia się dochodowy rynek nieruchomości, który jest podzielony na segmenty zgodnie z przeznaczeniem funkcjonalnym obiektów:

- rynek obiektów biurowych;

- rynek obiektów handlowych;

- rynek obiektów produkcyjnych i magazynowych;

- rynek usług hotelarskich;

- rynek niedokończonych obiektów budowlanych.

W zależności od praw do nieruchomości, które są przedmiotem transakcji pomiędzy sprzedającym a kupującym, rynek nieruchomości dzieli się na rynki sprzedaży i wynajmu.

Na rynku kupna-sprzedaży, w zamian za odpowiedni ekwiwalent, przenoszona jest pełna własność, w tym prawo do rozporządzania, natomiast na rynku najmu przedmiotem transakcji jest częściowy zbiór praw wyłączający prawo do rozporządzania.

Można wyróżnić następujące cechy rynku nieruchomości:

- miejscowość;

- niska wymienność przedmiotów;

- wahania sezonowe;

- potrzeba państwowej rejestracji transakcji.

Przy finansowaniu nieruchomości wyróżnia się trzy grupy kosztów:

- koszt utrzymania nieruchomości w stanie funkcjonalnie użytkowym;

- roczny podatek od własności nieruchomości;

- wysokie koszty transakcyjne w transakcjach na rynku nieruchomości.

Wahania popytu i podaży na rynku nieruchomości są powolne, ponieważ w obecności popytu wzrost liczby nieruchomości następuje w długim okresie, determinowanym okresem budowy budynku. W przypadku nadwyżki nieruchomości ceny utrzymują się na niskim poziomie przez kilka lat (więcej szczegółów patrz Szewczuk D.A. Kupowanie domu i ziemi: krok po kroku. - M .: AST: Astrel, 2008).

Główne czynniki wpływające na podaż i popyt:

- gospodarczy: poziom dochodów ludności i biznesu, dostępność środków finansowych, poziom czynszów, koszt robót budowlano-montażowych i materiałów budowlanych, taryfy za media;

- towarzyski: zmiana liczby, gęstości zaludnienia, poziomu wykształcenia;

- Administracyjny: stawki podatkowe i ograniczenia strefowe;

- ekologiczny: podatność terenu, na którym znajduje się nieruchomość, na susze i powodzie, pogorszenie lub poprawę sytuacji środowiskowej.

Nieruchomości są aktywami finansowymi, ponieważ tworzą je praca ludzka i inwestycje kapitałowe. Pozyskiwaniu i rozbudowie nieruchomości towarzyszą wysokie koszty i w związku z tym często pojawia się potrzeba pozyskania pożyczonych środków itp. Dlatego rynek nieruchomości jest jednym z sektorów rynku finansowego.

Rynek finansowy to złożony system gospodarczy, który obejmuje zestaw instytucji i procedur mających na celu interakcję sprzedających i kupujących wszelkiego rodzaju dokumenty finansowe.

Rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych elementów rynku finansowego.

Istnieje ścisły związek między rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości: wzrost inwestycji w nieruchomości ożywia rynek nieruchomości, spadek – gaśnie. Niestabilność gospodarcza powstrzymuje zarówno rosyjskich, jak i zagranicznych wierzycieli i inwestorów. Aby zintensyfikować finansowanie inwestycji w nieruchomości, potrzebne jest wsparcie państwa.

1.4. Uczestnicy i źródła procesu finansowania nieruchomości

Tradycyjnie uczestnicy procesu finansowania nieruchomości dzielą się na następujące kategorie:

- władze i administracje federalne i lokalne;

- instytucje kredytowe i finansowe;

- inwestorzy itp.

Władze i administracje federalne i lokalne zapewniają stosunki gospodarcze i prawne pomiędzy uczestnikami procesu finansowania nieruchomości. Państwo zapewnia przestrzeganie norm i zasad związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości; reguluje kwestie zagospodarowania przestrzennego, zagospodarowania przestrzennego oraz rejestracji praw majątkowych do nieruchomości; ustanawia korzyści lub nakłada ograniczenia (ograniczenia ustawodawcze, cechy podatkowe) na inwestycje w nieruchomości. Ponadto państwo występuje jako właściciel wielu obiektów nieruchomości.

Instytucje finansowe dostarczają kapitał inwestorom, którzy nie mają wystarczających środków.

Inwestorzy to osoby fizyczne i prawne (rezydenci i nierezydenci), które nabywają nieruchomość i utrzymują ją w stanie funkcjonalnym.

Inwestorów można podzielić na dwa typy:

1) aktywny – finansuje i angażuje się w budowę, rozbudowę lub zarządzanie obiektem;

2) pasywny – tylko finansuje projekt bez dalszego udziału w nim.

Obecnie na rynku nieruchomości rozwinął się rozwój - szczególny rodzaj profesjonalnej działalności w zarządzaniu projektem inwestycyjnym w zakresie nieruchomości, którego jednym z zadań jest ograniczanie ryzyk związanych z rozwojem nieruchomości. Deweloper jest organizatorem, którego działania można podzielić na trzy etapy:

1) analiza możliwości realizacji projektu: uwzględniono stan i tendencje zmian w ustawodawstwie, preferencje konsumentów, warunki finansowo-ekonomiczne, perspektywy rozwoju regionu;

2) opracowanie planu realizacji projektu: określa się powierzchnię terenu wymaganego do realizacji projektu, lokalizację z odpowiednim otoczeniem, wybiera się komunikację i ocenia skuteczność projektu. Następnie ustala się źródła środków finansowych, uzyskuje się pozwolenie na budowę itp.;

3) realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego: pozyskiwanie środków finansowych, organizacji projektowych i budowlanych, monitorowanie postępu budowy, wynajem lub sprzedaż obiektu w całości lub w części.

Źródła finansowania inwestycji kapitałowych: środki państwowe, środki budżetów lokalnych (gmin), własne środki finansowe przedsiębiorstw i osób fizycznych, fundusze pożyczone, środki inwestorów.

1.5. Korzyści z inwestowania w nieruchomości

Najbardziej opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości, które przynoszą dochód. Atrakcyjność nabywania nieruchomości przynoszących dochód polega na zwrocie z inwestycji po spłacie kosztów operacyjnych. Jednak w tym przypadku ryzyko jest większe ze względu na niską płynność nieruchomości oraz długi okres zwrotu zainwestowanych środków.

Sposoby inwestowania na rynku nieruchomości mogą być bezpośrednie i pośrednie.

Skierować - Nabycie nieruchomości na licytacji zgodnie z umową prywatną, zakup z leasingiem zwrotnym.

Pośrednie - zakup papierów wartościowych spółek specjalizujących się w inwestycjach w nieruchomości, inwestycjach w hipoteki zabezpieczone nieruchomościami.

Inwestycje w nieruchomości, podobnie jak inwestycje w papiery wartościowe przedsiębiorstw, są długoterminowe.

Przewaga inwestowania w nieruchomości nad papierami wartościowymi:

1. W przeciwieństwie do korporacyjnych papierów wartościowych, takich jak akcje, które wypłacają kwartalne dywidendy, własność nieruchomości zapewnia inwestorowi comiesięczną gotówkę, ponieważ miesięczne płatności czynszu prowadzą do miesięcznych płatności na rzecz inwestora.

2. Przepływy pieniężne dochodów z tytułu posiadania nieruchomości (różnica między wpływami gotówkowymi z czynszu a kosztami utrzymania nieruchomości plus inwestycjami kapitałowymi) są mniej dynamiczne niż przepływy pieniężne przedsiębiorstw o ​​wysokim stopniu lewarowania:

- przepływy pieniężne korporacji zależą od wielkości sprzedaży produktów, które są uzależnione od codziennych decyzji konsumentów, a strumienie dochodów z nieruchomości są bardziej stabilne, ponieważ opierają się na umowach najmu;

- źródła dochodów pieniężnych przedsiębiorstw mogą zmieniać się w czasie, a źródła dochodów z nieruchomości są bardziej przewidywalne, ponieważ budynki są nieruchome, aktywa są utrwalone zarówno fizycznie, jak i prawnie.

3. Korporacyjne stopy zwrotu są na ogół niższe niż nieruchomości. Wynika to z faktu, że intensywna eksploatacja aktywów nieruchomościowych jest porównywalna z większością obszarów biznesowych. Aby odzyskać koszty zainwestowanego w nieruchomości kapitału trwałego wymagany jest wyższy poziom zwrotu, gdyż oczekiwany zwrot dla inwestora musi przewyższać koszty eksploatacji nieruchomości. Stopa zwrotu powinna być wyższa niż przy inwestowaniu w aktywa finansowe, co powinno odpowiadać wyższemu ryzyku inwestowania w nieruchomości.

4. Inwestycje w nieruchomości charakteryzują się większym stopniem bezpieczeństwa, zabezpieczenia i możliwości kontroli inwestora niż inwestycje w akcje.

Na źródła i wielkość inwestycji w nieruchomości mają wpływ:

- oczekiwany zwrot z inwestycji;

- oprocentowanie banku;

- polityka podatkowa ogólnie, aw sferze inwestycyjnej w szczególności;

- stopy inflacji;

- stopień ryzyka inwestycji w nieruchomości.

Powody atrakcyjności inwestowania w nieruchomości z punktu widzenia inflacji:

- szybka amortyzacja pieniędzy przy niedostatecznej wiarygodności ich bezpieczeństwa w instytucjach kredytowych;

- częste rozbieżności między stopą bankową a poziomem inflacji;

- ograniczone bardziej dochodowe obszary inwestycji;

- pozostała przystępność i łatwość inwestowania w mieszkania;

- Inwestor w nieruchomości przynoszące dochód może w tych warunkach podnieść czynsz, zachowując w ten sposób zainwestowane środki.

Z drugiej strony w warunkach inflacji zachodzą okoliczności, które zachęcają do inwestowania w innych obszarach: realne dochody spadają, inwestorowi trudno przewidzieć stosunek kosztów do oczekiwanych korzyści, trudniej uzyskać długo- kredyt terminowy z akceptowalnym oprocentowaniem, co prowadzi do braku środków finansowych dla potencjalnych nabywców.

Na obecnym etapie rozwoju gospodarki rosyjskiej, charakteryzującej się wysoką inflacją, działalność inwestycyjna jest obarczona znacznym ryzykiem, co prowadzi do spadku aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Ograniczone zasoby inwestycyjne doprowadziły do ​​procesu ograniczania budownictwa w prawie wszystkich sektorach gospodarki (więcej szczegółów w: Shevchuk D.A. Wycena nieruchomości i zarządzanie nieruchomościami. - Rostów nad Donem: Phoenix, 2007).

A jednak rynek nieruchomości jest atrakcyjny dla potencjalnych inwestorów z następujących powodów:

- inwestycje w nieruchomości charakteryzują się znacznym stopniem bezpieczeństwa, zabezpieczenia i możliwości kontroli inwestora;

- w momencie nabycia nieruchomości inwestor otrzymuje pakiet praw, podczas gdy większość innych obiektów inwestycyjnych nie wiąże się z prawem własności;

- inwestowanie w nieruchomości pozwala zaoszczędzić pieniądze przed inflacją;

- rynek nieruchomości, który ma duże rozmiary, jest słabo opanowany;

- inwestycjom w nieruchomości towarzyszy akceptowalna rentowność działalności na tym rynku.

Dziś w Rosji zmniejsza się aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości. Nawet rynek mieszkaniowy, który jest najbardziej aktywnym segmentem rynku nieruchomości, nie został wyposażony w odpowiednie mechanizmy kredytowe i finansowe, które wspierałyby efektywny popyt ludności i pozwalały na masową poprawę warunków życia ludności. skala. Równowaga interesów wszystkich uczestników procesu finansowania nieruchomości jest niezbędnym elementem normalnego funkcjonowania rynku nieruchomości.

1.6. Kredyty hipoteczne

Pod pojęciem „hipoteka” rozumiemy zastaw na nieruchomości jako sposób zabezpieczenia zobowiązań. Obecność systemu kredytów hipotecznych jest integralną częścią każdego rozwiniętego systemu prawa prywatnego. Rola kredytów hipotecznych wzrasta zwłaszcza wtedy, gdy stan gospodarki jest niezadowalający, gdyż przemyślany i efektywny system hipoteczny z jednej strony pomaga obniżyć inflację poprzez czerpanie z czasowo wolnych środków obywateli i przedsiębiorstw, az drugiej z drugiej strony pomaga rozwiązywać problemy społeczne i gospodarcze.

Pojawienie się kredytów hipotecznych. Pierwsza wzmianka o hipotece dotyczy VI wieku. pne mi. W Grecji hipoteka oznaczała zobowiązanie dłużnika wobec wierzyciela za określone grunty. Na granicy obszaru gruntowego będącego własnością dłużnika, przy rejestracji zobowiązania postawiono słup zwany „hipoteką”.

Pierwsze akty o zastawie, które dotarły do ​​nas w Rosji, pochodzą z okresu XIII-XIV wieku, a normy ustawodawcze pojawiły się po raz pierwszy pod koniec XIV lub na początku XV wieku. w Pskowskim Piśmie Sądowym, w którym obok najstarszej metody poboru – osobistej – znajduje się zbiór mienia.

Pod koniec XIX - początek XX wieku. aktywnie trwał proces kredytowania pod zastaw działek, które kredytobiorca zamierzał nabyć. Proces ten rozwijał się przy pomocy chłopskich banków ziemi, które powstały w prawie wszystkich prowincjach Rosji i przyczyniły się do przydziału ziemi zubożałym chłopom.

Od 1922 do 1961 W Rosji Kodeks Cywilny RSFSR, art. 85 z czego zastaw zdefiniowano jako roszczenie, które pozwala wierzycielowi, w przypadku niewypełnienia zobowiązania przez dłużnika, uzyskać zaspokojenie z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami kosztem wartości zastawionego majątku (bez podziału na ruchome i nieruchome).

Jako taka, ze względu na różne przeszkody ekonomiczne i prawne, instytucja hipoteki nie zyskała jeszcze znaczącej popularności w Rosji, dlatego jest regulowana przez stosunkowo niewielką liczbę przepisów.

W 1992 r. przyjęto ustawę Federacji Rosyjskiej „O zastawie”, która określiła możliwość hipotek jako sposobu zabezpieczenia zobowiązań. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (część I) wyjaśnił niektóre przepisy dotyczące zastawu (art. 334-358). W sztuce. 340 stanowi, że hipoteka na budynku lub budowli jest dopuszczalna tylko z równoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy działki, na której ten budynek lub budowla jest położona, lub części tej działki, która funkcjonalnie stanowi przedmiot zastawiony, lub prawo dzierżawy tej działki lub odpowiadającej jej części należącej do zastawcy. A w przypadku hipoteki na działce, prawo zastawu nie obejmuje budynków i budowli zastawcy znajdujących się lub budowanych na tej działce, chyba że umowa stanowi inaczej.

Rejestracja nieruchomości - najważniejszą funkcję państwa, bez właściwego wdrożenia, której nie jest możliwy stabilny obrót nieruchomościami, reguluje ustawa federalna z dnia 21.07.1997 lipca XNUMX r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z To". Faktyczna realizacja uprawnień banku z hipoteki jest możliwa w ramach ustawy „O postępowaniu egzekucyjnym”. Odrębne przepisy szczególne, które jednak należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu umów o kredyt hipoteczny, są rozproszone w odpowiednich ustawach.

W 1998 r. przyjęto ustawę federalną „O hipotece (zastaw nieruchomości)”, zgodnie z którą na mocy umowy zastawu na nieruchomości (umowa hipoteczna) jedna ze stron - zastawnik, który jest wierzycielem zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń pieniężnych wobec dłużnika z tego zobowiązania z wartości zastawionych nieruchomości drugiej strony - zastawcy, w przeważającej mierze w stosunku do innych wierzycieli zastawcy, z wyjątkami przewidzianymi przez prawo. Zastawcą może być dłużnik zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub osoba nie uczestnicząca w tym zobowiązaniu (osoba trzecia). Nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę, pozostaje u zastawcy w jego posiadaniu i użytkowaniu (art. 1).

Hipoteka może być również ustanowiona jako zabezpieczenie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki, umowy pożyczki lub innego zobowiązania, w tym zobowiązania opartego na sprzedaży, kupnie, dzierżawie, umowie, innej umowie lub szkodzie, chyba że prawo federalne stanowi inaczej 2) Umowa hipoteczna jest zawierana zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczącymi zawierania umów, a także przepisami wspomnianej ustawy federalnej.

Hipoteka podlega państwowej rejestracji przez instytucje wymiaru sprawiedliwości w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości w lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki i zapewnia spłatę kwoty głównej długu wierzycielowi lub na podstawie umowy pożyczki lub innego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką (więcej szczegółów w książce Shevchuk D.A. Mortgage: właśnie o kompleksie. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Wraz z wprowadzeniem ustawy „O zastawie nieruchomości” na rynku pojawiła się „hipoteka” jako papier wartościowy, którym można swobodnie handlować. List zastawny jest zabezpieczeniem imiennym poświadczającym prawo właściciela do otrzymania świadczenia z zobowiązania pieniężnego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości określonej w umowie hipotecznej, bez przedstawiania innych dowodów istnienia tego zobowiązania, a samo prawo zastawu na rzecz nieruchomość określona w umowie hipotecznej. Po państwowej rejestracji hipoteki przez organ dokonujący tej rejestracji, list zastawny jest wystawiany na pierwotnego wierzyciela hipotecznego i przenoszony w formie indosu. Hipoteka ułatwia przenoszenie praw hipotecznych przez bank – przenosi się je poprzez ponowne indosowanie z późniejszą rejestracją państwową. Kolejną pozytywną cechą kredytu hipotecznego jest to, że sam kredyt hipoteczny może być zastawiony.

1.6.1. Kredyt hipoteczny sposobem na zabezpieczenie zobowiązań

Często termin „hipoteka” oznacza udzielanie kredytów hipotecznych, ale „hipoteka” ma znaczenie niezależne – zastaw nieruchomości jako sposób zabezpieczenia zobowiązań.

Zgodnie z art. 5 ustawy „O hipotece (zastaw nieruchomości)” na podstawie umowy hipotecznej nieruchomość określona w art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, do którego prawa są rejestrowane w sposób ustanowiony dla państwowej rejestracji praw do nieruchomości, w tym:

- działki gruntu, z wyjątkiem działek określonych w art. 63 niniejszej Ustawy Federalnej;

- przedsiębiorstwa, budynki, budowle i inne nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej;

- budynki mieszkalne, mieszkania i części budynków mieszkalnych oraz mieszkania, składające się z jednego lub więcej oddzielnych pomieszczeń;

- daczy, domków ogrodowych, garaży i innych budynków konsumpcyjnych;

- statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Jeżeli mówimy o hipotekach mieszkaniowych, to przedmiot zabezpieczenia musi spełniać następujące wymagania: posiadać kuchnię i łazienkę oddzieloną od innych mieszkań lub domów (tzn. mieszkania komunalne nie są przyjmowane jako zabezpieczenie); być podłączone do systemów ogrzewania elektrycznego, parowego lub gazowego, które dostarczają ciepło do całego obszaru mieszkania; mieć zapewnioną ciepłą i zimną wodę w łazience i kuchni; posiadają w dobrym stanie instalacje wodno-kanalizacyjne, drzwi, okna i dach (w przypadku mieszkań na ostatnich kondygnacjach). Budynek, w którym znajduje się przedmiot zastawu, musi spełniać następujące wymagania: nie znajdować się w stanie awaryjnym; nie być zgłoszonym do gruntownego remontu; mieć fundament cementowy, kamienny lub ceglany; mieć podłogi metalowe lub żelbetowe; liczba kondygnacji budynku nie powinna być mniejsza niż trzy kondygnacje (więcej szczegółów patrz Szewczuk D.A. Mieszkanie na kredyt bez problemów. - M .: AST: Astrel, 2008).

Umowa hipoteczna musi określać przedmiot hipoteki, wyniki oceny jej wartości, istotę i termin wykonania umowy zabezpieczonej hipoteką, a także prawo, na mocy którego nieruchomość będąca przedmiotem hipoteka należy do zastawcy. Przedmiot hipoteki jest określony w umowie ze wskazaniem jego nazwy, lokalizacji oraz opisem wystarczającym do celów identyfikacyjnych. Wycenę przedmiotu hipoteki ustala się zgodnie z ustawą „O czynnościach wyceny w Federacji Rosyjskiej” w drodze umowy między zastawcą a zastawnikiem.

Umowa hipoteczna musi być poświadczona notarialnie i podlegać rejestracji państwowej od momentu jej wejścia w życie. Hipoteka podlega rejestracji państwowej przez instytucje wymiaru sprawiedliwości w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości w lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki, w sposób określony w ustawie federalnej o rejestracji państwowej. praw do nieruchomości i transakcji z nimi. Umowa kredytu zabezpieczona hipoteką może zostać zawarta po zarejestrowaniu umowy kredytu hipotecznego, a prawo zastawu powstaje z chwilą zawarcia umowy kredytu, a kredytobiorca nic nie ryzykuje w przypadku niezawarcia umowy kredytu. Ze względu na to, że przepisy dopuszczają wielokrotne zastawy na nieruchomości już obciążonej hipoteką, w każdej umowie hipotecznej należy zawrzeć odpowiedni warunek zakazowy (więcej szczegółów, patrz Shevchuk D.A. Pożyczki dla osób fizycznych. - M.: AST: Astrel, 2008).

Hipoteka zabezpiecza spłatę wierzycielowi kwoty głównej wierzytelności wynikającej z umowy kredytu lub innego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką w całości lub w części określonej umową hipoteczną. Hipoteka ustanowiona w celu zabezpieczenia wykonania umowy kredytu z zastrzeżeniem zapłaty odsetek zapewnia również wypłatę wierzycielowi odsetek należnych mu z tytułu korzystania z kredytu oraz wypłatę zastawnikowi należnych mu kwot:

- o naprawienie szkody i/lub jako karę (grzywna, opłata karna) z tytułu niewykonania, zwłoki w wykonaniu lub innego nienależytego wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką;

- w formie odsetek za nielegalne wykorzystanie cudzych środków przewidzianych zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką lub ustawą federalną, art. 393 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (trudno jest zbierać odsetki od osoby fizycznej za korzystanie z funduszy innych osób, ponieważ w pozwie konieczne jest udowodnienie, że obywatel miał możliwość spłaty długu, ale nie wrócił fundusze, które miał i wykorzystywał inaczej, ale nie ma jeszcze takich praktycznych rozwiązań);

- w zwrocie kosztów sądowych i innych wydatków spowodowanych przejęciem zastawionej nieruchomości;

- w zwrocie kosztów sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.

O ile umowa nie stanowi inaczej, hipoteka zabezpiecza roszczenia zastawnika w zakresie, w jakim istnieją do czasu ich zaspokojenia kosztem zastawionego majątku. Zbycie zastawionej nieruchomości przez właściciela jest możliwe tylko za zgodą banku. Bank może dokonać egzekucji na zastawionej nieruchomości w celu zaspokojenia swoich roszczeń kosztem tego majątku, spowodowanych niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, w szczególności brakiem zapłaty lub opóźnieniem w zapłacie kwoty zadłużenie w całości lub w części. Na przykład w przypadku naruszenia warunków dokonywania płatności okresowych więcej niż trzy razy w ciągu 12 miesięcy. Odzyskanie następuje zazwyczaj na mocy nakazu sądowego.

Przepisy ustawy „O hipotece (zastaw nieruchomości)” mają zastosowanie do zastawu nieukończonej budowy nieruchomości, jeśli jest ona budowana na działce przeznaczonej pod budowę w trybie określonym przez prawo.

Przypisanie zastawu na nieruchomości do odrębnej kategorii, zwanej „hipoteką”, wynika ze specyfiki nieruchomości. Zalety nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia w stosunku do innych przedmiotów zabezpieczenia są następujące:

- wartość nieruchomości obciążonej hipoteką może wzrosnąć proporcjonalnie do stopy inflacji;

- realne niebezpieczeństwo utraty nieruchomości (zwłaszcza mieszkania w przypadku kredytów mieszkaniowych) jest dobrą zachętą dla dłużnika do wywiązywania się ze swoich zobowiązań;

- możliwość wykorzystania jej jako zabezpieczenia, jeśli pożyczka jest długoterminowa i znacząca, ponieważ nieruchomość jest trwała, a jej wartość wysoka;

- z wystarczającą pewnością można przewidzieć wzrost wartości nieruchomości, co jest niemożliwe przy wykorzystaniu np. dóbr konsumpcyjnych jako zabezpieczenia.

Pożyczka długoterminowa może być udzielona pod zastaw z przeniesieniem na zastawnika zastawu: metali szlachetnych i produktów z nich wytworzonych, zabezpieczonych wysoce niezawodnymi zabezpieczeniami, których cena jest szczególnie stabilna. Jednak w praktyce światowej zdecydowana większość pożyczek długoterminowych jest zabezpieczona nieruchomościami. Hipoteka może stać się najbardziej priorytetowym sposobem zapewnienia realizacji zobowiązań również w Rosji.

1.6.2. Cechy kredytów hipotecznych

Pożyczka hipoteczna to pożyczka pod zastaw pewnej nieruchomości. Kredyty hipoteczne to udzielanie pożyczki pod zastaw nieruchomości. Stworzenie efektywnego systemu udzielania kredytów hipotecznych jest możliwe w oparciu o rozwój pierwotnych i wtórnych hipotecznych rynków kapitałowych.

Pierwotny rynek kapitału hipotecznego składa się z pożyczkodawców, którzy dostarczają kapitał pożyczkowy oraz pożyczkobiorców-inwestorów, którzy kupują nieruchomości na cele inwestycyjne lub komercyjne.

Rynek wtórny obejmuje proces kupna i sprzedaży listów zastawnych emitowanych na rynku pierwotnym. Głównym zadaniem wtórnego rynku kapitałowego hipotecznego jest zapewnienie pierwotnym kredytodawcom możliwości sprzedaży pierwotnego kredytu hipotecznego, a uzyskanego z niego wykorzystania do udzielenia kolejnego kredytu na rynku lokalnym.

Zaletą udzielania kredytów hipotecznych jest to, że jeśli kredytobiorca nie spłaci kredytu, kredytodawca ma prawo rozporządzać nieruchomością według własnego uznania. Ze względu na to, że nieruchomość jest trwała, a jej cena jest dość stabilna, pożyczkodawca ma niewielkie obawy o niespłacanie kredytów i istnieją przesłanki do długoterminowej dywersyfikacji środków finansowych.

Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wypełnienia zobowiązań wynikających z umowy kredytowej. Dlatego przed uzyskaniem takiej pożyczki potencjalny pożyczkobiorca musi przeanalizować:

- czy jest wystarczająca ilość pieniędzy na wpłacenie zaliczki za mieszkanie oraz pokrycie kosztów związanych z transakcją sprzedaży mieszkania (notarialne poświadczenie umowy, opłata za wpisanie umowy do Krajowego Rejestru), zawarciem umów ubezpieczenia;

- czy będą środki na utrzymanie niezbędnego standardu życia po dokonywaniu okresowych płatności z tytułu umowy pożyczki;

- czy spodziewany jest spadek dochodów w okresie kredytowania, czy istnieje perspektywa szybkiego znalezienia innej pracy w przypadku rozwiązania dotychczasowej, z płatnością nie niższą niż poprzednia;

- czy istnieje nieprzerwany staż pracy w ciągu ostatnich 2 lat i jakie są przyczyny zwolnień i przerw w pracy oraz czy bieżące obowiązki związane z mieszkaniem są realizowane w terminie: opłata za media, telefon, prąd (sprawdzane przez Bank);

- czy istnieją aktywa w postaci majątku ruchomego lub nieruchomego (samochody, garaż, domek, inne mieszkanie), które można wykorzystać jako dodatkowe zabezpieczenie.

Głównym problemem kredytów hipotecznych jest brak długoterminowych środków finansowych. Jednym ze źródeł finansowania długoterminowego są depozyty inwestorów prywatnych. Jednak obecnie zaufanie społeczeństwa do banków w ogóle, a zwłaszcza do banków komercyjnych, zostało podważone. Kryzys finansowo-gospodarczy 1998 r. doprowadził do znacznego spadku realnych dochodów ludności, deprecjacji oszczędności i odpływu depozytów prywatnych do kasy oszczędnościowej. Kolejnym problemem jest ocena wypłacalności potencjalnego kredytobiorcy na podstawie jego realnych dochodów. Ze względu na nadmierne obciążenia podatkowe udział szarego sektora w gospodarce jest duży, przez co oficjalne dochody potencjalnych kredytobiorców nie są wysokie, co utrudnia bankom komercyjnym podejmowanie decyzji kredytowych. Przemyślana polityka podatkowa państwa w udzielaniu kredytów hipotecznych dla ludności pozwoli wydobyć realne dochody z „cienia”. Ale przepisy podatkowe nie mogą się szybko zmienić.

Wycenę przedmiotu hipoteki przeprowadza się zgodnie z ustawą „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” na podstawie umowy między hipotecznym a hipotecznym. W niniejszym rozdziale pokrótce przedstawiono podstawy szacowania wartości rynkowej nieruchomości.

2. Wycena nieruchomości

2.1. Czynniki wpływające na wartość nieruchomości

Na wartość nieruchomości wpływają cztery czynniki.

1. Popyt – ilość danego produktu lub usługi, która znajduje na rynku wypłacalnych nabywców. Największy potencjalny popyt występuje na rynku mieszkaniowym.

2. Użyteczność - zdolność majątku do zaspokojenia niektórych ludzkich potrzeb. Użyteczność stymuluje chęć zdobycia pewnej rzeczy. Użyteczność mieszkania to komfort mieszkania. Dla inwestora działającego na rynku nieruchomości największą użyteczność będzie miała działka bez ograniczeń w użytkowaniu i zagospodarowaniu.

3. Niedobór – ograniczona podaż. Z reguły wraz ze wzrostem podaży określonego produktu ceny tego produktu zaczynają spadać, przy spadku podaży rosną.

4. Możliwość zbywalności przedmiotów to możliwość przeniesienia praw majątkowych, które umożliwia przechodzenie nieruchomości z rąk do rąk (od sprzedającego do kupującego), czyli stanie się towarem. Wcześniej ziemia w Rosji była jedną własnością państwową, więc ziemia nie była uważana za towar.

Zatem wartość nie jest cechą charakterystyczną dla nieruchomości samą w sobie: obecność wartości zależy od pragnienia ludzi, konieczna jest siła nabywcza, użyteczność i względny niedobór.

2.2. Główne rodzaje wartości nieruchomości

Kilka rodzajów wartości odpowiada różnym celom wyceny nieruchomości.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny to najbardziej prawdopodobna cena, po której przedmiot wyceny może zostać wyobcowany na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadając wszystkie niezbędne informacje, a nadzwyczajne okoliczności nie są odzwierciedlone w wartości ceny transakcyjnej.

Aby określić wartość rynkową, nie można zaakceptować cen sprzedaży podobnych przedmiotów bez dodatkowej analizy, ponieważ cena transakcyjna nie charakteryzuje motywów sprzedającego i kupującego, braku lub obecności jakichkolwiek wpływów zewnętrznych. Wartość rynkową nieruchomości można określić tylko wtedy, gdy występują następujące warunki transakcji równowagi:

- rynek jest konkurencyjny i zapewnia wystarczający wybór nieruchomości do interakcji dużej liczby kupujących i sprzedających;

- kupujący i sprzedający są wolni, niezależni od siebie, dobrze poinformowani o przedmiocie transakcji i działają wyłącznie w celu maksymalizacji własnych interesów - zwiększenia dochodów lub pełnego zaspokojenia potrzeb;

- okres ekspozycji przedmiotu oceny.

Wartość inwestycji to najwyższa cena, jaką inwestor może zapłacić za nieruchomość, biorąc pod uwagę oczekiwany zwrot (użyteczność, wygodę) tej inwestycji. Wartości inwestycyjne i rynkowe pokrywają się tylko wtedy, gdy oczekiwania konkretnego inwestora są typowe dla tego rynku (więcej szczegółów, patrz Shevchuk D.A. Organizacja i finansowanie inwestycji. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Podstawy bankowości sprawy - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operacje bankowe - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006).

Wartość likwidacyjna przedmiotu oceny jest wartością przedmiotu oceny, jeżeli przedmiot oceny musi zostać wyobcowany w okresie krótszym niż zwykły okres ekspozycji podobnych przedmiotów. Zwykle jest obliczana, gdy obiekt jest zmuszony do sprzedaży. Ze względu na ograniczenie okresu sprzedaży, które nie wystarcza do zapoznania wszystkich potencjalnych nabywców z przedmiotem wprowadzanym na rynek, wartość likwidacyjna może być znacznie niższa od wartości rynkowej. Określa się ją z reguły podczas likwidacji przedsiębiorstwa decyzją właściciela lub organu sądowego. Reprezentuje kwotę środków pieniężnych, które można faktycznie otrzymać ze sprzedaży aktywów jednostki, niezależnie od ich wartości bilansowej.

Wartość użytkowa wycenianego przedmiotu - wartość wycenianego przedmiotu równa wartości rynkowej wchodzących w jego skład materiałów, z uwzględnieniem kosztów utylizacji wycenianego przedmiotu.

Wartość przedmiotu wyceny dla celów podatkowych to wartość przedmiotu wyceny ustalona do obliczenia podstawy opodatkowania i obliczona zgodnie z przepisami aktów prawnych (w tym wartość inwentarzowa). Może opierać się na wartości rynkowej, na koszcie odtworzenia obiektu lub jest obliczana zgodnie z metodologią normatywną bez udziału specjalistów.

Wartość szczególna przedmiotu wyceny - wartość, dla określenia której w umowie wyceny lub w akcie prawnym przewidziano warunki nie zawarte w pojęciu rynku lub inną wartość określoną w normach wyceny obowiązujących podmioty czynności wyceny. Można wyróżnić następujące rodzaje wartości:

koszt działającego przedsiębiorstwa - koszt pojedynczego kompleksu nieruchomości, ustalony zgodnie z wynikami funkcjonowania ustalonej produkcji. Jednocześnie wycena wartości poszczególnych obiektów przedsiębiorstwa polega na ustaleniu wkładu, jaki te obiekty wnoszą jako integralne składniki działającego przedsiębiorstwa;

koszt ubezpieczenia - koszt pełnego odszkodowania za szkodę majątkową w przypadku zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego. Jest obliczana zgodnie z metodami stosowanymi przez firmy ubezpieczeniowe i agencje rządowe do obliczania kwoty, na jaką można ubezpieczyć zniszczalne elementy obiektu. Uwzględniane są koszty odtworzenia elementów obiektu zagrożonych zniszczeniem i zniszczeniem.

2.3. Podstawowe zasady wyceny nieruchomości

Podstawowe zasady wyceny nieruchomości można podzielić na 4 kategorie.

Zasada najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (NNEI) opiera się na określeniu wartości nieruchomości, jeśli nieruchomość jest wykorzystywana w najlepszy, najbardziej efektywny sposób, nawet jeśli obecne wykorzystanie nieruchomości jest inne.

Najbardziej prawdopodobne i opłacalne wykorzystanie nieruchomości w momencie wyceny zapewnia najwyższą wartość bieżącą nieruchomości.

Stan budynku (konieczność remontu generalnego jest uwzględniana przez kupującego przy ustalaniu kwoty transakcji; naprawy kosmetyczne nie wpływają znacząco na wartość nieruchomości).

Tak więc wiele różnych transakcji dotyczących nieruchomości odpowiada kilku rodzajom wartości. W zależności od potrzeb uczestników rynku nieruchomości wartość różnych rodzajów wartości tego samego obiektu może się znacznie różnić. Najczęstsza wycena wartości rynkowej nieruchomości.

Na wartość obiektów nieruchomości wpływa znaczna liczba czynników ekonomicznych. Zasady wyceny nieruchomości pozwalają na uwzględnienie najważniejszych z nich.

Istnieje kilka ograniczeń wersji NNEI ocenianej nieruchomości:

- maksymalna wydajność;

- uzasadnienie finansowe;

- fizyczna wykonalność;

- zgodność z prawem.

Maksymalna wydajność jest określana poprzez dyskontowanie przyszłych zwrotów alternatywnych przypadków użycia, z uwzględnieniem ryzyka inwestycji.

Wykonalność finansowa rozumiana jest jako uzasadnienie celowości sfinansowania projektu inwestycyjnego, które odzwierciedla zdolność tego projektu do zapewnienia dochodu wystarczającego na pokrycie wydatków inwestorów i uzyskanie oczekiwanego zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Uzasadnienie technologicznej i fizycznej wykonalności opcji NNEI opiera się na analizie stosunku jakości, kosztów i czasu realizacji projektu, prawdopodobieństwa klęsk żywiołowych, dostępności transportu i możliwości podłączenia do obiektów użyteczności publicznej. Aby ustalić zgodność przypadku użycia z przepisami, należy przeanalizować normy budowlane i środowiskowe: ograniczenie liczby kondygnacji, zakaz budowy w danym miejscu, zagospodarowanie przestrzenne, perspektywy rozwoju miasta i regionu, negatywne nastroje miejscowej ludności, bezpieczeństwo przeciwpożarowe itp.

W analizie działki ważna jest zasada NNEI. Jeżeli obecne użytkowanie gruntu odbiega od najlepszego i najbardziej efektywnego, wartość niezabudowanego gruntu może przekroczyć wartość istniejących na nim ulepszeń i może zostać podjęta decyzja o ich wyburzeniu w celu optymalnego wykorzystania terenu. droga. Na przykład pożądane jest, aby pod taką zabudowę oddać działkę z samodzielnym domem w zabudowie komercyjnej.

Jeżeli obecne użytkowanie działki różni się od najlepszego wykorzystania, ale wartość znajdujących się na niej budynków i budowli przekracza jej wartość, to dotychczasowe użytkowanie będzie trwało do wartości gruntu, pod warunkiem najlepszego wykorzystania , nie przekracza wartości nieruchomości w bieżącym użytkowaniu.

Wyniki analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania są brane pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości, przy wyborze wariantu budowy i przebudowy oraz przy analizie projektów inwestycyjnych.

Zasada wkładu opiera się na pomiarze wartości każdego elementu, który wnosi do całkowitej wartości obiektu. Uwzględniany jest wpływ zarówno obecności wkładu (elementu), jak i jego braku na zmianę wartości nieruchomości.

Analizując projekty inwestycyjne i wyceniając wartość nieruchomości należy wziąć pod uwagę możliwość wprowadzenia ulepszeń, które podniosą wartość obiektu. Jednocześnie dochód uzyskany w wyniku dodatkowych ulepszeń powinien przewyższać wielkość zainwestowanych środków mających na celu stworzenie tych ulepszeń.

Zasada produktywności krańcowej polega na tym, że kolejnym udoskonaleniom towarzyszyć będzie wzrost wartości obiektu przewyższający koszt ich wytworzenia, aż do osiągnięcia punktu maksymalnej produktywności, po którym koszty tworzenia dodatkowych usprawnień nie będą w pełni skompensowane wzrostem kosztu obiektu.

Na przykład modernizacja wnętrza kawiarni przyciągnie dodatkowych gości, co zwiększy dochody z obiektu. Kolejna, jeszcze wyższej jakości, kosztowna naprawa tego lokalu, który jest w dobrym stanie, może nie wpłynąć na wzrost dochodów. Dlatego koszt drugiej naprawy nie zostanie zwrócony.

Zasada produktywności krańcowej opiera się więc na stosunku kosztów dodatkowych ulepszeń do wzrostu wartości obiektu i wzrostu dochodu z niego w wyniku podjętych działań. Wzrostowi wielkości inwestycji w rozwój produkcji towarzyszyć będzie wzrost wzrostu zysku tylko do pewnego momentu, po którym tempo wzrostu zysku zacznie spadać.

Zasada równowagi polega na tym, że im bardziej harmonijne i zrównoważone elementy obiektu, tym wyższa jego wartość na rynku. Na przykład: budynek mieszkalny o dobrym układzie, z przemyślanym układem komunikacyjnym, ma wyższy koszt niż obiekt, którego elementy są mniej zrównoważone; koszt restauracji z przestronną salą będzie wyższy niż koszt podobnej restauracji, w której wąska, wydłużona sala jest przystosowana do przyjmowania gości.

Zgodnie z zasadą równowagi należy również wziąć pod uwagę liczbę hoteli, restauracji, przedsiębiorstw handlowych na tym samym terenie.

Bilans elementów obiektu ustalany jest na podstawie wymagań rynkowych. Brak równowagi w terminach i wielkości inwestycji z terminami budowy może prowadzić do „zamrożenia” funduszy lub, w przypadku niedoboru, do „zamrożenia” budowy. Brak ulepszeń lub zatłoczenie terenu może prowadzić do spadku jego wartości.

Zasada użyteczności polega na tym, że przedmiot nieruchomości, wraz z większą użytecznością dla użytkownika, ma również większą wartość rynkową. Tak więc ceny sprzedaży mieszkań w domach murowanych są wyższe niż w panelowych, ponieważ mają one wyższą izolację akustyczną i cieplną, a ściany „oddychają”.

Użyteczność nieruchomości do generowania dochodu wyrażona jest jako strumień dochodu. Dochód można uzyskać w wyniku użytkowania obiektu jako sklepu, magazynu, parkingu itp.

Zasada substytucji stanowiła, że ​​świadomy nabywca na wolnym rynku nie zapłaci więcej za nieruchomość niż za przedmiot o podobnej użyteczności, rentowności lub kosztach wybudowania podobnego obiektu w akceptowalnym terminie. Jeżeli na rynku znajduje się kilka nieruchomości o tej samej użyteczności dla konsumenta, wówczas największym popytem będą obiekty o najniższej cenie.

Kupujący ma opcje do wyboru, a zatem na koszt konkretnego przedmiotu wpłynie dostępność analogów lub wartość kosztu ich stworzenia w akceptowalnym przedziale czasowym. Na wybór inwestora wpływ będzie miała wartość oferowanych na rynku obiektów o zbliżonej rentowności, które stanowią alternatywną możliwość inwestowania. Na przykład zamiast trzech tanich parkingów na słabo zaludnionym obszarze przedsiębiorca może kupić jeden drogi parking w centrum miasta, uzyskując podobny zwrot z inwestycji.

Zasada oczekiwania opiera się na fakcie, że na wartość nieruchomości wpływają oczekiwane przyszłe korzyści z posiadania obiektu. Oczekiwania związane z nieruchomościami generującymi dochód są wyrażone w oczekiwanym zwrocie z inwestycji ze strumieni dochodów z użytkowania i przyszłej odsprzedaży nieruchomości.

Oczekiwanie przyszłych korzyści wyrażane jest w kategoriach pieniężnych, natomiast dostosowanie do bieżącej wartości obiektu może być dodatnie lub ujemne. Pogorszenie koniunktury gospodarczej, brak policji i panująca negatywna opinia publiczna mogą skłonić potencjalnych nabywców do odmowy zakupu nieruchomości w okolicy. Przewidywana budowa stacji metra zwiększa wartość sąsiednich budynków mieszkalnych bez ich fizycznej zmiany.

Tak więc zasada ta opiera się na atrakcyjności przyszłych korzyści płynących z posiadania nieruchomości: im bardziej pozytywne oczekiwania, tym wyższa wartość nieruchomości.

Zasada wpływu zewnętrznego opiera się na uwzględnieniu zmian wartości nieruchomości wywołanych wpływem zmieniających się czynników środowiskowych.

Główne czynniki zewnętrzne wpływające na wartość nieruchomości:

- ekonomiczne: poziom dochodów ludności i biznesu, bliskość centrów działalności przemysłowej i gospodarczej, dostępność środków finansowych, poziom czynszów, koszt robót budowlano-montażowych i materiałów budowlanych, taryfy za media;

- polityczne: stan i tendencje zmian legislacyjnych;

- społeczne: zmiany liczby, gęstości zaludnienia, poziomu wykształcenia;

- administracyjne: stawki podatkowe i ograniczenia strefowe;

- środowiskowe: narażenie terenu nieruchomości na susze i powodzie, pogorszenie lub poprawę stanu środowiska.

Zasada zmiany opiera się na uwzględnieniu zmian odpowiadających cyklom życia, które są nieodłączne zarówno dla konkretnych obiektów i rynków nieruchomości, jak i miast oraz całego społeczeństwa. Istnieją cztery cykle życia:

1) wzrost – okres rosnących dochodów ludności i dochodów z nieruchomości, szybkiego rozwoju przemysłu, miasta;

2) stabilność – okres równowagi, który charakteryzuje się brakiem widocznej zmiany poziomu dochodów lub strat;

3) schyłek – okres niestabilności społecznej i spadku popytu na nieruchomości, spadek produkcji;

4) odnowienie - okres odnowy i ożywienia popytu rynkowego, kształtowania się regionu itp.

W procesie oceny rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę cykl, w którym znajduje się dana nieruchomość, obszar lub społeczeństwo jako całość.

Zasada konkurencji opiera się na tym, że ceny rynkowe są ustalane na pewnym poziomie, z uwzględnieniem konkurencji.

Zasada podaży i popytu opiera się na określeniu wartości obiektu przez stosunek podaży do popytu na rynku nieruchomości.

Na popyt i podaż mają wpływ takie czynniki, jak poziom dochodów, zmiany wielkości i upodobań ludności, wysokość podatków, dostępność środków finansowych, wysokość oprocentowania kredytów itp.

Zasada zgodności opiera się na fakcie, że nieruchomość osiąga swoją maksymalną wartość w środowisku kompatybilnych obiektów harmonizujących z kompatybilnym użytkowaniem gruntów. Przeznaczenie działki musi spełniać obowiązujące normy terenu, na którym położona jest nieruchomość. Nowa konstrukcja powinna być w panującym stylu.

Jednorodność obiektów na terenie utrzymuje ich wartość na pewnym poziomie. Na przykład obecność starych domów jednorodzinnych obok drogich budynków mieszkalnych doprowadzi do spadku cen luksusowych nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, stosowanie zasad wyceny nieruchomości pozwala na uwzględnienie najistotniejszych czynników wpływających na jej wartość oraz pomaga zbliżyć wyniki do rzeczywistej rzeczywistości gospodarczej.

2.4. Rodzaje wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości może być masowa i indywidualna.

Masowa wycena nieruchomości to wycena dużej liczby obiektów nieruchomości w określonym terminie przy użyciu standardowych metod i analizy statystycznej. To ujednolica procedurę oceny dużej liczby obiektów.

Podczas oceny masy, na końcowym etapie, sprawdzany jest model zastosowany do obliczeń oraz kontrolowana jest jakość otrzymanych wyników.

Jednocześnie wyniki uzyskane za pomocą modelu wyceny masowej są porównywane z rzeczywistymi cenami sprzedaży i oceniane są odchylenia poziomu wyceny dla każdej grupy podobnych obiektów.

Wycena indywidualna nieruchomości to wycena konkretnej nieruchomości w określonym terminie. Konieczna jest ochrona wyników oceny w sądach, ustalenie wartości przedmiotów specjalnego przeznaczenia itp.

Wycena indywidualna przeprowadzana jest w kilku etapach, połączonych pojęciem „procesu wyceny”, w końcowym etapie, którego wyniki uzyskiwane przy zastosowaniu różnych podejść do wyceny nieruchomości są ujednolicone.

Ocena masy jest przybliżona, a ocena indywidualna dokładna, uzyskana w wyniku wnikliwej analizy danych rzeczywistych na analogach przedmiotu oceny. W dalszej części podręcznika zostaną omówione mechanizmy indywidualnej wyceny nieruchomości.

Proces wyceny nieruchomości składa się z etapów wykonywanych sekwencyjnie przez rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia jej wartości.

Na etapie „Identyfikacja problemu” następuje stwierdzenie problemu, który należy rozwiązać:

- przedmiot wyceny jest opisany na podstawie odpowiednich dokumentów prawnych potwierdzających prawa do nieruchomości;

- Ustanowienie praw własności związanych z obiektem;

- ustalana jest data wyceny - data kalendarzowa, na którą ustalana jest wartość przedmiotu wyceny;

- wskazano cele oceny obiektu;

- ustalany jest rodzaj wartości, który należy określić zgodnie z celem;

- sformułowane są warunki ograniczające - stwierdzenia w protokole opisujące przeszkody lub okoliczności, które mają wpływ na wycenę nieruchomości.

Na etapie „Wstępny plan kontroli i oceny” ustala się, jakie dane są niezbędne i wystarczające do analizy obiektu, ustalane są źródła ich otrzymania; dobierany jest personel specjalizujący się w ocenie danej klasy obiektów; sporządzany jest plan wykonania prac wycenowych oraz pisemna umowa pomiędzy rzeczoznawcą a klientem.

Umowa nie wymaga poświadczenia notarialnego i musi zawierać podstawę do zawarcia umowy, rodzaj przedmiotu oceny, rodzaj wartości (wartości) przedmiotu oceny do ustalenia, nagrodę pieniężną za dokonanie wyceny przedmiotu oceny, informację o ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego, dokładne wskazanie przedmiotu (przedmiotów) wyceny, informacje o tym, czy rzeczoznawca posiada uprawnienia do wykonywania czynności rzeczoznawcy oraz na jaki okres ta licencja została wydana.

Wycena przedmiotu może być przeprowadzona przez rzeczoznawcę tylko wtedy, gdy przestrzegany jest wymóg niezależności rzeczoznawcy, przewidziany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej o czynnościach rzeczoznawczych. W przypadku niespełnienia tego wymogu rzeczoznawca ma obowiązek poinformować o tym klienta i odmówić zawarcia umowy wyceny. Przy zawieraniu umowy, rzeczoznawca jest zobowiązany do przekazania klientowi informacji o wymaganiach ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie czynności wyceny: o procedurze licencjonowania czynności rzeczoznawczych, obowiązkach rzeczoznawcy, standardach wyceny, wymaganiach umowy wyceny. Fakt udzielenia takich informacji należy odnotować w umowie wyceny.

Na etapie „Zbieranie i weryfikacja danych” ewaluator zbiera i przetwarza następujące informacje i dokumentację:

- dokumenty tytułowe, informacje o obciążeniu przedmiotu oceny prawami innych osób;

- dane księgowe i sprawozdawcze związane z przedmiotem oceny;

- informacje o charakterystyce technicznej i operacyjnej przedmiotu oceny;

- informacje niezbędne do ustalenia cech ilościowych i jakościowych przedmiotu oceny w celu określenia jego wartości, a także inne informacje związane z przedmiotem oceny.

Rzeczoznawca określa i analizuje rynek, do którego należy wyceniany przedmiot, jego historię, aktualne uwarunkowania i trendy rynkowe, a także analogi wycenianego przedmiotu i uzasadnia swój wybór.

Dane gromadzone i analizowane przez ewaluatora można podzielić na ogólne i specjalne. Dane ogólne zawierają informacje o czynnikach ekonomicznych, społecznych, państwowo-prawnych, środowiskowych, które w istotny sposób wpływają na wartość przedmiotu wyceny. Dane specjalne obejmują informacje o wycenianej nieruchomości i jej odpowiednikach: informacje o prawach do obiektu, określające zgodność sposobu użytkowania z obowiązującymi przepisami, charakterystykę samego budynku i gruntu, na którym się znajduje.

Kolejnym krokiem w procesie wyceny jest analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania zarówno gruntu już zabudowanego, jak i proponowanego gruntu niezabudowanego. Na podstawie przeprowadzonej analizy określa się jego wartość.

Etap „Stosowanie metod wyceny” obejmuje ustalenie wartości obiektu przy użyciu tradycyjnych metod wyceny. Dokonując wyceny, rzeczoznawca zobowiązany jest do stosowania podejścia kosztowego, porównawczego i dochodowego do wyceny, niezależnie określając poszczególne metody wyceny w ramach każdego z podejść wyceny.

Przez metodę wyceny rozumie się metodę obliczania wartości wycenianego obiektu w ramach jednego z podejść szacunkowych.

Następnie uzyskane wyniki są koordynowane. „Umowa na wynik wyceny” to otrzymanie ostatecznej wyceny nieruchomości na podstawie wyników zastosowania różnych podejść do wyceny. Z reguły jedno z podejść jest uważane za podstawowe, pozostałe dwa są niezbędne do skorygowania uzyskanych wyników. Uwzględnia to znaczenie i możliwość zastosowania każdego podejścia w konkretnej sytuacji. Ze względu na niedorozwój rynku, specyfikę obiektu lub brak dostępnych informacji, niektóre podejścia w konkretnej sytuacji nie mogą być zastosowane.

Następnie uwzględniając wszystkie istotne parametry, na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy, ustala się ostateczną wartość wartości obiektu. Wartość ta musi być wyrażona w rublach jako pojedyncza wartość, chyba że umowa wyceny stanowi inaczej. Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny wskazana w operacie szacunkowym sporządzonym w sposób i na podstawie wymagań określonych w ustawie federalnej „O działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej”, normach wyceny i przepisach dotyczących działalności szacunkowej upoważniony organ do monitorowania działalności ewaluacyjnej w Federacji Rosyjskiej może zostać uznany za rekomendowany do dokonania transakcji z przedmiotem oceny, jeżeli od daty sporządzenia operatu szacunkowego do oceny nie minęło więcej niż 6 miesięcy. datę zawarcia transakcji z przedmiotem wyceny lub datę złożenia oferty publicznej.

Na ostatnim etapie sporządzany jest operat szacunkowy – dokument zawierający uzasadnienie opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca zobowiązany jest do posługiwania się informacjami zapewniającymi wiarygodność operatu szacunkowego jako dokumentu zawierającego informacje o wartości dowodowej.

Tak więc ocena obejmuje kilka etapów:

- ustalenie ilościowych i jakościowych cech przedmiotu oceny;

- analiza rynku, do którego należy przedmiot oceny;

- wybór metody lub metod ewaluacji w ramach każdego z podejść do ewaluacji oraz wykonanie niezbędnych obliczeń;

- podsumowanie wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do oceny i ustalenie ostatecznej wartości wartości przedmiotu oceny;

- sporządzenie i przekazanie klientowi raportu z oceny.

Przy podejmowaniu decyzji o zasadności finansowania inwestycji w nieruchomości za najbardziej istotne uznaje się wyniki uzyskane w oparciu o podejście dochodowe.

2.5. Podejścia do wyceny nieruchomości

2.5.1. Podejście porównawcze

Porównawcze podejście do wyceny to zestaw metod wyceny opartych na porównaniu przedmiotu wyceny z jego analogami, w odniesieniu do którego znajdują się informacje o cenach zawieranych z nimi transakcji.

Warunki zastosowania podejścia porównawczego:

1. Obiekt nie może być niepowtarzalny.

2. Informacje muszą być wyczerpujące, w tym warunki dokonywania transakcji.

3. Czynniki wpływające na wartość porównywalnych analogów wycenianej nieruchomości muszą być porównywalne.

Podstawowe wymagania dla analogu:

- analog jest podobny do przedmiotu oceny pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych;

- podobne warunki transakcji.

Podejście porównawcze opiera się na zasadach:

- substytucje;

- saldo;

- podaż i popyt.

Etapy podejścia porównawczego:

- badania rynku;

- zbieranie i weryfikacja wiarygodności informacji o oferowanych do sprzedaży lub ostatnio sprzedanych analogach przedmiotu oceny;

- porównanie danych o wybranych analogach i przedmiocie oceny;

- dostosowanie cen sprzedaży wybranych analogów zgodnie z różnicami w stosunku do przedmiotu oceny;

- Ustalenie wartości przedmiotu wyceny.

Do ustalenia ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości konieczna jest korekta sprzedaży porównywalnej. Obliczenia i korekty dokonywane są na podstawie logicznej analizy wcześniejszych obliczeń, z uwzględnieniem istotności każdego wskaźnika. Najważniejsze jest precyzyjne określenie współczynników korekcyjnych.

Zalety podejścia porównawczego:

1. Ostateczny koszt odzwierciedla opinię typowych sprzedawców i kupujących.

2. Ceny sprzedaży odzwierciedlają zmiany warunków finansowych i inflacji.

3. Uzasadnione statystycznie.

4. Dokonano korekty różnic w porównywanych obiektach.

5. Stosunkowo łatwy w użyciu i daje wiarygodne wyniki.

Wady podejścia porównawczego:

1. Różnice w sprzedaży.

2. Trudności w zebraniu informacji o praktycznych cenach sprzedaży.

3. Trudności w zebraniu informacji o szczegółowych warunkach transakcji.

4. Zależność od aktywności rynkowej.

5. Zależność od stabilności rynku.

6. Trudność w uzgodnieniu danych dotyczących istotnie różnej sprzedaży.

2.5.2. Podejście kosztowe

Podejście kosztowe to zestaw metod wyceny opierających się na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany przedmiotu wyceny z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji. Opiera się na założeniu, że kupujący nie zapłaci więcej za gotowy przedmiot niż za stworzenie przedmiotu o podobnej użyteczności.

Przy takim podejściu brane są pod uwagę koszty inwestora, a nie wykonawcy.

To podejście opiera się na zasadzie substytucji.

Informacje potrzebne do zastosowania podejścia kosztowego:

- poziom płac;

- wysokość kosztów ogólnych;

- koszty sprzętu;

- marże dla firm budowlanych w danym regionie;

- ceny rynkowe materiałów budowlanych.

Etapy podejścia kosztowego:

- kalkulacja kosztu działki z uwzględnieniem najbardziej efektywnego wykorzystania (Cz);

- kalkulacja kosztów nowej budowy ocenianych budynków (SNS);

- obliczenie skumulowanego zużycia (In):

- fizyczne zużycie - zużycie związane ze spadkiem wydajności obiektu w wyniku naturalnego starzenia fizycznego i wpływu zewnętrznych niekorzystnych czynników;

- zużycie funkcjonalne - zużycie wynikające z niespełnienia współczesnych wymagań dla takich obiektów;

- amortyzacja zewnętrzna - amortyzacja w wyniku zmian zewnętrznych czynników ekonomicznych;

- kalkulacja kosztów ulepszeń z uwzględnieniem akumulowanego zużycia: Su=Sns-Ci;

- ustalenie ostatecznego kosztu nieruchomości: Szp = Sz + Su.

Zalety podejścia kosztowego:

1. Przy ocenie nowych obiektów najbardziej wiarygodne jest podejście kosztowe.

2. Takie podejście jest właściwe i/lub jedyne możliwe w następujących przypadkach:

- analiza najlepszej i najbardziej efektywnej działki;

- studium wykonalności nowych konstrukcji i ulepszeń;

- ocena obiektów państwowych i specjalnych;

- wycena obiektów na nieaktywnych rynkach;

- wycena dla celów ubezpieczeniowych i podatkowych.

Wady podejścia kosztowego:

1. Koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej.

2. Próbom uzyskania dokładniejszego wyniku oceny towarzyszy szybki wzrost kosztów pracy.

3. Niezgodność między kosztami nabycia wycenianej nieruchomości a kosztami nowej budowy dokładnie tego samego obiektu, ponieważ skumulowana amortyzacja jest odliczana od kosztu wybudowania w procesie wyceny.

4. Problematyczna kalkulacja kosztów odtworzenia starych budynków.

5. Trudność w określeniu ilości skumulowanego zużycia starych budynków i budowli.

6. Oddzielna ocena działki od budynków.

7. Problematyczna ocena działek w Rosji.

2.5.3. podejście dochodowe

Podejście dochodowe opiera się na fakcie, że wartość nieruchomości, w którą ulokowany jest kapitał, musi odpowiadać bieżącej ocenie jakości i wielkości dochodu, jaki ta nieruchomość jest w stanie przynieść.

Podejście dochodowe to zestaw metod szacowania wartości nieruchomości na podstawie określenia aktualnej wartości oczekiwanych z niej dochodów.

Głównym warunkiem wyliczenia wartości tego podejścia jest dzierżawa nieruchomości. Kapitalizacja dochodu jest przeprowadzana w celu przeliczenia przyszłych dochodów z nieruchomości na wartość bieżącą.

Kapitalizacja dochodu to proces, który określa związek między przyszłym dochodem a bieżącą wartością przedmiotu.

Formuła podstawowego podejścia dochodowego (IRV - formuła):

V=I/P,

gdzie V jest wartością nieruchomości,

I - oczekiwany dochód z wycenianej nieruchomości. Dochód zwykle odnosi się do dochodu operacyjnego netto, jaki nieruchomość jest w stanie przynieść przez pewien okres

R - stopa zwrotu lub zysku - to stosunek lub stopa kapitalizacji.

Wskaźnik kapitalizacji to stopa zwrotu, która odzwierciedla stosunek dochodu do wartości wycenianego przedmiotu.

Istnieją dwa rodzaje wielkich liter:

- kapitalizacja bezpośrednia;

- kapitalizacja dochodu według stopy zwrotu z kapitału.

W przypadku kapitalizacji bezpośredniej brane są pod uwagę dwie wielkości: roczny dochód i stopa kapitalizacji.

Stopa kapitalizacji to stosunek wartości rynkowej nieruchomości do jej dochodu netto.

Oczekiwany dochód określa się, analizując dochód w okresie posiadania nieruchomości.

Stopa dyskontowa - stopa oprocentowania składanego, która jest stosowana przy przeliczaniu w określonym momencie wartości przepływów pieniężnych wynikających z użytkowania nieruchomości.

Etapy podejścia dochodowego:

1. Obliczenie sumy wszystkich możliwych wpływów z przedmiotu oceny.

2. Obliczanie rzeczywistego dochodu brutto.

3. Kalkulacja kosztów związanych z przedmiotem oceny:

- warunkowo stały;

- zmienne warunkowe (operacyjne);

- rezerwy.

4. Ustalenie wysokości dochodu operacyjnego netto.

5. Konwertuj oczekiwane zwroty na wartość bieżącą.

2.6. Wycena gruntów

Uważa się, że ziemia ma wartość, a reszta to ulepszenia, dodają wkładu do wartości. Typowa nieruchomość składa się z gruntu i budynków. Konieczne jest rozróżnienie pojęć „ziemia” i „ziemia”.

Przez działkę rozumie się część terytorium ziemi, która jest wyposażona i gotowa do wykorzystania do różnych celów.

Ulepszenia wprowadzone przy tworzeniu strony:

- zewnętrzne: układ ulic, chodników, sieci melioracyjnych i inżynieryjnych;

- wewnętrzne: planowanie, kształtowanie krajobrazu, asfaltowanie, instalacja wylotów do łączenia sieci inżynieryjnych, komunikacji komunikacyjnej itp.

Przy ocenie działki należy wziąć pod uwagę zestaw praw z nią związanych. Wspólne prawa wymagające oceny:

1) pełna własność - możliwość korzystania z działki wolnej od najemców w dowolny legalny sposób;

2) prawo do dzierżawy - możliwość posiadania działki na podstawie umowy dzierżawy.

Wartość praw dzierżawy to kwota, jaką potencjalny nabywca jest skłonny zapłacić za prawo do posiadania danego terenu na podstawie umowy dzierżawy, aby czerpać korzyści z tej własności. Wycena prawa dzierżawy stosowana jest przy ustalaniu ceny sprzedaży prawa dzierżawy działki, przy ustalaniu wartości przedmiotu, którego częścią jest dzierżawiona działka oraz przy ocenie szkody z tytułu rozwiązania umowy dzierżawy .

2.6.1. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ziemi

Przy ocenie działki konieczne jest określenie opcji jej najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (NNEI), co jest uwarunkowane interakcją wielu czynników.

Analiza NNEI obejmuje badanie alternatywnych możliwości użytkowania (zagospodarowanie, zagospodarowanie) działki oraz wybór optymalnej. Uwzględnia to perspektywę lokalizacji, stan popytu na rynku, koszty rozwoju, stabilność oczekiwanych dochodów itp.

Przy ocenie wartości obiektu składającego się z działki i budynków dużą wagę przywiązuje się do analizy NNEI, po pierwsze, rzekomej wolnej działki, a po drugie, działki gruntu z istniejącymi ulepszeniami.

Analiza rzekomo niezabudowanej działki jest niezbędnym krokiem w ustaleniu jej wartości i polega na ustaleniu najbardziej opłacalnej opcji użytkowania gruntu.

Analiza działki z istniejącymi ulepszeniami wiąże się z podjęciem decyzji o wyburzeniu, modernizacji lub zachowaniu ulepszeń istniejących na działce w celu zapewnienia maksymalnej rentowności obiektu.

Prawdopodobne i najbardziej opłacalne korzystanie z serwisu zapewnia jego najwyższą wartość. Przypadki użycia muszą być zgodne z prawem, fizycznie wykonalne i opłacalne.

O optymalnym wykorzystaniu terenu decydują następujące czynniki:

1) lokalizacja - czynnik mający zasadniczy wpływ na koszt działki (biorąc pod uwagę perspektywy lokalizacji, dostępność komunikacyjną, charakter środowiska);

2) popyt rynkowy - czynnik odzwierciedlający stosunek podaży do popytu na rynku. Opracowano uzasadnienie wybranej opcji użytkowania działki (stan i perspektywy popytu rynkowego na proponowane użytkowanie, konkurencja z innych stron, rodzaje podatków i inne warunki). Konieczne jest wyodrębnienie segmentu rynku, na którym konieczne jest rozwijanie działalności;

3) wykonalność finansowa – zdolność projektu do zapewnienia dochodu z użytkowania gruntu, który byłby wystarczający do zwrotu nakładów inwestora i zapewnienia oczekiwanego zysku;

4) fizyczna przydatność terenu - perspektywa wprowadzenia ulepszeń - wielkość, topografia, jakość gleby, klimat, charakterystyka inżynieryjno-geologiczna i hydrogeologiczna terenu, istniejące zagospodarowanie przestrzenne, parametry środowiskowe itp.;

5) wykonalność technologiczna i fizyczna – analiza stosunku jakości, kosztów i terminów realizacji projektu, prawdopodobieństwa wystąpienia klęsk żywiołowych, dostępności transportu, możliwości podłączenia do obiektów użyteczności publicznej, z uwzględnieniem wielkości i kształtu teren, na przykład, rozmiar może być mały do ​​budowy obiektu przemysłowego;

6) dopuszczalność legislacyjna (prawna) - zgodność możliwości użytkowania działki z obowiązującymi przepisami. Ujawnia się to w wyniku analizy budownictwa, norm środowiskowych, ograniczeń pięter, obecności czasowych zakazów budowy w danej lokalizacji, trudności w obszarze historycznego rozwoju urbanistycznego, możliwej zmiany przepisów, zgodności z zagospodarowaniem przestrzennym zasady, negatywne nastroje miejscowej ludności;

7) maksymalny zwrot (maksymalny dochód z nieruchomości i wartość terenu), który jest ustalany poprzez zdyskontowanie przyszłego dochodu alternatywnych przypadków użycia, z uwzględnieniem ryzyka inwestycyjnego.

2.6.2. Ocena efektywności zagospodarowania terenów miejskich

Grunty miejskie są szczególną kategorią. Na ich wartość wpływa wielkość miasta i jego potencjał produkcyjno-gospodarczy, poziom rozwoju infrastruktury inżynieryjno-społecznej, regionalne czynniki przyrodnicze, środowiskowe i inne. Ponadto istnieją osobliwości ustawodawstwa dla tej kategorii gruntów.

Te same czynniki mogą mieć odwrotny wpływ na wartość danej witryny:

- duży ruch jest niepożądany dla obszaru mieszkalnego, ale zwiększa wartość terenu dla celów handlowych;

- lokalizacja względem instytucji edukacyjnych i centrów handlowych, walory estetyczne i udogodnienia brane pod uwagę przy ocenie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe praktycznie nie wpływają na wartość terenów zorientowanych na rozwój przemysłowy; ważna jest dla nich infrastruktura transportowa i strefy ekonomiczne.

Główne jednostki używane do porównania działek:

- cena za 1 ha - dla dużych obszarów budownictwa rolniczego, przemysłowego lub mieszkaniowego;

- cena za 1 m2 - w centrach biznesowych miast, do biur, sklepów;

- cena za 1 metr frontalny - do komercyjnego wykorzystania gruntu w miastach. W tym przypadku koszt działki jest proporcjonalny do długości jej granicy wzdłuż ulicy lub autostrady, przy standardowej głębokości działki, która stanowi niewielką część kosztu;

- cena za działkę - służy do porównywania standardowych działek pod względem kształtu i wielkości na terenach zabudowy mieszkaniowej, letniskowej;

- cena za jednostkę gęstości - stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni gruntu itp.

Większość zasobów ziemi jest obecnie własnością państwową i komunalną. Praktyka pokazuje, że w warunkach rynkowych grunty miejskie są cennym zasobem i mogą służyć jako stabilne źródło dochodów budżetu lokalnego. Władze miasta ustalają wysokość podatku gruntowego, stawkę czynszu za grunt oraz standardową cenę działki w momencie umorzenia, dlatego istotna jest dla nich kwestia zwiększenia efektywności zagospodarowania terenu. Aby nieruchomość gruntowa mogła być efektywniej wykorzystywana, tj. przynosiła maksymalne dochody z użytkowania i przyczyniała się do poprawy ogólnego klimatu inwestycyjnego, konieczne jest dalsze rozwijanie relacji rynkowych na rynku gruntów, koncentracja na aktualnej sytuacji rynkowej i wymagań rynkowych.

Aby nieruchomość gruntowa mogła być efektywniej wykorzystywana, tj. przynosiła maksymalny dochód z użytkowania i przyczyniała się do poprawy ogólnego klimatu inwestycyjnego, konieczne jest przede wszystkim wdrożenie procesów opodatkowania, dzierżawy i umarzania gruntów miejskich w oparciu o jego wartość rynkową. Jednocześnie osiągany jest sprawiedliwy rozkład obciążeń podatkowych, stymulowanie efektywnego wykorzystania i aktywizacja inwestycji w odbudowę i rozwój w procesie restrukturyzacji terytorium.

W trakcie realizacji polityki pobierania opłat za zasoby ziemi w oparciu o ich wartość rynkową osiągane są następujące rezultaty:

- stworzenie i rozwój odpowiedniego systemu relacji rynkowych w systemie płatności za zasoby ziemi;

- sprawiedliwy rozkład obciążeń podatkowych;

- stymulowanie redystrybucji gruntów między konkurującymi rodzajami użytkowania gruntów;

- stymulowanie efektywnego wykorzystania i aktywizacji inwestycji w odbudowę i rozwój w procesie restrukturyzacji terenu.

Umorzenie działki przez przedsiębiorstwo umożliwia wykorzystanie gruntu jako zabezpieczenia kredytu bankowego, rozszerzenie możliwości inwestycyjnych, sprzedaż nadwyżek gruntu, uzyskiwanie dochodów z dzierżawy gruntu, wzrost wartości środków trwałych, wzrost wartości rynkowej udziałów .

Istnieją dwa poglądy na wartość gruntów miejskich:

- urbanista w procesie funkcjonalnego zagospodarowania terenu jako wycinka planu generalnego miasta;

- rzeczoznawca w procesie sporządzania wyceny katastralnej gruntów.

Podstawą do sporządzenia wyceny katastralnej gruntów i funkcjonalnego zagospodarowania terenu powinna być kompleksowa urbanistyczna ocena wartości rynkowej.

2.7. Metody wyceny gruntów

Metoda normatywna polega na ustaleniu ceny normatywnej gruntu. Stosuje się go przy przekazaniu, odkupieniu gruntu na własność, ustanowieniu wspólnej własności wspólnej (wspólnej) ponad wolną normę, przeniesieniu w drodze dziedziczenia lub darowizny, uzyskaniu zabezpieczonej pożyczki, wycofywaniu się na potrzeby państwowe lub publiczne.

Grunty miejskie wyceniane są z uwzględnieniem gęstości zabudowy, prestiżu terenu, charakteru otaczającego terenu, stanu ekologicznego, infrastruktury inżynieryjno-transportowej itp. Grunty podzielone są na strefy zróżnicowane według podstawowych stawek podatku gruntowego oraz standardowa cena gruntu (Ustawa Federacji Rosyjskiej „O płatności za ziemię”) . Cena normatywna gruntu jest ustalona w katastrze gruntów.

Podstawa ustalenia ceny podstawowej gruntu: stawki podatku gruntowego i mnożniki, ulgi w podatku gruntowym nie są brane pod uwagę.

Często konieczna jest wycena obiektu składającego się z budynku i działki, gdy ta ostatnia ma jedynie prawo dzierżawy. W takim przypadku koszt przydziału gruntu pod budowę można uwzględnić jako koszt gruntu.

W warunkach rynkowych, jeśli dostępne są niezbędne informacje, wskazane jest zastosowanie metod opartych na analizie danych rynkowych. Rozporządzenie Ministerstwa Własności Rosji nr 07.03.2002-r z dnia 568 zatwierdziło Zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania wartości rynkowej działek. Z reguły przy ocenie wartości rynkowej działek stosuje się metodę porównywania sprzedaży, metodę alokacji, metodę kapitalizacji czynszu gruntowego, metodę podziału, metodę pozostałej części, metodę podziału na działki. używany.

Metoda porównania sprzedaży jest najprostszą i najbardziej efektywną metodą wyceny i może być stosowana do wyceny zarówno faktycznie wolnych, jak i rzekomo wolnych gruntów; pozwala określić konkretną cenę działki, wprowadzając procentowe korekty cen sprzedaży analogów. W przypadku braku informacji o cenach transakcji działkami, dopuszcza się stosowanie cen podaży (popytu).

Wspólne elementy porównania dla działek gruntu: własność, warunki finansowania, specjalne warunki sprzedaży, warunki rynkowe (zmiana w czasie), lokalizacja (odległość od miasta i dróg, charakterystyka środowiskowa), warunki zagospodarowania przestrzennego, charakterystyka fizyczna (wielkość, kształt i głębokość działka, położenie kątowe, rodzaj gleby, ukształtowanie terenu), dostępne uzbrojenie, charakterystyka ekonomiczna, najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie. Wyceniając ziemię, możesz użyć wielu jednostek porównania, dostosowując cenę każdej jednostki i kończąc na wielu wartościach wartości, które definiują zakres wartości. Grunty miejskie są kategorią szczególną, na ich wartość wpływa wielkość miasta i jego potencjał produkcyjno-gospodarczy, poziom rozwoju infrastruktury inżynieryjno-społecznej, regionalne czynniki przyrodnicze, środowiskowe i inne.

Metoda daje wystarczająco dokładne wyniki tylko na rozwiniętym, otwartym na informację konkurencyjnym rynku. Rosyjski rynek gruntów nie spełnia tych wymagań, kosztu działki nie można ustalić na podstawie informacji o transakcjach sprzedaży analogicznych działek. Dlatego wszystkie dostępne informacje powinny być gromadzone w celu oceny, aby zastosować wszystkie metody oceny terenu.

Metoda kapitalizacji czynszu dzierżawnego opiera się na fakcie, że przy wystarczających informacjach o stawkach czynszowych za działki gruntowe można określić wartość tych działek jako bieżącą wartość przyszłych dochodów w postaci czynszu dzierżawnego za grunty oceniana działka. W ramach tej metody wysokość renty gruntowej można obliczyć jako dochód z dzierżawy działki na warunkach panujących na rynku gruntów. Jako regularny strumień dochodu, renty gruntowe mogą być kapitalizowane na wartość poprzez podzielenie przez współczynnik kapitalizacji gruntu określony na podstawie analizy rynkowej. Wstępne dane do kapitalizacji uzyskuje się z porównania sprzedaży gruntów dzierżawionych i wartości czynszowych.

Na podstawie otrzymanej stawki czynszu wartość rynkową gruntu ustala się przy użyciu podejścia dochodowego, zwykle stosując metodę kapitalizacji bezpośredniej. Wzór na obliczenie kosztu działki to

gdzie VL to wartość działki,

IL - dochód z własności ziemi,

RL: - stopa kapitalizacji dla gruntów.

Stopa kapitalizacji ustalana jest poprzez podzielenie kwoty czynszu dzierżawnego za podobne działki gruntowe przez ich cenę sprzedaży lub poprzez zwiększenie wolnej od ryzyka stopy zwrotu z kapitału o kwotę premii za ryzyko związane z inwestowaniem kapitału w ocenianą działkę.

Głównymi czynnikami wpływającymi na wysokość stawki czynszu za działkę są: charakterystyka lokalizacji, wielkość, ukształtowanie, otaczający sposób użytkowania terenu, dostępność komunikacyjna, wyposażenie inżynieryjne.

Jednak w Rosji dzierżawione są głównie grunty państwowego i miejskiego funduszu, a wysokość czynszu wyliczana jest według standardowej ceny gruntu, co nie jest równoznaczne z jej wartością rynkową. Obecnie podejmowane są próby wydzierżawienia gruntu po jego wartości rynkowej, ale jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o obiektywności wyników praktycznego zastosowania metody kapitalizacji renty gruntowej.

Metoda podziału (metoda korelacji, korelacji, alokacji) - określenie składnika kosztowego działki na podstawie znanego stosunku kosztu gruntu i ulepszeń w zespole nieruchomości. Metoda opiera się na zasadzie aportu i założeniu, że dla każdego rodzaju nieruchomości istnieje normalny stosunek wartości gruntu do wartości budynków. Ten stosunek jest najbardziej wiarygodny dla nowych budynków, są one bliskie opcji najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania. Im starsze budynki, tym większy stosunek wartości gruntu do całkowitej wartości nieruchomości.

Do zastosowania tej metody potrzebne są wiarygodne dane statystyczne dotyczące stosunku wartości gruntów i wszystkich nieruchomości danego rodzaju nieruchomości na danym rynku. Jednak metoda ta jest rzadko stosowana nawet na rozwiniętych rynkach, ponieważ ma niską niezawodność. Zastosowanie metody jest uzasadnione w warunkach niedostatecznej informacji o sprzedaży działek. Uzyskane wartości są uważane za orientacyjne.

Metodę alokacji (wydobycia) stosuje się do wyceny działek zabudowanych, jeśli istnieją informacje o cenach transakcyjnych dla podobnych obiektów nieruchomości. Ulepszenia gruntu odpowiadają jego najbardziej efektywnemu wykorzystaniu. Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

- definicja elementów porównania obiektów;

- określenie różnic każdego analogu od przedmiotu oceny;

- obliczanie i dokonywanie korekt dla każdego z elementów porównania;

- obliczenie wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, w tym wycenionej działki, poprzez rozsądne uogólnienie skorygowanych cen analogów;

- kalkulacja kosztu odtworzenia lub odtworzenia ulepszeń na ocenianej działce;

- obliczenie wartości rynkowej wycenianej działki poprzez odjęcie od wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, która obejmuje wycenianą działkę, koszt odtworzenia lub odtworzenia ulepszeń działki.

Metoda selekcji stosowana, gdy wkład ulepszeń do ceny całkowitej działki jest niewielki, zalecana do wyceny działek podmiejskich (dla których udział ulepszeń jest niewielki i dość łatwy do ustalenia), stosowana w przypadku braku danych na sprzedaż działki w okolicy.

Metoda jest najbardziej efektywna na rynku pasywnym (brak danych o sprzedaży wolnych działek), biorąc pod uwagę charakterystykę informacji wstępnej oraz model uzyskania pożądanej wartości. Koszt działki w ujęciu ogólnym określa wzór

gdzie Cz, - koszt gruntu,

C - koszt obiektu,

Su - koszt ulepszeń.

Metoda rezydualna oparta jest na technice grupy inwestycyjnej dla składników fizycznych. Metodę stosuje się do wyceny działek zabudowanych i niezabudowanych, jeżeli istnieje możliwość zabudowania działki ocenianej w sposób przynoszący dochód. Wartość gruntu ustala się w wyniku kapitalizacji części dochodu związanej z gruntem.

Do określenia wartości działki niezbędna jest znajomość wartości budynku, dochodu operacyjnego netto całej nieruchomości, współczynników kapitalizacji gruntu i budynków.

Główne etapy metody rezydualnej dla gruntów to:

1) dochód operacyjny netto całej nieruchomości ustala się na podstawie czynszu rynkowego i szacunkowych kosztów operacyjnych;

2) ustala się dochód operacyjny netto związany z konstrukcją (budynkiem);

3) dochód operacyjny netto przypadający na działkę jest kapitalizowany we wskaźniku wartości poprzez stopę kapitalizacji gruntu.

Trudno przewidzieć dochody w warunkach niewystarczającej stabilności gospodarczej.

Metoda parcelacji (podejście deweloperskie) służy do oceny gruntów nadających się do podziału na poszczególne działki. Składa się z następujących kroków:

- określenie wielkości i liczby poszczególnych działek;

- Kalkulacja kosztu powierzchni zabudowanych metodą porównawczą sprzedaży;

- kalkulacja kosztów i harmonogramu rozwoju, przewidywany okres sprzedaży i rozsądny zysk biznesowy;

- potrącenie wszystkich kosztów zagospodarowania i zysków z działalności gospodarczej od szacowanej całkowitej ceny sprzedaży działek w celu ustalenia wpływów netto ze sprzedaży nieruchomości po zakończeniu budowy i sprzedaży poszczególnych działek;

- wybór stopy dyskontowej odzwierciedlającej ryzyko związane z okresem przewidywanego rozwoju i sprzedaży.

Koszty zagospodarowania terenu zazwyczaj obejmują:

- wydatki na awarię, sprzątanie i planowanie lokalizacji;

- wydatki na budowę dróg, chodników, sieci inżynieryjnych, odwodnienia;

- podatki, ubezpieczenia, honoraria inżynierów;

- wydatki marketingowe;

- zysk i koszty ogólne wykonawcy itp.

Generalnie modelowanie wartości rynkowej działek odbywa się przy założeniu osiągnięcia dynamicznej równowagi w konkurencji różnych „racjonalnych” użytkowników ziemi o prawo do zajmowania określonej działki. Przy równowadze efektywnego popytu i podaży na symulowanym rynku gruntów przy ograniczonej podaży rozstrzyga się kwestia jak najbardziej efektywnego wykorzystania terenu jako wolnego i uwzględniającego istniejącą zabudowę. Modelowanie potencjalnych dochodów z najmu dla różnych rodzajów użytkowania gruntów opiera się na wzorcach kształtowania się efektów czynszowych lokalizacji i dominujących cen (sprzedaży i dzierżawy). Ze względu na znaczną różnicę wskaźników kosztowych dla działek położonych w przedniej części miejskiej sieci ulic i dróg oraz położonych na terenach wewnątrz kwartałów, tereny te podlegają obowiązkowemu podziałowi podczas oceny. Realizacja zasady najefektywniejszego wykorzystania odbywa się w warunkach konkurencji o korzystanie z nieruchomości pomiędzy różnymi funkcjonalnymi segmentami rynku, z uwzględnieniem realnych ograniczeń wielkości popytu i możliwej wielofunkcyjności terytorium, jak w wyniku czego na każdym terenie powstaje zbiór użytkowników gruntów.

2.8. Raport z wyceny nieruchomości

Raport szacunkowy to pisemny dokument spełniający wszystkie wymogi etyki zawodowej, w sposób jasny i przystępny odzwierciedlający przebieg procesu wyceny oraz zawierający dane wyjściowe wykorzystywane przez rzeczoznawcę, ich analizę, wnioski oraz wartość końcową. Załącznik do operatu szacunkowego zawiera wszystkie zdjęcia, szkice i mapy nieujęte w głównych rozdziałach raportu. Czasami dodatek zawiera słowniczek terminów.

W raporcie, oprócz warunków ograniczających, można wskazać założenia – oświadczenia składane przez rzeczoznawcę w trakcie procesu oceny na podstawie jego profesjonalnej opinii, ale nie poparte rzeczywistymi danymi.

Rozważ podstawowe wymagania dotyczące treści operatu szacunkowego oraz studium przypadku wyceny nieruchomości.

Protokół wyceny przedmiotu wyceny musi być sporządzony w formie pisemnej i terminowo przekazany klientowi. Sprawozdanie nie może być niejednoznaczne ani wprowadzające w błąd. Jeżeli nie określa się wartości rynkowej, lecz inne rodzaje wartości, należy wskazać kryteria ustalenia wyniku wyceny oraz przyczyny odstępstwa od możliwości ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Zgodnie z art. 11 ustawy „O działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej” sprawozdanie z wyceny wskazuje:

- data sporządzenia i numer seryjny raportu;

- podstawa oceny przedmiotu oceny przez rzeczoznawcę;

- adres siedziby rzeczoznawcy majątkowego oraz informację o wydanej mu licencji na wykonywanie czynności rzeczoznawczych dla tego rodzaju nieruchomości;

- dokładny opis przedmiotu oceny oraz w odniesieniu do przedmiotu oceny będącego własnością osoby prawnej, dane osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu oceny;

- standardy wyceny określające odpowiedni rodzaj wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich zastosowania w wycenie tego przedmiotu wyceny, wykaz danych wykorzystywanych w wycenie przedmiotu wyceny, ze wskazaniem źródeł ich otrzymania, a także jako założenia przyjęte podczas wyceny przedmiotu wyceny;

- kolejność ustalania wartości przedmiotu oceny i jego wartości końcowej, a także ograniczenia i granice zastosowania uzyskanego wyniku;

- data ustalenia wartości przedmiotu wyceny;

- wykaz dokumentów, którymi posługuje się rzeczoznawca i ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Raport może również zawierać inne informacje, które w ocenie rzeczoznawcy są bardzo ważne dla kompletności odzwierciedlenia zastosowanej przez niego metody obliczania wartości danego przedmiotu wyceny.

Protokół jest własnoręcznie podpisany przez rzeczoznawcę i poświadczony pieczęcią.

W przypadku sporu o wiarygodność wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny ustalonej w protokole, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd.

Struktura raportu z oceny

List przekazu.

1. Informacje ogólne.

1.1. Podstawowe fakty i wnioski.

1.2. Cel oceny.

1.3. Ocenione prawa.

1.4. Certyfikat Jakości Oceny.

1.5. Kwalifikacje rzeczoznawcy.

1.6. Przyjęte założenia i warunki ograniczające.

2. Stosowana terminologia i proces oceny.

3. Analiza przedmiotu oceny i jego otoczenia.

3.1. Opis terenu.

3.2. Opis usprawnień.

3.3. Ogólna charakterystyka regionu.

3.4. Analiza rynku nieruchomości miasta.

4. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania przedmiotu oceny (NNEI).

4.1. Analiza NNEI działki za darmo.

4.2. Analiza NNEI działki z istniejącymi ulepszeniami.

5. Ustalenie wartości przedmiotu oceny.

5.1. Ustalanie wartości gruntu.

5.2. Określenie kosztów ulepszeń:

- kosztowne podejście

- podejście porównawcze,

- podejście dochodowe.

6. Uzgodnij wyniki z ostatecznym kosztorysem.

3. Ustalanie wartości zainwestowanego kapitału na podstawie kapitalizacji dochodu

Do analizy możliwości finansowania inwestycji w nieruchomości niezbędna jest znajomość niektórych elementów matematyki finansowej oraz modelu przeliczania dochodów z nieruchomości na wartość bieżącą, które omówiono w niniejszym rozdziale.

Więcej uwagi poświęca się analizie kapitalizacji dochodów przez stopę zwrotu, ponieważ zastosowanie tej metody wiąże się z najbardziej szczegółową analizą przepływów dochodów z inwestycji: uwzględniany jest charakter zmiany przepływów pieniężnych, decyzje inwestorzy są analizowani sekwencyjnie.

3.1. Bezpośrednia kapitalizacja

Główne metody kapitalizacji to metoda kapitalizacji bezpośredniej oraz metoda kapitalizacji dochodowej oparta na stopie zwrotu z kapitału.

Na wybór metody kapitalizacji w każdym przypadku mają wpływ następujące czynniki:

- rodzaj nieruchomości;

- wiek efektywny i żywotność gospodarcza obiektu;

- rzetelność i obszerność informacji;

- charakterystyka dochodu z przedmiotu oceny (kwota, czas otrzymania, stopa zmiany).

Najczęściej stosowane metody kapitalizacji to:

- kapitalizacja bezpośrednia, gdy wartość obiektu określa się dzieląc roczny dochód netto przez stopę kapitalizacji;

- metodę czynszu brutto, polegającą na wycenie nieruchomości, uwzględniającą wartości potencjalnych lub faktycznych dochodów oraz mnożnik czynszu brutto;

- metoda dyskontowania przepływów pieniężnych - ocena obiektu, gdy przepływy otrzymywane są nierównomiernie, dowolnie zmieniają się, z uwzględnieniem stopnia ryzyka związanego z użytkowaniem nieruchomości;

- metoda rezydualna - wycena nieruchomości z uwzględnieniem wpływu poszczególnych czynników generowania dochodu (w połączeniu z metodą rezydualną można stosować zarówno metody kapitalizacji bezpośredniej, jak i kapitalizacji dochodu według stopy zwrotu);

- metoda analizy inwestycji hipotecznych - wycena nieruchomości w oparciu o uwzględnienie kosztu kapitału własnego i obcego.

O wyborze konkretnej metody kapitalizacji decyduje charakter i jakość oczekiwanego dochodu.

W obecnych warunkach niestabilności gospodarczej i politycznej w Rosji, ze względu na trudność sporządzania wiarygodnych prognoz, szeroko stosowana jest metoda kapitalizacji bezpośredniej, która nie wymaga tak dogłębnej analizy przepływów pieniężnych, jak przy kapitalizacji przez stopę zwrotu.

Kapitalizacja bezpośrednia to wycena majątku przy zachowaniu stabilnych warunków jego użytkowania, stałej wysokości dochodu, braku inwestycji początkowych i jednocześnie uwzględnieniu zwrotu kapitału i dochodu z kapitału.

Stopa kapitalizacji jest zwykle obliczana na podstawie analizy informacji rynkowych dotyczących analogów będących przedmiotem oceny poprzez podzielenie rocznego dochodu netto przez cenę sprzedaży analogu.

Rozważana w poprzednim rozdziale podstawowa formuła podejścia dochodowego

przy bezpośredniej kapitalizacji jest zwykle stosowany w następującej formie:

gdzie PV to aktualna wartość nieruchomości,

NOI - oczekiwany dochód operacyjny netto za pierwszy rok po dacie oceny,

R₀ - całkowita stopa kapitalizacji.

Znormalizowany dochód operacyjny netto za 1 rok, uzyskany przez uśrednienie dochodu z kilku lat, może być użyty jako NOI.

Stopa kapitalizacji Dd odzwierciedla ryzyko, na jakie narażone są środki zainwestowane w aktywa. Metody obliczania stopy kapitalizacji dobierane są w zależności od specyficznych warunków, w jakich działa przedmiot wyceny: informacje o przychodach i cenach transakcyjnych na podstawie próby porównywalnych obiektów, źródła i warunki finansowania transakcji, możliwość prawidłowej prognozy dotyczącej wartość obiektu na koniec okresu prognozy.

Kapitalizacja bezpośrednia jest możliwa dzięki mnożnikowi czynszu brutto - średniej statystycznej relacji ceny rynkowej do potencjalnego lub rzeczywistego dochodu brutto określonego rodzaju nieruchomości.

Mnożnik czynszu brutto (RM)

Główne warunki zastosowania metody kapitalizacji bezpośredniej:

- okres otrzymywania dochodu zmierza do nieskończoności;

- wysokość dochodu jest stała;

- warunki użytkowania obiektu są stabilne;

- nie uwzględnia się inwestycji początkowych;

- zwrot kapitału i zwrot z kapitału są brane pod uwagę jednocześnie.

W przypadku kapitalizacji bezpośredniej stosuje się modele oparte na określeniu wartości nieruchomości poprzez podzielenie typowego dochodu operacyjnego netto przez całkowitą stopę kapitalizacji, uzyskaną na podstawie analizy relacji między dochodami a cenami sprzedaży analogów przedmiotu wyceny. Oto kilka przykładów modeli kapitalizacji bezpośredniej.

Zalety metody kapitalizacji bezpośredniej:

- prostota obliczeń;

- mała liczba założeń;

- odzwierciedlenie stanu rynku;

- uzyskanie dobrych wyników dla stabilnie funkcjonującej nieruchomości o niskim ryzyku (budynek z jednym najemcą i najem długoterminowy).

Wraz z wystarczającą prostotą zastosowania metody należy wziąć pod uwagę złożoność analizy rynku i konieczność dokonania korekty różnic pomiędzy porównywanymi obiektami. Metoda nie powinna być stosowana w przypadku braku informacji o transakcjach rynkowych, w trakcie budowy lub przebudowy obiektu lub gdy obiekt doznał poważnych uszkodzeń.

Stopę kapitalizacji stosuje się przy przeliczaniu przyszłych dochodów z nieruchomości na ich wartość bieżącą.

Do obliczenia stopy kapitalizacji wykorzystuje się metodę porównania sprzedaży, metodę wskaźnika pokrycia zadłużenia, metodę grupy inwestycyjnej, metodę rzeczywistego wskaźnika dochodu brutto oraz metodę bilansową.

Metoda porównania sprzedaży jest główną metodą określania ogólnej stopy kapitalizacji. Przy ustalaniu stopy kapitalizacji dla wycenianego obiektu najpierw oblicza się stopę kapitalizacji dla każdego ze sprzedanych analogów według wzoru

gdzie SPi to cena sprzedaży analogu i.

Następnie, biorąc pod uwagę metody statystyki matematycznej, współczynnik wagowy xi, który odzwierciedla stopień podobieństwa każdej ze sprzedaży do przedmiotu oceny, dobierana jest całkowita stopa kapitalizacji

Jako Ri można zastosować stopę kapitalizacji dla inwestycji alternatywnych o podobnym stopniu ryzyka, wtedy x jest współczynnikiem ważenia pierwszej inwestycji.

Analizowane analogi przedmiotu oceny powinny charakteryzować się podobnymi cechami: pozostały okres użytkowania, poziom kosztów operacyjnych, wartości odwrócenia i czynniki strat, ryzyka, stosunek gruntu do budynków, data sprzedaży, sposób najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania, warunki finansowania, poziom jakości zarządzania. Ponadto lokalizacja i dekoracja obiektów nie powinny się zasadniczo różnić.

Metodę wskaźnika pokrycia zadłużenia stosuje się, gdy kapitał dłużny jest wykorzystywany do finansowania inwestycji w nieruchomości.

Wskaźnik pokrycia zadłużenia DCR obliczany jest w następujący sposób:

gdzie DS to roczna obsługa zadłużenia.

Całkowitą stopę kapitalizacji określa wzór

gdzie Rm - całkowita stopa kapitalizacji; m - udział pożyczonych środków:

gdzie Vm to koszt pożyczonych środków lub kwota pożyczki;

V - koszt obiektu;

Rm - stopa kapitalizacji dla pożyczonych środków:

Dane do obliczenia wskaźnika pokrycia zadłużenia są łatwo dostępne, ale ta metoda zapewnia orientacyjną wartość stopy kapitalizacji w przypadkach, gdy dane rynkowe nie są wystarczająco wiarygodne. W związku z tym metoda współczynnika pokrycia jest stosowana wyłącznie jako metoda korygująca.

Metodę grupy inwestycyjnej stosuje się, gdy w zakup nieruchomości zaangażowany jest kapitał pożyczony. Jednocześnie stopę kapitalizacji można obliczyć zarówno w odniesieniu do składników finansowych, jak i składników fizycznych.

Metoda grupy inwestycyjnej dla składników finansowych. Stopa kapitalizacji jest średnią ważoną uwzględniającą udziały zarówno w kapitale własnym, jak i pożyczonym:

gdzie Rm jest stopą kapitalizacji kapitału własnego, która jest ustalana na podstawie danych o obiektach porównywalnych poprzez podzielenie wartości dochodu przed opodatkowaniem przez wartość zainwestowanego kapitału własnego; Re, - stopa kapitalizacji pożyczonych środków.

Metoda grupy inwestycyjnej dla składników fizycznych. Stopę kapitalizacji określa wzór

gdzie L jest udziałem wartości gruntu w całkowitej wartości nieruchomości; Rl - stopa kapitalizacji dla ziemi;

Rh - stopa kapitalizacji dla ulepszeń.

Stopa kapitalizacji gruntu obliczana jest jako stosunek dochodu przypadającego na grunt do wartości gruntu. Stopa kapitalizacji ulepszeń jest określana przez stosunek dochodu przypisanego do ulepszeń do kosztu ulepszeń.

Metodę współczynnika rzeczywistego dochodu brutto stosuje się w przypadku danych o kosztach operacyjnych i wysokości rzeczywistego dochodu brutto:

gdzie OER to wskaźnik kosztów operacyjnych; EGIM to rzeczywisty wskaźnik dochodu brutto.

W przypadku kapitalizacji bezpośredniej do obliczenia wartości obiektu można wykorzystać wskaźniki dochodu brutto i technikę rezydualną.

Zastosowanie wskaźników dochodu brutto. Jeżeli wydatki operacyjne nie są dostępne, stosuje się dane dotyczące dochodu brutto i mnoży je przez następujące odpowiednie współczynniki:

- GRM - współczynnik czynszu brutto, jeżeli okres wynosi miesiąc;

- GIM - wskaźnik dochodu brutto, jeśli okres wynosi rok.

Współczynniki te są określone przez stosunek dochodu i ceny sprzedaży obiektów i są odwrotnością stóp kapitalizacji.

Wartość nieruchomości w tym przypadku określa się w następujący sposób:

lub

gdzie PGI - potencjalny dochód brutto;

PGIM to współczynnik potencjalnego dochodu brutto, obliczony na podstawie danych dotyczących analogów przedmiotu oceny:

EGI - rzeczywisty dochód brutto; EGIM - współczynnik rzeczywistego dochodu brutto:

SP to cena sprzedaży analogu wycenianego przedmiotu.

Metodę rezydualną stosuje się w przypadkach, gdy znany jest koszt jednego składnika wycenianego przedmiotu. Istnieją metody rezydualne dla gruntów i budynków, kapitału własnego i dłużnego.

Kolejność stosowania metody rezydualnej:

- obliczenie części rocznego dochodu, która przypada na składnik o znanej wartości;

- obliczenie części rocznego dochodu, która przypada na składnik o nieznanej wartości;

- kalkulacja kosztu nieznanego składnika;

- ustalenie wartości nieruchomości poprzez dodanie wartości jej składników.

Rozważ metodę rezydualną dla budynków, gdy znana jest wartość gruntu. Obliczenia będą wykonywane zgodnie z powyższą sekwencją z wykorzystaniem następujących wzorów:

gdzie IL jest rocznym dochodem przypadającym na grunt; VL - wartość gruntu; RL - stopa kapitalizacji dla ziemi.

gdzie Jh, - roczny dochód przypadający na budynek; J0 to całkowity roczny dochód generowany przez nieruchomość.

gdzie Vn to koszt budynku; Rn - stopa kapitalizacji dla budynków.

gdzie V jest wartością nieruchomości.

Zastosuj podobnie:

- metoda szczątkowa dla gruntu - gdy koszt budowy można dość dokładnie określić;

- metoda bilansowa na kapitał własny – o ile możliwe jest określenie okresu kredytu hipotecznego oraz wysokości rocznej spłaty obsługi zadłużenia;

- metoda rezydualna dla kapitału obcego – gdy znany jest koszt kapitału własnego.

Ogólnie rzecz biorąc, obliczenia kapitalizacji bezpośredniej wymagają dostępności porównywalnych danych dotyczących sprzedaży. Kapitalizacja dochodu przez stopę zwrotu jest mniej zależna od danych rynkowych, ale metoda ta powinna odzwierciedlać rzeczywiste oczekiwania i preferencje potencjalnych nabywców takich nieruchomości.

3.2. Kapitalizacja dochodu według stopy zwrotu

3.2.1. Dyskontowanie przepływów pieniężnych

Przy kapitalizacji dochodu według stopy zwrotu strumień dochodu jest rozpatrywany bardziej szczegółowo niż w przypadku kapitalizacji bezpośredniej, uwzględniany jest charakter zmiany przepływów pieniężnych, decyzje inwestorów są konsekwentnie analizowane i stosowane są bardziej złożone modele obliczeniowe.

Główne metody kapitalizacji dochodu według stopy zwrotu:

- metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych, obejmująca szczegółową analizę przepływów dochodów dla każdego roku planistycznego;

- metoda kapitalizacji według modeli obliczeniowych polegająca na kapitalizacji dochodu pierwszego roku z uwzględnieniem tendencji jego zmiany.

Metodą dyskontowania przepływów pieniężnych jest wycena nieruchomości o dowolnie zmieniających się i nierównomiernych przepływach pieniężnych, z uwzględnieniem stopnia ryzyka związanego z użytkowaniem obiektu. W tym przypadku wartość nieruchomości określa się jako sumę obecnych wartości przyszłych dochodów poprzez zdyskontowanie oddzielnie każdego z okresowych strumieni dochodów oraz przewidywaną przyszłą wartość nieruchomości, za którą może być sprzedana na koniec dnia okres utrzymywania. W obliczeniach tych stosuje się stopę dyskontową – odpowiednią stopę zwrotu z kapitału, zwaną stopą zwrotu lub stopą zwrotu.

Przepływ pieniężny to przepływ pieniężny wynikający z użytkowania nieruchomości.

Metoda pozwala na uwzględnienie bieżącej wartości przepływów pieniężnych, które mogą zmieniać się dowolnie i mieć różny poziom ryzyka. Ogólny model metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych

gdzie PV to wartość bieżąca, n to liczba okresów; Jn - dochód n-tego okresu; Y - stopa dyskontowa.

Krótko mówiąc, model ten można przedstawić w następujący sposób

lub

gdzie PV to cena odsprzedaży przedmiotu na koniec okresu utrzymywania (odwrócenie); n - okres posiadania; i - rok okresu prognozy; FV (n,Y) - bieżący koszt jednostkowy (czwarta funkcja odsetek składanych) za n okres przy stopie dyskontowej Y.

Oznacza to, że bieżąca wartość nieruchomości zgodnie z metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest określana jako suma bieżących wartości dochodu za każdy okres utrzymywania i rewersji.

Reversion - dochód ze sprzedaży obiektu na koniec okresu utrzymywania.

Stopa dyskontowa jest inaczej nazywana stopą zwrotu z inwestycji. Charakteryzuje efektywność inwestycji, uwzględnia całość dochodów całkowitych (dochody z lokat oraz dochody ze zmian wartości aktywa), dopasowuje początkową inwestycję i zrealizowany efekt ekonomiczny do czasu i czynników ryzyka. Jeżeli analizowany jest dochód operacyjny netto z działalności operacyjnej, stosuje się stopę dyskontową uwzględniającą stopę zwrotu oraz stopę procentową lub stopy dla gruntów i budowli. Jeżeli analizowany jest zwrot uzyskany przez inwestora z kapitału własnego, stosuje się stopę zwrotu z kapitału własnego.

Strumienie dochodów prognozowane są w oparciu o wnikliwą analizę aktualnego stanu rynku nieruchomości i jego trendów. W takim przypadku szacunkowe koszty odbudowy lub modernizacji należy odjąć od strumieni dochodów danego okresu.

Wybór stopy dyskontowej opiera się na analizie dostępnych alternatywnych opcji inwestycyjnych o porównywalnym poziomie ryzyka, czyli analizowany jest koszt alternatywny kapitału. Ta metoda wymaga rozliczania i analizy wskaźników dochodu i kapitału dla całego okresu inwestycji.

Wśród rosyjskich rzeczoznawców powszechną praktyką jest szacowanie okresu posiadania obiektu na 3-5 lat.

Zalety metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych:

- uwzględnia dynamikę rynku;

- zastosowanie na niestabilnym rynku;

- uwzględnia nierównomierną strukturę przychodów i wydatków;

- Dotyczy obiektów w budowie lub przebudowie.

Metoda ta jest jednak dość trudna do zastosowania, poza tym istnieje duże prawdopodobieństwo błędu w prognozowaniu, wzrasta nieścisłość w procesie przeliczania prognozowanych dochodów na wartość bieżącą.

3.2.2. Prognozowanie przepływów pieniężnych z rewersji

Przychody spodziewane poza horyzontem planowania uwzględnia się jako wpływy z odsprzedaży obiektu (rewersji) w ostatnim roku okresu planowania.

Główne sposoby przewidywania przepływów pieniężnych z rewersu:

- ustalanie przyszłej ceny sprzedaży w oparciu o założenia dotyczące zmiany wartości obiektu w okresie posiadania, zmiany w tym okresie ogólnego stanu rynku nieruchomości, a w szczególności rynku podobnych obiektów, odsprzedaży - kapitalizacja przychodów za rok następujący po roku zakończenia inwestycji:

gdzie Vn - wpływy z odsprzedaży obiektu w roku n; DATSFn - zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu w roku n; Ro - całkowita stopa kapitalizacji.

W przypadku spadku wartości nieruchomości należy liczyć się ze zwrotem kapitału. Jeżeli strumienie dochodów aktywów zmieniają się regularnie, należy zastosować współczynnik korygujący dla stopy kapitalizacji.

3.2.3. Ustalanie stopy dyskontowej

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych opiera się na bieżącej wartości przyszłych losowo zmieniających się dochodów z tytułu posiadania nieruchomości przy użyciu stóp dyskontowych, które odzwierciedlają stan i oczekiwania rynku.

Stopa dyskontowa - stopa oprocentowania składanego stosowana przy przeliczaniu wartości przepływów pieniężnych w określonym momencie. Wybór stopy dyskontowej opiera się na analizie dostępnych alternatywnych opcji inwestycyjnych o porównywalnym poziomie ryzyka (koszt alternatywny kapitału).

Rozważ kilka metod określania stopy dyskontowej.

metoda sumowania. Metoda opiera się na porównaniu zwrotów i ryzyk dostępnych inwestycji alternatywnych. Stopa dyskontowa jest wyliczana w wyniku dodania do stopy zwrotu z inwestycji, które w porównaniu z innymi instrumentami inwestycyjnymi, uznawane są za wolne od ryzyka, składników procentowych (składek), odzwierciedlających dodatkowe ryzyka związane z projektem inwestycyjnym.

Metoda obejmuje uwzględnienie głównych ryzyk, które są najbardziej istotne dla inwestycji w nieruchomości:

- ryzyko płynności przedmiotu inwestycji;

- ryzyko zarządzania inwestycjami – prawdopodobieństwo, że poziom zarządzania inwestycjami może się obniżyć, a to doprowadzi do spadku wartości nieruchomości;

- ryzyko rynku nieruchomości – prawdopodobieństwo, że zmiana relacji podaży do popytu może wpłynąć na poziom dochodów z obiektu;

- ryzyko rynku kapitałowego – prawdopodobieństwo, że zmiana stopy zwrotu i stopy procentowej spowoduje zmianę wartości nieruchomości;

- ryzyko inflacji - ryzyko nieoczekiwanej zmiany dochodów realnych, stopień tego ryzyka dla inwestycji w nieruchomości jest niewielki, gdyż wraz z inflacją rośnie wartość nieruchomości i poziom czynszów;

- ryzyko finansowe – uwzględniane w przypadku korzystania z finansowania dłużnego, odzwierciedla możliwość negatywnej zmiany dźwigni finansowej;

- ryzyko legislacyjne - prawdopodobieństwo spadku wartości nieruchomości w wyniku ewentualnej zmiany przepisów;

- ryzyko środowiskowe – odzwierciedla prawdopodobieństwo spadku dochodów z nieruchomości w wyniku wystąpienia niekorzystnych czynników środowiskowych.

Metoda analizy rynku. Metoda opiera się na analizie danych rynkowych, jeśli dostępne są wystarczające informacje, jest uważana za najdokładniejszą metodę wyznaczania stopy dyskontowej, ponieważ pozwala na dokładniejsze uwzględnienie opinii typowych sprzedawców i kupujących, ryzyka, cechy lokalizacji i cechy dochodów.

Opinia i preferencje inwestorów są brane pod uwagę poprzez badanie lub analizę rzeczywistych transakcji. Stopę dyskontową określa się jako ostateczną stopę zwrotu dla porównywalnych nieruchomości. Do określenia ostatecznej stopy zwrotu stosuje się pojęcie wewnętrznej stopy zwrotu IRR – stopa dyskontowa, przy której bieżąca wartość wszystkich wpływów gotówkowych w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego jest równa bieżącej wartości inwestycji.

Metoda porównywania inwestycji alternatywnych. W tym przypadku zakłada się, że projekty inwestycyjne o podobnym poziomie ryzyka powinny mieć zbliżone stopy dyskontowe. Stopa dyskontowa dla projektu o podobnym stopniu ryzyka nazywana jest kosztem alternatywnym kapitału. Inwestor traci taki zysk nie inwestując w projekt o podobnym ryzyku.

Jako obiekt porównania dla inwestycji w nieruchomości wybrano stopę oprocentowania kredytów komercyjnych z zabezpieczeniem, stopę zwrotu z niektórych papierów wartościowych. Stopień ryzyka dla pożyczkodawcy jest niższy niż dla inwestora kapitałowego, więc zwrot z inwestycji w nieruchomość musi być wyższy niż oprocentowanie pożyczki.

Metoda grupy inwestycyjnej (kombinacja inwestycji). Metoda opiera się na określeniu udziału długu i udziału kapitału własnego w całości inwestycji oraz wymaganych stóp zwrotu dla każdego z tych składników.

Stopa procentowa oraz stopa dochodu są skorelowane z udziałem środków pożyczonych i własnych zainwestowanych w proces finansowania projektu inwestycyjnego, łączna stopa dyskontowa ustalana jest z uwzględnieniem składników finansowych jako średniej ważonej:

gdzie Y0 to całkowita stopa dyskontowa; Ym - stopa dyskontowa dla pożyczonych środków; Tak - ze środków własnych.

Metoda ma zastosowanie, gdy przyciąganie pożyczonego kapitału na inwestycje w nieruchomości jest typowe, znane są średnie rynkowe warunki wskaźników kredytowych oraz średnie rynkowe wartości zwrotu z kapitału własnego inwestorów.

3.2.4. Kapitalizacja według modeli obliczeniowych

Metoda kapitalizacji modelu obliczeniowego opiera się na analizie zmieniających się strumieni dochodów z wykorzystaniem ogólnej stopy kapitalizacji.

Całkowita stopa kapitalizacji jest obliczana z uwzględnieniem wartości rynkowej stopy zwrotu, wybranego modelu dokapitalizowania, warunków finansowania, stóp zmiany dochodu oraz wartości przedmiotu. Głównymi składnikami stopy kapitalizacji są stopa dyskontowa i stopa dochodu. Zgodnie z metodami zachodnimi, w przypadku wyceny nieruchomości do celów podatkowych należy brać pod uwagę efektywną stawkę podatkową.

Stopa dyskontowa to wymagana stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału, będąca stosunkiem wartości bieżącej przychodów generowanych w każdym okresie do kosztu kapitału. Koszt nieruchomości jest wysoki, a do jej nabycia, realizacji projektów inwestycyjnych, konieczne jest przyciągnięcie pożyczonego kapitału. Zgodnie z tą okolicznością stopa dyskontowa obejmuje następujące składniki:

a) stopa procentowa - wymagana stopa zwrotu z pożyczonego kapitału;

b) stopa zwrotu - wymagana stopa zwrotu z kapitału własnego.

Stopa odzysku odzwierciedla zwrot z zainwestowanego kapitału w okresie użytkowania nieruchomości. Stopa odzysku jest często określana jako stopa zwrotu z inwestycji. Dotyczy tylko części inwestycji, która zostanie wydana w okresie inwestycyjnym. Z uwagi na fakt, że grunty nie są zużywane, nie uwzględnia się stopy zastąpienia nieruchomości gruntowych.

Efektywna stawka podatkowa to stawka podatku od nieruchomości wyrażona jako procent wartości rynkowej nieruchomości. Należy uwzględnić w stopie kapitalizacji tylko w przypadku wyceny nieruchomości dla celów podatkowych. W tym przypadku podatek od nieruchomości nie jest wliczany do kosztów operacyjnych, więc jego wysokość nie jest jeszcze znana.

W większości przypadków największym ze wszystkich składników stopy kapitalizacji jest stopa dyskontowa. Dlatego stopę kapitalizacji zaczyna się ustalać od określenia stopy zwrotu z wolnych od ryzyka inwestycji kapitału płynnego, które nie wymagają dużych kosztów zarządzania inwestycjami (np. wpłaty na rachunek bankowy). Jest to minimalna stawka, która rekompensuje amortyzację pieniędzy w czasie. Następnie dodaj korekty dotyczące ryzyka, płynności, zarządzania inwestycjami. Składniki te składają się na stopę dyskontową (stopę zwrotu i stopę procentową).

Każdy inwestor oprócz zwrotu z kapitału bierze pod uwagę zwrot z zainwestowanego kapitału. Dlatego do stopy dyskontowej dodawana jest stopa zastąpienia.

Zwrot kapitału - zwrot z początkowej inwestycji poprzez dochód lub odsprzedaż. W celu rozliczenia zwrotu kapitału stosuje się stopę zwrotu.

Refundacja - kwota okresowego dochodu, która jest niezbędna do zwrotu inwestycji w okresie inwestycyjnym. Roczna stopa odzysku zależy od tempa zmiany dochodu z przedmiotu, czasu jego otrzymania oraz dochodu z przyszłej odsprzedaży przedmiotu, jeżeli posiadanie nie jest wieczyste.

Jeżeli oczekiwany jest stały dopływ dochodów z wieczystego posiadania, a wartość kapitału trwałego majątku przynoszącego dochód pozostanie niezmieniona, wówczas nie jest wymagane uwzględnienie czynnika ożywienia inwestycji, a stopa kapitalizacji będzie równa przecena.

Oprócz amortyzacji pieniądza spadek wartości majątku może nastąpić z dwóch głównych powodów:

1) ze względu na zmianę relacji podaży i popytu na rynku, która z jednej strony zwiększa stopę ryzyka, z drugiej strony stopa ryzyka musi zostać obniżona, jeśli wzrost wartości nieruchomości jest spodziewany;

2) z tytułu amortyzacji nagromadzonej przez nieruchomość, w wyniku której konieczne jest uwzględnienie odszkodowania w stopie kapitalizacji.

Jeżeli w badanym okresie nastąpi zmiana wartości przedmiotu, wówczas stopę kapitalizacji określa się jako sumę dwóch współczynników: stopy zwrotu i stopy zwrotu kwoty głównej. Jeżeli możliwy jest spadek wartości kapitału zainwestowanego w nieruchomości, część lub całość kapitału musi zostać odzyskana z bieżącego strumienia dochodów.

Stopa odzysku, czyli stopa zwrotu z inwestycji dotyczy tylko części inwestycji, która zostanie wydana w okresie inwestycji (w przypadku działek nie jest brana pod uwagę, ponieważ grunty nie są zużywane). Stopa odzysku jest potrzebna do określenia kwoty, która jest wymagana do otrzymania rocznie w celu zwrotu z inwestycji w okresie utrzymywania. Efekt inflacji odzwierciedla stopa ryzyka (składnik stopy dyskontowej), stopa odzysku odzwierciedla wpływ amortyzacji nieruchomości na cenę sprzedaży.

Wybór metody zwrotu zależy od charakteru uzyskiwanego dochodu. Główne formy otrzymywania strumieni dochodów:

1) jednolite okresowe wpływy dochodów bez ograniczeń dotyczących warunków własności obiektu;

2) jednolite okresowe wpływy na czas określony, po upływie których planowana jest odsprzedaż obiektu;

3) zmniejszające się okresowe wpływy przychodu w okresie, który jest ograniczony przez koniec okresu najmu lub całkowitą amortyzację obiektu z powodu upływu okresu użytkowania;

4) zwiększenie strumieni dochodów w okresie prognozy;

5) jednorazowy otrzymanie strumienia dochodów z przyszłej odsprzedaży przedmiotu.

Wraz z powyższymi formami otrzymywania strumieni dochodów mogą występować ich kombinacje. Na przykład połączenie rosnących lub malejących strumieni dochodów z przyszłą odsprzedażą nieruchomości.

Główne opcje odzyskania kosztu kapitału: zwrot kapitału w równych częściach, model nieskończonego strumienia dochodu, metoda Inwood, metoda Hoskolda.

Metoda rekompensaty w równych częściach opiera się na fakcie, że zwrot inwestycji kapitałowych następuje corocznie w równych częściach przez cały okres użytkowania nieruchomości. Stawka zwrotu jest obliczana jako odwrotność pozostałego okresu użytkowania. Zastosowanie tej metody jest uzasadnione w przypadku nieruchomości wielofunkcyjnych o znacznym zużyciu eksploatacyjnym, nieruchomości mieszkaniowych, biur.

Przykład. Pozostały okres eksploatacji budynku to 25 lat. Wtedy stawka zwrotu wyniesie 4%:

Oznacza to, że przez pozostałe 25 lat życia nieruchomości roczna kwota odzysku kapitału powinna wynosić 4% wartości nieruchomości.

Metoda ma zastosowanie w szczególności, gdy spodziewany jest stały spadek przychodów operacyjnych netto z powodu rosnącej amortyzacji nieruchomości, przy krótkoterminowych umowach najmu, niepewnej sytuacji finansowej najemcy.

Model nieskończonego strumienia dochodu jest stosowany w dwóch przypadkach:

1) istnieje niekończący się strumień dochodów;

2) strumień dochodów jest skończony, ale cena sprzedaży obiektu jest równa początkowej inwestycji. Oznacza to, że wartość składnika aktywów się nie zmienia, a dochód można kapitalizować według stopy kapitalizacji równej stopie dyskontowej:

Jeżeli pod koniec inwestycji wartość nieruchomości ulegnie amortyzacji w całości lub w części, kapitał początkowy może zostać zwrócony ze strumienia dochodów.

Metoda Inwood zakłada zwrot kapitału z funduszu odtworzeniowego po stopie zwrotu z inwestycji, czyli stopa zwrotu kapitału jest równa stopie zwrotu z inwestycji. Współczynnik funduszu odzyskiwania generuje przepływ gotówki, który odpowiada pełnemu zwrotowi z początkowej inwestycji.

Ogólny współczynnik kapitalizacji powinien obejmować stopę zwrotu z kapitału (R0) oraz współczynnik funduszu naprawczego (SFF), który generuje fundusz naprawczy odpowiadający pełnemu zwrotowi z inwestycji początkowej. Podstawowy wzór na obliczenie całkowitej stopy kapitalizacji w przypadku pełnej amortyzacji środka trwałego to:

Cechą metody Inwood jest to, że tworzenie funduszu kompensacyjnego odbywa się przy stopie zwrotu z inwestycji.

Metoda Hoskolda stosowana jest przy równomiernych strumieniach dochodów, w którym to przypadku kwota zwrotu jest otrzymywana co roku i umieszczana na rachunku bieżącym z oprocentowaniem równym stopie wolnej od ryzyka. Metoda zakłada, że ​​inwestor nie ma dostępnych opcji reinwestycji po stopie równej pierwotnej inwestycji. W tym przypadku, w celu zabezpieczenia zwrotu swoich środków, inwestor tworzy fundusz kompensacyjny, reinwestując po możliwie najniższym kursie, czyli po stopie wolnej od ryzyka.

W przeciwieństwie do metody Inwood, która wykorzystuje stopę zwrotu z inwestycji, znacznie rzadziej stosowana jest metoda Hoskolda, polegająca na wykorzystaniu stopy wolnej od ryzyka jako podstawy odzyskiwania kapitału.

3.2.5. Kapitalizacja równomiernie zmieniających się dochodów

Jeśli dochód z obiektu zmienia się regularnie, stopa kapitalizacji musi zostać skorygowana:

gdzie R jest stopą kapitalizacji, z wyłączeniem zmian w strumieniach dochodów; R* - stopa kapitalizacji skorygowana o zmiany strumieni dochodów; Kk - współczynnik korygujący.

Jeśli dochód wzrasta, stopa kapitalizacji spada; jeśli dochód spada, stopa kapitalizacji wzrasta.

3.3. Analiza inwestycji hipotecznych

Analiza inwestycji hipotecznych polega na ustaleniu wartości nieruchomości jako sumy kosztu kapitału własnego i obcego. Uwzględnia to opinię inwestora, że ​​płaci on nie koszt nieruchomości, ale koszt kapitału. Pożyczka jest postrzegana jako sposób na zwiększenie zainwestowanych środków niezbędnych do sfinalizowania transakcji. Koszt kapitału własnego oblicza się poprzez zdyskontowanie przepływów pieniężnych do inwestora kapitałowego z regularnych dochodów oraz z rewersji, koszt finansowania zewnętrznego oblicza się poprzez zdyskontowanie płatności z tytułu obsługi zadłużenia.

Wartość bieżąca nieruchomości ustalana jest w zależności od stóp dyskontowych oraz charakterystyki przepływów pieniężnych. Oznacza to, że wartość bieżąca zależy od czasu trwania projektu, stosunku kapitału własnego i kapitału dłużnego, charakterystyki ekonomicznej nieruchomości i odpowiednich stóp dyskontowych.

Rozważmy ogólny algorytm analizy hipoteczno-inwestycyjnej do obliczania kosztu nieruchomości, której zakup finansowany jest kapitałem pożyczonym, a zatem przepływy pieniężne okresowego dochodu i zwrotu będą rozdzielone między udziały kapitałowe i pożyczony kapitał.

Krok 1. Ustalenie bieżącej wartości regularnych strumieni dochodów:

- sporządzany jest raport o przychodach i wydatkach za okres prognozy, natomiast kwoty na obsługę zadłużenia wyliczane są w oparciu o charakterystykę kredytu – stopę procentową, pełny okres amortyzacji i terminy spłaty, wielkość kredytu oraz częstotliwość wpłat na spłatę pożyczki;

- ustalane są przepływy środków własnych;

- obliczana jest stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału;

- w oparciu o wyliczoną stopę zwrotu z kapitału własnego ustala się bieżącą wartość regularnych przepływów pieniężnych przed opodatkowaniem.

Krok 2. Ustalenie bieżącej wartości dochodu z rewersji pomniejszonej o niespłacone saldo pożyczki:

- ustala się dochód z rewersji;

- saldo zadłużenia na koniec okresu posiadania obiektu jest odejmowane od dochodu z zwrotu;

- w oparciu o stopę zwrotu z kapitałów własnych obliczoną w etapie 1 ustalana jest bieżąca wartość tego przepływu.

Krok 3. Ustalenie wartości nieruchomości poprzez zsumowanie aktualnych wartości analizowanych przepływów pieniężnych.

Matematycznie definicję wartości aktywów można przedstawić jako formułę

gdzie NOI - dochód operacyjny netto n roku projektu; DS - wysokość obsługi zadłużenia w n roku realizacji projektu;

TG - kwota zwrotu bez kosztów sprzedaży;

UM - niespłacone saldo pożyczki na koniec okresu realizacji projektu n; i - zwrot z kapitału; M - początkowa kwota pożyczki lub bieżące saldo kwoty głównej zadłużenia.

Wzór ten można zastosować jako równanie w następujących przypadkach:

- jeżeli trudno jest przewidzieć wielkość zwrotu nieruchomości, ale możliwe jest określenie trendów jej zmiany w stosunku do kosztu początkowego, to w obliczeniach można zastosować wartość zwrotu wyrażoną w udziałach kosztu początkowego ;

- jeśli stan problemu nie określa kwoty pożyczki, a jedynie udział pożyczki.

Rozważ główne kryteria skuteczności projektów inwestycyjnych.

Wartość bieżąca netto - miara mierząca nadwyżkę korzyści z projektu nad kosztami, z uwzględnieniem bieżącej wartości pieniądza

gdzie NPV jest bieżącą wartością netto projektu inwestycyjnego; Współ - inwestycja początkowa; Сi - przepływ środków pieniężnych w okresie t; i, - stopa dyskontowa za okres t.

Dodatnia wartość NPV oznacza, że ​​wpływy pieniężne z projektu przewyższają koszty jego realizacji.

Kroki w celu zastosowania zasady wartości bieżącej netto:

- prognozowanie przepływów pieniężnych z projektu w całym przewidywanym okresie posiadania, w tym przychodów z odsprzedaży na koniec tego okresu;

- określenie alternatywnego kosztu kapitału na rynku finansowym;

- ustalenie bieżącej wartości przepływów pieniężnych z projektu poprzez zdyskontowanie według stopy odpowiadającej alternatywnemu kosztowi kapitału i odjęcie kwoty inwestycji początkowej;

- wybór projektu o maksymalnej wartości NPV z kilku opcji.

Im wyższa wartość NPV, tym większy dochód inwestor uzyskuje z lokowania kapitału.

Rozważ podstawowe zasady podejmowania decyzji inwestycyjnych.

1) Projekt powinien być zainwestowany, jeśli wartość NPV jest dodatnia. Rozpatrywane kryterium efektywności (NPV) pozwala na uwzględnienie zmiany wartości pieniądza w czasie, zależy jedynie od przewidywanego przepływu środków pieniężnych oraz alternatywnego kosztu kapitału. Bieżące wartości netto kilku projektów inwestycyjnych wyrażone są w dzisiejszych pieniądzach, co pozwala na ich prawidłowe porównywanie i dodawanie.

2) Stopa dyskontowa stosowana do obliczania NPV jest określana przez koszt alternatywny kapitału, tj. rentowność projektu jest brana pod uwagę przy inwestowaniu pieniędzy o równym ryzyku. W praktyce rentowność projektu może być wyższa niż projektu o ryzyku alternatywnym. Dlatego projekt powinien być zainwestowany, jeśli stopa zwrotu jest wyższa niż koszt alternatywny kapitału.

Rozważane zasady podejmowania decyzji inwestycyjnych mogą być sprzeczne, jeśli przepływy pieniężne występują w więcej niż dwóch okresach.

Okres zwrotu to czas wymagany do tego, aby kwota przepływów pieniężnych z projektu stała się równa kwocie inwestycji początkowej. Ten miernik efektywności inwestycji jest używany przez inwestorów, którzy chcą wiedzieć, kiedy nastąpi pełny zwrot z zainwestowanego kapitału.

Wada: płatności następujące po okresie zwrotu nie są brane pod uwagę.

4. Zarządzanie procesem inwestowania i finansowania nieruchomości

Wyjątkowość nieruchomości wymaga starannego zbadania strony finansowej, prawnej, technicznej każdego obiektu inwestycyjnego. Ponadto ważne jest, aby opłacalność inwestowania była uzależniona od jakości zarządzania nieruchomościami.

4.1. Kryteria efektywności projektów inwestycyjnych

Analizując projekty inwestycyjne, wartość inwestycyjną nieruchomości analizuje się z uwzględnieniem jej wartości rynkowej.

Ocena efektywności inwestycji przeprowadzana jest z uwzględnieniem następujących informacji:

- koszt budowy, określony analogami, określonymi wskaźnikami z korektami, prognozami i szacunkami eksperckimi;

- wyjaśnienie źródeł i warunków finansowania;

- analiza dochodów z obiektu, zmiany rentowności;

- wybór okresu inwestycyjnego do przeprowadzenia studium wykonalności (obejmuje budowę, rozwój, eksploatację);

- prognozowanie zmian cen składników przychodów i kosztów;

- obliczenia w celu identyfikacji rezerw w celu zwiększenia efektywności ekonomicznej i niezawodności projektu inwestycyjnego.

Czas trwania okresu prognozy, w którym wykonywane są obliczenia mające na celu określenie efektywności przedsięwzięcia inwestycyjnego, ustala się z uwzględnieniem czasu powstania, eksploatacji i, w razie potrzeby, likwidacji obiektu, okresu do osiągnięcia określonego cechy rentowności, wymagania i preferencje inwestora.

Porównanie projektów inwestycyjnych odbywa się poprzez zastosowanie określonych kryteriów wydajności, z których głównymi są: wartość bieżąca netto projektu, okres zwrotu projektu, wskaźnik opłacalności projektu, wewnętrzna stopa zwrotu projektu i jego modyfikacje, średni zwrot z kapitału netto.

Rozpatrywany ogólny model analizy hipoteczno-inwestycyjnej pozwala stwierdzić, że okres posiadania aktywa wpływa na wartość nieruchomości, ponieważ zmienia się wielkość i wielkość przepływów pieniężnych do kapitału własnego. Wraz ze wzrostem okresu inwestycji istnieje tendencja do obniżania wartości bieżącej. Dlatego okres posiadania inwestycji należy przewidzieć w oparciu o ogólną sytuację gospodarczą, kondycję finansową inwestora, rentowność inwestycji alternatywnych.

Wskaźnik rentowności to stosunek wartości bieżącej przyszłych korzyści do inwestycji początkowej:

Inną definicją wskaźnika rentowności jest stosunek wartości bieżącej wszystkich dodatnich przepływów pieniężnych z projektu do wartości bieżącej wszystkich ujemnych przepływów pieniężnych.

Inwestycja powinna zostać zaakceptowana, jeśli wartość ta jest większa niż 1. W istocie wskaźnik opłacalności odpowiada NPV. Wskaźnik opłacalności nie powinien być stosowany przy wyborze wzajemnie wykluczających się projektów.

Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) to stopa dyskontowa, przy której bieżąca wartość zwrotu z kapitału jest równa początkowej inwestycji, czyli NPV=0.

Wady tego kryterium są mniej oczywiste niż w przypadku okresu zwrotu. Ustalenie IRR polega na doborze odpowiedniej stopy dyskontowej dla przepływów pieniężnych. W tym celu wszystkie dodatnie i ujemne przepływy pieniężne projektu są analizowane w celu określenia stopy dyskontowej, przy której ich suma algebraiczna jest równa zero.

Porównując IRR z kosztem alternatywnym kapitału, można określić, czy projekt będzie miał dodatnią wartość NPV: jeśli koszt alternatywny kapitału jest mniejszy niż IRR, wówczas NPV jest większe od zera.

Projekt można zainwestować, jeśli koszt alternatywny kapitału jest niższy niż IRR. Przy porównywaniu projektów inwestycyjnych bardziej preferowane są projekty o dużej wartości IRR.

W praktyce wewnętrzna stopa zwrotu jest dość często stosowana jako główne kryterium inwestycji, ale to kryterium efektywności jest błędne, jeśli trzeba wziąć pod uwagę różne stopy dyskontowe lub jeśli początkowy przepływ środków pieniężnych jest większy od zera.

Istnieją techniki, które dostosowują IRR do zastosowania w danej sytuacji.

Na przykład zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu (MIRR) umożliwia zastosowanie IRR, gdy występuje więcej niż jedna zmiana znaku przepływów pieniężnych projektu. Takie podejście jest wygodne w przypadku etapowego finansowania budowy. Obliczenie MIRR odbywa się w następujący sposób:

- dyskontowanie określa wartość wszystkich ujemnych przepływów pieniężnych na początku projektu, stopa dyskontowa obliczana jest zgodnie ze zwrotem z inwestycji w płynne krótkoterminowe papiery wartościowe;

- obliczana jest wewnętrzna stopa zwrotu projektu, która jest zmodyfikowaną stopą zwrotu.

Średni zwrot z wartości netto. Używany przez niektórych inwestorów do podejmowania decyzji inwestycyjnych w oparciu o księgową stopę zwrotu. Księgowa stopa zwrotu - stosunek średniego przewidywanego zysku projektu po odliczeniu amortyzacji i podatków do średniej wartości księgowej inwestycji. Otrzymany wskaźnik jest porównywany ze średnią dla firmy lub branży.

To kryterium skuteczności projektów inwestycyjnych ma poważne wady:

- nie uwzględnia zmiany wartości pieniądza w czasie;

- Zależność od systemu księgowego używanego przez danego inwestora.

Aby podjąć decyzję, zaleca się inwestorowi przeanalizowanie kilku kryteriów wydajności, ponieważ żadne z nich nie pozwala na uwzględnienie wszystkich cech konkretnej sytuacji.

4.2. Metody analizy projektów inwestycyjnych

W analizie inwestycyjnej oceniane są najbardziej prawdopodobne, a nie jedyne możliwe parametry. Użyte terminy:

Ryzyko – możliwość odchylenia rzeczywistych danych końcowych od oczekiwanych planowanych rezultatów. Ryzyko wynosi zero, jeśli istnieje absolutna pewność co do przyszłych wydarzeń.

Prawdopodobieństwo to względne prawdopodobieństwo wystąpienia jakiegoś zdarzenia. Przy ocenie inwestycji w nieruchomości prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia jest bezpośrednio związane z ryzykiem inwestycji.

Określanie stopnia prawdopodobieństwa odbywa się na kilka sposobów:

- na podstawie analizy i badania wydarzeń z przeszłości;

- w wyniku badań naukowych i eksperymentów;

- w wyniku analizy zależności czynników:

można się spodziewać, że wraz ze spadkiem stopy zysku na rynku kapitałowym spadnie stopa zysku pewnego rodzaju nieruchomości;

- opracowanie subiektywnych ocen przez eksperta na podstawie weryfikacji wszystkich przesłanek.

Rozważmy pokrótce istotę niektórych metod, które pozwalają zmierzyć ryzyko projektu inwestycyjnego i określić odpowiednią strategię postępowania, jeśli stopień prawdopodobieństwa został już określony.

Metody pozwalające zmierzyć ryzyko projektu inwestycyjnego i określić strategię postępowania: metoda wskaźnika pokrycia zadłużenia; analiza okresu zwrotu; dyskontowanie według stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko; Analiza wrażliwości; metoda Monte Carlo; Analiza progu rentowności.

Metoda wskaźnika pokrycia zadłużenia służy do analizy wykonalności projektu, który posiada finansowanie dłużne. Wskaźnik pokrycia zadłużenia - stosunek dochodu operacyjnego netto do rocznej kwoty obsługi zadłużenia:

Jako miarę ryzyka, przy korzystaniu z kredytów hipotecznych do określenia stopnia względnego bezpieczeństwa, w zależności od warunków kredytu hipotecznego, powszechnie stosuje się wskaźnik pokrycia zadłużenia. Na podstawie DCR analizowana jest wykonalność projektu inwestycyjnego z finansowaniem dłużnym. Konkretna wartość DCR jest różna dla różnych pożyczkodawców i pozwala zmierzyć ryzyko, ale nie uwzględnia ryzyka związanego z konkretnym pożyczkobiorcą (Szewczuk D.A. Organizacja i finansowanie inwestycji. - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006 ; Shevchuk DA Podstawy spraw bankowych - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operacje bankowe - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006).

Analiza okresu zwrotu odzwierciedla przedział czasu, w którym pieniądze znajdują się w ryzykownej inwestycji. Akceptowalny dla inwestora okres zwrotu jest uzależniony od aktualnej sytuacji ekonomicznej.

Podczas zarządzania portfelem inwestycyjnym okres zwrotu może pomóc w ustaleniu, kiedy wejść do projektu, a kiedy wyjść z projektu.

Dyskontowanie według stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko. Stopy dyskontowe uwzględniające wszystkie poziomy ryzyka można dostosować, aby zrekompensować inwestorowi podjęcie dodatkowego ryzyka.

Analiza wrażliwości opiera się na analizie wrażliwości analitycznego modelu inwestycyjnego na zmianę jednego parametru. Uważa się, że większe ryzyko wprowadzają czynniki, których zmiana w największym stopniu wpływa na wynik.

Analiza wrażliwości ma zastosowanie do każdego elementu, który ma tendencję do zmian.

Metoda Monte Carlo. Analiza wrażliwości pozwala na uwzględnienie zmiany tylko jednej zmiennej, ta metoda Monte Carlo jest kombinacją wszystkich możliwych zmian zmiennych. Ta metoda wymaga złożonych modeli komputerowych.

Analiza progu rentowności ma na celu określenie kwoty, do której może spaść rzeczywisty dochód brutto, zanim projekt zacznie generować straty. Czyli biorąc pod uwagę koszt alternatywny kapitału, określa się poziom funkcjonowania nieruchomości, przy którym NPV = 0.

4.3. Ryzyko finansowania nieruchomości

Ryzyko odzwierciedla możliwość odchylenia rzeczywistych danych wyjściowych od oczekiwanych planowanych rezultatów. Ryzyka zależą od specyfiki projektu inwestycyjnego, rentowności, stabilności na tym rynku.

Rozważ główne zagrożenia związane z finansowaniem nieruchomości:

- ryzyko kredytowe - straty, jeśli kredytobiorca nie dokonuje płatności;

- ryzyko stopy procentowej – prawdopodobieństwo, że oprocentowanie pożyczki jest korygowane rzadziej niż pożyczonych środków w obliczu rosnących stóp procentowych;

- ryzyko przedterminowej spłaty - straty w przypadku przedterminowej spłaty kredytu ze stałą stopą procentową;

- ryzyko zobowiązań wstępnych – ryzyko finansowania kredytów, dla których przed rozpoczęciem finansowania ustalane jest stałe oprocentowanie;

- ryzyko płynności – prawdopodobieństwo, że wierzyciel nie będzie miał wystarczających środków na spłatę swoich zobowiązań, otrzymanych jako spłata zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów;

- ryzyko zmiany warunków uruchamiania środków - straty w przypadku spadku wartości środków (stopa bazowa) przy udzielaniu kredytów ze stałą premią (w stosunku do stawki bazowej).

Ryzyko kredytowe wiąże się ze stratami w przypadkach, gdy pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić pożyczki lub gdy wartość zastawionej nieruchomości jest niewystarczająca do spłaty zobowiązań pożyczkobiorcy wobec pożyczkodawcy. Wypłacalność pożyczkobiorcy określa stosunek dochodu pożyczkobiorcy do stopy procentowej pożyczki. W przypadku braku zapłaty dla wierzyciela istnieje kilka rodzajów strat. Pożyczkodawca ponosi straty, jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży przekazanej mu w posiadanie nieruchomości jest mniejsza niż spłacona część kredytu. Oprócz kosztów eksploatacji, napraw i sprzedaży nieruchomości, istnieją również koszty administracyjne związane z zarządzaniem niespłaconymi kredytami i zajętym majątkiem.

Zarządzanie ryzykiem kredytowym odbywa się poprzez dokładną analizę przedmiotu zabezpieczenia, wypłacalność kredytobiorcy oraz opracowanie rekomendacji dotyczących dopuszczalnej kwoty kredytu. Przy ustalaniu prawdopodobieństwa spłaty kredytu główną uwagę zwraca się na ustalenie wysokości dochodu kredytobiorcy oraz oszacowanie wartości przekazanej na zabezpieczenie nieruchomości. Przy udzielaniu kredytów na cele deweloperskie (budowa, przebudowa, modernizacja) ryzyko kredytowe jest znacznie zmniejszone, jeśli wiadomo, że kredytobiorca zrealizował wcześniej kilka projektów podobnych do tego, na który wnioskowany kredyt.

Ryzyko stopy procentowej to spadek zysku instytucji kredytowej w wyniku negatywnej nieprzewidzianej zmiany poziomu stóp procentowych. Czyli są to potencjalne straty spowodowane finansowaniem z nierównowagą w okresowej rewizji oprocentowania kredytów i pożyczonych środków.

Sposoby zarządzania tym ryzykiem: finansowanie papierami wartościowymi o tym samym terminie zapadalności oraz stosowanie przez kredytodawców przy obliczaniu spłat kredytu różnymi metodami ich indeksacji do inflacji i dochodów kredytobiorcy.

Ryzyko wcześniejszej spłaty to potencjalna strata na reinwestycji spowodowana wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Ryzyko powstaje również w związku ze stratami w finansowaniu kredytów, których oprocentowanie ustalane jest przed rozpoczęciem finansowania. Ryzyko to nazywane jest ryzykiem przed zobowiązaniem.

Przy udzielaniu pożyczek pożyczkodawca i pożyczkobiorca mają zapewnione alternatywne warunki. Pożyczkobiorca otrzymuje prawo do spłaty pożyczki przed zakończeniem umowy pożyczki, a pożyczkodawca z kolei ma możliwość okresowej zmiany oprocentowania pożyczki przy zmieniającej się stopie procentowej. Pożyczkodawcy zapewniają również pożyczkobiorcom możliwość określenia stopy procentowej pożyczki przed rozpoczęciem procesu finansowania pożyczki.

Ryzyko płynności związane jest z niewystarczającym otrzymaniem spłat kredytów na zaspokojenie bieżących zobowiązań wierzyciela, powstaje w związku z trudnościami w pozyskaniu środków pieniężnych poprzez sprzedaż aktywów po cenach rynkowych lub zbliżonych do nich. Zarządzanie ryzykiem płynności wymaga szeregu transakcji finansowych. W szczególności obliczane są przepływy pieniężne w celu określenia potrzeb gotówkowych banku oraz opracowywana jest strategia mobilizacji gotówki wraz z identyfikacją źródeł i kosztów. Zmniejszenie ryzyka płynności jest bezpośrednio związane z rozwojem rynku wtórnego kredytów hipotecznych, stwarzającym warunki do przyciągania długoterminowych środków w tym obszarze, zapewniającym refinansowanie udzielonych kredytów hipotecznych,

Ryzyko zmiany warunków pozyskiwania funduszy wynika z długoterminowych kredytów o zmiennej stopie procentowej. W tym przypadku premia procentowa kredytu jest stała, a premia procentowa pożyczonych środków jest zmienna.

Ryzykiem zmiany warunków pozyskiwania środków można zarządzać poprzez finansowanie kredytów długoterminowym długiem o zmiennym oprocentowaniu.

Wraz z powyższym istnieją szczególne zagrożenia, które pojawiają się podczas kredytowania budownictwa mieszkaniowego. Na przykład istnieje ryzyko, że gotowe mieszkania mogą być sprzedawane wolniej niż planowano. Sposoby na ograniczenie tego ryzyka obejmują wymaganie przedsprzedaży określonej liczby jednostek oraz podzielenie procesu kredytowania na kilka niezależnych etapów w przypadku dużych projektów.

Istnieje również ryzyko pożaru lub kradzieży zainstalowanych lub przechowywanych materiałów lub innych uszkodzeń mienia. Ograniczenie tego ryzyka osiąga się poprzez ubezpieczenia, zabezpieczenia i inne sposoby zapewnienia bezpieczeństwa, które nie są sprzeczne z prawem.

Istnieje ryzyko udzielenia pożyczki ze względu na fałszowanie dokumentów dostarczonych przez pożyczkobiorcę oraz przekierowywanie środków pożyczkowych na zamierzone cele. Można ją zmniejszyć, po pierwsze, inwestując środki otrzymane od kredytobiorcy, a po drugie, dokonując dodatkowej inwestycji środków własnych kredytobiorcy, jeśli okaże się, że kwoty pozostałe z udzielonego kredytu nie wystarczą na dokończenie budowy.

Finansując inwestycje należy brać pod uwagę ryzyko związane z inwestycjami w nieruchomości, które wymagają znacznych nakładów kapitałowych, a jednocześnie są długoterminowe i podlegają większemu wpływowi czynników ryzyka niż inwestycje w inne obszary gospodarki .

Rentowność projektu inwestycyjnego powinna być analizowana na podstawie szacunków aktualnej stopy wolnej od ryzyka, ogólnego ryzyka rynkowego oraz ryzyka związanego z charakterystyką nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego.

Inwestycje wolne od ryzyka to inwestycje, w przypadku których istnieje absolutna pewność zwrotu. Nie ma inwestycji absolutnie wolnych od ryzyka, ale te o maksymalnym stopniu pewności zwrotu obejmują inwestycje, których zwrot gwarantuje państwo.

W związku z tym przy analizie inwestycji w nieruchomości za stopę wolną od ryzyka przyjmuje się aktualną stopę długoterminowych zobowiązań rządowych (na przykład obligacji) lub podobnych papierów wartościowych.

Ryzyko rynkowe to zmienność rocznej wartości IRR spowodowana zmianami regularnych dochodów i kosztu kapitału. Na rynku nieruchomości, w przeciwieństwie do rynku papierów wartościowych, rentowność określa się nie na podstawie prostej statystycznej obróbki cen sprzedaży i wartości czynszów, ale na podstawie szacunków dokonywanych przez profesjonalnych rzeczoznawców. Takie szacunki zależą od kwalifikacji i doświadczenia rzeczoznawcy i mogą być błędne.

Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości jest ryzykiem specyficznym ze względu na unikalne cechy nieruchomości: niską płynność, wysokie koszty pieniądza i czasu transakcji, konieczność zarządzania jakością. Inwestując w nieruchomości należy brać pod uwagę możliwy spadek rentowności inwestycji w stosunku do planowanej, nadwyżkę kosztów rzeczywistych nad wcześniej przewidywanymi, niemożność zakończenia inwestycji z powodu nieprzewidzianego nadmierny wzrost cen materiałów, niemożność sprzedaży wybudowanego obiektu po wcześniej zaplanowanej wyższej cenie, narażenie elementów nieruchomości na ryzyko zniszczenia.

Wyróżnia się następujące źródła ryzyka inwestycji w nieruchomości:

- rodzaj nieruchomości;

- podaż i popyt na rynku;

- Lokalizacja;

- przestrzeganie warunków najmu;

- amortyzacja obiektów;

- regulacje prawne i zmiany w opodatkowaniu;

- inflacja;

- reinwestycja.

Ryzyko typu nieruchomości zależy od podaży i popytu.

Ryzyko lokalizacji jest szersze, ponieważ obejmuje również ryzyko związane z rodzajem nieruchomości.

Ryzyko najmu związane jest z faktem, że najemca nie jest w stanie opłacić pełnej kwoty czynszu określonego w umowie. Ryzyko to jest większe w przypadku nieruchomości z jednym najemcą.

Ryzyko deprecjacji nieruchomości polega na tym, że rentowność nieruchomości może spaść z powodu fizycznego zużycia i starzenia. Aby zwiększyć rentowność budynku, właściciele zazwyczaj decydują się na poniesienie znacznych kosztów materiałowych.

Ryzyko regulacji legislacyjnych i zmian w opodatkowaniu wiąże się z tym, że podniesienie stawek podatkowych będzie wymagało znacznych kosztów.

Ryzyko inflacji i reinwestycji ma mniejszy wpływ na inwestycje w nieruchomości niż inne wymienione powyżej.

Inwestując kapitał własny, nie ma możliwości dywersyfikacji ryzyka poprzez zmiany w strukturze kapitału, dywersyfikację osiąga się poprzez różne rodzaje nieruchomości i różne regiony.

Wykorzystanie długu do finansowania inwestycji w nieruchomości oznacza wykorzystanie długu hipotecznego.

Kapitał pożyczony zainwestowany w nieruchomości wiąże się z takimi samymi rodzajami ryzyka jak kapitał własny. Ich łączna wartość jest jednak większa ze względu na dodatkowe ryzyka związane z terminową obsługą zobowiązań dłużnych oraz ryzyko niespłacenia kwoty głównej kredytu. Istnieją dwa dodatkowe ryzyka związane z kapitałem dłużnym zainwestowanym w nieruchomości:

1) ryzyko deficytu obsługi długu;

2) ryzyko dużego jednorazowego refinansowania.

Pierwsze ryzyko polega na tym, że właściciel nieruchomości może nie być w stanie terminowo spłacać wymaganej obsługi zadłużenia. W takim przypadku majątek prawdopodobnie zostanie skonfiskowany na rzecz wierzyciela. Dlatego zmiana sytuacji na rynku lub w lokalizacji może doprowadzić do utraty nieruchomości finansowanych kapitałem dłużnym.

Drugie ryzyko to ryzyko braku możliwości refinansowania dużej jednorazowej spłaty kredytu hipotecznego. Może również prowadzić do utraty mienia.

Kontrola inwestorów w nieruchomości obciążonych hipoteką jest znacznie mniejsza niż w przypadku inwestycji kapitałowych, ponieważ część praw do takiej kontroli przechodzi na wierzyciela. Pożyczkodawcy określają strukturę kapitału pozyskiwanego od właściciela nieruchomości i ograniczają prawa właściciela do spłaty zobowiązań dłużnych.

Po pozytywnej stronie inwestycji w nieruchomości, jeśli wzrost rentowności obligacji jest wynikiem wzrostu inflacji, to ten wzrost inflacji znajdzie odzwierciedlenie w oczekiwaniach inwestorów na podwyżki czynszów, a zwrot z inwestycji w nieruchomości będzie miał tendencję zachować większą stabilność niż rentowność obligacji długoterminowych.

Ostatecznie ryzyko zwiększa lub zmniejsza planowany dochód. W procesie zarządzania ryzykiem niektóre z nich można zredukować. W tym celu konieczne jest zidentyfikowanie możliwych zagrożeń, określenie możliwych sposobów ich ograniczenia i związanych z tym kosztów, opracowanie i monitorowanie realizacji działań ograniczających ryzyko.

4.4. Kryteria decyzyjne dotyczące finansowania nieruchomości

Ze względu na wysokie koszty nabycia nieruchomości realizacja projektów inwestycyjnych w zakresie nieruchomości odbywa się przy zaangażowaniu finansowania dłużnego (więcej szczegółów patrz Shevchuk D.A. Kredyty dla osób fizycznych. - M.: AST: Astrel, 2008).

Powody finansowania inwestycji w nieruchomości:

- niewystarczalność kapitału własnego inwestora na jednorazową płatność za nieruchomość, gdyż w przeciwieństwie do np. akcji, nieruchomość jest trudna do podziału, a jednorazowa transakcja wymaga znacznych kwot;

- potrzeba wyższej opłaty za zarządzanie, co może poprawić jej jakość, jakość zarządzania nieruchomościami, portfelem inwestycyjnym nieruchomości bezpośrednio wpływa na wzrost zwrotów z inwestycji;

- iwersyfikacja – chęć zarządzania kilkoma obiektami nieruchomości w celu rozłożenia ryzyka ze względu na różnorodność obiektów inwestycyjnych, ograniczenie konkurencji, ale wiele obiektów inwestycyjnych o ograniczonym kapitale własnym wymaga większego kredytu, co stwarza dodatkowe ryzyko;

- amortyzacja podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania;

- dodatnia dźwignia finansowa – gdy nieruchomość nabyta z pożyczonych środków przynosi przychody finansowe w tempie przekraczającym oprocentowanie kredytu.

Na cenę nieruchomości oraz decyzje inwestorów mają wpływ warunki finansowania: oprocentowanie, poziom finansowania dłużnego, okres amortyzacji itp.

Oprocentowanie to opłata za korzystanie z kredytu. Im niższe oprocentowanie, tym atrakcyjniejsze dla inwestora.

Poziom finansowania dłużnego charakteryzuje wielkość kredytu. Im większy kredyt, tym skuteczniejsze finansowanie dłużne.

Kryteria wyboru maksymalnej kwoty kredytu:

- przy niskich stopach procentowych kryterium jest udział pożyczonych środków w całkowitym wolumenie inwestycji kapitałowych w nieruchomości, udział ten dla ostrożnych inwestorów wynosi zwykle 70%;

- przy wysokich stopach procentowych kryterium jest wskaźnik pokrycia zadłużenia.

Okres amortyzacji to termin zapadalności pożyczki. Im dłuższy ten okres, tym niższe płatności okresowe. Jednak suma płatności z tytułu płatności długoterminowych będzie wyższa.

Inne warunki finansowania:

- świadczenia z tytułu wcześniejszej spłaty kredytów:

- prawo do wcześniejszej spłaty bez sankcji lub z zastosowaniem kary pieniężnej, która maleje wraz ze skróceniem okresu trwania umowy kredytowej;

- ograniczona odpowiedzialność: odpowiedzialność kredytobiorcy dotyczy tylko zastawionej nieruchomości, prawa wierzyciela nie dotyczą ruchomości w przypadku niespłacenia kredytu (przy nieograniczonej odpowiedzialności kredytodawca ma prawo do ruchomości niewypłacalnego kredytobiorcy) .

Rozważ kryteria podejmowania decyzji o pożyczce.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych zmienia się bardzo często, dlatego przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu w każdym konkretnym przypadku konieczne jest ponowne zbadanie sytuacji rynkowej. Należy zwrócić uwagę na aktualny i oczekiwany bilans podaży i popytu, obiekty wymagające finansowania dłużnego, ryzyka, specyfikę lokalizacji nieruchomości oraz opłacalność kredytu i projektu inwestycyjnego.

Podaż i popyt. Jeżeli obecny i prognozowany poziom podaży obiektów jest wyraźnie wyższy niż poziom popytu – jest to czynnik niekorzystny, należy spodziewać się pewnej poprawy. Należy podjąć decyzję w następujących kwestiach:

- Czy będzie stałe zapotrzebowanie na przedmiot zabezpieczenia?

- Czy przed końcem okresu spłaty kredytu pojawi się przesyt rynku takimi przedmiotami?

- Czy istnieje potrzeba skrócenia okresu kredytowania?

Ryzyka są analizowane pod kątem faktu, że akceptacja wyższego ryzyka przez pożyczkodawcę musi zostać zapłacona przez pożyczkobiorcę.

Lokalizacja. Analizowane jest, czy lokalizacja kredytu będzie korzystna przez cały okres kredytowania.

Rentowność. Przyjęte do finansowania kredyty i projekty inwestycyjne muszą być również opłacalne. Warunki udzielania kredytów powinny być nieco lepsze niż w innych bankach. Pożyczki muszą być spłacalne, relacje z pożyczkobiorcą są dobre. Generalnie podstawowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o finansowaniu nieruchomości jest analiza projektu inwestycyjnego. Akceptowalna efektywność projektu - gwarancja spłaty kredytu zgodnie z ustalonymi warunkami.

Wniosek: finansowanie inwestycji pod nabycie biurowca jest wskazane, ponieważ wartość NPV nie jest ujemna, rentowność inwestycji z uwzględnieniem finansowania dłużnego jest akceptowalna dla pożyczkodawcy.

4.5. Doradztwo kredytowe

Zakres problemów rozwiązywanych przez doradztwo jest dość szeroki. A specjalizacja firm świadczących usługi doradcze może być różna: od wąskiej, ograniczonej do jednego obszaru usług konsultingowych (np. audyt), do najszerszej, obejmującej pełen zakres usług w tym obszarze. W związku z tym każdy specjalista (lub każda firma) działająca w tej dziedzinie nadaje pojęciu konsultingu swój własny sens i nadaje mu własny odcień, wyznaczony kierunkiem działania konkretnej firmy.

Doradztwo kredytowe - świadczenie usług doradczych w zakresie pozyskiwania finansowania kredytowego i inwestycyjnego dla osób prawnych i osób fizycznych.

Doradztwo kredytowe, zdaniem specjalistów INTERFINANCE, to nowy rodzaj biznesu, który dziś aktywnie się rozprzestrzenia. Biorąc pod uwagę stale rosnące zainteresowanie naszych klientów środkami pozyskiwanymi z zewnątrz na rozwój biznesu, pojawiła się obiektywna potrzeba rozwoju tego typu usługi, jaką jest doradztwo kredytowe.

Wraz z tym rośnie także oferta różnych programów kredytowych banków. Każdy z nich nie tylko oferuje klientowi specjalne warunki, ale wymaga od niego dostarczenia kompletnie określonego kompletu dokumentów i gwarancji. Potencjalnemu kredytobiorcy coraz trudniej jest poruszać się w tym obszarze samodzielnie i coraz łatwiej się w tym nurcie zagubić (więcej szczegółów patrz D.A. Szewczuk Organizacja i finansowanie inwestycji. - Rostów nad- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Podstawy spraw bankowych. - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operacje bankowe. - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006).

Doradztwo to rodzaj działalności intelektualnej, której głównym zadaniem jest analiza, uzasadnienie perspektyw rozwoju i wykorzystania innowacji naukowych, technicznych, organizacyjnych i ekonomicznych z uwzględnieniem tematyki i problemów Klienta.

Doradztwo rozwiązuje kwestie zarządzania, ekonomiczne, finansowe, inwestycyjne działalności organizacji, planowania strategicznego, optymalizacji ogólnego funkcjonowania firmy, prowadzenia działalności gospodarczej, badania i prognozowania rynków zbytu, ruchów cen itp. Innymi słowy doradztwo to wszelka udzielona pomoc przez zewnętrznych konsultantów w rozwiązaniu konkretnego problemu.

Głównym celem doradztwa jest poprawa jakości zarządzania, zwiększenie wydajności firmy jako całości oraz zwiększenie indywidualnej produktywności każdego pracownika.

Kiedy klienci zwracają się o pomoc do firmy konsultingowej?

Zgodnie z powszechnym przekonaniem, z usług konsultantów zewnętrznych korzystają głównie i przede wszystkim te organizacje, które znajdują się w krytycznej sytuacji. Jednak pomoc w sytuacjach krytycznych nie jest bynajmniej główną funkcją doradztwa. W jakich przypadkach i kto zwraca się o pomoc do firmy konsultingowej?

Po pierwsze, w przypadkach, gdy przedsiębiorstwo o wiarygodnym statusie planuje restrukturyzację całego systemu, związaną albo z ekspansją, albo ze zmianą formy własności, albo z radykalną zmianą zakresu działalności przedsiębiorstwa i przeorientowaniem go na bardziej obiecujące i/lub dochodowe obszary biznesowe.

Po drugie, w przypadkach, gdy przedsiębiorstwo o wiarygodnym statusie, w celu ugruntowania swojej pozycji na rynku i stworzenia niezbędnego wizerunku w oczach potencjalnych partnerów, korzysta z usług doradcy (np. audytora), przeprowadza audyt jego działań (np. audyt), a następnie upublicznia jego wyniki.

Po trzecie, w przypadkach, gdy przedsiębiorstwo znajduje się w sytuacji krytycznej (lub wręcz na skraju załamania) i nie jest w stanie samodzielnie wyjść z tej sytuacji z powodu braku doświadczenia i wewnętrznych zasobów do odpowiedniej i terminowej reakcji na sytuacja. Usługi konsultanta (firmy konsultingowej) mają w tym przypadku charakter doradztwa kryzysowego.

Profesjonalne usługi doradcze są świadczone w Rosji od ponad dziesięciu lat. Mimo tak długiego czasu, wśród potencjalnych konsumentów usług doradczych nie było jeszcze jasnego zrozumienia, dlaczego warto zapraszać konsultantów i czy w ogóle należy ich zapraszać. Powodem tego jest w dużej mierze niedostateczne zrozumienie tego, co konsultanci mogą, a czego nie mogą robić, kiedy warto ich zaprosić i jakie są warunki niezbędne do udanej współpracy z konsultantami.

Zdaniem specjalistów INTERFINANCE, głównym zadaniem konsultantów jest pomoc klientom w rozwiązywaniu ich problemów zarządczych.

Mogą rozwiązać ten problem na kilka sposobów:

- Znajdź problem i zaproponuj rozwiązania. W sytuacji, gdy klient ma świadomość, że ma problem, ale nie może określić na czym dokładnie on polega, jakie są jego prawdziwe przyczyny, konsultanci mogą przeanalizować sytuację i zidentyfikować problem oraz jego przyczyny, a także opracować i zaproponować klientowi sposoby rozwiązać go. Jest to tzw. doradztwo eksperckie, kiedy to sami konsultanci wykonują całą pracę, aby wykryć i rozwiązać problem.

- Pomóż klientowi samodzielnie znaleźć problem i określić sposoby jego rozwiązania. Zdarzają się sytuacje, kiedy klient jest gotowy do zdefiniowania problemu i jego rozwiązania, ale brakuje mu pewnego wsparcia metodologicznego dla skutecznej realizacji swoich zamierzeń. Następnie konsultanci mogą zapewnić klientowi to wsparcie metodyczne i przejść z nim przez całą drogę od odkrycia problemu do jego rozwiązania.

Takie podejście nazywamy konsultingiem procesowym, czyli doradztwem w trakcie czynności zarządczych klienta.

- Naucz klienta, jak znajdować i rozwiązywać problemy. Stworzenie u klienta systemu wiedzy praktycznej, mechanizmu pozwalającego mu odtąd znajdować i rozwiązywać jego problemy, to istota trzeciego podejścia, zwanego poradnictwem edukacyjnym.

Dzięki takiemu podejściu konsultant nie uczestniczy bezpośrednio w procesie wyszukiwania i rozwiązywania problemów, a jedynie szkoli klienta i sprawdza poprawność „pracy domowej”.

W praktyce wszystkie trzy podejścia często się przecinają i uzupełniają. Nacisk zmienia się w zależności od tego, czego klient najbardziej potrzebuje: znaleźć dla niego rozwiązanie problemu, pomóc mu rozwiązać problem lub nauczyć się, jak go rozwiązać.

Określenie zakresu tej potrzeby, a także potrzeby zaangażowania konsultantów w ogóle, zależy od wielu czynników:

- Czas. Z reguły każdy problem wprowadza swoje ograniczenia czasowe. W zależności od tego, jak duży jest margines czasu na rozwiązanie konkretnego problemu, dokonuje się wyboru na korzyść takiego lub innego podejścia. Zazwyczaj porady ekspertów to najszybszy sposób na rozwiązanie problemu, jeśli zaproszony konsultant ma sprawdzone metody rozwiązywania takich problemów.

- Zasoby pracy. Każdy problem wymaga nakładów pracy na jego rozwiązanie. Gdy skala problemu jest wystarczająco duża, może być dość trudno wyodrębnić osoby, które zajmą się wyłącznie jego rozwiązywaniem, biorąc pod uwagę, że wszyscy pracownicy klienta mają swoje codzienne obowiązki w ramach bieżącej działalności. Jednak nie jest ekonomicznie opłacalne zatrudnianie i utrzymywanie oddanego personelu specjalistów do każdego problemu, jak czasami wolą to robić niektóre firmy.

Konsultanci w tym przypadku stanowią dodatkową siłę roboczą, która jest dostępna w razie potrzeby i usuwana, gdy potrzeba minie.

- Pieniądze. Zatrudnianie konsultantów jest kosztowne. W zależności od tego, jakie środki finansowe klient może przeznaczyć na rozwiązanie problemu, wybierane jest takie lub inne podejście do doradztwa. Co do zasady doradztwo szkoleniowe to najtańszy sposób rozwiązywania problemów, jeśli klient dysponuje niezbędnymi zasobami ludzkimi i czasem na ich przeszkolenie.

- Wiedza. Poziom wiedzy jest nie mniej istotny niż czas czy pieniądze. Oczywiście wiedzę można zdobyć poprzez samokształcenie.

Jednak stopień utrwalenia wiedzy i umiejętności jej praktycznego zastosowania będzie w tym przypadku inny. To nie przypadek, że skuteczność kształcenia w trybie stacjonarnym jest wyższa niż w przypadku kształcenia na odległość. Ponadto samokształcenie to uczenie się na własnych błędach, a przyciągając konsultantów można uczyć się od innych.

- Obiektywność. Konsultant przedstawia niezależne spojrzenie na problemy klienta z zewnątrz. Z racji swojej niezależności jest wolny od klisz i uprzedzeń, które wykształciły się u klienta przez lata jego działalności i które często same w sobie są źródłem problemów. Konsultant może zadawać pytania, o których klient sam nie myśli, ponieważ ze względu na utrwalone nawyki nie uwzględnia ich w pytaniach. Wreszcie konsultant jest osobą bezinteresowną w tym sensie, że jego jedynym interesem jest jak najskuteczniejsze rozwiązanie rzeczywistych problemów klienta i nie ma on w tych problemach żadnego interesu.

Należy również zwrócić uwagę na to, czego konsultant nie może lub nie powinien robić dla klienta i dlaczego nie powinien być zapraszany:

- Podejmować decyzje. Konsultant co do zasady nie może podejmować decyzji za klienta. Klient sam jest odpowiedzialny za swój biznes, odpowiedzialny przed właścicielami, kontrahentami, personelem i samym sobą i to on ma podejmować ostateczne decyzje. Konsultant oferuje jedynie opcje rozwiązań, daje rekomendacje dotyczące optymalnego rozwiązania, ale sam nie podejmuje decyzji.

- Gra z prawem. Konsultant nie może iw żadnym wypadku nie powinien udzielać Klientowi rekomendacji sprzecznych z obowiązującym prawem. Wszelkie zalecenia, których realizacja naraża klienta na konflikt z prawem, stanowi zagrożenie dla biznesu klienta i samo w sobie stwarza poważny problem.

Tym samym doradca nie może i nie powinien, rozwiązując niektóre problemy klienta, stwarzać mu inne, czasem poważniejsze problemy - problemy z prawem.

- Udział w konfliktach. Konsultant nie może i nie powinien brać udziału w wewnętrznych konfliktach klienta. Niezwykle nieetyczne jest, gdy niektóre osoby w zarządzie klienta zapraszają konsultantów, aby „upaść” innym. Konsultant powinien zawsze być ponad konfliktami osobistymi lub grupowymi, działać jako niezależny arbiter, szukać rozwiązań korzystnych dla firmy jako całości, a nie dla pojedynczych osób czy grup osób.

- Wyniki formalne. Celem pomocy doradczej jest rozwiązanie problemów klienta, a nie napisanie raportu konsultacyjnego. Zadaniem konsultanta nie powinno być tworzenie pięknych w formie i pustych w treści raportów, „paczek na cukierki”, które służą do tworzenia pozorów przydatnych czynności zarządczych. Dlatego nie należy zapraszać konsultanta do napisania takiego raportu, który następnie będzie przechowywany w szufladzie i co jakiś czas wyjmowany do demonstracji – to zbyt kosztowny i nieuzasadniony sposób na zaimponowanie.

Na podstawie powyższego można sformułować przypadki, w których konieczne jest zaproszenie konsultantów. Najogólniej mówiąc, konsultanci powinni być wzywani, gdy pojawia się problem menedżerski, który klient chce rozwiązać. Jednak udział konsultanta jest szczególnie skuteczny w typowych sytuacjach wymienionych poniżej:

- Gdy problem jest złożony, systemowy. Jeśli skala problemu jest taka, że ​​do jego rozwiązania konieczne jest przeprowadzenie radykalnych, kompleksowych zmian w systemie zarządzania, zasadach budowania biznesu, najlepiej zaprosić zewnętrznych ekspertów, którzy przyniosą świeże pomysły i dostarczą niezbędne zasoby pracy. Rozwiązywanie złożonych problemów zwykle wymaga znacznych kosztów pracy i specjalistycznej wiedzy.

- Gdy problem jest jednorazowy, sytuacyjny. Jeśli klient ma problem, który jest wynikiem splotu konkretnych okoliczności i nie jest powtarzalny, rutynowy, a także wymaga szybkiego rozwiązania, efektywniej jest nie tworzyć wewnętrznej zdolności organizacyjnej do jego rozwiązania, ale zaprosić konsultantów raz. Jednocześnie nie jest efektywne zapraszanie konsultantów do rozwiązywania rutynowych, codziennych zadań, czyli wykonywania bieżących czynności zarządczych.

- Gdy istnieją różnice zdań na temat problemu i sposobu jego rozwiązania w ramach kierownictwa klienta lub między kierownictwem a właścicielami. W takiej sytuacji konsultanci są najlepszym niezależnym arbitrem, potrafiącym obiektywnie ocenić problem i zaproponować obiektywnie uzasadnione sposoby jego rozwiązania.

- Kiedy rozwiązanie problemu może mieć poważne konsekwencje, w tym strategiczne, finansowe lub społeczne. Jest to sytuacja podobna do poprzedniej, z tą tylko różnicą, że w tym przypadku koszt rozwiązania problemu i związana z nim odpowiedzialność jest dość wysoka. Dlatego kierownictwo klienta może wymagać niezależnego eksperta w celu zidentyfikowania i rozwiązania problemu. Czasami jest to sposób na to, aby klient dzielił się z konsultantem odpowiedzialnością nie za podjęcie decyzji, ale za jej rozwój.

Mogą zaistnieć inne sytuacje, kiedy lepiej zaprosić konsultanta. Wspólne kryteria dla wszystkich z nich to:

- Obecność problemu;

- Brak czasu lub zasobów ludzkich do rozwiązania problemu;

- Brak specjalnej wiedzy do rozwiązania problemu;

- Wysoka cena emisji.

Nie trzeba mówić, że zaproszony konsultant musi być sumiennym profesjonalistą – jest to warunek konieczny. Istnieje jednak szereg fundamentalnych czynników, które decydują o sukcesie interakcji klienta z konsultantami:

- Wybór odpowiedniego konsultanta. Żaden konsultant nie może wiedzieć wszystkiego. Niektórzy konsultanci są dobrzy w rozwiązywaniu niektórych problemów, inni są dobrzy dla innych.

Dlatego wybór odpowiedniego konsultanta do konkretnego problemu jest niezwykle ważny. Należy pamiętać, że znana nazwa nie zawsze gwarantuje prawidłowy wybór. Jest wielu wysoce wyspecjalizowanych i po prostu niejasnych konsultantów, o których klient może nie wiedzieć, dopóki nie napotka problemu wymagającego ich udziału. Najważniejszą rzeczą jest tutaj ocena metodologii i praktycznego doświadczenia, które konsultant oferuje w celu rozwiązania problemów klienta.

- Komunikacja. Konsultant i klient muszą posługiwać się podobnym aparatem pojęciowym, czyli mówić tym samym językiem. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której konsultant, korzystając ze swoich narzędzi analitycznych, będzie w stanie zidentyfikować problem i znaleźć sposoby jego rozwiązania, ale klient może nie zrozumieć zaleceń konsultanta. Dlatego konieczne jest wcześniejsze uzgodnienie znaczenia tych pojęć i terminów, którymi posługują się zarówno klient, jak i konsultant.

- Poziom wyszkolenia. Rekomendacje mają skutek tylko wtedy, gdy zostaną wdrożone. Aby jednak skorzystać z rekomendacji konsultanta, klient czasami musi mieć odpowiedni minimalny poziom przeszkolenia. Tak jak wdrożenie nawet najbardziej szczegółowego przepływu pracy wymaga pewnego poziomu wiedzy technicznej, tak wdrożenie najbardziej szczegółowych zaleceń zarządczych wymaga pewnego poziomu wiedzy menedżerskiej. Jeśli taki problem wystąpi, należy podjąć dodatkowe środki w celu zapewnienia takiego szkolenia.

- Zrozumienie celów i zadań. Zdarzają się sytuacje, w których klient nie rozumie dokładnie, czego dokładnie chce, ale jest zdeterminowany, aby to osiągnąć. Prowadzi to zazwyczaj do najpoważniejszych problemów w interakcji między klientem a konsultantem. Dlatego konieczne jest wspólne ustalenie celów i zadań, a dopiero potem rozpoczęcie pracy.

Tak więc na drugą część pytania postawionego w tytule tego artykułu można odpowiedzieć w następujący sposób: w każdym przypadku trzeba się uczyć – wiedza nigdy nie zaszkodzi, nawet jeśli (można powiedzieć – zwłaszcza jeśli) zostaną zaproszeni konsultanci.

Jednak samo szkolenie, bez praktycznego zastosowania zdobytej wiedzy, jest niewiele warte. Kiedy ostatni raz któryś z czołowych menedżerów przedsiębiorstw miał okazję uczestniczyć w poważnym kursie edukacyjnym? A jaka część zdobytej przez nich wiedzy jest dziś faktycznie stosowana w codziennej praktyce zarządzania? W pracy z konsultantami, niezależnie od rodzaju konsultacji, wiedza jest bezpośrednio ucieleśniana w działaniach praktycznych lub odwrotnie, zdobywana w procesie rozwiązywania konkretnych problemów.

W każdym razie decyzja w sprawie pierwszej części pytania – czy zaprosić konsultantów czy nie – pozostaje w gestii klienta. Konsultanci, jak zawsze, mogą udzielić tylko niezbędnych zaleceń, co zostało zrobione w tym artykule.

Usługa pozyskiwania finansowania z instytucji kredytowych jest pożądana wśród przedsiębiorstw realizujących projekty inwestycyjne, których koszt znacznie przewyższa koszt projektów realizowanych wcześniej, a także w przypadku braku własnego doświadczenia w kredytowaniu banków (szczegóły patrz Shevchuk D.A. Organizacja i finansowanie inwestycji - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Podstawy bankowości - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operacje bankowe - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006 ).

Realizacja takich projektów może obejmować plan pracy mający na celu zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej przedsiębiorstwa jako Kredytobiorcy.

Zespół konsultantów, w skład którego wchodzą zdywersyfikowani wysoko wykwalifikowani specjaliści (finansiści, prawnicy, ekonomiści, marketerzy itp.) może zapewnić klientowi pełen zakres usług - od przygotowania biznesplanu po znalezienie i zidentyfikowanie źródła finansowania (bank, firma inwestycyjna, fundusz inwestycyjny, inwestorzy prywatni itp.) w celu pomocy przedsiębiorstwom i organizacjom - potencjalnym kredytobiorcom - w przygotowaniu dokumentów do uzyskania kredytu, wyborze form i metod kredytowania, wyszukiwaniu inwestorów i aranżowaniu finansowania.

Usługi i produkty doradcze oferowane przez Agencję Kredytową (pośrednika kredytowego) są jak najbardziej zbliżone do wymagań inwestorów – banków i innych instytucji kredytowych oraz firm inwestycyjnych.

Aktywnie współpracując z różnymi bankami, Agencja Kredytowa oferuje klientom organizację finansowania - poszukiwanie i wybór banków do udzielania kredytów na projekty inwestycyjne, finansowanie rozwoju produkcji, jej reorganizację i doposażenie techniczne, a także pozyskanie kredytów na uzupełnienie eksploatacyjne kapitał.

W ramach usługi Doradztwo kredytowe, zdaniem specjalistów INTERFINANCE, oferowane jest wsparcie procedury uzyskania kredytu, a mianowicie:

- ogólne zapoznanie się z rynkiem kredytowym

- udzielanie informacji i wybór najbardziej optymalnego programu kredytowego i banku

- pomoc w zebraniu i wykonaniu pakietu dokumentów do uzyskania pożyczki

- koordynacja pakietu dokumentów z bankiem

Ubiegając się o konsultację kredytową, nie tylko zaoszczędzisz cenny czas poświęcony na poszukiwanie odpowiedniego programu, ale także uzyskasz najbardziej wiarygodne informacje o banku i warunkach uzyskania kredytu, które często znacznie odbiegają od tych, które zapewnia bank dla w celach reklamowych.

Kierunki:

- Kredyty dla firm (możliwość podjęcia decyzji w krótkim czasie, przed otwarciem rachunku, rozliczanie sprawozdawczości zarządczej (nieoficjalnej), grup kapitałowych) i przedsiębiorców

- Udzielanie pożyczek ludności

Dla klientów indywidualnych:

- kredyt bez zabezpieczeń i poręczycieli;

- pożyczka na pilne potrzeby;

- kredyt pod zastaw mieszkań, samochodów zagranicznych;

- pożyczka pod zastaw gruntu i domków;

- kredyt samochodowy;

- hipoteka.

Dla przedsiębiorców indywidualnych:

- kredyt;

- Linia kredytowa;

- przyciąganie inwestycji.

Osoby prawne:

- kredyt na uzupełnienie kapitału obrotowego;

- kredyt na rozwój biznesu;

- kredyt na zakup nieruchomości;

- pożyczka na zakup sprzętu;

- pożyczka na pokrycie braków gotówkowych;

- Linia kredytowa;

- kredyty w rachunku bieżącym;

- faktoring;

- leasing;

- gwarancje bankowe;

- finansowanie projektu;

- przyciąganie inwestycji;

- współinwestycja.

- Ekspresowa analiza sprawozdań finansowych i zdolności kredytowej

- Optymalizacja podatkowa

- Plany biznesowe

- Tworzenie stron internetowych

- Zwiększenie atrakcyjności kredytowej

Jak pokazuje praktyka, często pożyczka nie jest udzielana nie dlatego, że klienci nie mają zdolności kredytowej lub czegoś ukrywają, ale dlatego, że klient nie jest w stanie poprawnie zrozumieć, czego bank od niego wymaga.

Istotą usługi doradztwa kredytowego jest niezależna, obiektywna ocena ofert kredytowych istniejących na rynku w celu zaoferowania najkorzystniejszego z punktu widzenia kredytobiorcy planu kredytowego (więcej szczegółów patrz D.A. Shevchuk Organizacja i finansowanie inwestycji - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Podstawy bankowości - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operacje bankowe - Rostów nad Donem: Phoenix, 2006).

Rzeczywiście, obecnie dziesiątki banków oferują pożyczki. Ich programy różnią się warunkami, stopami procentowymi, warunkami i innymi parametrami (szczegóły na stronie http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Możesz przeprowadzić własne badania rynku, spędzając dużo czasu lub zadzwonić do doradców kredytowych (lub pośredników kredytowych), a oni rozwiążą Twoje problemy.

Doradztwo inwestycyjne, bankowe, finansowe i kredytowe może obejmować:

- Ekspresowa analiza przedsiębiorstwa i charakteru projektu.

- Szukaj potencjalnego inwestora lub pożyczkodawcy.

- Sporządzenie niezbędnego pakietu dokumentów dla konkretnego inwestora lub pożyczkodawcy (lub zestawienie wymaganych dokumentów).

- Towarzyszące rozpatrzeniu wniosku kredytowego (inwestycyjnego).

Specjaliści pomogą Ci wybrać najdogodniejszą formę finansowania Twojego biznesu, wybrać wiarygodnego partnera.

Na rynku istnieje zapotrzebowanie na świadczenie profesjonalnych usług brokerskich wspierających transakcje kredytowe. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie radzą sobie z tym obowiązkiem, nie wszystkie banki są w stanie współpracować z klientami, a powstałą niszę wypełniają ci, którzy mają na to czas i chęć.

Według ekspertów na około 10 osób, które decydują się na samodzielne sporządzenie dokumentów do uzyskania kredytu hipotecznego, tylko 2 udają się na transakcję. Teraz pomoc potencjalnym kredytobiorcom oferują brokerzy kredytów hipotecznych – organizacje świadczące profesjonalne usługi w zakresie wyboru najlepszego programu kredytowego dla klienta.

Według specjalistów INTERFINANCE pośrednictwo hipoteczne to nowa i bardzo obiecująca działalność dla naszego kraju, łącząca specjalizację pośrednika i finansisty.

Według uczestników rynku, jako pierwsi do pośrednictwa hipotecznego weszli pośrednicy, którzy założyli w swoich firmach pododdziały zajmujące się doradztwem w zakresie udzielania kredytów hipotecznych, a dopiero potem na obiecującą usługę zwrócili uwagę specjaliści z dziedziny finansów i prawa.

Do tej pory brokerzy nie prowadzili aktywnej kampanii reklamowej. Informacje o ich usługach są rozpowszechniane za pośrednictwem klientów lub drobne ogłoszenia w gazetach i Internecie.

Z roku na rok rośnie liczba banków gotowych udzielać kredytów osobom fizycznym. Wolumen kredytów konsumenckich rośnie z roku na rok. Obecnie największą popularnością cieszą się kredyty udzielane na zakup sprzętu AGD, samochodów. Ponadto wiele banków oferuje pożyczki ekspresowe, które nie wiążą się z przeznaczeniem środków.

Wszystkie główne produkty kredytowe bankowe są już znane i wymyślone. Pytanie dotyczy asortymentu produktów, które może oferować jeden bank. Banki stawiają sobie za zadanie oferowanie klientom jak najpełniejszej oferty produktów kredytowych. Konkurencja na rynku kredytowym jest bardzo duża i wygrać mogą tylko banki, które osiągnęły największą efektywność technologiczną transakcji przy najniższych kosztach (więcej szczegółów na stronie http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Kredyty biznesowe, zdaniem pracowników pośrednika kredytowego INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), pomimo niestabilnego stanu gospodarki, implikują możliwość podejmowania decyzji przez niektóre banki w krótkim czasie (od 1 do 10-15 dni), przed otwarciem konto, rachunkowość zarządcza (nieformalna) sprawozdawczość, grupa firm. Kryzysy nie są przeszkodą, jeśli skorzystasz z porad profesjonalistów.

Mimo kryzysu w rosyjskiej gospodarce większość ekspertów od kredytów dla biznesu zgadza się, że ten sektor bankowy w Rosji będzie się rozwijał.

Przyjrzyjmy się szczegółowo obecnie istniejącym możliwościom finansowania biznesu.

Osoby prawne:

Wszystkie rodzaje pożyczek, w tym:

- kredyt w rachunku bieżącym (pożyczka niezabezpieczona na obrót na parę, do 50% średnich miesięcznych wpływów na konto od kontrahentów zewnętrznych, z wyłączeniem wpłat na siebie w ramach grupy firm);

- kredyt na uzupełnienie kapitału obrotowego;

- kredyt na rozwój biznesu;

- pożyczka na zakup przedsiębiorstwa;

- kredyt na zakup nieruchomości (w tym hipoteka komercyjna);

- pożyczka na zakup sprzętu;

- pożyczka na pokrycie braków gotówkowych;

- Linia kredytowa;

- faktoring;

- leasing;

- Kredyty lombardowe dla przedsiębiorstw;

- gwarancje bankowe.

- inwestycje w przedsiębiorstwa Federacji Rosyjskiej (w tym inwestycje w nowe firmy (do roku) w Moskwie).

Aplikowanie do pośredników kredytowych, którzy mają doświadczenie w pracy na etacie w bankach (najlepiej na wyższych stanowiskach w wyspecjalizowanych pionach), pozwala na przeprowadzenie ekspresowej analizy sprawozdań finansowych i potencjalnej zdolności kredytowej, zwiększenie maksymalnych limitów kredytowych (kwot), optymalizację opodatkowania, zwiększenie atrakcyjności kredytowej i przyspieszenia rozpatrzenia wniosków, zyskaj możliwość priorytetowego preferencyjnego rozpatrywania wniosków w bankach.

Dla przedsiębiorców indywidualnych:

- kredyt;

- Linia kredytowa.

Współczynniki korygujące (rabat) stosowane w ramach programów pożyczkowych dla przedsiębiorstw (Według zastępcy dyrektora generalnego INTERFINANCE (LLC „INTERFINANCE MV”) Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Obiekty nieruchomości (budynki, budowle, poszczególne lokale w budynku, niedokończona struktura kapitałowa): nie więcej niż 0,8.

Wyposażenie: nie więcej niż 0,7.

Przedmiotem zastawu może być sprzęt biurowy i komputerowy, a także majątek osobisty osób fizycznych. Wycenę zastawu sprzętu biurowego, komputerowego, majątku osobistego przeprowadza rzecznik kredytowy na podstawie oględzin, studium dokumentacji i informacji o wartości rynkowej podobnych przedmiotów oraz zastosowania współczynnika korygującego nie większego niż 0,6 do wartości wartość rynkowa.

W przypadku zastawu wyposażenia można brać pod uwagę pawilony handlowe (rejestrowane jako konstrukcje tymczasowe) wraz z wyposażeniem technologicznym, produkcyjnym itp. Ich wartość zabezpieczenia ocenia się, stosując współczynnik korygujący nie większy niż 0,6 do wartości rynkowej.

Pojazdy: nie więcej niż 0,7.

Towary w obrocie (towary, wyroby gotowe itp.): nie więcej niż 0,6.

W przypadku towarów znajdujących się w obrocie, co do zasady, za wartość rynkową przyjmuje się cenę nabycia tych towarów przez zastawcę bez VAT (w przypadku towarów zakupionych)/koszt wytworzenia towarów (w przypadku towarów własnej produkcji). Jednocześnie kwestia konkurencyjności tej ceny na rynku musi zostać zbadana przez urzędnika kredytowego.

Przed przyjęciem nieruchomości na zastaw, urzędnik ds. kredytów, odwiedzając miejsce prowadzenia działalności, przeprowadza kontrolę i weryfikację faktycznej dostępności nieruchomości, zgodności z danymi ilościowymi i asortymentowymi (wg rodzaju i cech rodzajowych), sprawdza dostępność dokumentów potwierdzających własność. Przy zastawianiu towarów znajdujących się w obrocie należy sprawdzić certyfikaty zgodności (wybiórczo, ale nie mniej niż 10 pozycji).

Kwota pożyczki = kwota zabezpieczenia * dyskonto

Kwota zabezpieczenia to płynna wartość rynkowa (którą można szybko sprzedać, zwykle nieco poniżej normalnej wartości rynkowej).

MINIMALNE TERMINY ROZPATRYWANIA WNIOSKÓW: od 1-5 dni do miesiąca.

ELASTYCZNE PODEJŚCIE DO KOLORÓW: do 1000000 XNUMX XNUMX rubli bez zabezpieczenia, pożyczki z częściowym zabezpieczeniem. Wszelkie nieruchomości płynne (w tym zakupiony sprzęt i nieruchomości) są akceptowane jako zabezpieczenie innych kredytów. DUŻY ZAKRES SUMY.

PODSTAWOWE WYMAGANIA DLA POŻYCZKOBIORCY:

Obecność stabilnego i rentownego biznesu z okresem faktycznego istnienia co najmniej 6 miesięcy jest obowiązkowa.

Termin oficjalnej rejestracji firmy wynosi co najmniej 6 miesięcy.

Brak negatywnej historii kredytowej. Brak faktów niewypełnienia zobowiązań.

PODSTAWOWE WYMAGANIA DLA WŁAŚCICIELA BIZNESU:

Obywatelstwo Federacji Rosyjskiej.

Wiek - od 25 do 60 lat włącznie (w przypadku mężczyzn poniżej 28 roku życia sprawa rozstrzygana jest z władzami poboru).

Brak rejestru karnego.

Brak negatywnej historii kredytowej.

Przedstawiciele biznesu mają dziś wystarczający wybór wśród banków, które są gotowe dawać „pieniądze na wzrost” i wspierać różne projekty biznesowe. Przedsiębiorcy muszą jedynie dobrze zrozumieć warunki i oprocentowanie, aby wybrać dla siebie najkorzystniejszy program pożyczkowy.

Przedsiębiorców często interesuje pytanie: czy możliwość uzyskania pożyczki jest uzależniona od formy prawnej, w jakiej zarejestrowana jest mała firma. Na przykład wielu jest przekonanych, że w bankach panuje uprzedzenie dotyczące „indywidualnych przedsiębiorców”, o pożyczkę w tej formie własności jest znacznie trudniej niż np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC).

Jednak to ustawienie jest dalekie od rzeczywistości: w przypadku banków poważnie zaangażowanych w udzielanie pożyczek małym i średnim przedsiębiorstwom status prawny organizacji nie wpływa ani na liczbę dokumentów do uzyskania pożyczki, ani na oprocentowanie lub udzielanie pożyczek. wszystkich przedstawicieli tego sektora gospodarki, działania podlegają tym samym wymogom.

Niektóre banki mają ograniczenia dotyczące innych parametrów, na przykład udziału kapitału zagranicznego, ale forma własności firmy nie ma znaczenia. Istnieje jednak ograniczenie dla osób prawnych: udział państwa lub nierezydentów w kapitale zakładowym nie powinien przekraczać 49%.

Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu dla małych i średnich przedsiębiorstw dotyczą głównie zarówno stanu prawnego, jak i sprawozdań finansowych. Na przykład w banku będą wymagać: zaświadczenie o rejestracji państwowej, zaświadczenie o rejestracji w urzędzie skarbowym, kopie paszportów indywidualnego przedsiębiorcy i poręczycieli, kopia rachunku zysków i strat za ostatnie dwie daty sprawozdawcze, kopie stron księgi przychodów i rozchodów na 6 miesięcy , zaświadczenia o obecności lub braku kredytów w bankach obsługujących.

Niezbędne jest również dostarczenie wyciągu z banków obsługujących z obrotów na rachunkach (obrót debetowych lub kredytowych) za poprzednie 12 miesięcy oraz informacji o obrotach miesięcznych. Dodatkowe dokumenty, o których dostarczenie często proszone są banki są bezpośrednio związane z działalnością firmy: kopie umów najmu lokali, kopie umów z nabywcami i dostawcami, kopie dokumentów potwierdzających własność oferowanej na zabezpieczenie nieruchomości (umowy, faktury, akty, dokumenty płatnicze, świadectwa majątkowe) i tak dalej.

Indywidualne podejście do każdego podmiotu prawnego można wytłumaczyć ogromną liczbą odmian parametrów małych i średnich przedsiębiorstw we współczesnej Rosji. Na uwagę analityków kredytowych wystawionych jest wszystko: od dokumentów organizacyjno-prawnych samego przedsiębiorstwa po umowy najmu lokali i rachunki za media. Jeżeli dokumenty są podzielone na grupy, to można wyróżnić dokumenty założycielskie, dokumenty finansowe, dokumenty potwierdzające własność nieruchomości przekazanej jako zabezpieczenie, a także dokumenty dodatkowe potwierdzające prowadzenie działalności. Warunki kredytowania przedsiębiorstw w każdym banku są inne.

Rozpatrzenie wniosku w bankach trwa od trzech dni roboczych do kilku tygodni, pod warunkiem dostarczenia kompletnego pakietu dokumentów, więc przedsiębiorstwa chcące otrzymać kredyt muszą z góry wziąć ten fakt pod uwagę. Często klienci narzekają, że banki długo rozpatrują ich wnioski, ale z praktyki mogę powiedzieć, że zazwyczaj tacy klienci nie postępują zgodnie z instrukcjami banku i nie wypełniają na czas wszystkiego, o co ich poproszą, tym samym opóźniając decyzję -tworzenie procesu na możliwość kredytowania.

Ze względu na koncentrację większości banków na „indywidualnym podejściu” do każdego kredytobiorcy-reprezentanta małych lub średnich przedsiębiorstw, przedsiębiorcy mają możliwość różnicowania oprocentowania. O pozyskaniu kredytu dla swojej firmy warto pomyśleć wcześniej i jak najwięcej współpracować z analitykami kredytowymi w kwestiach związanych z dokumentami: w tym przypadku możesz wybrać najkorzystniejsze dla firmy warunki kredytowania.

Znaczna oszczędność czasu, a nierzadko wiele innych kosztów, pozwolą na terminowe odwołanie się do pośredników kredytowych, ale tylko wtedy, gdy w kadrze takiej firmy wszyscy pracownicy wcześniej pracowali w bankach na wyższych stanowiskach. Mnogość tak zwanych „certyfikowanych brokerów”, którzy słuchali wykładów reklamowych w zwykłych firmach, poważnie dyskredytuje zawód pośrednika kredytowego. Najlepiej byłoby, gdyby im więcej banków pracował dla pośrednika kredytowego, tym lepiej.

Lista dokumentów dla Kredytobiorcy

1. Kwestionariusz - aplikacja w formie Banku.

2. Paszport(1) dla osób, które są:

- właściciele przedsiębiorstw;

- uczestnicy transakcji (kredytobiorca, poręczyciele);

- menedżerowie (z prawem pierwszego podpisu) osób prawnych należących do grupy firm Klienta.

Dla mężczyzn poniżej 28 roku życia dodatkowa kopia legitymacji wojskowej.

3. Zaświadczenie o rejestracji państwowej(3) (dokonanie wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych / EGRIP).

4. Zaświadczenie o rejestracji w urzędzie skarbowym(3).

5. Licencje(3) i/lub inne dokumenty uprawniające do wykonywania czynności.

6. Dokumenty składowe(3) (Artykuły i Memorandum). Dodatkowo, jeśli dotyczy: Decyzje o wprowadzeniu zmian i/lub uzupełnień do dokumentów założycielskich, a także zaświadczenia o państwowej rejestracji takich zmian i/lub uzupełnień.

7. Dokumenty potwierdzające własność(3) na majątku osobistym właścicieli firm.

Dokumenty finansowe

1. Sprawozdawczość finansowa (podatkowa)(3) z pieczęcią lub pokwitowaniem pocztowym i opisem załącznika, potwierdzającego doręczenie do IMTS, według stanu na ostatni dzień sprawozdawczy (za ostatni okres sprawozdawczy).

1.1. Bilans (formularz nr 1) i Raport o dochodach i stratach materialnych (formularz nr 2) lub

1.2. jednorazowe zeznanie podatkowe, opłacony w związku ze stosowaniem uproszczonego systemu opodatkowania, a także paragon (polecenie zapłaty) potwierdzający zapłatę jednorazowego podatku za ostatni okres, lub

1.3. Zeznanie podatkowe za pojedynczy podatek od dochodu kalkulacyjnego za niektóre rodzaje działalności, a także paragon (polecenie zapłaty) potwierdzający zapłatę pojedynczego podatku za ostatni okres.

2. Księga przychodów i rozchodów(3) organizacje i/lub przedsiębiorcy indywidualni stosujący uproszczony system opodatkowania lub będący płatnikami UTII przez ostatnie 3 miesiące.

3. Dokumenty księgowe (wyciągi) zawierające informacje o wpływach do kasy oraz na rachunki rozliczeniowe w podziale na banki przez 6 miesięcy miesięcznie.

4. Podział należności i zobowiązań(1) nie później niż 1 dnia miesiąca, w którym złożono wniosek.

6. Certyfikat zaangażowania(1) w formie Banku nie później niż 1 dnia miesiąca, w którym został złożony wniosek.

7. Lista nieruchomości wykorzystywanych w pozycjach biznesowych i inwentaryzacyjnych(1) nie później niż 1 dnia miesiąca, w którym złożono wniosek.

Dokumenty potwierdzające działalność gospodarczą

1. Umowy (umowy) z głównymi dostawcami i konsumentami(3). Co najmniej 6 (co najmniej 3 z dostawcami i co najmniej 3 z konsumentami) z największymi kontrahentami pod względem rozliczeń.

2. Dokumenty potwierdzające prawo do korzystania z lokalu(3)(magazyn, biuro, punkty sprzedaży).

Formy składania dokumentów:

(1) Oryginał

(3) Kopia poświadczona przez organizację/indywidualnego przedsiębiorcę

Osoba odpowiedzialna Banku może dodatkowo zażądać innych dodatkowych dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu.

Opcja finansowania działalności gospodarczej to pożyczka zabezpieczona mieszkaniem na dowolny cel, zasadniczo opcja hipoteczna. Dość często właściciele firm korzystają z tego produktu. Istnieją dwie opcje: hipoteka na mieszkanie i hipoteka na dom (domek).

Budynek mieszkalny będący przedmiotem zastawu musi spełniać następujące wymagania:

1.1. znajdować się w osadzie, na której terytorium znajdują się inne budynki mieszkalne nadające się do zamieszkania;

1.2. posiadać drogę dojazdową zapewniającą całoroczny dostęp do działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, transportem samochodowym;

1.3. nadawać się do stałego zamieszkania;

1.4. mieć stałe zasilanie ze źródła zewnętrznego poprzez podłączoną sieć z organizacji energetycznej;

1.5. być wyposażone w system ogrzewania gazowego, parowego lub piecowego, a także doprowadzenie zimnej wody;

1.6. być w należytym stanie technicznym i nie mieć istotnych wad elementów konstrukcyjnych i wyposażenia inżynierskiego, które w konsekwencji mogą doprowadzić do wypadku w domu;

1.7. przejść ewidencję katastralną, przestrzegać planu kondygnacji wydanego przez organ przeprowadzający inwentaryzację techniczną nieruchomości, która jest ustalana na podstawie danych z operatu szacunkowego sporządzonego przez zawodowego rzeczoznawcę;

Działka będąca przedmiotem zastawu musi spełniać następujące wymagania:

- mieć dozwolone przeznaczenie (przeznaczenie): do ogrodnictwa, budownictwa mieszkaniowego lub letniego domku letniskowego;

- wymagania określone w pkt 1.1., 1.2. oraz 1.9.

Ogólne wymagania. Przedmiotem zabezpieczenia mogą być zarówno Lokale Mieszkalne, na zakup których udzielono kredytu hipotecznego, jak i istniejące Lokale Mieszkalne.

1. Lokal Mieszkalny nie powinien być objęty aresztem ani zakazem, nie powinien być obciążony prawami osób trzecich, z wyjątkiem prawa pobytu, nie powinno być sporów dotyczących Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli osoba, która nie jest jednym z właścicieli (zastawców) obciążonego hipoteką Lokalu Mieszkalnego, planuje być jedynym kredytobiorcą w ramach umowy kredytu, to należy żądać, aby jeden z właścicieli (zastawców) Lokalu Mieszkalnego był zaangażowany jako drugi kredytobiorca (współkredytobiorca).

2. Mieszkanie jest samodzielnym mieszkaniem lub samodzielnym budynkiem mieszkalnym na pobyt stały (domek lub bliźniak (kamienica)). Pomieszczenia mieszkania komunalnego mogą być zastawione tylko wtedy, gdy wszystkie pomieszczenia (lokalizacje) mieszkania komunalnego są zastawione na zabezpieczenie jednego kredytu, tj. łącznie zastawione pokoje (lokale) będą stanowiły jeden Lokal mieszkalny.

3. Lokal jest podłączony do systemów ogrzewania elektrycznego, parowego lub gazowego, które dostarczają ciepło do całego obszaru Lokalu Mieszkalnego lub posiada autonomiczny system podtrzymywania życia.

4. Mieszkanie posiada drzwi wejściowe, okna oraz dach (dla mieszkań na ostatnich kondygnacjach).

5. Przy udzielaniu kredytu zabezpieczonego istniejącym mieszkaniem Lokale mieszkalne nie będą przyjmowane jako zabezpieczenie w następujących przypadkach:

- Gdy właścicielami (jeden z właścicieli) Lokalu są małoletnie dzieci;

- Gdy osoby niebędące członkami rodziny zastawnika są zameldowane w Lokalu Mieszkalnym na dłuższy okres (1 rok lub dłużej).

6. W przypadku, gdy jednym z właścicieli (zastawców) Lokalu Mieszkalnego jest osoba, która ukończyła 65 rok życia, umowa hipoteczna podlega obowiązkowi notarialnemu.

7. Budynek, w którym znajduje się przedmiot zastawu, musi spełniać następujące warunki i wymagania:

a) znajduje się w Moskwie lub regionie moskiewskim;

b) nie znajduje się w stanie awaryjnym;

c) nie mogą być zarejestrowane do poważnych napraw (jeżeli informacje są dostępne);

d) nie znajduje się w planach odbudowy lub rozbiórki (jeśli dostępne są informacje);

e) mieć fundament żelbetowy, kamienny lub ceglany;

f) amortyzacja budynku wybudowanego przed 1970 r. nie powinna przekraczać 70%.

8. Własność Lokalu Mieszkalnego musi być potwierdzona odpowiednimi dokumentami tytułowymi (zaświadczenie własności, zarejestrowana umowa sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, umowa barterowa itp.), sporządzonymi zgodnie z wymogami obowiązującego prawa.

9. Dokumentacja techniczna (eksplikacja, plan piętra) musi być zgodna z danymi określonymi w USRR. W przypadku przemeblowania Lokalu Mieszkalnego bez stosownego zezwolenia, Lokal ten może zostać przyjęty w zastaw tylko pod warunkiem, że Zastawca zalegalizuje przebudowę w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy hipotecznej (powstania hipoteki). z mocy prawa), a w przypadku braku możliwości zalegalizowania przebudowy, Zastawca zobowiązany jest w terminie 9 miesięcy od dnia zawarcia umowy hipotecznej (powstania hipoteki z mocy prawa) do wniesienia Lokalu mieszkalnego do stanu odpowiadającego danym określonym w dokumentacji technicznej.

10. Przy nabywaniu (obciążaniu hipoteką) oddzielnego domu mieszkalnego nabywana jest jednocześnie działka pod takim domem, wpisana w hipotekę. Własność działki musi być potwierdzona odpowiednimi dokumentami tytułowymi (zaświadczenie własności, zarejestrowana umowa kupna-sprzedaży gruntu, inna umowa), sporządzonymi zgodnie z wymogami obowiązującego prawa. Oryginał planu katastralnego działki należy dołączyć do dokumentu gruntu, który należy zastawić wraz z budynkiem mieszkalnym.

10.1. Jeżeli działka jest oddana w dzierżawę, to jednocześnie z domem należy również zastawić prawo dzierżawy do działki. Umowa dzierżawy działki musi być zawarta na okres nie krótszy niż okres trwania umowy pożyczki lub zawierać wskazanie przedłużenia umowy na nowy okres. Jeżeli umowa dzierżawy zawiera warunek uzyskania zgody wynajmującego na zastaw na prawach dzierżawy działki, to taka zgoda musi być uzyskana przed zawarciem umowy zastawu, jeżeli taki wymóg uzyskania zgody wynajmującego nie jest nie są sprzeczne z obowiązującym prawodawstwem.

10.2. Jeżeli kredytobiorca nie posiada prawa własności lub prawa dzierżawy działki gruntu znajdującej się pod Budynkiem Mieszkalnym, to przy użyczeniu pod zabezpieczenie istniejącego lokalu nieruchomość taka nie jest przyjmowana jako zabezpieczenie.

W przypadku kredytowania zabezpieczonego zakupionym mieszkaniem, Dom Mieszkalny może zostać przyjęty jako zabezpieczenie pod warunkiem, że sprzedający Dom Mieszkalny ma prawo do dzierżawy działki gruntu znajdującej się pod Domem Mieszkalnym.

Kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych wywołał globalny kryzys na rynku pieniężnym. Wiele rosyjskich banków znalazło się w trudnej sytuacji. Brak środków finansowych i ich powszechny wzrost cen doprowadziły do ​​niewystarczającego finansowania. W efekcie wyczerpały się zasoby finansowe szeregu banków przeznaczonych na udzielanie kredytów hipotecznych.

Ze względu na brak możliwości szybkiego uzupełnienia ich potencjału, wiele banków pospiesznie zaostrzyło warunki udzielania kredytów hipotecznych, a niektóre nawet chwilowo zrezygnowały z kredytów hipotecznych. Częstym zjawiskiem w dzisiejszej praktyce banków jest opóźnienie w rozpatrzeniu wniosku o kredyt bez wyjaśnienia przyczyn. Jednocześnie wielu kredytobiorców, którzy otrzymali już zgodę banku na udzielenie kredytu, stanęło w obliczu podwyższenia oprocentowania kredytu hipotecznego.

Problemy miały nie tylko same banki, ale także potencjalni kredytobiorcy, którzy z powodu nagłych awarii i opóźnień w udzielaniu kredytów zmuszeni byli zrezygnować z transakcji zakupu nieruchomości.

Nierzadko zdarza się, że kredytobiorcy, którzy otrzymali zgodę, czekają na swoje pieniądze przez dwa, trzy lub więcej miesięcy. W kontekście rosnących cen nieruchomości kilkumiesięczne opóźnienie prowadzi do znacznego wzrostu kosztu mieszkania.

Banki, które w mniejszym stopniu koncentrowały się na pożyczkach zagranicznych, polegając na własnych zasobach przy udzielaniu kredytów hipotecznych, kontynuują proces kredytowania kredytobiorców hipotecznych. Ogólnie rzecz biorąc, nadal wystarczająca liczba banków oferuje bardzo konkurencyjne warunki, ale podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych, znacznie zwiększyły wkład własny i zaostrzyły warunki kredytowania.

Pośrednik pożyczki jest zasadniczo prawnikiem finansowym. Możesz sam iść do sądu - albo możesz wynająć prawnika, możesz ściąć włosy w domu przed lustrem - albo możesz pójść do fryzjera specjalisty, ktoś sam naprawia kozaka - a ktoś oddaje swojego mercedesa do serwisu samochodowego . Błędem jest myślenie, że pośrednik pożyczkowy jest magikiem i rozdziela pożyczki dla wszystkich. Jeśli jest specjalistą, ma specjalistyczne wykształcenie wyższe (a nie tylko kursy) i doświadczenie w realnej pracy w pełnym wymiarze godzin w bankach (najlepiej w różnych i odpowiednich działach na wyższych stanowiskach, a nie tylko staże), to znacznie zwiększy prawdopodobieństwo pozytywnej decyzji kredytowej (czyli jak kompetentny prawnik zwiększy Twoje szanse w sądzie i przy przygotowywaniu dokumentów prawnych) oraz szybkość podejmowania decyzji.

Dodam, że w czasie kryzysu warto poświęcić swój wolny czas na samokształcenie, studiowanie literatury ekonomicznej i prawniczej. Pracownicy banku wpadają w złość, jeśli wnioskujący o kredyt nie potrafią czytać i pisać w kwestiach ekonomicznych i prawnych. Szerokie spojrzenie pozwala szybciej znaleźć wspólny język z bankierami, ponieważ bankowość od dawna uważana jest za jeden z najbardziej inteligentnych zawodów, niektórzy pracownicy mają 2-3 wyższe wykształcenie i stale podnoszą swoją wiedzę.

Jest wielu oszustów, którzy z reguły nie mają wcześniej nawet minimalnego doświadczenia w bankach, oferując gwarancję 100% uzyskania kredytu: jest to 100% oszustwo lub jawne przestępstwo, które w XNUMX% zostanie ujawnione prędzej lub później (z odpowiednimi konsekwencjami zarówno dla klienta, jak i fałszywego asystenta). Jest to jasne dla każdego doświadczonego bankiera. W każdym banku kredyty gospodarcze i kredyty hipoteczne (a często także inne rodzaje kredytów) udzielane są po decyzji komitetu kredytowego, jest to organ kolegialny, natomiast klient jest wcześniej sprawdzany przez różne służby bankowe. Jedna osoba, nawet wielki szef (chyba, że ​​jest to oczywiście właściciel banku) nie może z definicji podejmować takich decyzji samodzielnie, zwłaszcza pośrednik. Kompetentny pośrednik z pełnoetatowym doświadczeniem w bankach może znacznie zwiększyć prawdopodobieństwo zatwierdzenia - to już rzeczywistość, ale nigdy nie zagwarantuje XNUMX% kredytu. Jej rolą jest edukacja i lobbing. Pośrednictwo kredytowe jest przydatne dla każdego. Broker z jednej strony upraszcza procedurę uzyskania kredytu dla klientów, z drugiej zaś przyciąga do banków nowych „jakościowych” klientów (www.deniskredit.ru).

Słowniczek definicji i terminów

Obecnie przy dokonywaniu obrotu nieruchomościami w literaturze biznesowej i ekonomicznej stosuje się głównie koncepcje i terminologię, albo mające konkretną interpretację w obowiązujących aktach prawnych i regulacyjnych, albo ogólnie przyjęte i jednoznacznie rozumiane koncepcje w społeczeństwie. Poniżej znajdują się najczęściej używane terminy dotyczące nieruchomości w porządku alfabetycznym, z wyjątkiem tych, które zostały szczegółowo omówione w tym samouczku.

Akt przeniesienia - dokument czasami używany zamiast hipoteki, w zależności od charakteru przepisów dotyczących nieruchomości. Akt cesji poświadcza przeniesienie własności gruntu na spółkę zależną (firmę hipoteczną lub bank) jako zabezpieczenie, które daje gwarancję spłaty zadłużenia na warunkach i które jest zwracane po spłacie zadłużenia. W przypadku niewykonania zobowiązania przez kredytobiorcę syndyk ma prawo sprzedać grunt w celu spłaty zadłużenia.

Ustawa o kupnie nieruchomości - dokument prawny poświadczający transakcję kupna i sprzedaży nieruchomości. Akt zakupu nieruchomości zawiera z reguły dane sprzedającego i kupującego nieruchomość, oznaczenie nieruchomości przyjęte w dokumentach systemu ewidencyjnego, dane świadków transakcji. W wielu krajach, które prowadzą kataster prawny, rejestracji czynności kupna i sprzedaży nieruchomości dokonuje specjalna służba w sądzie niższej instancji lub specjalna instytucja z uprawnieniami sądowymi, która jednocześnie z rejestracją aktu sporządza tytuł (dokument własności) nowego właściciela nieruchomości.

Amortyzacja kredytu - proces spłaty pożyczki poprzez dokonywanie regularnych spłat kapitału i odsetek.

gwarantowanie - analiza ryzyka kredytowego i odsetkowego kredytu hipotecznego; przygotowanie opinii o oprocentowaniu i warunkach kredytowych adekwatnych do poziomu ryzyka.

Dzierżawa ziemi - forma użytkowania gruntu, w której właściciel gruntu przekazuje swoją działkę na określony czas innej osobie (dzierżawcy) w celu prowadzenia na niej gospodarki za określone wynagrodzenie.

Najemca - osoba prawna lub fizyczna legalnie przyjmująca przedmiot nieruchomości do czasowego użytkowania.

Wynajem - opłatę uiszczaną przez najemcę wynajmującemu za korzystanie z wynajmowanej nieruchomości. Obejmuje ona odpisy amortyzacyjne od kosztu przedmiotu leasingu, a także część zysku (dochodu), który można uzyskać z społecznie niezbędnego korzystania z przedmiotu leasingu (odsetki czynszowe).

gospodarz - osoba prawna lub fizyczna, która jest właścicielem lub posiadaczem bilansu obiektu (nieruchomości) i wynajmuje go do czasowego użytkowania najemcy na podstawie umowy.

Aukcja publiczna - sposób sprzedaży, w którym nieruchomość jest uprzednio wystawiana do oględzin przez potencjalnych nabywców. Ogólne warunki sprzedaży określa sprzedający, a kupującym jest osoba, która zaoferowała najwyższą cenę za nieruchomość wystawioną podczas licytacji.

Baza wyceny nieruchomości - rodzaj wartości przedmiotu nieruchomości, w treści którego realizowany jest cel i sposób wyceny.

Wartość księgowa - koszt środków trwałych podmiotu gospodarczego (przedsiębiorstwa), tj. aktywa długoterminowe w jego bilansie. Obliczany jako pierwotny koszt nabycia lub wytworzenia nieruchomości, dla której została ona ujęta w bilansie, pomniejszony o skumulowaną amortyzację.

Saldo środków trwałych - bilans sporządzony przez podmiot gospodarczy, który charakteryzuje odbiór, wydatek i zbycie środków trwałych (budynków, budowli, wyposażenia) przez określony czas.

Upiększanie - komplet prac na:

- inżynierskie przygotowanie terenu, układ dróg, rozbudowa sieci komunikacyjnych oraz budowa wodociągów, kanalizacji, zasilania itp.;

- poprawa mikroklimatu, ochrona przed zanieczyszczeniem akwenów powietrznych, otwartych zbiorników wodnych i gleby, czyszczenie sanitarne, redukcja hałasu itp.

Kształtowanie krajobrazu odbywa się w celu doprowadzenia określonego terytorium do stanu odpowiedniego do budowy i normalnego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, aby stworzyć zdrowe, wygodne i kulturalne warunki życia dla ludności.

Rynek wtórny kredytów hipotecznych - rynek, na którym odbywa się skup i sprzedaż pierwszych kredytów hipotecznych, co daje kredytodawcy możliwość sprzedaży kredytu przed upływem pełnego terminu zapadalności.

Próbka - część ogółu obiektów ekonomicznych lub wskaźników wybranych do badania w celu wyciągnięcia wniosków dotyczących całej populacji. Próba musi być sporządzona w taki sposób, w takiej ilości, aby była statystycznie reprezentatywna (reprezentatywna), czyli odzwierciedlała badaną populację. Na przykład, aby zbadać popyt, podaż cen na rynku, wystarczy zbadać tylko niektóre segmenty rynku.

Zbycie rzeczowych aktywów trwałych - likwidacja, sprzedaż, przekazanie innym podmiotom gospodarczym, zniszczenie w wyniku klęsk żywiołowych obiektów wchodzących w skład środków trwałych.

Гарантия -

- gwarancja, zapewniająca wypełnienie zobowiązań. Sprzedający zazwyczaj przedstawia gwarancję jakości, kupujący - zapłatę ceny umownej; za zgodą stron gwarantem wykonania zobowiązań umownych może być osoba trzecia, częściej znana firma, bank;

- ustawowy obowiązek sprzedawcy do odpowiedzialności za wady rzeczowe przedmiotu oraz za to, że nieruchomość jest wolna od zobowiązań dłużnych i nie jest własnością osób trzecich.

Generalny kierownik projektu - spółka inwestycyjno-budowlana, która jest uznana za odpowiedzialnego wykonawcę trwającego programu kredytów hipotecznych i posiada odpowiednie uprawnienia do organizowania i prowadzenia działalności inwestycyjnej z udziałem banków, towarzystw ubezpieczeniowych i osób trzecich. Fundusz może pełnić funkcję dyrektora generalnego projektu.

Plan główny - część projektu, zawierająca kompleksowe rozwiązanie zagadnień planowania i usprawnienia placu budowy, rozmieszczenia budynków, konstrukcji, komunikacji transportowej, sieci inżynieryjnych, organizacji systemów obsługi ekonomicznej i konsumenckiej.

główny wykonawca - za zgodą klienta może angażować do realizacji swoich zobowiązań firmy krajowe i zagraniczne, ale jednocześnie zawsze pozostaje odpowiedzialny za wykonanie prac przez podwykonawców.

Generalny wykonawca zazwyczaj uczestniczy wraz z generalnym dostawcą w dostawie kompletnego sprzętu lub obiektu jako całości do klienta.

Obowiązek rządu - opłaty pobierane zgodnie z ustaloną procedurą państwową i w kwotach przez specjalnie do tego uprawnione instytucje (sądy, arbitraż państwowy, notariusze itp.) z tytułu wykonywania czynności w interesie osób prawnych i osób fizycznych oraz wydawania dokumentów mających znaczenie prawne i związanych z nieruchomościami osiedle.

Data wyceny nieruchomości - datę oceny.

Decouver - różnica pomiędzy wyceną nieruchomości a sumą ubezpieczenia, pozostawioną na rynku ubezpieczeniowym.

Rabat - szeroko stosowana metoda w wycenie nieruchomości i doborze programów inwestycyjnych, której istotą jest sprowadzenie inwestycji wielookresowych i wpływów pieniężnych do określonego okresu czasu oraz określenie stopy zwrotu z inwestycji; konwersja do wartości bieżącej przyszłego strumienia inwestycji.

właściciel w dobrej wierze - ten, który nie wiedział i ze względu na okoliczności nie mógł wiedzieć o bezprawności jego legalnego posiadania.

pełnomocnictwo - dokument wystawiony osobie prawnej lub fizycznej, który określa jej uprawnienia do dokonywania transakcji lub innych czynności prawnych w imieniu innej osoby (zleceniodawcy).

Pełnomocnictwo jest pilne, okres ważności wskazany jest w samym dokumencie. Ważność pełnomocnictwa wygasa również z powodu jego odwołania przez mocodawcę, likwidacji osoby prawnej oraz innych przypadków przewidzianych prawem. Istnieją trzy rodzaje pełnomocnictw:

- jednorazowy - aby wykonać jedną konkretną akcję;

- specjalny - do wykonywania wszelkich jednorodnych działań;

- ogólne lub ogólne - do ogólnego zarządzania mieniem zleceniodawcy, zawierania umów itp.

Umowa - umowa pomiędzy stronami, na podstawie której następuje przeniesienie majątku, wykonanie pracy lub świadczenie usługi. Umowa obejmuje trzy obowiązkowe, kolejno rozwijające się etapy: zawarcie, wykonanie i rozwiązanie (odpowiedzialność), tj. ustanowienie, zmiana i rozwiązanie niektórych praw i obowiązków niemajątkowych

Do umowy mają zastosowanie przepisy dotyczące transakcji dwustronnych i wielostronnych, a do zobowiązań wynikających z umowy ogólne przepisy dotyczące zobowiązań, chyba że przepisy dotyczące niektórych rodzajów umów zawarte w Kodeksie cywilnym stanowią inaczej.

Strony mogą zawrzeć tzw. umowę mieszaną, która zawiera elementy innych umów.

Umowę uważa się za ważną, jeżeli strony osiągnęły porozumienie co do wszystkich jej istotnych warunków.

Obywatele i osoby prawne mają swobodę zawierania umów, a przymus jest niedozwolony, z wyjątkiem przypadków, w których obowiązek zawarcia umowy jest przewidziany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, ustawie lub dobrowolnie przyjętym zobowiązaniu.

Stosunek umowny obejmuje nie tylko istotne warunki umowy, ale także wszystkie istotne okoliczności, w tym wcześniejsze umowy, negocjacje i korespondencję, praktykę ustaloną w stosunkach stron, praktyki biznesowe i późniejsze zachowanie stron. Przed zawarciem umowy głównej może zostać zawarta umowa przedwstępna, która pozwala na ustalenie przedmiotu umowy i zawiera wszystkie warunki wstępne tej umowy.

Z prawnego punktu widzenia istnieją różne rodzaje umów. Na przykład w systemie udzielania kredytów hipotecznych za pośrednictwem banku można zawrzeć następujące rodzaje umów: umowa kredytu, umowa kredytu, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości oraz umowa o roboty budowlane.

W zależności od rodzaju umowy stosunki stron będą w pewnym stopniu regulowane przez obowiązujące ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej lub inne dokumenty regulacyjne obowiązujące na terytorium kraju.

Umowa pożyczki - umowa, na mocy której jedna strona (pożyczkodawca) przenosi pieniądze lub przedmioty nieruchomości na własność drugiej strony (pożyczkobiorcy), a pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić pożyczkodawcy taką samą kwotę pieniędzy (kwotę pożyczki) lub równą ilość innych otrzymanych przez niego rzeczy tego samego rodzaju i jakości.

Umowa kredytowa - umowa, na podstawie której bank lub inna instytucja kredytowa (kredytodawca) zobowiązuje się do udzielenia kredytobiorcy środków (kredytu) w wysokości i na warunkach określonych w umowie, a kredytobiorca zobowiązuje się do zwrotu otrzymanej kwoty pieniędzy i zapłaty odsetek na tym.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - umowy, na podstawie której jedna ze stron – właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba upoważniona (wynajmujący) – zobowiązuje się do odpłatnego udostępnienia drugiej stronie (najemcy) lokalu mieszkalnego za posiadanie i użytkowanie do zamieszkania w nim.

Dłużnik - strona zobowiązania, od której druga strona - wierzyciel ma prawo żądać określonej czynności (przeniesienia majątku, wykonania pracy lub usług, spłaty długu) lub zaniechania określonej czynności.

Współwłasność - część dochodu, majątku, innych kosztowności, do której uprawniony jest jeden z uczestników sprawy wspólnej, właściciele zbiorowi, spadkobiercy. Miara, w której uczestnik wspólnego przedsiębiorstwa wnosi własne środki, fundusze, zwana udziałem kapitałowym.

Wielkość rynku - możliwa roczna sprzedaż określonego rodzaju nieruchomości przy obecnym poziomie cen, uzależniona od stopnia rozwoju tego rynku przez konkurentów, elastyczności popytu, zmian warunków ekonomicznych, poziomu cen, jakości obiektów i kosztów reklamy.

Mieszkania - obszar gospodarki narodowej, w tym budowa i przebudowa mieszkań, konstrukcji i elementów infrastruktury inżynieryjno-socjalnej, gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, jego utrzymanie i remonty.

Prawo mieszkaniowe - część prawa cywilnego regulująca tryb udostępniania lokali mieszkalnych, warunki korzystania i rozporządzania, a także zmiany i zaprzestanie korzystania z nich.

Wspólnota mieszkaniowa - partnerstwo właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynkach mieszkalnych z ustanowieniem warunków wspólnego użytkowania schodów międzymieszkaniowych, wind, korytarzy, dachów, piwnic technicznych, sprzętu inżynieryjnego niemieszkalnego, sąsiedniego terytorium i innych wspólnych obszary zarejestrowane jako osoba prawna.

Fundusz mieszkaniowy - całość wszystkich lokali mieszkalnych, niezależnie od formy własności, w tym budynki mieszkalne, domy specjalistyczne (schroniska, hotele - schroniska, domy funduszu mobilnego, domy specjalne dla seniorów, internaty dla osób niepełnosprawnych, kombatanci itp. ), mieszkania, lokale biurowe, inne pomieszczenia mieszkalne w innych budynkach nadających się do zamieszkania.

Będzie - nakaz obywatela dotyczący należącego do niego majątku na wypadek śmierci, sporządzony w formie określonej przez prawo (notarialne lub równoważne).

Klient - osoba prawna lub fizyczna, dla której budowany jest obiekt nieruchomy. Klient zobowiązany jest do przedstawienia wykonawcy placu budowy, terminowego przeprowadzenia finansowania budowy, sprawowania kontroli i nadzoru technicznego nad zgodnością wielkości, kosztów i jakości robót.

legalne posiadanie - faktyczne posiadanie przedmiotu nieruchomości, które zawsze opiera się na jakiejś podstawie prawnej, która powstaje na podstawie ustawy, umowy, aktu administracyjnego lub orzeczenia sądu.

Koszty likwidacji nieruchomości - wydatki związane z demontażem, demontażem i innymi czynnościami związanymi z likwidacją nieruchomości.

Właściciel ziemski - osoba prawna lub fizyczna, która ma prawo do posiadania określonego gruntu. Własność gruntu i własność gruntu mogą nie być tym samym.

Działka gruntowa - część terytorium ograniczona na gruncie i/lub na planie: wzdłuż powierzchni skorupy ziemskiej granicami działki, ustaloną wysokością i objętością przestrzeni powietrznej oraz ustaloną głębokością i objętością podłoża.

Zagospodarowanie terenu - użytkowanie działki ustanowionej prawem (PGR, kołchozy).

Zagospodarowanie terenu - Prawa, regulaminy, normy kupna i sprzedaży, dziedziczenie, użytkowanie ziemi.

Amortyzacja - obniżenie kosztów początkowych nieruchomości w trakcie ich użytkowania.

prawo własności - prawo rzeczowe: prawo do korzystania z nieruchomości w określony sposób, prawo do uzyskiwania dochodów z korzystania z nieruchomości.

Inwestycja - długoterminowe inwestycje kapitału, własności i wartości intelektualnych w obiekty działalności przedsiębiorczej i innego rodzaju w celu osiągnięcia zysku i (lub) osiągnięcia pozytywnego efektu społecznego; nieruchomości nabyte dla dochodu lub zysku.

nieruchomości inwestycyjne - nieruchomość (nieruchomość), która jest wykorzystywana do generowania dochodu w postaci czynszu, dochodu z odsprzedaży itp.

Wartość inwestycyjna nieruchomości - całkowity koszt opłacenia prac przedprojektowych, projektowych i budowlano-montażowych oraz usług generalnego kierownika projektu.

Inwestor -

- osoba, która inwestuje w nieruchomości, aby generować dochód;

- posiadacza hipoteki, dla którego bank świadczy obsługę kredytu hipotecznego.

Infrastruktura - zespół gospodarstw i usług obsługujących sektory gospodarki narodowej. Na przykład infrastruktura systemu budowlanego obejmuje urządzenia komunikacyjne i podtrzymywania życia dla pracowników przedsiębiorstw budowlanych.

Przedawnienie - okres ustanowiony przez prawo dla ochrony prawa do roszczenia osoby, której prawo zostało naruszone.

Katastrum - usystematyzowany zbiór informacji o stanie przyrodniczym, gospodarczym i prawnym gruntów. Zawiera opis gruntów, działek, ich powierzchni i położenia, ukształtowanie, jakość gleby, wycenę gruntów. Kataster wskazuje również, kto jest właścicielem gruntu.

Badanie katastralne - prace geodezyjne na działce, określające opis granic użytkowników gruntu i znaki graniczne, powierzchnię terenów zabudowanych i zagospodarowanych, występowanie nawierzchni twardych i trawników, charakterystykę budynków, występowanie lub brak sporów o granice działki.

Gospodarka katastralna - zbiór udokumentowanych cech technicznych, prawnych i ekonomicznych działki (obiektu nieruchomości), które są podstawą rejestracji dokumentów tytułowych.

Inwestycje kapitałowe - inwestowanie w tworzenie i reprodukcję środków trwałych przedsiębiorstwa; koszty, w wyniku których następuje wzrost środków trwałych (prace budowlane, prace instalacyjne, zakup sprzętu, zakładanie i uprawa plantacji wieloletnich).

Źródłami finansowania inwestycji kapitałowych mogą być: budżety federalne i lokalne; pożyczki z banków i innych instytucji kredytowych; środki własne osób prawnych i osób fizycznych; fundusze państw obcych, a także zagraniczne osoby prawne i osoby fizyczne.

Kod - zsyntetyzowany jednolity akt ustawodawczy regulujący dowolny obszar public relations.

Kondominium - partnerstwo właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych z ustanowieniem warunków współwłasności i użytkowania schodów międzymieszkaniowych, wind, korytarzy, dachów, piwnic technicznych, sprzętu inżynieryjnego niemieszkalnego, sąsiedniego terytorium i innych części wspólnych; forma prawna własności, zgodnie z którą obiekt dzieli się na elementy własności indywidualnej i elementy współwłasności.

stan rzeczy - zestaw cech charakteryzujących aktualny stan gospodarki w danym okresie, a także aktualną sytuację gospodarczą na rynku, którą charakteryzuje relacja między podażą a popytem, ​​poziomami cen, cenami surowców, portfelem zamówień na branża i inne wskaźniki ekonomiczne.

Wskaźnik kredytu - procentowe wyrażenie stosunku kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości (wartość określana jako dolna granica ceny sprzedaży lub wartości szacunkowej).

Czynnik budowy działki - współczynnik pokazujący stosunek powierzchni budynku do gruntu.

Wierzyciel - pożyczkodawca, osoba prawna lub fizyczna pożyczająca pieniądze lub inne przedmioty wartościowe, a także osoba, której podmioty gospodarcze są winne pieniądze.

Płynność - łatwość realizacji (zamienianie nieruchomości na gotówkę); pojemność rynku i jego zdolność do absorbowania nagłych zmian podaży i popytu bez odpowiadających im dużych wahań cen.

Wymienianie kolejno - umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, na mocy której pośrednik występuje jako pośrednik w sprzedaży nieruchomości, a właściciel zobowiązuje się do zapłaty prowizji pośrednikowi.

Geodezja - Ustalenie granic użytkowania gruntów.

mienie komunalne, - obiekty nieruchome będące własnością gmin.

prawo miejskie - edukacja prawnicza w systemie prawa, zbiorze norm prawnych regulujących stosunki powstające w procesie organizowania i funkcjonowania samorządu terytorialnego w miastach, osiedlach wiejskich i innych terytoriach.

Zasoby mieszkaniowe komunalne - fundusz będący własnością powiatu, miasta, ich jednostek administracyjno-terytorialnych, a także fundusz resortowy pod pełną gospodarką instytucji miejskich.

Dziedzictwo - otrzymanie na podstawie pokrewieństwa lub testamentu własności nieruchomości, gotówki, papierów wartościowych, biżuterii itp., pozostawionych po śmierci właściciela. Zgodnie z prawem dziedziczenie jest sformalizowane zaświadczeniem o prawie do dziedziczenia, wystawionym przez notariusza w miejscu zamieszkania spadkodawcy.

Nieruchomość -

- pojęcie prawne, które oznacza zbiór (pakiet) praw własności nieruchomości, obejmujący prawo do posiadania, użytkowania, rozporządzania, odpowiednich dochodów z własności oraz dochodów ze zbycia nieruchomości;

- jedność ciała fizycznego - nieruchomość i jej własność.

Lokale niemieszkalne - teren budynku, który jest wykorzystywany do dowolnych celów, z wyjątkiem miejsca zamieszkania w nim osób.

Budowa w toku - wskaźnik służący do wskazania sytuacji, gdy prace budowlane, montażowe i inne zostały zatrzymane na placu budowy, a obiekt jest „zamrożony” na określony czas.

Niekompletna budowa prowadzi do poważnych konsekwencji społeczno-gospodarczych - zasoby są „martwe”, które od lat nie dają żadnego zwrotu, sprzęt starzeje się moralnie i fizycznie, technologia staje się przestarzała.

Budowa w toku jest określana na podstawie wielkości inwestycji kapitałowych, które zostały wydane na obiekty w określonym momencie i są uwzględniane w bilansie klientów.

Wartości niematerialne - aktywa wykorzystywane przez długi okres w działalności podmiotu gospodarczego i generujące dochód. Są to prawa do korzystania z nieruchomości, w tym działek, zasobów naturalnych. Patenty, licencje, know-how, oprogramowanie, prawa i przywileje monopolowe (w tym licencje na niektóre czynności), znaki towarowe i znaki towarowe.

Stawka amortyzacji - procent rocznej kwoty amortyzacji do początkowego kosztu środków trwałych.

Stopa kapitalizacji - stosunek wartości rynkowej nieruchomości do dochodu netto z jej eksploatacji.

Zaangażowanie - cywilny stosunek prawny, na mocy którego jedna osoba jest zobowiązana do dokonania określonych czynności na rzecz innej osoby: przeniesienia nieruchomości, wykonywania pracy, zapłaty itp. lub powstrzymania się od określonej czynności.

Obiekty relacji w zakresie nieruchomości - prawa do działek i innych obiektów nieruchomości, a także obowiązki wynikające z praw do obiektów nieruchomości.

Przedmioty własności - przedsiębiorstwa jako kompleksy majątkowe, działki, ogródki działkowe, budynki, budowle, wyposażenie, surowce i materiały, pieniądze, papiery wartościowe, inne mienie produkcyjne, konsumpcyjne, społeczno-kulturalne i inne, a także wytwory pracy intelektualnej i twórczej.

Restrykcyjne obowiązki - klauzule ograniczające w umowie sprzedaży nieruchomości, czyli zobowiązanie do niezmieniania wyglądu domu, nie wznoszenia żadnych budynków bez zgody sprzedającego, nie wznoszenia konstrukcji poza granicami zabudowy, nie angażowania się w niebezpiecznych działaniach, nie dopuszczać do ograniczania praw sąsiadów do korzystania z oświetlenia, komunikacji itp.

Opis nieruchomości - Odzwierciedlenie nieruchomości w dokumentach rejestrowych. Wymagane jest określenie przedmiotu materialnego nieruchomości, ustalenie granic nieruchomości, obliczenie jej powierzchni, scharakteryzowanie położenia gruntu w stosunku do sąsiednich oraz przy przeniesieniu tytułu własności od jednego właściciela do innej. Opis nieruchomości jest podstawą identyfikacji przedmiotu obrotu na rynku nieruchomości i musi dokładnie odzwierciedlać skład nieruchomości z uwzględnieniem jej składników.

Opcja -

- prawo do nabycia lub dzierżawy nieruchomości w przyszłości na aktualnie uzgodnionych warunkach;

- prawo przyznane drugiej stronie przez właściciela nieruchomości do kupna lub wynajmu nieruchomości na określony czas za ustaloną cenę i na określonych warunkach;

- umiejętność wyboru sposobu wykonania zobowiązania alternatywnego;

- umowa przedwstępna o zawarciu umowy w przyszłości w terminach określonych przez strony.

Nabywanie gruntów - udostępnianie gruntów (działek gruntowych) zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo gruntowe oraz w ilościach określonych w dokumentach regulacyjnych.

Oferta -

- ofertę zawarcia umowy na konkretny przedmiot przetargu na warunkach określonych w dokumentacji przetargowej;

- wszelkie propozycje zawarcia umowy (w tym przedwstępnej) pochodzące od jednej ze stron.

Rzeczoznawca majątkowy - osoba z przeszkoleniem, doświadczeniem i kwalifikacjami do wyceny nieruchomości

Przelew długu - transakcja, w wyniku której, za zgodą wierzyciela, dłużnika w zobowiązaniu zastępuje nowa osoba, która przyjmuje zobowiązanie pierwotnego dłużnika.

Plan terenu - rysunek, który pokazuje w zredukowanej formie rzut poziomy dokładnych wymiarów i kształtu działki, jej powierzchni i orientacji względem południka. Występują konturowe, czyli bez obrazu wzgórz, wąwozów itp. oraz topograficzne - z obrazem terenu.

plan sytuacyjny - plan pokazujący położenie nieruchomości w odniesieniu do najbliższych osad, źródeł i zewnętrznych sieci energetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych, kanalizacyjnych i sieci, a także główne cechy warunków przyrodniczych terenu na obszarze, na którym nieruchomość znajduje się.

Licytacja kontraktu - forma składania zamówień na roboty budowlane, przewidująca wybór wykonawcy robót i usług na podstawie przetargu.

Prawa do rozwoju - wszelkie prawa określone przez władze miejskie (lokalne) lub dewelopera w zakresie prowadzenia nowej budowy.

Dobrze - system powszechnie obowiązujących norm uznanych i chronionych przez państwo.

Prawo własności - uprawnienie właściciela do posiadania, używania i rozporządzania nieruchomością, w tym prawo do odpowiedniego dochodu z własności i dochodu z jej użytkowania.

Własność ziemska - prawo osoby posiadającej działkę do jej sprzedaży, darowania, oddania w zastaw lub dzierżawy i rozporządzania nią w inny sposób, o ile grunty nie są wyłączone z obrotu lub nie są ograniczone w obrocie na podstawie przepisów prawa.

Prawo własności prywatnej - prawo każdego do posiadania nieruchomości, posiadania, używania i rozporządzania nimi zarówno indywidualnie, jak i wspólnie z innymi osobami. Prawo własności prywatnej jest chronione prawem. Nikt nie może być pozbawiony należącego do niego majątku, chyba że na mocy orzeczenia sądu. Wywłaszczenie nieruchomości na potrzeby państwa może nastąpić tylko pod warunkiem uprzedniego i ekwiwalentnego odszkodowania.

norma prawna - powszechnie obowiązująca w społeczeństwie zasada postępowania, uznana i chroniona przez państwo.

Правовой статус - suma praw i obowiązków należących do podmiotu prawa.

Zdolność prawna obywatela - zdolność do posiadania praw obywatelskich, ponoszenia odpowiedzialności i wypełniania obowiązków przewidzianych prawem, uznawana jednakowo dla wszystkich obywateli.

Zdolność prawna osoby prawnej - zdolność osoby prawnej do posiadania praw obywatelskich odpowiadających celom działalności przewidzianym w jej dokumentach założycielskich oraz do ponoszenia zobowiązań związanych z tą działalnością.

Działalność biznesowa - samodzielnej działalności prowadzonej na własne ryzyko, mającej na celu systematyczne uzyskiwanie zysku z użytkowania przedmiotu nieruchomości, sprzedaży towarów, wykonywania robót lub świadczenia usług przez osoby zarejestrowane w tym charakterze w sposób określony przez prawo.

Prywatyzacja mieszkań - bezpłatne przejście na własność obywateli na zasadzie dobrowolności lokali mieszkalnych zajmowanych przez nich w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych, a dla obywateli, którzy wynajęli zajmowane lokale mieszkalne - w miejscu wynajmu lokali mieszkalnych.

Prywatyzacja w drodze przetargu - nabycie od państwa do własności prywatnej przez osoby fizyczne lub prawne przedmiotu prywatyzacyjnego lub prawa do dzierżawy nieruchomości wchodzących w skład przedmiotu prywatyzacji, gdy nabywcy są zobowiązani do spełnienia określonych warunków w odniesieniu do przedmiotu prywatyzacji. Prawo do zakupu prywatyzowanego obiektu przechodzi na kupującego, którego oferta w pełni spełnia warunki przetargu i zawiera cenę maksymalną.

Zasady wyceny nieruchomości - zasady metodologiczne, na których opiera się proces wyceny nieruchomości i pozwalają rzeczoznawcy na prawidłowe uwzględnienie wpływu całego szeregu czynników występujących na rynku nieruchomości na wartość nieruchomości.

Przejęcie recept - świadomego, otwartego i nieprzerwanego posiadania przez okres piętnastu lat nieruchomości jako własnej lub innej nieruchomości jako własnej przez pięć lat, w wyniku czego nabywa obywatel lub osoba prawna niebędąca właścicielem tej nieruchomości prawo własności do niego.

Zaprojektuj i oszacuj dokumentację - komplet dokumentów (obliczenia, rysunki, plany odbioru i wydatkowania środków itp.) niezbędnych do budowy nowo wybudowanego lub przebudowanego (naprawionego) obiektu. Dokumentacja projektowa i kosztorysowa to z jednej strony zestaw dokumentów, które są niezbędne do budowy obiektu, z drugiej strony plan finansowy, który służy do oszacowania przyszłej działalności, źródeł finansowania i procedury pokrycia koszty.

Nieruchomości przemysłowe - nieruchomości, budynków i urządzeń o przeznaczeniu przemysłowym.

Stopa procentowa - opłaty pobierane przez banki od kredytów. Stopa procentowa jest podstawą rachunku kosztów banków. Oprocentowanie zależy od wielkości kredytu, jego terminu spłaty, rocznej stopy spłaty, stosunku podaży do popytu na rynku pieniężnym, a także stopnia ryzyka, jakie ponosi instytucja kredytowa pożyczając określoną kwotę dłużnik.

Ryzyko odsetkowe - ryzyko ujemnej różnicy między poziomem odsetek płaconych przez kredytobiorców od udzielonych kredytów hipotecznych a poziomem odsetek płaconych inwestorom przez banki hipoteczne lub pośredników hipotecznych.

Rejestry publiczne - wspierany przez państwo system dokumentów potwierdzających istnienie zarejestrowanych praw majątkowych do nieruchomości, a tym samym stanowiący podstawę ochrony tych interesów.

Dozwolone użycie - wyczerpujący wykaz celów, do jakich może być użytkowany obiekt nieruchomości, w tym działka gruntu, wszelkie obciążające ją należności, służebności i inne ograniczenia w użytkowaniu, opracowane na podstawie planów zagospodarowania przestrzennego dla terenu i poszczególnych obiektów nieruchomości .

Powrót - zwrot nieruchomości pierwotnemu właścicielowi.

Rejestr własności prywatnej - integralną część ewidencji nieruchomości, która jest bazą danych o właścicielach (osób fizycznych i prawnych) oraz o obiektach własności prywatnej - przedsiębiorstwach jako kompleksy majątkowe, budynki, budowle, budowle, lokale niemieszkalne - na określonym terytorium.

Rekonstrukcja - komplet prac związanych ze zmianą głównych wskaźników techniczno-ekonomicznych nieruchomości. W takim przypadku można to przeprowadzić:

- przebudowa pomieszczeń, budowa nadbudów, rozbudowy, rozbudowy budynków, a w razie potrzeby częściowy ich demontaż;

- podniesienie poziomu wyposażenia technicznego budynków, w tym sieci zewnętrznych (z wyjątkiem szkieletów);

- wymiana wyeksploatowanych i moralnie przestarzałych konstrukcji i urządzeń inżynieryjnych na nowoczesne, poprawiające eksploatację budynków i obiektów;

- środki poprawiające wyrazistość architektoniczną budynków, a także poprawę terytoriów przylegających do budynków.

Wynajem - regularnie otrzymywany dochód z kapitału, majątku lub ziemi, który nie wymaga od odbiorcy działalności gospodarczej.

Restytucja - przywrócenie poprzedniego stanu prawnego majątkowego; zwrot nieruchomości prawowitemu właścicielowi.

ryzyko - możliwość strat spowodowanych zmiennością lub zmiennością. Możliwość, że inwestor inwestujący w nieruchomości nie otrzyma oczekiwanych zwrotów

Rynek -

- zbiór poszczególnych segmentów konsumentów, które różnicują popyt konsumencki i powstają w wyniku złożonej interakcji czynników ekonomicznych, demograficznych, społecznych i psychologicznych;

- sfera gospodarki, w której zachodzi proces towarowego obiegu towarów w pieniądz i odwrotnej przemiany pieniądza w towary;

- zestaw powiązanych ze sobą aktów sprzedaży i zakupu masy towarów wytwarzanych w różnych dziedzinach gospodarki;

- system stosunków gospodarczych, które rozwijają się w procesie produkcji, obrotu i dystrybucji towarów (usług), a także przepływu środków finansowych, charakteryzujący się swobodą podmiotów w doborze nabywców i sprzedawców (kontrahentów), ustalaniu cen , tworzenie i wykorzystywanie źródeł zasobów;

- sfera obiegu towarów i kapitału oraz przepływu pracy i innych czynników produkcji.

Rynek kupującego - sytuacja na rynku, kiedy podaż producentów i sprzedawców obiektów nieruchomości przewyższa popyt na nie po istniejących cenach, w wyniku czego ceny za obiekty nieruchomości ulegają obniżeniu, a nabywcy mogą osiągnąć bardzo korzystne warunki i ceny.

Rynek sprzedawcy — sytuacja na rynku, w której sprzedający mają przewagę, ponieważ potrzeby kupujących na zakup nieruchomości po oferowanych cenach przewyższają zdolność sprzedających do nasycenia rynku.

Nieautoryzowany budynek - dom mieszkalny, budynek, budowlę lub inny obiekt nieruchomy powstały na działce nie przeznaczonej na te cele w sposób przewidziany przepisami prawa i innymi aktami prawnymi lub powstały bez uzyskania na to niezbędnych zezwoleń lub z istotnymi naruszeniami urbanistyki oraz kodeksy i przepisy budowlane .

Segment rynku -

- grupa konsumentów, którzy reagują w ten sam sposób na ten sam zestaw zachęt;

- część rynku charakteryzująca się jednorodną pod względem ekonomicznym grupą nabywców.

Sekurytyzacja - emisja papierów wartościowych w finansowaniu nieruchomości, sposób na zwiększenie płynności i obniżenie kosztów transakcyjnych na rynku nieruchomości.

Szacunkowy koszt budowy budynków i budowli to kwota pieniędzy wymagana do jego realizacji zgodnie z projektem. Szacunkowy koszt budowy budynków i budowli jest podstawą do:

- określenie wielkości inwestycji kapitałowych;

- finansowanie budowy;

- ustalanie cen bezpłatnych (umownych) na wyroby budowlane;

- rozliczenia za wykonane kontraktowe roboty budowlane i instalacyjne;

- opłacenie wydatków na zakup sprzętu i jego dostawę na place budowy;

- lokowanie innych kosztów kosztem środków przewidzianych w kosztorysie skonsolidowanym.

Na podstawie dokumentacji szacunkowej, księgowej i sprawozdawczej dokonywana jest ocena działalności finansowej deweloperów i wykonawców. Ponadto oszacowany koszt określa wartość księgową środków trwałych oddanych do użytkowania dla budowanych przedsiębiorstw, budynków i budowli. Podstawą ustalenia szacunkowego kosztu budowy są:

- dokumentacja projektowa i robocza, w tym rysunki, noty wyjaśniające;

- zestawienia wielkości robót budowlanych i instalacyjnych;

- specyfikacje i deklaracje dotyczące sprzętu;

- główne decyzje dotyczące organizacji budowy;

- aktualne szacunkowe (w tym zasobowe) standardy;

- Ceny sprzedaży sprzętu, mebli i zapasów.

Szacunkowe standardy - uogólniona nazwa zbioru oszacowań, norm, stawek i cen, połączonych w oddzielne zbiory. Wraz z regułami zawierającymi niezbędne wymagania służą do określenia szacunkowego kosztu budowy i przebudowy budynków i budowli, rozbudowy i ponownego wyposażenia technicznego przedsiębiorstw we wszystkich sektorach gospodarki.

Szacunkowe standardy dzielą się na następujące typy: federalne (republikańskie); wydziałowy (sektorowy); regionalny (lokalny); własne ramy regulacyjne użytkownika.

Wraz z częścią 4 SNiP „Szacowane normy i zasady”, która zawiera w swoim składzie podstawowe zasady opracowywania i stosowania szacunkowych kosztów budowy, wszystkie szacowane standardy tworzą system cen i szacunkowych racjonowania w budownictwie.

Szacunkowe ceny - stosowany w budownictwie do obliczenia szacunkowego kosztu. System cen szacunkowych obejmuje średnie regionalne (taśmowe, strefowe) ceny materiałów, produktów i konstrukcji budowlanych; ceny za pracę maszyn i mechanizmów budowlanych; taryfy za transport towarów; stawki płac dla pracowników budowlanych; indywidualne szacunkowe ceny; na lokalnych i importowanych materiałach, produktach i konstrukcjach. Szacunkowe ceny są ustalane na pewien okres w ramach szacunkowo-normatywnej (normatywno-informacyjnej) bazy systemu cen i szacowanego racjonowania w budownictwie.

Właściciel posesji - osoba fizyczna lub prawna posiadająca prawo do posiadania, używania i rozporządzania przedmiotem nieruchomości w granicach określonych ustawą, obiektywne prawo własności przedmiotu nieruchomości.

Norma społeczna powierzchni mieszkalnej - wielkość powierzchni mieszkalnej na osobę, w ramach której przewidziane są rekompensaty (dotacje) za rachunki mieszkaniowe i za media. Jest to ekwiwalent minimalnej kwoty świadczenia mieszkaniowego, która jest ustalana przez władze państwowe w zależności od osiągniętego poziomu świadczenia mieszkaniowego, składu rodziny, rodzajów mieszkań wykorzystywanych w domach funduszu budownictwa społecznego i innych czynników.

koszt początkowy - wysokość kosztów nabycia nieruchomości, na którą składają się koszty robót budowlano-montażowych, koszty prac projektowych i geodezyjnych, koszty związane z nabyciem działki oraz, w razie potrzeby, przesiedleniem obywateli mieszkających na tym terenie, a także utrzymanie organów nadzoru technicznego w zakresie budowy kapitału.

Ubezpieczenie tytułu - zabezpieczenie właściciela przed stratami finansowymi możliwymi w przypadku istnienia praw osób trzecich lub jakichkolwiek obciążeń związanych z mieniem, które istnieją, ale nie są znane właścicielowi poprzez wykupienie polisy ubezpieczeniowej. Ubezpieczenie tytułu własności to przeniesienie ewentualnego ryzyka z właściciela lub najemcy na firmę ubezpieczeniową.

Poddzierżawić - przekazanie części wynajmowanej nieruchomości do wynajęcia osobie trzeciej lub grupie osób, przy czym najemca pełni rolę wynajmującego wtórnego.

Podmioty praw majątkowych (przedmioty stosunków nieruchomości) - właściciele obiektów nieruchomości: obywatele, osoby prawne, upoważnione organy przedstawicielskiej i wykonawczej władzy państwowej Federacji Rosyjskiej, podmioty Federacji Rosyjskiej, upoważnione organy samorządu terytorialnego.

Schemat zagospodarowania przestrzennego - integralna część planu zagospodarowania przestrzennego oraz projektów planistycznych i rozwojowych osiedla, która określa przeznaczenie funkcjonalne terenu i poszczególnych obiektów nieruchomości.

Inspektor - Specjalista w zakresie wyceny, zarządzania i rozwoju nieruchomości.

Aktualny zwrot - stosunek bieżących wpływów gotówkowych z inwestycji do kosztów inwestycji.

Przetarg - konkurencyjna forma składania ofert, czyli konkurs ofert składanych przez wnioskodawców pod kątem ich zgodności z kryteriami zawartymi w dokumentacji przetargowej; oferta budowy, zarządzania obiektem, świadczenia usług lub dostawy towarów w trakcie licytacji; zamknięta konkurencja.

Dokumentacja przetargowa - dokumentacja opracowana przez komisję przetargową i zawierająca części techniczne i handlowe. Część techniczna dokumentacji przetargowej to:

- opis i ogólne informacje o przedmiocie i przedmiocie aukcji. Wskazuje lokalizację i przeznaczenie obiektu, jego główne dane techniczne i ekonomiczne, dostępność infrastruktury zewnętrznej, lokalnych materiałów budowlanych, dróg dojazdowych, a także czas budowy;

- informacje o przebiegu i wynikach badań inżynierskich na terenie budowy obiektu;

- dane techniczne obiektu, przepisy ogólne, plan zagospodarowania, część architektoniczno-budowlana, w tym rysunki z rozwiązaniami przestrzennymi, wodociągi i kanalizacja, ogrzewanie i wentylacja, prace elektryczne, zaopatrzenie w gaz, instalacje niskoprądowe, opis i główne charakterystyki urządzeń procesowych, a także wymagania bezpieczeństwa środowiskowego.

Część handlowa dokumentacji przetargowej zawiera wymagania dotyczące: ceny i trybu jej ustalenia; warunki dostawy; warunki i harmonogram płatności; źródło finansowania kontraktu; gwarancja bankowa na wykonanie przez firmę zagraniczną lub rosyjską organizację robót budowlanych zgodnie ze złożoną ofertą w przypadku wygrania aukcji.

Według uznania komisji przetargowej, część handlowa dokumentacji przetargowej może zawierać wymóg dotyczący określonych rodzajów ubezpieczenia odpowiedzialności wykonawcy (firmy zagranicznej lub organizacji indywidualnej) za niewywiązanie się ze swoich zobowiązań, w oparciu o względy wykonalności ekonomicznej.

Lista tytułów - wykaz obiektu budowlanego i jego charakterystyki (całkowity szacunkowy koszt i koszt robót w planowanym okresie, zdolności projektowe, plac budowy, daty rozpoczęcia i zakończenia robót).

Towary kompleksu inwestycyjnego - w pełni wybudowane i przygotowane do eksploatacji (w tym produkcyjne) obiekty działalności inwestycyjnej.

Ulepszenia (ulepszenia) obiektów nieruchomości - zmiany jakościowe gruntu, które mogą objawiać się zarówno zmianą jakości gruntu (jego żyzności), jak i powstawaniem budynków, budowli itp.

Wycena nieruchomości - wynik interakcji między rzeczoznawcą a klientem, a także własne działania rzeczoznawcy, zgodnie z celami wyceny nieruchomości.

Finansowanie nieruchomości - wykorzystanie środków finansowych na zakup i zagospodarowanie nieruchomości. Przyjęło się rozróżnić finansowanie krótkoterminowe – podczas tworzenia obiektu nieruchomości i długoterminowe – finansowanie nabycia obiektu nieruchomości lub zapewnienie środków finansowych na długi okres zabezpieczonych obiektem nieruchomości.

Wystawca certyfikatu mieszkaniowego - osoba prawna zarejestrowana na terytorium Federacji Rosyjskiej, posiadająca prawa klienta do budowy mieszkań, działka gruntu przydzielona zgodnie z ustaloną procedurą budowy mieszkań i dokumentacją projektową mieszkaniową, która jest przedmiotem podniesienia fundusze, a także podmiot prawny, na który wszystkie te prawa zostały przeniesione w określony sposób .

Depozyt - dokument podpisany i opieczętowany, wydany pod warunkiem, że wejdzie w życie dopiero po wystąpieniu określonego zdarzenia. Na okres od wydania dokumentu do wejścia w życie jest on zwykle przekazywany osobie trzeciej. Przy przeprowadzaniu transakcji na rynku nieruchomości taką stroną trzecią jest wyspecjalizowana firma świadcząca usługi depozytowe. Rachunki powiernicze są również wykorzystywane w procesie udzielania kredytów hipotecznych do lokowania środków na cele podatkowe i ubezpieczeniowe.

Etyka rzeczoznawcy majątkowego - zbiór zasad etycznych i norm postępowania rzeczoznawcy majątkowego w trakcie procedury wyceny nieruchomości

Kataster prawny - usystematyzowany i aktualny zbiór informacji o prawach do obiektów nieruchomości, ich posiadaczach oraz przeniesieniu praw.

Autor: Szewczuk D.A.

Polecamy ciekawe artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki:

▪ Biologia ogólna. Notatki do wykładów

▪ Chirurgia operacyjna. Kołyska

▪ Gospodarka przedsiębiorstwa. Notatki do wykładów

Zobacz inne artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki.

Czytaj i pisz przydatne komentarze do tego artykułu.

<< Wstecz

Najnowsze wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika:

Nowy sposób kontrolowania i manipulowania sygnałami optycznymi 05.05.2024

Współczesny świat nauki i technologii rozwija się dynamicznie i każdego dnia pojawiają się nowe metody i technologie, które otwierają przed nami nowe perspektywy w różnych dziedzinach. Jedną z takich innowacji jest opracowanie przez niemieckich naukowców nowego sposobu sterowania sygnałami optycznymi, co może doprowadzić do znacznego postępu w dziedzinie fotoniki. Niedawne badania pozwoliły niemieckim naukowcom stworzyć przestrajalną płytkę falową wewnątrz falowodu ze stopionej krzemionki. Metoda ta, bazująca na zastosowaniu warstwy ciekłokrystalicznej, pozwala na efektywną zmianę polaryzacji światła przechodzącego przez falowód. Ten przełom technologiczny otwiera nowe perspektywy rozwoju kompaktowych i wydajnych urządzeń fotonicznych zdolnych do przetwarzania dużych ilości danych. Elektrooptyczna kontrola polaryzacji zapewniona dzięki nowej metodzie może stanowić podstawę dla nowej klasy zintegrowanych urządzeń fotonicznych. Otwiera to ogromne możliwości dla ... >>

Klawiatura Primium Seneca 05.05.2024

Klawiatury są integralną częścią naszej codziennej pracy przy komputerze. Jednak jednym z głównych problemów, z jakimi borykają się użytkownicy, jest hałas, szczególnie w przypadku modeli premium. Ale dzięki nowej klawiaturze Seneca firmy Norbauer & Co może się to zmienić. Seneca to nie tylko klawiatura, to wynik pięciu lat prac rozwojowych nad stworzeniem idealnego urządzenia. Każdy aspekt tej klawiatury, od właściwości akustycznych po właściwości mechaniczne, został starannie przemyślany i wyważony. Jedną z kluczowych cech Seneki są ciche stabilizatory, które rozwiązują problem hałasu typowy dla wielu klawiatur. Ponadto klawiatura obsługuje różne szerokości klawiszy, dzięki czemu jest wygodna dla każdego użytkownika. Chociaż Seneca nie jest jeszcze dostępna w sprzedaży, jej premiera zaplanowana jest na późne lato. Seneca firmy Norbauer & Co reprezentuje nowe standardy w projektowaniu klawiatur. Jej ... >>

Otwarto najwyższe obserwatorium astronomiczne na świecie 04.05.2024

Odkrywanie kosmosu i jego tajemnic to zadanie, które przyciąga uwagę astronomów z całego świata. Na świeżym powietrzu wysokich gór, z dala od miejskiego zanieczyszczenia światłem, gwiazdy i planety z większą wyrazistością odkrywają swoje tajemnice. Nowa karta w historii astronomii otwiera się wraz z otwarciem najwyższego na świecie obserwatorium astronomicznego - Obserwatorium Atacama na Uniwersytecie Tokijskim. Obserwatorium Atacama, położone na wysokości 5640 metrów nad poziomem morza, otwiera przed astronomami nowe możliwości w badaniu kosmosu. Miejsce to stało się najwyżej położonym miejscem dla teleskopu naziemnego, zapewniając badaczom unikalne narzędzie do badania fal podczerwonych we Wszechświecie. Chociaż lokalizacja na dużej wysokości zapewnia czystsze niebo i mniej zakłóceń ze strony atmosfery, budowa obserwatorium na wysokiej górze stwarza ogromne trudności i wyzwania. Jednak pomimo trudności nowe obserwatorium otwiera przed astronomami szerokie perspektywy badawcze. ... >>

Przypadkowe wiadomości z Archiwum Losy odręcznie napisanego listu 04.07.2012 Ciekawe badanie przeprowadziła brytyjska firma Docmail, która badała rozpowszechnienie pisma ręcznego na obecnym etapie postępu naukowego i technologicznego. Co zaskakujące, chociaż współczesna technologia komputerowa upowszechniła się dopiero niedawno i nie można jej porównać z tysiącletnią tradycją rękopisów, pismo ręczne jako sposób zapisywania informacji szybko zanika. Zgodnie z wynikami badania, współczesny człowiek nie pisze odręcznie średnio przez 41 dni, a co trzeci nie podnosi wiecznego pióra przez sześć miesięcy. Jak wskazują badacze z Docmail, nadal istnieje potrzeba podpisów osobistych, ale ludzie już robią listy zakupów, robią notatki, piszą pocztówki i tak dalej. na ekranach smartfonów, tabletów itp. Dwie trzecie z 2000 respondentów stwierdziło, że robi notatki, ale zwykle są to krótkie notatki przypominające. Naukowcy tłumaczą szybki „upadek” tekstu pisanego odręcznie naturalnym pragnieniem ludzi do ułatwienia i przyspieszenia komunikacji. To, co kiedyś opisywano wielostronicowymi listami, można teraz wypowiedzieć przez telefon lub przesłać w formie wideo. Dlatego pióro wieczne odchodzi w przeszłość, a nawet więcej: ponad połowa ankietowanych przyznała, że ​​ich pismo odręczne wyraźnie się pogorszyło od czasów szkolnych i średnio co siódma osoba wstydzi się swojego nieczytelnego pisma. Już niedługo dobre pismo będzie tak rzadkie, jak talent do malowania.

Wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika

Ciekawe materiały z bezpłatnej biblioteki technicznej:

▪ sekcja serwisu Instalacje kolorowe i muzyczne. Wybór artykułów

▪ artykuł Alkohol i jego wpływ na organizm człowieka. Podstawy bezpiecznego życia

▪ artykuł Skąd się biorą spadające gwiazdy? Szczegółowa odpowiedź

▪ artykuł Kritmum marine. Legendy, uprawa, metody aplikacji

▪ artykuł Pikkel metoda obróbki skór owczych. Proste przepisy i porady

▪ artykuł Zgadywanie orzeł lub reszka. Sekret ostrości

Zostaw swój komentarz do tego artykułu:

Wszystkie języki tej strony

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Strona główna | biblioteka | Artykuły | Mapa stony | Recenzje witryn

www.diagram.com.ua
2000-2024