Ekonomika nieruchomości. Ściągawka: krótko, najważniejsza

Bezpłatna biblioteka techniczna

Notatki z wykładów, ściągawki
Darmowa biblioteka / Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Ekonomika nieruchomości. Ściągawka: krótko, najważniejsza

Notatki z wykładów, ściągawki

Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Komentarze do artykułu

Spis treści

Nieruchomości jako obiekt inwestycyjny
Rodzaje nieruchomości i ich klasyfikacja
Charakterystyka nieruchomości jako towaru
Cykl życia obiektów nieruchomości
Charakterystyka rynku nieruchomości
Podstawa prawna rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości jako część rynku finansowego
Uczestnicy procesu finansowania nieruchomości
Własność nieruchomości
Rodzaje transakcji na rynku nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości
System i treść umów dotyczących obrotu nieruchomościami
Pochodzenie hipoteki
Pojawienie się i rozwój kredytów hipotecznych w Rosji
Cechy kredytów hipotecznych
Hipoteka (zastaw) mieszkania
Zawarcie umowy kredytu hipotecznego
Państwowa rejestracja hipoteki
Cechy hipoteki przedsiębiorstw
Cechy hipoteki działek
Operacje z pomieszczeniami mieszkalnymi
Prywatyzacja i wynajem lokali mieszkalnych
Wycena nieruchomości w gospodarce rynkowej
Rodzaje wartości nieruchomości
Nierynkowe rodzaje wartości
Zasady wyceny nieruchomości
Proces wyceny nieruchomości
Porównawcze podejście do wyceny nieruchomości
Podejście kosztowe
Metody szacowania dla podejścia kosztowego
Amortyzacja
Stosowanie podejścia kosztowego
Główne postanowienia podejścia dochodowego
Analiza przychodów i wydatków
Zastosowanie podejścia dochodowego do finansowania nieruchomości
Wycena gruntów
Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ziemi
Kategorie gruntów
Ustawodawstwo ziemskie i stosunki ziemskie w Rosji
Użytkowanie gruntów miejskich
Rejestracja katastralna
Metody wyceny gruntów
Las jako nieruchomość
Raport z wyceny nieruchomości
Prawa i obowiązki rzeczoznawcy. Odpowiedzialność rzeczoznawcy
Państwowa rejestracja praw do nieruchomości
Procedura państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi
Formy państwowej regulacji rynku nieruchomości
Podstawowe zasady opodatkowania nieruchomości
Indywidualny podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości
Podatek gruntowy
Ubezpieczenie nieruchomości
Zarządzanie własnością
Zarządzanie rynkiem nieruchomości

1. Nieruchomość jako przedmiot inwestycji

К nieruchomości może obejmować grunt i obiekty, które na nim powstały: budynki, budowle, obiekty w budowie.

W Rosji, za panowania Piotra I, termin „własność nieruchoma i ruchoma” po raz pierwszy pojawił się w dekrecie z 23 marca 1714 r. „O kolejności dziedziczenia majątku ruchomego i nieruchomego”. W tym czasie w skład nieruchomości wchodziły: grunty, grunty, domy, fabryki, fabryki, sklepy handlowe, a także minerały i inne budowle (np. kopalnie, mosty, zapory)

Z punktu widzenia ekonomii nieruchomość jest traktowana jako aktywa materialne, narzędzie, dzięki któremu można uzyskać dochód, jako przedmiot inwestycji. W Rosji istnieje podział majątku na ruchomości i nieruchomości Zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) „nieruchomości obejmują działki gruntowe, działki gruntowe, izolowane obiekty wodne i wszystko, co jest mocno związane z gruntem, tj. obiekty, których nie można przenieść bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenie, w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki, budowle. Nieruchomość obejmuje również statki powietrzne i morskie podlegające rejestracji państwowej, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Znaki nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego:

1) nieruchomość jest nieruchoma i nie może być przemieszczana bez spowodowania uszkodzenia przedmiotu;

2) istnieje silny fizyczny i prawny związek z gruntem

3) każda nieruchomość jest unikalna pod względem cech fizycznych i atrakcyjności inwestycyjnej;

4) mienie nie może być w żaden sposób skradzione ani zniszczone;

5) wartość nieruchomości jest obecnie bardzo wysoka;

6) dostęp do pełnych i wiarygodnych informacji o transakcjach jest niski;

7) trwałość obiektu inwestycyjnego;

8) utrata własności konsumenckich lub przeniesienie wartości w procesie produkcyjnym następuje stopniowo w miarę jego zużywania się;

9) zdolność do zaspokojenia potrzeb osoby na przestrzeń mieszkalną i inną określa użyteczność nieruchomości;

10) nowe budownictwo wpływa w szczególności na wartość sąsiednich gruntów, budynków, budowli;

11) stopniowo (w czasie) wzrasta wartość nieruchomości;

12) niektóre ryzyka tkwią w nieruchomości – jest to ryzyko szkód fizycznych pod wpływem czynników naturalnych lub spowodowanych przez człowieka, ryzyko akumulacji zużycia funkcjonalnego i zewnętrznego, ryzyko finansowe związane z warunkami najmu;

13) nieruchomości, portfel inwestycyjny musi być stale zarządzany w celu uzyskania dochodu;

14) transakcje będą wymagały bardzo wysokiego poziomu kosztów;

15) konieczne jest przestrzeganie procedur ustanowionych przez państwo przy dokonywaniu niektórych rodzajów transakcji (na przykład zakup gruntu, budynków, budowli).

2. Rodzaje nieruchomości i ich klasyfikacja

Społeczną rolą nieruchomości jest zaspokojenie wszelkich potrzeb człowieka (psychologicznych, fizjologicznych, intelektualnych).

Istnieją trzy główne rodzaje nieruchomości - jest grunty, mieszkania i lokale niemieszkalne.

Podstawą nieruchomości jest grunt.

Ziemia - jest podstawowym czynnikiem w każdej działalności handlowej, która jest bezpośrednio lub pośrednio zaangażowana w produkcję towarów lub świadczenie usług

Ziemia jest podzielona na:

1) działki przeznaczone pod budowę lub na inne cele;

2) kompleksy przyrodnicze przeznaczone do ich eksploatacji (złoża itp.)

Mieszkania - Jest to budynek ze wszystkimi udogodnieniami, przeznaczony do zamieszkania przez ludzi.

Obudowa może być: elitarna, typowa, podmiejska itp.

Nieruchomość jest niejednorodna pod względem składu, zdolności do zaspokojenia różnych potrzeb człowieka oraz funkcji.

Nieruchomość jest podzielona funkcjonalnie na mieszkalną i niemieszkalną.

Nieruchomości niemieszkalne dzieli się na nieruchomości przemysłowe, handlowe, rekreacyjne, instytucjonalne, motele, hotele oraz nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu.

Przez nieruchomości przemysłowe rozumie się budynki przemysłowe, działające fabryki, magazyny.

nieruchomości rekreacyjne przeznaczone do rekreacji - są to obiekty na terenie ośrodków wypoczynkowych, stadionów, klubów, basenów i innych obiektów przeznaczonych do rozrywki.

Nieruchomości instytucjonalne - są to budynki dla organów rządowych lub miejskich, szpitale, sanatoria i inne funkcje specjalnego przeznaczenia.

Nieruchomość mieszana — jest to połączenie wymienionych rodzajów nieruchomości.

Rodzaje nieruchomości według stopnia gotowości do eksploatacji:

1) obiekty oddane do eksploatacji;

2) budynki wymagające kapitalnego remontu lub przebudowy;

3) budowa w toku.

W zależności od stopnia odtwarzalności w postaci naturalnej rozróżnia się nieruchomość:

1) nieodtwarzalne – są to złoża kopalin;

2) powtarzalne - są to konstrukcje, budynki. W zależności od stopnia specjalizacji wyróżnia się:

1) specjalistyczne: rafinerie chemiczne i naftowe; muzea i inne obiekty kultury.

2) niespecjalistyczne – są to inne nieruchomości, na które na otwartym rynku istnieje zapotrzebowanie na inwestycje.

W zależności od charakteru użytkowania, nieruchomość jest niezbędna do celów mieszkaniowych, działalności gospodarczej, potrzeb rolniczych, celów specjalnych (szkoły, kościoły).

Zgodnie z celem posiadania jest przeznaczony na działalność gospodarczą, miejsce zamieszkania właściciela, jako inwestycja, na rozwój i rozwój, jako zasób towarowy, na konsumpcję zasobów, które są obecnie wyczerpane.

3. Charakterystyka nieruchomości jako towaru

Przedmiotem wszelkich transakcji (kupno i sprzedaż, zastaw itp.) jest nieruchomość - produkt, który zaspokaja różne potrzeby, pewne cechy jakościowe i ilościowe.

Nieruchomość obejmuje działki gruntowe, odrębne obiekty, czyli coś, co jest ściśle związane z gruntem

Nieruchomość posiada szereg właściwości.

1. Pożytek. Obiekty nieruchomości powinny w maksymalnym stopniu zaspokajać potrzeby właściciela w obszarze produkcyjnym lub mieszkalnym, przyjazność dla środowiska lub komfort lokalu w danym miejscu lub przez określony czas.

2. Fundamentalność. W normalnych warunkach nieruchomość nie może zostać zgubiona, zniszczona ani skradziona.

3. Trwałość W zależności od materiału budowlanego głównych konstrukcji (ściany, fundamenty, stropy) obiekty nieruchomości dzielą się na sześć grup o standardowej żywotności od 15 do 150 lat. Ponieważ przedsiębiorstwa są kompleksami majątkowymi, zwykle tworzone są na czas nieokreślony.

4. Stacjonarność. Obiekty nieruchomości są ściśle związane z gruntem, ich przemieszczanie jest nierealne bez powodowania szkód w przedmiotowym obiekcie. Jeśli ziemię uznać za towar, to możemy powiedzieć, że ilość ziemi oferowanej na rynku jest z natury ograniczona.

5. Wyjątkowość. Każda właściwość jest unikalna i posiada indywidualne (pewne) właściwości, które są unikalne dla tej właściwości i odróżniają ją od innych właściwości.

Trzy cechy wyróżniające rynek nieruchomości na tle innych rynków:

1) bardzo wysoki poziom kosztów związanych ze znalezieniem odpowiedniego produktu i kontrahenta transakcji;

2) okres sprzedaży towarów na rynku nieruchomości jest znacznie dłuższy niż na innych rynkach;

3) ograniczona liczba towarów, które mogą zaspokoić potrzeby kupującego, a w konsekwencji liczba nabywców dla sprzedawców tego towaru jest ograniczona. To ograniczenie prowadzi do kształtowania się cen indywidualnych.

6. Sterowalność. Każda (każda) nieruchomość generująca zysk wymaga zarządzania. Zarządzanie nieruchomościami polega na przeprowadzaniu napraw, konserwacji zapobiegawczej, dostarczaniu mediów, monitorowaniu wpływu płatności itp.

7. Szczegółowa regulacja obrotu nieruchomościami przez organy państwowe, samorządy terytorialne. Tłumaczy się to tym, że nieruchomość jest częścią infrastruktury, a jej użytkowanie wpływa na interesy wielu osób fizycznych i prawnych.

8. Stały trend wzrostowy wartości. Wartość nieruchomości jako towaru stale rosła w czasie ze względu na niedobór nieruchomości i inne czynniki.

9. Płynność. Na rynku nieruchomości niska płynność towarów przyczynia się do wysokiego poziomu kosztów dla sprzedającego i kupującego, które kształtują się w warunkach transakcji.

4. Cykl życia obiektów nieruchomości

Ponieważ obiekty nieruchomości podlegają zmianom gospodarczym, fizycznym, prawnym w trakcie swojego istnienia, każda nieruchomość (z wyjątkiem gruntu) podlega następującym etapy cyklu życia:

1) formacja - jest to budowa, czyli utworzenie nowego przedsiębiorstwa, zakup lub przydział działki;

2) eksploatacja - obejmuje eksploatację i rozwój, tj. rozbudowę, reorganizację lub przebudowę

3) ustanie istnienia jest to rozbiórka, naturalne zniszczenie lub likwidacja.

Cykl życia nieruchomości nabytej w celach komercyjnych z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości może się powtarzać u nowego właściciela tej samej nieruchomości aż do końca życia nieruchomości. Według G. Harrisona cykl życia podlega stale pewnym wzorcom - jest to okres fizyczny, gospodarczy, chronologiczny i pozostały okres życia gospodarczego.

Pojęcie fizycznego życia przedmiotu odnosi się do czasu, w którym możliwe jest mieszkanie lub praca w istniejącym budynku lub konstrukcji. Wskaźnik ten może być standardowy, wyliczony, rzeczywisty i wzrastać w związku z poprawą warunków lub modernizacją. Jeśli nieruchomość zostanie zburzona, kończy się okres życia fizycznego.

Żywotność ekonomiczna odnosi się do okresu, w którym obiekt może być używany przynosząc zysk; te ulepszenia przyczyniają się do wartości przedmiotu. Jeżeli dokonane ulepszenia nie wnoszą określonego wkładu w wartość nieruchomości ze względu na jej przestarzałość, wówczas kończy się jej żywotność ekonomiczna.

Przez wiek chronologiczny rozumie się okres, jaki upłynął od dnia oddania nieruchomości do użytku do dnia jej wyceny.

Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu nieruchomości, jej stanu technicznego, czynników ekonomicznych, które wpływają na całkowity koszt obiektu.

Wiek efektywny - jest to wiek odpowiadający pewnemu stanowi fizycznemu obiektu i uwzględniający możliwość jego realizacji.

Typowa żywotność nazywana jest standardową żywotnością.

Żywotność normatywna - jest to okres użytkowania budynków lub budowli, który jest określony w aktach prawnych.

pod pozostałe życie gospodarcze budynki rozumieją okres od daty wyceny do końca życia gospodarczego. Okres ten jest wykorzystywany przez rzeczoznawcę do oszacowania przyszłych dochodów. Okres pozostałej żywotności ekonomicznej obiektu wydłuża się poprzez jego modernizację lub remont.

Wszystkie powyższe etapy cyklu życia i życia obiektów nieruchomości są ze sobą powiązane. Dla realizacji odpowiednich działań, które zapewnią wzrost rentowności nieruchomości i jej bezpieczeństwo, właściciel nieruchomości powinien liczyć się z obecnością nieruchomości na pewnym (dowolnym) etapie cyklu życia.

5. Charakterystyka rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości odnosi się do zestawu relacji, które powstają wokół transakcji na nieruchomościach. Rynek nieruchomości jest specyficznym obszarem inwestowania pieniędzy w system powiązań gospodarczych powstających podczas obrotu nieruchomościami oraz w obiekty nieruchomościowe.

Segmentacja nieruchomości rozumiana jest jako podział nieruchomości na pewne jednorodne grupy wskaźników.

Rynek nieruchomości można podzielić według następujących kryteriów:

1) cecha geograficzna. Obejmuje następujące rodzaje rynków nieruchomości: miejskie, lokalne, regionalne, globalne i krajowe;

2) według rodzaju obiektu. Są to rynki dla budynków, budowli, przedsiębiorstw, lokali i innych obiektów;

3) cel funkcjonalny. Rynki budynków przemysłowych, budynków mieszkalnych, nieprzemysłowych i lokali;

4) według stopnia gotowości do eksploatacji, rynki obiektów istniejących, budowa w toku, budowa nowa;

5) według rodzaju uczestników: indywidualni sprzedający i kupujący, odsprzedawcy, firmy handlowe, gminy;

6) według rodzaju transakcji: kupno-sprzedaż, dzierżawa, prawa rzeczowe, hipoteka;

7) przynależność sektorowa: obiekty przemysłowe, budynki użyteczności publicznej i obiekty rolnicze;

8) według formy własności: obiekty państwowe i komunalne, obiekty prywatne;

9) sposób zawierania transakcji: rynek pierwotny i wtórny, zorganizowany i niezorganizowany, tradycyjny i skomputeryzowany, giełdowy i pozagiełdowy.

Główne segmenty rynku nieruchomości to rynek mieszkaniowy, rynek gruntów oraz rynek niemieszkalny. Rynek mieszkaniowy dzieli się na:

1) miejskie zasoby mieszkaniowe, które z kolei dzielą się na mieszkania o niskiej jakości, typowe mieszkania, ulepszone domy planistyczne, budynki z czasów stalinowskich i mieszkania elitarne;

2) podmiejskiego rynku mieszkaniowego, jego powstanie wiąże się z usunięciem ograniczeń dotyczących indywidualnego budownictwa podmiejskiego.

Rynek lokali niemieszkalnych. Na tym rynku liczba transakcji jest znacznie mniejsza, ale ze względu na bardzo wysoki koszt nieruchomości jest atrakcyjna dla osób pracujących na tym rynku.

Ziemia - jest integralną częścią każdego obiektu nieruchomości.

Cechy rynku nieruchomości:

1) miejscowość;

2) niska wymienność przedmiotów;

3) sezonowe wahania cen;

4) transakcje muszą podlegać rejestracji państwowej;

5) inwestycje w nieruchomości.

W Rosji rynek nieruchomości zaczął się kształtować po wprowadzeniu na początku lat 1990. prawa do prywatnej własności nieruchomości i prywatyzacji, w związku z czym państwo nie stało się jedynym właścicielem nieruchomości.

Rynki różnych regionów nieruchomości mają znaczne różnice. Różnice te wynikają z warunków ekonomicznych lub naturalnych, regionalnych ram prawnych, które tworzą władze lokalne.

6. Podstawa prawna rynku nieruchomości

Prawodawstwo w zakresie nieruchomości - jest to zbiór ustaw i innych normatywnych aktów prawnych, za pomocą których organy państwowe mogą ustanawiać, zmieniać lub anulować odpowiednie normy prawne.

W dziedzinie nieruchomości prawa i interesy dzielą się na prywatne i publiczne

Prawa publiczne obejmują:

1) prawo do opodatkowania, tj. opodatkowanie nieruchomości;

2) prawo do zbywania nieruchomości na potrzeby publiczne za odszkodowaniem;

3) prawo władzy policyjnej – ograniczenia ustanowione przez społeczeństwo w celu ochrony własnych interesów (wprowadzenie ograniczeń w zakresie ruchu drogowego, budownictwa itp.);

4) prawo przejęcia majątku do skarbu państwa. Na przykład majątek należący do określonego właściciela może stać się własnością państwa po śmierci właściciela w następujących przypadkach, jeśli właściciel nie ma prawnych spadkobierców, jeśli wcześniej nie zadbał o testament.

Prawa prywatne obejmują:

1) możliwość posiadania mienia osób fizycznych lub prawnych;

2) dożywotnie prawo majątkowe;

3) prawa do nieruchomości zgodnie z ustawą. Istnieją trzy grupy, na które

Źródła prawa:

1) uchwalono ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne w zakresie nieruchomości;

2) ustawy i inne normatywne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej;

3) ustawy o samorządzie terytorialnym oraz akty prawa lokalnego.

Podstawą prawną rozwoju całego rosyjskiego ustawodawstwa jest Konstytucja Federacji Rosyjskiej, która ma najwyższą moc i bezpośredni wpływ. Wszystkie obowiązujące i przyjęte akty prawne muszą być w pełni zgodne z Konstytucją Federacji Rosyjskiej.

Zasady określone w Konstytucji Federacji Rosyjskiej określają legalne i cywilizowane zarządzanie nieruchomościami w Rosji. Konstytucja gwarantuje „jedność przestrzeni gospodarczej, swobodny przepływ towarów, usług i środków finansowych, wspieranie konkurencji i swobodę działalności gospodarczej”, a „własność prywatna, państwowa, komunalna i inne są uznawane i chronione”. „Każdy ma prawo do posiadania własności, posiadania, używania i rozporządzania nią zarówno indywidualnie, jak i wspólnie z innymi osobami.” Zgodnie z art. 36 i 40 Konstytucji Federacji Rosyjskiej obywatele i ich stowarzyszenia mają prawo do posiadania gruntu we własności prywatnej, każdy ma prawo do mieszkania.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) zawiera szereg działów regulujących stosunki w zakresie gospodarowania nieruchomościami jako jednym przedmiotem, w tym stosunki związane z transakcjami z nieruchomościami, takimi jak wymiana, darowizna, sprzedaż, dzierżawa itp.

7. Rynek nieruchomości jako element rynku finansowego

Nieruchomość - jest aktywem finansowym. Powstaje dzięki inwestowaniu kapitału i pracy ludzkiej Rozwój nieruchomości jest kosztowny, a co za tym idzie, konieczne staje się przyciągnięcie pożyczonych środków itp. W związku z powyższym rynek nieruchomości - to jeden z sektorów rynku finansowego

Złożonym systemem gospodarczym, który obejmuje zestaw pewnych procedur i instytucji mających na celu interakcję kupujących i sprzedających, jest rynek finansowy.

pod rynek finansowy rozumieć sferę przejawiania się powstających relacji gospodarczych w dystrybucji wytworzonej wartości i jej realizacji poprzez wymianę pieniędzy na aktywa finansowe.

W aktywa finansowe to wartości inwestycyjne i gotówka. Instrumentem tworzenia funduszy są papiery wartościowe, pieniądze, depozyty, pożyczony kapitał (pożyczkowy), metale i kamienie szlachetne, nieruchomości

Cechy rynku finansowego:

1) wartość użytkową składnika aktywów finansowych ujmuje się jako metodę sprzedaży;

2) proces sprzedaży składnika aktywów finansowych następuje poprzez utworzenie określonych instytucji finansowych;

3) finansowe wsparcie procesu konsumpcji i inwestycji poprzez tworzenie warunków do akumulacji kapitału i jego zaciągania;

4) wpływ na obieg pieniądza w wyniku stworzenia warunków do ciągłego przepływu pieniądza.

Rynek finansowy - jest to system odrębnych niezależnych rynków.

Wszystkie rynki są ze sobą powiązane. Ten sam składnik aktywów finansowych może stać się towarem na kilku rynkach. Rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych elementów rynku finansowego. Część rynku finansowego, na której następuje redystrybucja pożyczonego kapitału zabezpieczonego nieruchomością, nazywana jest rynkiem kapitału hipotecznego. W Europie Zachodniej około 70% kredytów udzielanych jest pod zastaw nieruchomości, z czego ponad 90% na rynku mieszkaniowym.

Federacja Rosyjska ma bardzo słabo rozwinięty system udzielania kredytów hipotecznych.

W Rosji pożyczone fundusze są dość drogie, a zasoby krajowe koncentrują się na pożyczaniu na transakcje eksportowo-importowe, transakcje walutowe i transakcje z papierami wartościowymi o wysokiej rentowności.

Obecnie ryzyko inwestowania w nieruchomości jest wysokie ze względu na ich niską płynność oraz długi okres zwrotu zainwestowanych środków.

Państwo zarządza procesem aktywizacji inwestycji na rynku nieruchomości, promuje przyciąganie środków na odbudowę, modernizację lub tworzenie nowych środków trwałych. Rynek rządowych papierów wartościowych pochłania środki finansowe, przez co stają się one drogie.

Istnieje związek pomiędzy rynkiem nieruchomości a rynkiem finansowym. Inwestycje w nieruchomości rosną - rynek się ożywia, jeśli spadają - rynek zanika. Kredytodawców i inwestorów powstrzymuje niestabilność gospodarcza. Aby zwiększyć finansowanie inwestycji w nieruchomości, potrzebne jest wsparcie rządowe.

8. Uczestnicy procesu finansowania nieruchomości

Uczestnikami procesu finansowania nieruchomości są władze lokalne i federalne oraz instytucje zarządzające, kredytowe i finansowe, inwestorzy itp. Stosunki ekonomiczno-prawne, jakie tworzą się pomiędzy uczestnikami procesu finansowania nieruchomości, zapewniają państwo lub organizacje publiczne. państwo jest właścicielem wielu nieruchomości nieruchomościowych. Monitoruje i sprawdza przestrzeganie zasad i niektórych przepisów ściśle związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości; reguluje zagospodarowanie przestrzenne i rejestrację praw własności niektórych obiektów nieruchomościowych; ustanawia świadczenia lub nakłada ograniczenia na inwestycje w nieruchomości.

Kredytodawcy - Są to instytucje finansowe, które dostarczają kapitał tym inwestorom, którzy nie mają wystarczających środków.

Inwestorzy mogą być osoby fizyczne i prawne, które nabywają nieruchomość i utrzymują ją w stanie zdatnym do użytku. Inwestorzy decydują w który projekt, kiedy i ile zainwestować

Istnieją dwa rodzaje inwestorów:

1) aktywni inwestorzy zajmują się budową lub finansowaniem, rozbudową obiektu lub zarządzaniem nim;

2) inwestorzy pasywni jedynie finansują projekt i biorą w nim dalszy udział.

Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości mogą

pogrupowane w trzy grupy:

1) sprzedawcy. Sprzedawcami mogą być obywatele, przedsiębiorstwa, osoby zagraniczne będące właścicielami nieruchomości;

2) inwestorzy-kupujący lokują środki pożyczone i własne w formie kapitału oraz zapewniają ukierunkowaną dystrybucję kapitału; 3) uczestnikami profesjonalnymi są przedsiębiorstwa infrastrukturalne, za pomocą których zapewniane jest funkcjonowanie rynku zgodnie z ustalonymi standardami. Uczestnicy rynku nieruchomości są to profesjonalni pośrednicy zajmujący się sprzedażą nieruchomości: brokerzy, kancelarie prawne, brokerzy, pośrednicy w handlu nieruchomościami, dealerzy, firmy ubezpieczeniowe, osoby upoważnione.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami - osoba prowadząca działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, dokonująca przy tym różnego rodzaju transakcji z nieruchomościami i prawami do nich. Pośrednicy sprzedają tylko swoje usługi.

Obecnie kluczową postacią na rynku nieruchomości jest rozwój, która wykonuje czynności związane z zarządzaniem projektem inwestycyjnym w zakresie nieruchomości. Deweloper - organizator, który przekształca teren do nowego użytku.

Działalność dewelopera można podzielić na trzy etapy:

1) na początkowym etapie analizowana jest możliwość realizacji projektu;

2) w drugim etapie opracowywany jest plan realizacji projektu;

3) w trzecim etapie następuje realizacja inwestycji.

Deweloper stara się zorganizować powstanie nieruchomości w taki sposób, aby odzyskać wszystkie środki, które zostały zainwestowane w tę nieruchomość. Docelowo jego głównym celem jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży obiektu.

9. Własność nieruchomości

Przez prawo własności nieruchomości rozumie się prawo określonej osoby do posiadania, rozporządzania i używania nieruchomości we własnym interesie.

Prawo własności oznacza możliwość posiadania określonej rzeczy. Z prawa własności można korzystać wyłącznie zgodnie z przepisami prawa. Prawem użytkowania jest legalne korzystanie z własności i uzyskiwanie zysku lub użytecznych własności

Przez prawo rozporządzania rozumie się zapewnienie właścicielowi możliwości dokonania określonych czynności, które prawnie determinują przyszły los nieruchomości.

Splotem powyższych czynników jest treść prawna praw majątkowych.

Ustawa określa główne cechy nabycia lub wygaśnięcia własności nieruchomości. Używanie, posiadanie lub rozporządzanie nieruchomością zależy od tego, w jakiej nieruchomości się znajduje, tj. we własności obywatela lub osoby prawnej, we własności przedmiotu Federacji Rosyjskiej lub we własności Federacji Rosyjskiej itp.

Rodzaje majątku, które mogą być również własnością komunalną lub państwową, określa ustawa. Prawa właścicieli są chronione przez państwo.

Zgodnie z art. 213 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej każda własność może być własnością obywateli i osób prawnych, z wyjątkiem niektórych rodzajów mienia, które zgodnie z prawem nie mogą być własnością obywateli lub osób prawnych.

Organizacje komercyjne i niekomercyjne są właścicielami mienia przekazanego im jako wkład założycieli, a także mienia nabytego przez te osoby prawne z innych powodów.

Zgodnie z art. 214 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej Mieniem państwowym w Federacji Rosyjskiej jest majątek będący własnością Federacji Rosyjskiej oraz majątek będący własnością podmiotów Federacji Rosyjskiej - republiki, terytoria, obwody, miasta o znaczeniu federalnym, obwody autonomiczne, okręgi autonomiczne . Grunty i inne zasoby naturalne są własnością państwa.

Artykuł 217 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że własność państwowa lub komunalna może zostać przeniesiona przez właściciela na własność obywateli i osób prawnych w sposób określony w ustawach o prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego.

Przy prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego stosuje się przepisy niniejszego Kodeksu regulujące procedurę nabywania i wypowiadania prawa własności, chyba że przepisy dotyczące prywatyzacji stanowią inaczej.

Własność wspólna odgrywa szczególną rolę, ponieważ konieczne staje się określenie udziału każdego właściciela we własności nieruchomości, która jest własnością dwóch lub więcej osób.

Prawo przewiduje powstanie współwłasności, gdy więcej niż dwie osoby wchodzą w posiadanie nieruchomości, która nie jest podzielona bez zmiany jej przeznaczenia.

10. Rodzaje transakcji na rynku nieruchomości |

Sprawa - Jest to działanie osoby prawnej lub fizycznej mające na celu ustanowienie, zmianę lub wygaśnięcie praw i obowiązków obywatelskich.

Zawrzeć umowę - jest to podpisywanie dokumentów dotyczących czynności zmierzających do nawiązania, rozwiązania lub zmiany stosunków prawnych osób fizycznych lub prawnych, a także przekazania dokumentów bankowych papierów wartościowych, pieniędzy z jednej osoby na drugą.

Każda transakcja ma cel prawny, który nazywamy podstawą (przyczyną). Przyczyna musi być prawna i wykonalna. Transakcja jest uważana za wykonalną, jeżeli spełnione są następujące warunki:

1) transakcję zawierają zdolni obywatele;

2) transakcja została dokonana na podstawie świadomej woli stron i ma na celu określony rezultat;

3) transakcja prowadzona jest zgodnie z celami, które będą odpowiadać działaniom statutowym.

Transakcje można podzielić na kilka typów:

1) według liczby stron: jednostronny, dwustronny, wielostronny

2) według formularza: poświadczone notarialnie; prostym pismem.

Wszystkie formularze muszą być zarejestrowane w rejestrze państwowym;

3) w momencie wystąpienia: prawdziwy; formalny;

4) z obowiązku stron: zwrotny; darmowy;

5) pewność wzajemnych zobowiązań stron przy zawieraniu transakcji: komunikatywny – szczegółowo określony jest rozmiar, poziom i relacja wzajemnych zobowiązań; warunkowy - powstanie i wygaśnięcie zobowiązań uzależnione jest od warunku, którego wystąpienie nie jest z góry znane;

6) zgodnie z wnioskiem: zawierane osobiście; zawarta na okaziciela przez pełnomocnika;

7) miejsce wykonania: transakcje na rynku zorganizowanym (konkurs, aukcja); transakcje na rynku niezorganizowanym;

8) zgodnie z legalnością treści: ważny; nieważny.

Transakcje są uznawane za nieważne, jeśli nie są zgodne z wymogami prawa. Nieprawidłowe transakcje są dwojakiego rodzaju: void i voidable, czyli absolutnie i względnie nieważne.

Transakcja podlegająca unieważnieniu jest nieważna na mocy orzeczenia sądu.

Void jest nieważny od samego początku jego uruchomienia.

Restytucja pociąga za sobą uznanie inwalidztwa.

Istnieją następujące rodzaje restytucji:

1) dwustronny - kiedy każda ze stron zwraca drugiej wszystko, co nabyte w ramach transakcji w gotówce lub w naturze;

2) jednostronne - kiedy wszystko, co zostało wykonane, zostaje zwrócone jedynie stronie działającej w dobrej wierze, a druga przekazuje to państwu.

Zgodnie z art. 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wszystkie transakcje z nieruchomościami podlegają rejestracji państwowej, która stanowi jedyny dowód istnienia praw do nieruchomości, ograniczenia tych praw, ich wystąpienia, przeniesienia i rozwiązania. Niespełnienie tych wymogów pociąga za sobą nieważność transakcji, bez względu na jej uznanie przez sąd.

11. Inwestycje w nieruchomości

Rynek nieruchomości jest ściśle związany z działalnością inwestycyjną. Inwestycje dokonywane są na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości

Inwestycje - zgromadzone oszczędności inwestora, które są zainwestowane w nabycie nieruchomości i mogą generować dochód lub inny użyteczny wynik.

Działalność inwestycyjna to podejmowanie przez inwestora działań zmierzających do zainwestowania zgromadzonych przez niego oszczędności lub pozyskanych środków z zewnątrz w nabycie nieruchomości, która w przyszłości przyniesie inwestorowi dochód.

Występują różnice na regionalnych rynkach nieruchomości, które są spowodowane ekonomicznymi, naturalnymi, społecznymi i politycznymi cechami różnych regionów, występują różnice w regionalnej atrakcyjności inwestycyjnej. Aby podjąć jakiekolwiek decyzje inwestycyjne, potencjalny inwestor musi przeanalizować informacje o klimacie inwestycyjnym w regionie. Czynniki utrudniające rozwój rynku nieruchomości: rozbieżność między wysokimi kosztami nieruchomości a możliwościami finansowymi nabywców; brak długoterminowych środków inwestycyjnych na przyciągnięcie nieruchomości.

Głównymi celami inwestorów w nieruchomości są:

1) otrzymanie dochodu pieniężnego;

2) zyski kapitałowe z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmian cen rynkowych za rozbudowę lub przebudowę obiektów;

3) długoletnia eksploatacja obiektu

4) uzyskiwanie dochodu z odsprzedaży przedmiotu na koniec okresu utrzymywania.

Wyróżnia się trzy główne obszary inwestowania w nieruchomości: mieszkalnictwo, grunty i nieruchomości, które będą generować dochód w przyszłości.

Jeśli inwestujesz w działki, to istnieje duże uzależnienie od czynników zewnętrznych, tj. od decyzji władz lokalnych, czynników ekonomicznych, ekologii, zmian w prawie gruntowym.

Inwestycje w mieszkania generują przepływy pieniężne z rosnących cen mieszkań. Wysokie zapotrzebowanie na mieszkania powstaje w związku z dotkliwym problemem mieszkaniowym, gdyż obecnie napływ uchodźców tylko rośnie, a zatem ten kierunek inwestycji jest obiecujący i atrakcyjny.

Jeśli inwestowanie w nieruchomości przynosi dochód, ten kierunek jest najbardziej opłacalny.

Sposoby inwestowania na rynku nieruchomości są bezpośrednie i pośrednie:

1) proste - jest to nabycie nieruchomości na aukcji na podstawie umowy prywatnej;

2) pośredni - jest zakup papierów wartościowych spółek specjalizujących się w inwestycjach w nieruchomości.

Inwestycje w nieruchomości są długoterminowe.

Na źródła i wielkość inwestycji w nieruchomości wpływa stopa procentowa banku, oczekiwany zwrot z inwestycji, polityka podatkowa w obszarze inwestycyjnym, stopy inflacji oraz stopień ryzyka inwestowania w nieruchomości.

W Rosji mieszkalnictwo jest najbardziej atrakcyjną inwestycją, ale jego koszt często przewyższa dochody większości rosyjskiej populacji, dlatego wymagana jest długoterminowa pożyczka, a system kredytów hipotecznych nie jest dobrze rozwinięty.

12. System i treść umów dotyczących obrotu nieruchomościami

W prawie cywilnym umowa jest umową pomiędzy dwiema lub większą liczbą osób, która ma na celu ustalenie, zmianę lub wygaśnięcie praw i obowiązków cywilnych.

Umowa - jest to stosunek cywilnoprawny; jest dokumentem określającym treść transakcji, zawierana jest w formie pisemnej

Umowa pozwala na uwzględnienie głównych cech, które pojawiają się w relacji stron w celu skoordynowania ich indywidualnych interesów. Umowa umożliwia tworzenie gwarancji prawnych dla jej uczestników.

Istnieją następujące rodzaje umów:

1) umowy zwrotne, ich istota polega na tym, że każda ze stron umowy otrzymuje świadczenie: prawa lub majątek

2) nieodpłatne, do których zalicza się umowy darowizny, spadku itp.;

3) zgodne, wymagają tylko zgody stron;

4) rzeczywiste, dla nich wystarczające jest faktyczne przeniesienie własności będącej przedmiotem umowy;

5) umowa przyrzeczona pozwala na nadanie stronom obowiązków i uprawnień, które będą zmierzały do realizacji interesujących ich celów;

6) umowa przedwstępna, która pomaga stronom zawrzeć w przyszłości umowę lub uzgodnić niektóre jej warunki;

7) umowa nieograniczona, uzgadnia na istotnych warunkach;

8) umowę nazywa się podzielną, jeżeli zawiera kilka niezależnych od siebie zobowiązań, w przeciwnym razie zostaje zawarta umowa niepodzielna.

Strukturalna konstrukcja kontraktów może się różnić w zależności od warunków. Ale prawie każda umowa ma 10 lub więcej rozdziałów: szczegóły umowy, przedmiot umowy, preambuła, przedmiot umowy, okres obowiązywania umowy, warunki przeniesienia nieruchomości, cena umowy i procedura rozliczeniowa, prawa i obowiązki obie strony, postanowienia końcowe.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej art. 427 przewiduje możliwość stosowania przykładowych warunków umów, które nie są wiążące dla stron i mogą być przez nie stosowane dobrowolnie.

Umowa zaczyna się od imienia i nazwiska, po którym następuje numer, miejsce i data jej podpisania. Datą zawarcia jest data wejścia w życie umowy.

Preambuła - jest to część wprowadzająca, która zawiera informacje o stronach wchodzących w stosunki umowne, ich status prawny, ze wskazaniem skróconych i pełnych nazw.

Różnorodność warunków zawartych w umowach dotyczących nieruchomości pogrupowano w trzy grupy: istotne, zwykłe i okazjonalne.

Warunki niezbędne do zawarcia transakcji umownej w stosunku do nieruchomości i wyrażające jej charakter nazywane są niezbędnymi.

Warunki określające pewne kwestie stosunków umownych, które wynikają ze specyfiki rodzaju umowy, nazywane są dodatkowymi.

Warunki losowe to warunki, które stają się prawnie skuteczne dopiero po ich umieszczeniu w umowie.

Rodzaj umowy, rodzaj i odmianę nieruchomości wskazane są w przedmiocie umowy.

13. Pochodzenie hipoteki

Hipoteka - słowo to jest starożytną greką, co tłumaczy się jako „fundament”, „zastaw” (Słownik starożytności. M., 1989, s. 230). O jego pojawieniu się decydowało pojawienie się własności prywatnej, a głównie ziemi. Procesy te najaktywniej rozwijały się w starożytnej Grecji, co było warunkiem koniecznym do powstania prawa zastawu. Tak więc, gdy rzeczy ruchome zostały zastawione, przeszły na własność wierzyciela i pozostawały u niego do czasu spłaty długu. W przypadku niespłacenia długu wierzyciel sprzedał je w celu zaspokojenia swoich roszczeń.

System udzielania kredytów hipotecznych jest integralną częścią każdego rozwiniętego systemu prawa prywatnego, począwszy od czasów starożytnego Rzymu i starożytnej Grecji. Rola kredytów hipotecznych stale rośnie, gdyż stan gospodarki jest obecnie niezadowalający. Dobrze przemyślany i wydajny system hipoteczny może pomóc obniżyć inflację i rozwiązać problemy gospodarcze i społeczne.

Pochodzenie hipoteki. Według historyków pierwsza wzmianka o hipotece przypada na VI wiek. pne mi. W Grecji słowo „hipoteka” oznaczało odpowiedzialność dłużnika wobec wierzyciela przez niektóre gospodarstwa gruntowe. Na granicy pewnego obszaru gruntu, który należał do dłużnika, jeśli sporządzono zobowiązanie, stawiano słup, który nazywano „hipoteką”. Na tym filarze zaznaczono długi właściciela gruntu. Później zamiast filarów używano specjalnych ksiąg, które nazywano „hipoteką”. W starożytnej Grecji oryginalne formy hipoteki zapewniały rozgłos: każda zainteresowana osoba mogła zweryfikować stan posiadania ziemi.

W starożytnej Grecji pojawiła się instytucja hipoteki, która miała bardzo duży wpływ na rozwój rzymskiego prawa cywilnego, wykształciła kilka form zabezpieczenia majątkowego, które później stały się podstawą późniejszego rozwoju instytucji zastawu. Fiducia była pierwotną formą zastawu w starożytnym Rzymie, jej istotą jest to, że dłużnik, w celu zabezpieczenia swojego długu, mógł przenieść dowolny majątek w posiadanie lub własność wierzyciela, a wierzyciel musiał ten majątek zwrócić dłużnikowi po ten ostatni spłacił swój dług. Następnie pojawił się pygnus. W ramach pingus nieruchomość została przeniesiona w tymczasowe posiadanie do czasu spłaty długu.

Wierzyciel miał prawo do samodzielnej sprzedaży przedmiotu zastawu tylko wtedy, gdy dłużnik zwleka z wykonaniem swojego zobowiązania. Prawo rzymskie przyjęło hipotekę, która rozwinęła się w Grecji, jako formę zastawu, przy czym nie było wymagane oddanie zastawionej nieruchomości w posiadanie zastawnika.

W Rosji po raz pierwszy pojęcie „hipoteki” zostało wprowadzone w 1992 roku przez ustawę Federacji Rosyjskiej „O zastawie”, która zabezpieczała możliwość hipoteki jako sposobu zabezpieczenia zobowiązań.

14. Pojawienie się i rozwój kredytów hipotecznych w Rosji

Pierwsze akty zastawu w Rosji pojawiły się w XIII-XIV wieku, a normy prawne pojawiły się pod koniec XIV lub na początku XV wieku. w Pskowskiej Karcie Sądowniczej. W prawie rosyjskim pojawiła się wówczas nowa forma zastawu, która zapewniała gwarancje dla wierzycieli i umożliwiała korzystanie z zastawionej nieruchomości zamiast odsetek od pożyczki.

w Rosji pod koniec XVII wieku. utworzono system kredytów hipotecznych dla szlachty, zreorganizowano bank dla szlachty, podwyższono kapitał Banku Noble, wysokość kredytów, termin udzielania kredytów, udzielono dodatkowych gwarancji zachowania majątków dla ich właściciele. W 1787 r. powstał Państwowy Bank Pożyczkowy, zbliżony do standardowego banku hipotecznego

Pod koniec XVIII wieku. w Rosji miała miejsce emisja nowych papierów wartościowych - listów zastawnych.

W 14-stym wieku tryb rejestracji zastawu określał Regulamin części notarialnej, który wszedł w życie 1866 kwietnia 31 r. oraz Regulamin zatwierdzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości 1891 maja XNUMX r., który określał tryb utrzymywania rejestr uczynków pańszczyźnianych.

Pod koniec XIX - początek XX wieku. aktywnie trwał proces kredytowania pod zastaw działek, które kredytobiorca zamierzał nabyć.

Od 1922 do 1961 w Rosji obowiązywał Kodeks Cywilny RSFSR; zgodnie z art. 85 zastaw - jest to roszczenie, pozwala wierzycielowi w przypadku niewypełnienia przez dłużnika obowiązku uzyskania uprzywilejowanego zaspokojenia roszczenia w stosunku do innych wierzycieli kosztem wartości zastawionego majątku.

Rejestracja nieruchomości jest regulowana ustawą federalną z dnia 21.07.1997 lipca XNUMX r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią”. Realizacja praw banku z hipoteki jest możliwa w ramach ustawy „O postępowaniu egzekucyjnym”.

W 1998 roku przyjęto ustawę federalną „O hipotece”.

Zgodnie z art. 2 ww. ustawy „Hipotekę można ustanowić w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z umowy kredytu, umowy pożyczki lub innego zobowiązania, w tym zobowiązania z tytułu zakupu i sprzedaży, dzierżawy, umowy, innej umowy, szkody, chyba że ustawa federalna stanowi inaczej prawo”. Umowa kredytu hipotecznego zostaje zawarta zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczącymi zawierania umów. Kredyt jest rodzajem umowy kredytowej.

Wraz z pojawieniem się ustawy „O zastawie nieruchomości” pojawiło się zabezpieczenie hipoteczne, które swobodnie krąży na rynku. Zastaw hipoteczny jest wpisany, poświadcza prawo właściciela do korzystania z niego w ramach zobowiązania pieniężnego, które jest zabezpieczone hipoteką na nieruchomości określonej w umowie hipotecznej, bez przedstawiania innych dowodów istnienia zobowiązania i prawa zastawu.

15. Kredyt hipoteczny sposobem na zabezpieczenie zobowiązań

Zgodnie z ustawą „O hipotece” (art. 5), nieruchomości określone w art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, do którego prawa są rejestrowane w sposób ustanowiony dla państwowej rejestracji praw do nieruchomości, w tym

1) działki gruntu, z wyjątkiem działek określonych w art. 63 ustawy federalnej;

2) przedsiębiorstwa, budynki, budowle i inne nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej;

3) budynki mieszkalne, mieszkania i części budynków mieszkalnych oraz mieszkania, składające się z jednego lub więcej wydzielonych pomieszczeń;

4) daczy, domków ogrodowych, garaży i innych budynków konsumpcyjnych;

5) statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Zabezpieczenie w hipotece mieszkaniowej musi spełniać następujące wymagania:

1) posiadać kuchnię i łazienkę oddzieloną od innych domów lub mieszkań;

2) musi być ogrzewanie elektryczne, parowe lub gazowe, które zapewni doprowadzenie ciepła do mieszkania;

3) w łazience i kuchni należy zapewnić dostęp do ciepłej i zimnej wody;

4) armatura, drzwi, okna i dach muszą być w dobrym stanie.

Umowa hipoteczna określa przedmiot hipoteki, wyniki oceny jej wartości, istotę i termin wykonania umowy zabezpieczonej hipoteką.

Umowa określa przedmiot hipoteki wraz z nazwą, lokalizacją i opisem. Wycenę przedmiotu hipoteki ustala się zgodnie z ustawą „O czynnościach wyceny w Federacji Rosyjskiej” w drodze umowy między zastawcą a zastawnikiem.

Umowa hipoteczna podlega rejestracji państwowej od momentu jej wejścia w życie. Umowa musi być poświadczona notarialnie.

Hipoteka zabezpiecza roszczenia zastawnika w zakresie, w jakim istnieją do czasu ich zaspokojenia kosztem zastawionej nieruchomości.

Zastaw na nieruchomości jest wydzielony na osobną kategorię, którą nazywamy „hipoteką”. Zalety nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia w stosunku do innych przedmiotów zabezpieczenia są następujące:

1) wartość nieruchomości obciążonych hipoteką może rosnąć w zależności od poziomu inflacji;

2) dobrą zachętą dla dłużnika do wypełnienia swoich zobowiązań jest realne niebezpieczeństwo utraty majątku.

Jako zabezpieczenie można wykorzystać nieruchomość, jeśli pożyczka jest długoterminowa i znacząca, ponieważ nieruchomość jest trwała, a jej wartość jest bardzo wysoka. Można przewidywać wzrost wartości nieruchomości.

Pożyczka długoterminowa jest pod zastawem z przeniesieniem na zastawnika zastawionego mienia: metali szlachetnych i produktów z nich wytworzonych, zabezpieczonych niezawodnymi zabezpieczeniami, których cena jest szczególnie stabilna. W praktyce światowej większość pożyczek długoterminowych udzielana jest pod zastaw nieruchomości. Kredyt hipoteczny staje się najbardziej priorytetowym sposobem zapewnienia realizacji zobowiązań w Rosji.

16. Cechy udzielania kredytów hipotecznych

Hipoteka - jest to zastaw na nieruchomości.

Hipoteka - To pożyczka pod zastaw nieruchomości.

Kredyty hipoteczne - To pożyczka pod zastaw nieruchomości.

Możliwe jest stworzenie systemu udzielania kredytów hipotecznych w oparciu o rozwój pierwotnych i wtórnych hipotecznych rynków kapitałowych.

Skład pierwotnego rynku kapitału hipotecznego: 1) kredytodawcy – zapewniają kapitał kredytowy; 2) kredytobiorcy-inwestorzy kupują nieruchomość

do użytku lub inwestycji w działalność komercyjną.

Rynek wtórny - to proces kupna i sprzedaży papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką emitowanych na rynku pierwotnym. Zapewnienie pierwotnym pożyczkodawcom możliwości sprzedaży pierwotnego zabezpieczenia hipotecznego i wykorzystanie uzyskanych dochodów do udzielenia kolejnej pożyczki na tym samym rynku, jest głównym zadaniem wtórnego hipotecznego rynku kapitałowego.

Pożyczkodawca może rozporządzać nieruchomością według własnego uznania, jeśli pożyczkobiorca nie spłaca pożyczki, jest to zaleta udzielania kredytów hipotecznych. Nieruchomość jest trwała, a jej cena stabilna.

Pozyskiwanie środków finansowych w oparciu o kredyt hipoteczny przeżyło największy rozwój na rynku nieruchomości, ponieważ koszt nieruchomości nie odpowiada możliwościom finansowym potencjalnych nabywców, ale pożyczka otrzymana na zakup nieruchomości może służyć jako zabezpieczenie - obowiązek jego spłaty.

Głównym problemem kredytów hipotecznych jest brak długoterminowych środków finansowych. Depozyty prywatne mogą stać się źródłem długoterminowych środków finansowych.

W 1998 r. kryzys finansowy i gospodarczy, który miał miejsce, doprowadził do spadku realnych dochodów ludności i dewaluacji ich oszczędności oraz przyczynił się do odpływu prywatnych depozytów do Sbierbanku. Jednym z problemów jest ocena wypłacalności potencjalnego kredytobiorcy na podstawie realnych dochodów.

Oficjalne dochody potencjalnych kredytobiorców są niskie, ponieważ udział szarego sektora gospodarki jest bardzo duży, co utrudnia podejmowanie decyzji kredytowych przez banki komercyjne. Przemyślana polityka podatkowa państwa w zakresie kredytów hipotecznych dla ludności pozwoli wydobyć z „cienia” realne dochody.

Rozwój systemu kredytów hipotecznych jest głównym kierunkiem niwelowania obserwowanej nierównowagi pomiędzy wysokimi kosztami nieruchomości a możliwościami finansowymi większości społeczeństwa. Kredyty hipoteczne mogą finansować większość transakcji dotyczących nieruchomości w wielu krajach. Pożyczka długoterminowa o niskim oprocentowaniu przyspieszy proces nabywania mieszkań przez ludność. Obecnie ludność zmuszona jest przez bardzo długi czas odkładać środki na zakup mieszkania w całości. Tradycyjne podejścia do wyceny nieruchomości są szeroko stosowane przy podejmowaniu decyzji o finansowaniu inwestycji w nieruchomości, przy ustalaniu wartości obiektów, które służą jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych.

17. Hipoteka (zastaw) mieszkania

Proces hipoteczny reguluje ustawa federalna „O hipotece (zastaw nieruchomości)” (zmieniona ustawami federalnymi nr 30.12.2004-FZ z dnia 216 grudnia XNUMX r.).

Na podstawie umowy zastawu nieruchomości (umowy kredytu hipotecznego) jedna ze stron - hipotekabędący wierzycielem z tytułu zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, ma prawo uzyskać zaspokojenie swoich roszczeń pieniężnych wobec dłużnika z tytułu tego zobowiązania z wartości obciążonej hipoteką nieruchomości drugiej strony - zastawca głównie w stosunku do innych wierzycieli zastawcy, z wyjątkami ustanowionymi przez prawo federalne.

Zastawcą może być dłużnik zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub osoba nie uczestnicząca w tym zobowiązaniu (osoba trzecia).

Nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę, pozostaje u zastawcy w jego posiadaniu i użytkowaniu.

Do zastawu na nieruchomości powstałego na podstawie ustawy federalnej po wystąpieniu okoliczności w niej określonych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zastawu na podstawie umowy hipotecznej, chyba że ustawa federalna stanowi inaczej.

Hipoteka może zostać ustanowiona w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki, umowy pożyczki lub innego zobowiązania, w tym zobowiązania wynikającego ze sprzedaży, dzierżawy, umowy, innej umowy lub szkody, chyba że prawo federalne stanowi inaczej.

Zobowiązania zabezpieczone hipoteką podlegają rozliczeniu przez wierzyciela i dłużnika, jeśli są osobami prawnymi, zgodnie z procedurą ustanowioną przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej w sprawie rachunkowości.

Hipoteka zabezpiecza spłatę wierzycielowi kwoty głównej wierzytelności wynikającej z umowy kredytu lub innego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką w całości lub w części określonej umową hipoteczną.

Hipoteka ustanowiona w celu zabezpieczenia wykonania umowy kredytu lub umowy kredytu pod warunkiem zapłaty odsetek zapewnia również wypłatę wierzycielowi (pożyczkodawcy) odsetek należnych mu z tytułu korzystania z kredytu (pożyczonych środków).

Jeżeli w umowie hipoteki określono łączną stałą kwotę wierzytelności hipotecznych zabezpieczonych hipoteką, zobowiązania dłużnika wobec hipoteki przekraczające tę kwotę nie będą uważane za zabezpieczone hipoteką.

Zgodnie z umową hipoteczną nieruchomość może być zastawiona, której prawa są rejestrowane zgodnie z procedurą ustanowioną dla państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, w tym:

1) działki;

2) przedsiębiorstwa oraz budynki, budowle i inne nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej;

3) budynki mieszkalne, mieszkania i części budynków mieszkalnych oraz mieszkania, składające się z jednego lub więcej wydzielonych pomieszczeń;

4) daczy, domków ogrodowych, garaży i innych budynków konsumpcyjnych;

5) statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne.

Część nieruchomości, której podział rzeczowy jest niemożliwy bez zmiany przeznaczenia (rzecz niepodzielna), nie może być samodzielnym przedmiotem hipoteki.

18. Zawarcie umowy kredytu hipotecznego

Procedurę zawarcia umowy hipotecznej określa ustawa federalna „O hipotece (zastaw nieruchomości)” (zmieniona ustawami federalnymi nr 30.12.2004-FZ z dnia 216 grudnia XNUMX r.).

Umowa kredytu hipotecznego zawierana jest zgodnie z ogólnymi przepisami Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej o zawieraniu umów oraz postanowieniami ww. ustawy nr 216

Umowa hipoteczna określa przedmiot hipoteki, jego wycenę, istotę, wielkość oraz termin wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką.

Przedmiot hipoteki ustala się w umowie poprzez wskazanie jego nazwy, lokalizacji oraz opisu wystarczającego do identyfikacji tego przedmiotu.

Umowa hipoteczna określa prawo, na mocy którego nieruchomość będąca przedmiotem hipoteki należy do zastawcy, oraz nazwę organu dokonującego państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią, który zarejestrował to prawo zastawca.

Wycena przedmiotu hipoteki jest ustalana zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w drodze umowy między hipoteką a wierzycielem hipotecznym, z zastrzeżeniem wymogów art. 67 ustawy federalnej „O hipotece”, gdy jest ona obciążona hipoteką, i jest wskazana w umowa kredytu hipotecznego w warunkach pieniężnych.

Gdy majątek państwowy i komunalny jest obciążony hipoteką, jego wycena jest przeprowadzana zgodnie z wymogami określonymi przez prawo federalne lub w sposób przez nie określony.

W przypadku zastawu na nieruchomości w budowie, która jest własnością państwową lub komunalną, dokonuje się oceny wartości rynkowej tej nieruchomości.

Zobowiązanie zabezpieczone hipoteką musi być wymienione w umowie hipotecznej ze wskazaniem jego wysokości, przyczyn powstania i terminu realizacji. W przypadkach, gdy zobowiązanie to wynika z jakiejkolwiek umowy, należy wskazać strony tej umowy, datę i miejsce jej zawarcia. Jeżeli wysokość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką ma być ustalana w przyszłości, umowa hipoteczna musi określać tryb i inne niezbędne warunki jego ustalenia.

Jeżeli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką podlega częściowej realizacji, umowa hipoteczna musi określać warunki (okresowość) odpowiednich płatności i ich wysokości lub warunki umożliwiające ich ustalenie.

Jeżeli prawa zastawnika zgodnie z art. 13 ustawy federalnej „O hipotece” są poświadczone hipoteką, jest to wskazane w umowie hipotecznej, z wyjątkiem przypadków, w których hipoteka jest wydana w hipotece z mocy prawa.

Umowa kredytu hipotecznego zawierana jest na piśmie i podlega rejestracji państwowej.

Nieprzestrzeganie zasad rejestracji państwowej umowy hipotecznej pociąga za sobą jej nieważność. Taka umowa jest uważana za nieważną.

Umowę hipoteczną uważa się za zawartą i wchodzi w życie z chwilą jej państwowej rejestracji.

Gdy umowa kredytu hipotecznego jest zawarta w kredycie lub innej umowie zawierającej zobowiązanie zabezpieczone hipoteką, należy przestrzegać wymagań ustalonych dla umowy o kredyt hipoteczny w odniesieniu do formy i rejestracji państwowej tej umowy.

19. Państwowa rejestracja hipoteki

Zgodnie z ustawami federalnymi z dnia 29 czerwca 2004 r. nr 58-FZ i FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej oraz uznaniu niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej za nieważne w związku z realizacją działań mających na celu poprawę Administracja publiczna” i ustawa federalna z dnia 30 grudnia 2004 r. Nr 216-FZ „O hipotece (zastaw nieruchomości)” hipoteka podlega rejestracji państwowej w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcjach z nimi. Rejestracja państwowa hipoteki odbywa się w miejscu nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki. Państwowa rejestracja hipoteki odbywa się na podstawie wspólnego wniosku hipotecznego i wierzyciela hipotecznego.

W celu państwowej rejestracji hipoteki należy przedłożyć:

1) umowę hipoteczną i jej kopię;

2) dokumenty określone w umowie hipotecznej jako załączniki;

3) dokument potwierdzający wniesienie opłaty państwowej;

4) inne dokumenty wymagane do państwowej rejestracji hipoteki zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią.

Państwowa rejestracja hipoteki odbywa się bez składania osobnego wniosku i bez uiszczania opłaty państwowej. Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją prawa własności danej osoby. Prawa hipotecznego z hipoteki mogą być poświadczone hipoteką.

Wniosek o rejestrację państwową zastawu na nieruchomości stanowiącego zabezpieczenie roszczeń stanowiących zabezpieczenie hipoteczne, których udział we wspólnej własności jest poświadczony świadectwem udziału w hipotece, składa kierownik zabezpieczenia hipotecznego. Do rejestracji państwowej zastawu na nieruchomości, który zabezpiecza roszczenia stanowiące takie zabezpieczenie hipoteki, oprócz innych dokumentów wymaganych zgodnie z ustawą federalną „O hipotecznych papierach wartościowych” i ustawą federalną „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i Transakcje z nim”, składane są następujące dokumenty:

1) licencję na zarządzanie zabezpieczeniem hipotecznym;

2) zasady zarządzania powierniczego zabezpieczeniem hipotecznym.

Hipotekę należy zarejestrować w ciągu jednego miesiąca od daty otrzymania dokumentów niezbędnych do jej rejestracji przez organ dokonujący państwowej rejestracji praw.

Datą państwowej rejestracji hipoteki jest dzień dokonania wpisu rejestrowego hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nimi. Wpisy rejestracyjne w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim dokonywane są w kolejności ustalonej na podstawie dat otrzymania wszystkich niezbędnych dokumentów przez organ prowadzący wspomniany rejestr.

W przypadku państwowej rejestracji umowy hipotecznej i hipoteki jako ograniczenia (obciążenia) praw do nieruchomości, podatek państwowy jest płacony jednorazowo za wszystkie te czynności w wysokości i w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej w sprawie podatków i opłaty.

20. Cechy hipoteki przedsiębiorstw

Zgodnie z ustawą federalną „O hipotece (zastaw nieruchomości)”, gdy firma jest obciążona hipoteką jako kompleks nieruchomości, prawo zastawu rozciąga się na wszystkie zawarte w nim nieruchomości. Hipoteka na budynku lub budowli jest dozwolona tylko z równoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy działki, na której ten budynek lub budowla jest posadowiona, lub części tej działki, która funkcjonalnie stanowi przedmiot obciążony hipoteką, lub prawa do jego dzierżawy działka lub odpowiadająca jej część należąca do zastawcy.

Prawo zastawu nie dotyczy prawa stałego użytkowania działki, na której znajduje się przedsiębiorstwo, budynek lub budowla, należąca do zastawcy.

Zastaw przedsiębiorstwa jest dozwolony za zgodą właściciela związanego z przedsiębiorstwem majątku lub upoważnionego przez niego organu.

Jeżeli przedmiotem hipoteki jest przedsiębiorstwo, to nieruchomość obciążona hipoteką obejmuje składniki materialne i niematerialne związane z tym przedsiębiorstwem, w tym budynki, wyposażenie, zapasy, surowce, wyroby gotowe, prawa roszczenia, prawa wyłączne.

Skład majątku związanego z przedsiębiorstwem przeniesionym na hipotekę oraz oszacowanie jego wartości ustalane są na podstawie pełnej inwentaryzacji tego majątku. Akt inwentaryzacji, bilans oraz wniosek niezależnego biegłego rewidenta o składzie i wartości majątku związanego z przedsiębiorstwem są obowiązkowymi załącznikami do umowy hipotecznej.

Hipoteka przedsiębiorstwa może zabezpieczać zobowiązanie, którego wysokość stanowi co najmniej połowę wartości majątku związanego z przedsiębiorstwem.

Hipoteka przedsiębiorstwa zabezpiecza zobowiązanie finansowe, które ma zostać spełnione nie wcześniej niż rok po zawarciu umowy hipotecznej.

Zastawca ma prawo zbywać, wymieniać, wydzierżawiać, użyczać nieruchomości związanej z przeniesionym na hipotekę przedsiębiorstwem oraz w inny sposób rozporządzać określoną nieruchomością, a także dokonywać zmian w składzie tej nieruchomości, o ile nie pociąga to za sobą zmniejszenia w sumie określonej w umowie hipotecznej, wartość nieruchomości związanej z przedsiębiorstwem, a także nie narusza innych warunków umowy hipotecznej.

Jeżeli zastawca przedsiębiorstwa nie podejmie działań zapewniających bezpieczeństwo zastawionego mienia, nieefektywne wykorzystanie tego mienia, co może prowadzić do obniżenia wartości przedsiębiorstwa, zastawnik ma prawo zwrócić się do sądu z żądanie wcześniejszego wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub wprowadzenie hipotecznej kontroli działalności zastawcy.

Jeżeli zastawca nie wykona zobowiązania zabezpieczonego hipoteką przedsiębiorstwa, przejęcie zastawionej nieruchomości może nastąpić wyłącznie na mocy orzeczenia sądu.

Nabywca, który nabył przedsiębiorstwo na aukcji publicznej, przenosi prawa i obowiązki właściciela przedsiębiorstwa związane z nim z chwilą państwowej rejestracji własności nabytej nieruchomości.

21. Cechy hipoteki gruntu

Grunt jest najpewniejszym przedmiotem zabezpieczenia, ponieważ z biegiem czasu nie zużywa się, a jego wartość stale rośnie.

W umowie hipoteki, jeżeli działka jest obciążona hipoteką, należy wskazać przedmiot umowy hipoteki, jej istotę, szacunkowy koszt, termin oraz wysokość wykonania zobowiązań zabezpieczonych hipoteką. Kopie rysunków granic działki, które zostały wydane przez komisję ds. gospodarowania gruntami, są dołączone do umowy hipotecznej. W umowie przedmiot hipoteki musi być opisany w taki sposób, aby można było łatwo ustalić jego lokalizację i nazwę.

Prawo hipoteczne zezwala na zastaw

1) jeżeli działki są własnością obywateli i osób prawnych;

2) jeżeli działki przeznaczone są pod budownictwo ogrodnicze, ogrodnicze, garażowe lub letniskowe;

3) działki gospodarstwa domowego lub osobistych działek pomocniczych;

4) działki, na których już wybudowano budynki i budowle;

5) działki stanowiące własność wspólną, współwłasność lub współwłasność, które zostały przydzielone w naturze.

Hipoteka musi zapewniać wierzytelności w zakresie, w jakim posiadała ją w chwili jej zaspokojenia - są to odsetki, rekompensata za straty, kary, zwłoka w wykonaniu lub nienależyte wykonanie zobowiązań, a co najważniejsze - rekompensata za powstałe koszty hipoteki w wyniku zajęcia zastawu i jego sprzedaży.

Niedopuszczalne jest obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość określona przepisami podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolonych posługiwać się.

Kiedy działka jest obciążona hipoteką, prawo zastawu rozciąga się na obiekty lub budynki zastawcy wybudowane lub budowane na działce.

Działkę nabytą za pomocą środków kredytowych z banku lub innej instytucji kredytowej lub środków pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie tej działki uważa się za zastawioną od momentu rejestracji państwowej własności pożyczkobiorcy tej działki.

Zastawnikiem w ramach tego zastawu jest bank lub inna instytucja kredytowa lub inny podmiot prawny, który udzielił pożyczki lub pożyczki celowej na nabycie działki gruntu lub prawo do dzierżawy działki.

Wycenę działki przeprowadza się zgodnie z ustawodawstwem regulującym działalność wycen w Federacji Rosyjskiej.

Wartość zabezpieczenia gruntu zastawionego umową hipoteczną ustalana jest umową pomiędzy zastawcą a zastawnikiem.

Umowę hipoteczną uważa się za zawartą i wchodzi w życie z chwilą jej państwowej rejestracji. Rejestracja odbywa się wyłącznie w lokalizacji działki w określonych granicach miasta lub dzielnicy.

22. Operacje z pomieszczeniami mieszkalnymi

W sektorze mieszkaniowym nieruchomościami są nieruchomości z ustalonymi prawami własności, rozporządzania i użytkowania w granicach nieruchomości, do których należą: działki i zabudowane na nich budynki mieszkalne posiadające lokale niemieszkalne i mieszkalne, budynki gospodarcze, tereny zielone ; budynki mieszkalne lokale mieszkalne w tych domach i innych budynkach mieszkalnych, z których wszystkie nadają się do zamieszkania na pobyt stały lub czasowy; konstrukcje z elementami infrastruktury inżynierskiej sektora mieszkaniowego. W sektorze mieszkaniowym nieruchomości mogą być własnością prywatną, państwową, komunalną, zbiorową i inną

Motywem dokonywania transakcji z lokalami mieszkalnymi jest nabycie własności lub prawa do korzystania z tych lokali.

Transakcje mieszkaniowe obejmują:

1) prywatyzacja lokali mieszkalnych to bezpłatne przeniesienie własności na obywateli Rosji na zasadzie dobrowolności zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych;

2) kupno i sprzedaż lokali mieszkalnych – bardzo powszechny rodzaj transakcji w zakresie nieruchomości. Przy zakupie i sprzedaży mieszkania sporządza się umowę, którą zawiera się wyłącznie w formie pisemnej metodą sporządzenia jednego dokumentu. Umowa podpisywana jest przez obie strony

3) aukcje – wyprzedaże. Organizacje kompleksu budowlanego Federacji Rosyjskiej mają prawo do prowadzenia aukcji na sprzedaż mieszkań wybudowanych kosztem tego przedsiębiorstwa i kosztem kredytu bankowego

4) świadectwa mieszkaniowe są papierami wartościowymi lub obligacjami, które są denominowane w jednostkach łącznej powierzchni mieszkaniowej i mają zindeksowaną wartość nominalną wyrażoną w pieniądzach, są umieszczane wśród osób prawnych lub obywateli i uprawniają ich właścicieli do żądania ich umorzenia od emitent w drodze zamiany na zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub obiektu budowlanego, która została sfinansowana ze środków uzyskanych z obrotu tymi papierami wartościowymi lub obligacjami;

5) dzierżawa - prawo do korzystania z cudzej nieruchomości na określonych warunkach;

6) hipoteka;

7) najem mieszkania – umowa, na mocy której właściciel państwowego lub innego miejsca zamieszkania zapewnia obywatelowi wygodną przestrzeń mieszkalną (mieszkanie) do użytkowania, a najemca zobowiązuje się do korzystania z niej do zamieszkania i płacenia za mieszkanie;

8) wymiany. Najemca może zamienić zajmowany lokal na inny;

9) wymiana. Każda ze stron na podstawie umowy zamiany zobowiązuje się do przeniesienia jednego lokalu mieszkalnego na własność drugiej strony w zamian za inny;

10) darowizna jest nieodpłatnym przejściem jakiegokolwiek majątku na własność innej osoby;

11) dziedziczenie. W razie śmierci obywatela prawo własności do należącego do niego majątku przechodzi w drodze dziedziczenia na inną osobę lub osoby, zgodnie z testamentem lub zgodnie z ustawą;

12) udział we wspólnym budownictwie – jest obecnie bardzo powszechnym sposobem nabywania mieszkań.

23. Prywatyzacja i wynajem lokali mieszkalnych

Zgodnie z ustawą o prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej prywatyzacja lokali mieszkalnych - bezpłatne przeniesienie na własność obywateli Federacji Rosyjskiej na zasadzie dobrowolności lokali mieszkalnych zajmowanych przez nich w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych, a dla obywateli Federacji Rosyjskiej, którzy zarezerwowali zajmowane lokale mieszkalne - w miejscu rezerwacji mieszkania lokal

Obywatele Federacji Rosyjskiej zajmujący lokale mieszkalne w państwowych i komunalnych zasobach mieszkaniowych, w tym w zasobach mieszkaniowych w ramach zarządzania gospodarczego przedsiębiorstw lub operacyjnego zarządzania instytucjami, na warunkach zatrudnienia socjalnego, mają prawo, za zgodą wszystkich pełnoletnich członków rodziny mieszkających razem, a także małoletnich w wieku od 14 do 18 lat do nabycia tych lokali we własności na zasadach przewidzianych w ustawie o prywatyzacji funduszu mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej i innych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej oraz podmioty Federacji Rosyjskiej. Pomieszczenia mieszkalne zostaną przeniesione na własność wspólną lub na własność jednej ze współmieszkańców, w tym nieletnich.

Każdy obywatel ma jednorazowo prawo do nieodpłatnego nabycia na własność (w kolejności prywatyzacji) mieszkania w państwowym i komunalnym funduszu mieszkaniowym.

Wynajem lokali mieszkalnych. Zgodnie z ustawą Federacji Rosyjskiej „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej” z dnia 24.12.1992 grudnia 4218 r. Nr 1-06.05.2003 (zmieniona 52 maja XNUMX r. Nr XNUMX-FZ), właściciele zasobów mieszkaniowych mają prawo do udostępnienia obywatelom, osobom prawnym domów lub mieszkań o dowolnej powierzchni na podstawie umowy najmu. Udziały państwowych i komunalnych zasobów mieszkaniowych przekazanych na podstawie umowy dzierżawy określa Rząd Federacji Rosyjskiej oraz organy wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Umowa najmu - Jest to umowa, na podstawie której wynajmujący udostępnia najemcy i członkom jego rodziny lokal mieszkalny bez ograniczeń wielkości za opłatą umowną za czasowe posiadanie i użytkowanie, a najemca zobowiązuje się do korzystania z niego zgodnie z umową i opłacania czynszu w terminowo, w tym rachunki za media.

Umowa najmu, która jest sporządzona pomiędzy najemcą a wynajmującym, określa warunki, tryb i warunki najmu. Umowa najmu zawierana jest na piśmie, zarejestrowana w urzędzie utrzymania mieszkań i urzędzie skarbowym.

Przy wynajmie lokalu właściciel nie może naruszać praw i wolności mieszkaniowych oraz innych praw i wolności innych obywateli, a także interesu publicznego.

24. Wycena nieruchomości w gospodarce rynkowej

Obecnie samodzielna i profesjonalna wycena nieruchomości jest niezbędnym elementem w obrocie nieruchomościami.

pod wycena nieruchomości rozumieć szczególny obszar działalności zawodowej na rynku nieruchomości, który wymaga wysokich kwalifikacji rzeczoznawcy majątkowego, zrozumienia metod i zasad wyceny, swobodnej orientacji na rynku nieruchomości, znajomości stanu i trendów podaży i popyt w różnych segmentach rynku.

Profesjonalna ocena potrzebna jest do podejmowania decyzji o sprzedaży, kupnie, zamianie, udzieleniu kredytów pod zastaw majątku, przekształceniach i likwidacji przedsiębiorstw, przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, decyzji o reorganizacji lub upadłości przedsiębiorstwa, ubezpieczeniach majątkowych itp.

Problem kompetentnej profesjonalnej oceny nieruchomości w Rosji jest bardzo dotkliwy. Większą uwagę należy zwrócić na takie obszary jak wycena na sprzedaż i zastaw budynków prywatyzowanych przedsiębiorstw, aktualizacja wartości środków trwałych w związku z procesami inflacyjnymi oraz rozwojem finansowania mieszkalnictwa.

W latach trzydziestych w krajach rozwiniętych wycena nieruchomości pojawiła się jako działalność zawodowa, a na początku lat dziewięćdziesiątych. pojawił się w Rosji z pomocą Instytutu Rozwoju Gospodarczego Banku Światowego Odbudowy i Rozwoju. Instytut prowadził szkolenia w oparciu o materiały szkoleniowe opracowane przez Amerykańskie Towarzystwo Rzeczoznawców.

Ministerstwo Pracy Federacji Rosyjskiej uchwałą nr 27.11.1996 z dnia 11 listopada XNUMX r. Zatwierdziło charakterystykę kwalifikacji stanowiska „rzeczoznawcy”. Do obowiązków rzeczoznawcy należy ustalanie wartości rynkowej przedmiotów praw obywatelskich, badanie potrzeb wyceny oraz nawiązywanie kontaktów biznesowych z klientami, sporządzanie pisemnego operatu szacunkowego, z wykorzystaniem wszystkich znanych metod wyceny, tworzenie bazy informacyjnej niezbędnej do prowadzenia działalności zawodowej.

Problem wyceny w Rosji po raz pierwszy pojawił się w związku z prywatyzacją z 3 lipca 1991 r.

Czynności szacunkowe znacznie wzrosły podczas przeszacowania środków trwałych produkcyjnych, kiedy przedsiębiorstwa mogły zaangażować niezależne organizacje eksperckie do określenia wartości rynkowej majątku. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej „O przeszacowaniu środków trwałych” z dnia 1 stycznia 1995 r. przyznał przedsiębiorstwom i organizacjom prawo do przeszacowania środków trwałych na podstawie wskaźników zmiany ich wartości, które zostały opracowane przez Statystykę Państwową Komitet Rosji.

W Rosji istnieją obecnie publiczne organizacje zawodowych rzeczoznawców majątkowych. W 1993 r. Powstało Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców (ROA), w 1996 r. - Krajowe Kolegium Rzeczoznawców (NCO). Wiosną 1999 roku powstał Wirtualny Klub Rzeczoznawców, w którym zainteresowane strony dzielą się swoimi opiniami i sugestiami. Głównym zadaniem Wirtualnego Klubu Rzeczoznawców jest tworzenie i wzmacnianie środowiska specjalistów z zakresu ekspertyzy ekonomiczno-prawnej, struktur rządowych, biznesowych oraz naukowo-edukacyjnych.

25. Rodzaje wartości nieruchomości

Obecnie istnieją cztery składniki wartości: popyt, użyteczność, rzadkość, zbywalność przedmiotów.

Żądanie - ilość danego towaru lub usługi na rynku nabywców wypłacalnych. Rynek mieszkaniowy ma bardzo duży potencjalny popyt.

Przydatność - zdolność mienia do zaspokojenia ludzkich potrzeb.

Użyteczność stymuluje chęć zdobycia pewnej rzeczy.

Użyteczność mieszkania to komfort mieszkania.

Dla inwestora działającego na rynku nieruchomości największą użyteczność będzie miała działka bez ograniczeń pod zabudowę.

Niedobór - jest to ograniczona podaż. Jeśli podaż jakiegoś produktu wzrasta, to cena tego produktu spada, a gdy podaż maleje, zaczyna rosnąć.

Możliwość alienacji przedmiotów - możliwość przeniesienia praw majątkowych, które umożliwiają przejście nieruchomości ze sprzedającego na kupującego, czyli stanie się towarem.

Wcześniej ziemia nie była uważana za towar, więc w Rosji istniała jedna własność państwowa.

Cena £ - nie jest to cecha nieodłącznie związana z nieruchomościami: wartość jest wprost proporcjonalna do pragnienia ludzi, dostępności siły nabywczej, użyteczności i względnego niedoboru.

Jeżeli wycena nieruchomości prowadzona jest w celu uzyskania kredytu pod zastaw nieruchomości, wówczas rzeczoznawca musi uzyskać bardzo dokładne informacje o prawdopodobnej cenie sprzedaży tej nieruchomości, co z kolei powinno pokryć straty kredytodawcy, jeżeli kredytobiorca nie spłaca długu.

Jeżeli wycenę obiektów przeprowadza się do przebudowy, to wybierana jest wartość inwestycji, która wyliczana jest dla jednego (konkretnego) inwestora.

Najpopularniejszym rodzajem wartości jest wartość rynkowa. Pokazuje interakcje między kupującymi, sprzedającymi i inwestorami na rynku nieruchomości.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny - najbardziej prawdopodobną cenę, po której przedmiot wyceny może zostać wyobcowany na otwartym rynku w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadając wszelkie niezbędne informacje, a nadzwyczajne okoliczności nie mają odzwierciedlenia w wartości transakcji Cena £.

Wartość rynkową nieruchomości ustala się w następujących warunkach transakcji równowagi:

1) rynek jest konkurencyjny i zapewnia wystarczający wybór nieruchomości do interakcji kupujących i sprzedających;

2) kupujący i sprzedający są wolni, działają wyłącznie w celu zwiększenia dochodów lub lepszego zaspokojenia potrzeb;

3) okres ekspozycji przedmiotu oceny jest wystarczający, aby zapewnić jego dostępność dla wszystkich potencjalnych nabywców;

4) płatność za transakcję dokonywana jest w gotówce lub ekwiwalencie pieniężnym.

Cena £ - to kwota pieniędzy, która jest oferowana lub płacona za wycenianą nieruchomość. Wartość rynkowa nieruchomości - jest oczekiwaną ceną pod pewnymi warunkami oraz Cena sprzedaży - Jest to kwota, którą w konkretnej sytuacji kupujący zgodził się zapłacić, a sprzedający zaakceptować za nieruchomość. Wartość rynkowa jest obiektywna i nie zależy od życzeń uczestników rynku nieruchomości.

26. Nierynkowe rodzaje wartości

Jeżeli sprzedaż przedmiotu na wolnym rynku jest nierealna lub wymaga dodatkowych kosztów w porównaniu z kosztami, które są niezbędne do sprzedaży towarów w wolnym obrocie na rynku, wówczas wartość tego przedmiotu nazywa się wartością przedmiotu wyceny przy ograniczony rynek.

Koszt odtworzenia przedmiotu oceny - jest to suma kosztów w cenach rynkowych, istniejących na dzień oceny, poniesionych na wytworzenie przedmiotu identycznego z przedmiotem oceny, przy zastosowaniu identycznych materiałów i technologii. Dniem wyceny jest dzień, na który wyceniana jest nieruchomość.

Koszt wymiany przedmiotu oceny - suma kosztów wytworzenia obiektu podobnego do przedmiotu oceny w cenach rynkowych obowiązujących w dniu oceny.

Wartość wycenianego obiektu w dotychczasowym użytkowaniu - wartość określona na podstawie istniejących warunków i celu jej użytkowania.

Wartość inwestycyjna przedmiotu wyceny - wartość, którą określa się na podstawie jej opłacalności dla konkretnej osoby dla danych celów inwestycyjnych. Nieruchomość dla inwestora jest narzędziem generowania strumieni dochodu. Wartość inwestycji to koszt inwestycji kapitałowych dla konkretnego inwestora, z uwzględnieniem jego wymagań inwestycyjnych.

Wartość likwidacyjna przedmiotu wyceny - wartość przedmiotu oceny, jeśli przedmiot oceny musi zostać wyobcowany w okresie krótszym niż zwykły okres ekspozycji podobnych przedmiotów.

Koszt użytkowania przedmiotu wyceny - wartość równą wartości rynkowej materiałów, które zawiera, z uwzględnieniem kosztów utylizacji przedmiotu wyceny.

Wartość szczególna przedmiotu wyceny - wartość, dla ustalenia której umowa wyceny lub regulacyjny akt prawny określa warunki nie zawarte w pojęciu wartości rynkowej lub innej określonej w standardach wyceny, które są obowiązkowe do stosowania przez podmioty dokonujące wyceny. Istnieją następujące rodzaje wartości.

Koszt działającego przedsiębiorstwa - koszt pojedynczego kompleksu nieruchomości, ustalony zgodnie z wynikami funkcjonowania ustalonej produkcji.

Koszt ubezpieczenia - koszt pełnego odszkodowania za szkody majątkowe w przypadku zdarzenia ubezpieczeniowego.

Kaucja - wartość nieruchomości służącej do zabezpieczenia kredytu.

Koszt prawa do najmu - jednorazowa opłata za prawo do użytkowania i rozporządzania nieruchomością na podstawie umowy najmu.

Zmiana wartości nieruchomości zależy od wielu czynników. Można je podzielić na obiektywne i subiektywne.

Czynniki obiektywne charakteryzują typowe sytuacje rynkowe i motywy zachowań uczestników transakcji. Czynniki obiektywne mają głównie charakter ekonomiczny, dzieli się je na mikroekonomiczne (czynniki ekologiczne, sejsmiczne) i makroekonomiczne (podatki, inflacja).

27. Zasady wyceny nieruchomości

Liczba czynników ekonomicznych wpływa na wartość nieruchomości. Zasady wyceny nieruchomości pomagają uwzględnić najistotniejsze z nich.

Zasady wyceny nieruchomości są ze sobą powiązane. Na jeden obiekt może wpływać kilka zasad.

Podstawowe zasady wyceny nieruchomości podzielono na cztery kategorie.

Zasada najlepszego i najbardziej efektywnego użytkowania (NNEI) opiera się na określeniu wartości nieruchomości w przypadku korzystania z obiektu w najlepszy i najbardziej efektywny sposób.

Wyniki analizy NNEI są brane pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości, przy wyborze wariantu budowy i przebudowy oraz przy analizie projektów inwestycyjnych

Zasady odzwierciedlające składniki nieruchomości. Zasada wkładu opiera się na pomiarze wartości każdego elementu, który wnosi do całkowitej wartości obiektu.

Zasada produktywności krańcowej. Chodzi o to, że kolejnym ulepszeniom towarzyszyć będzie wzrost wartości obiektu przewyższający koszt ich wytworzenia, aż do osiągnięcia punktu maksymalnej produktywności, po którym koszty tworzenia dodatkowych ulepszeń nie zostaną w pełni zrekompensowane przez wzrost kosztów obiektu.

Zasadą równowagi jest to, że im bardziej harmonijne i zrównoważone elementy przedmiotu, tym wyższa wartość przedmiotu na rynku.

Bilans elementów obiektu ustalany jest na podstawie wymagań rynkowych

Zasady oparte na percepcji użytkownika. Zasada użyteczności polega na tym, że nieruchomość o większej użyteczności dla użytkownika ma większą wartość rynkową.

zasada substytucji. Świadomy nabywca nie zapłaci więcej za nieruchomość niż za przedmiot o podobnej użyteczności i rentowności.

Zasada oczekiwania. Na wartość nieruchomości mają wpływ oczekiwane przyszłe korzyści z posiadania nieruchomości. Oczekiwania związane z nieruchomościami wyrażają się w uzyskaniu oczekiwanego zwrotu z inwestycji poprzez strumienie dochodów z użytkowania i przyszłej odsprzedaży nieruchomości.

Zasada ta opiera się na atrakcyjności przyszłych korzyści płynących z posiadania nieruchomości: im bardziej pozytywne oczekiwania, tym wyższa wartość nieruchomości.

Zasady związane z otoczeniem rynkowym. Zasada wpływu zewnętrznego opiera się na uwzględnieniu zmian wartości nieruchomości wywołanych wpływem zmieniających się czynników środowiskowych.

Zasada zmiany opiera się na uwzględnieniu zmian odpowiadających cyklom życia, które są nieodłączne zarówno dla konkretnych obiektów, jak i rynków nieruchomości w miastach, a także w społeczeństwie jako całości.

Zasada konkurencji opiera się na tym, że ceny rynkowe są ustalane na pewnym poziomie, z uwzględnieniem konkurencji.

Zasada podaży i popytu opiera się na określeniu wartości obiektu przez stosunek podaży do popytu na rynku nieruchomości.

Zasada zgodności opiera się na fakcie, że nieruchomość osiąga swoją maksymalną wartość w środowisku kompatybilnych obiektów harmonizujących z kompatybilnym użytkowaniem gruntów.

28. Proces wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości może być masowa i indywidualna.

Masowa wycena nieruchomości - ocena dużej liczby obiektów w określonym terminie przy użyciu standardowych metod i analizy statystycznej

Indywidualna wycena nieruchomości - To jest ocena konkretnego obiektu w określonym terminie.

Ocena masowa jest przybliżona, a ocena indywidualna dokładna.

Proces wyceny nieruchomości odbywa się w sześciu etapach:

1) definicja problemu;

2) wstępny plan kontroli i oceny. Rozwiązano kwestię danych niezbędnych do analizy obiektu, ustalono źródła ich otrzymania;

3) gromadzenie i weryfikacja danych;

4) zastosowanie podejść do wyceny, na tym etapie koszt obiektu określa się metodami tradycyjnymi;

5) koordynacja wyniku oceny - uzyskanie oceny końcowej nieruchomości na podstawie wyników zastosowania różnych podejść do oceny;

6) końcowym etapem jest sporządzenie operatu szacunkowego – dokumentu zawierającego uzasadnienie opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości.

Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca zobowiązany jest do posługiwania się informacjami zapewniającymi wiarygodność operatu szacunkowego jako dokumentu zawierającego informacje o wartości dowodowej.

Klient zawsze stawia przed rzeczoznawcą konkretny cel: ustalenie wartości nieruchomości, którą Klient musi zaakceptować .. pewne rozwiązanie. Rzeczoznawca musi określić konkretny rodzaj wartości (inwestycja, wartość rynkowa i inna) oraz obszar użytkowania tego przedmiotu (ubezpieczenie, sprzedaż itp.).

Przy ocenie nieruchomości bardzo ważne jest określenie praw i innych praw związanych z obiektem, ponieważ klientowi może przysługiwać jedynie prawo do najmu lub określony udział w spółce. Na podstawie umowy pomiędzy klientem a rzeczoznawcą dokonywana jest wycena obiektów nieruchomości. W umowie tej należy wskazać rodzaj wyceny, wartość przedmiotu wyceny, rodzaj i wysokość wynagrodzenia za pracę.

Rzeczoznawca zaczyna opracowywać plan pracy dopiero po podpisaniu tej umowy przez obie strony. Plan ewaluacji obejmuje następujące rodzaje zadań:

1) badanie na poziomie regionalnym ogólnych czynników wartości nieruchomości;

2) badania na poziomie lokalnym określonych czynników;

3) badanie szczególnych czynników wpływających na wartość ocenianego terenu oraz mienia znajdującego się na tym terenie.

Następnie rzeczoznawca zbiera i przetwarza potrzebne mu informacje. Dane te muszą być bardzo dokładne, w przeciwnym razie rzeczoznawca będzie miał trudności z wydaniem rozsądnej opinii o wartości przedmiotu nieruchomości.

Przy wycenie nieruchomości stosuje się trzy podejścia do wyceny: kosztowne, dochodowe, porównawcze.

Każde podejście wykorzystuje ujednolicony zestaw zasad punktacji.

29. Porównawcze podejście do wyceny nieruchomości

Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości opiera się na zasadzie substytucji – nabywca nie nabędzie nieruchomości, jeśli wartość tej nieruchomości przewyższa wszystkie koszty nabycia na rynku podobnej nieruchomości, która ma taką samą użyteczność dla nabywcy. Takie podejście stosuje się głównie tam, gdzie na rynku nieruchomości istnieje wystarczająca baza danych transakcji sprzedaży lub najmu.

Podejście porównawcze - zestaw metod oceny wartości obiektu nieruchomości na podstawie porównania obiektu z jego odpowiednikami, w odniesieniu do którego znajdują się informacje o cenach transakcji z nim.

Koszt obiektu nieruchomości w tym podejściu jest równy średniej ważonej cenie sprzedanych analogów, z uwzględnieniem zmian uwzględniających ich różnicę w stosunku do wycenianej nieruchomości:

gdzie Pk- cena sprzedaży podobnej nieruchomości;

ΣD- kwota korekt. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości opiera się na zasadach substytucji, popytu, podaży i bilansu.

Kolejność czynności przy ocenie nieruchomości przy użyciu podejścia porównawczego:

1) badania rynku;

2) zbieranie i weryfikacja danych, rzetelność informacji o oferowanych do sprzedaży lub ostatnio sprzedanych analogach przedmiotu oceny;

3) porównanie danych o wybranych analogach i nieruchomościach;

4) dostosowanie cen sprzedaży wybranych analogów zgodnie z ich różnicami w stosunku do przedmiotu;

5) ustalenie wartości przedmiotu wyceny. Przeprowadzane są badania rynku w celu identyfikacji

na tym rynku lub jego segmentach sprzedawanych lub oferowanych do sprzedaży analogu nieruchomości. Jeśli dane sprzedaży lub ceny sprzedaży są ukryte, analiza opiera się na cenie ofertowej porównywalnych nieruchomości.

Głównymi źródłami informacji mogą być dane rejestrowe, informacyjne, usług ubezpieczeniowych i brokerów firmy; czasopisma o nieruchomościach, informacje przekazywane przez uczestników transakcji, archiwum rzeczoznawcy majątkowego.

Dokładna ocena zależy od jakości i ilości informacji wykorzystywanych do analizy, dlatego należy przywiązywać dużą wagę do gromadzenia i weryfikacji danych dotyczących analogów przedmiotu oceny.

Różne szczególne okoliczności mogą mieć wpływ na konkretną cenę sprzedaży nieruchomości, dlatego szczegóły każdej sprzedaży są weryfikowane przez rzeczoznawcę, czyli konieczne jest uzyskanie potwierdzenia danych przez kupującego, sprzedającego lub pośrednika.

W celu ustalenia ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości konieczna jest korekta sprzedaży porównywalnej. Kalkulacja korekt dokonywana jest na podstawie logicznej analizy wcześniejszych obliczeń, z uwzględnieniem wagi każdego wskaźnika. Ważnym punktem jest tutaj określenie współczynników korygujących.

Obliczenie kosztu elementu, dla którego wymagana jest zmiana, jest dokonywane pomniejszone o zużycie, głównie starzenie funkcjonalne tego elementu.

30. Podejście kosztowe

Podejście kosztowe opiera się na kalkulacji kosztów odtworzenia ocenianych konstrukcji i budynków, z uwzględnieniem wszelkiego rodzaju zużycia i zysku biznesowego. Wartość rynkowa gruntu jest dodawana do otrzymanej wartości.

Podejście kosztowe to zestaw metod wyceny, które opierają się na określeniu kosztów niezbędnych do wymiany lub odtworzenia przedmiotu wyceny, z uwzględnieniem nagromadzonej amortyzacji

Takie podejście opiera się na założeniu, że typowy nabywca nie zapłaci więcej za gotowy przedmiot niż za zbudowanie przedmiotu o podobnej użyteczności. Przy kalkulacji kosztów ewentualnej nowej budowy wycenianego obiektu brane są pod uwagę jedynie koszty inwestora. W procesie oceny wykorzystywane są następujące dane: poziom wynagrodzeń, koszty ogólne, koszty sprzętu, stopa zwrotu budowniczych w tym regionie, ceny rynkowe materiałów budowlanych Ale całkowity koszt nabycia działki i wybudowania na niej podobnego obiektu nie zawsze odpowiada wartości rynkowej.

Podejście kosztowe opiera się na zasadzie stronniczości Wycena nieruchomości metodą kosztową obejmuje następujące kroki:

1) obliczenie kosztu działki z uwzględnieniem najbardziej efektywnego wykorzystania (Cz);

2) kalkulację kosztów nowej budowy ocenianych budynków (SNS);

3) obliczenie zużycia akumulowanego: zużycia funkcjonalnego, fizycznego i zewnętrznego (In);

4) kalkulację kosztów ulepszeń z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji (Cu) określa wzór;

Su = Sns - Ying

5) obliczenie całkowitej wartości nieruchomości (SZP), określa wzór:

Szp \uXNUMXd Sz + Su

Przy podejściu kosztowym ustalenie wartości nieruchomości rozpoczyna się od wyceny gruntu.

Działka jest nie tylko częścią tego podejścia, ale także niezależnym etapem procesu wyceny. Następnie ustalany jest koszt nowej budowy ocenianych ulepszeń i obliczana jest skumulowana amortyzacja. Na ostatnim (końcowym) etapie podejścia kosztowego, w celu uzyskania ostatecznego kosztu obiektu, sumuje się koszt działki oraz koszty związane z nową budową budynków i budowli, pomniejszone o amortyzację nagromadzoną przez budynki.

Ta metoda obejmuje cztery główne rodzaje oceny:

1) indeks;

2) szacunkowe;

3) element po elemencie;

4) jednostka porównawcza.

Przy wycenie budynków o wartości historycznej, gdy wyceniany jest budynek o bardzo wysokim zużyciu fizycznym, gdy nie ma możliwości samodzielnej wyceny działki, nie stosuje się podejścia kosztowego.

31. Metody szacowania w podejściu kosztowym

Koszty podzielone są na bezpośrednie i pośrednie

Koszty bezpośrednie - to koszt robocizny i zasobów materialnych. Koszty pośrednie występują podczas budowy, ale nie można ich bezpośrednio wykryć w samej konstrukcji.

Istnieją cztery główne metody szacowania podejścia kosztowego: szacunkowe, porównawcze jednostki, indeks i pozycja po pozycji.

Metoda porównawczego kosztu jednostkowego - wycena nieruchomości oparta na wykorzystaniu pojedynczych skorygowanych wskaźników kosztu zagregowanego do tworzenia analogów. Istota metody polega na tym, że do oceny przedmiotu wybierany jest przedmiot analogowy, który będzie bardzo podobny do ocenianego w prawie wszystkich cechach, zastosowanych materiałach i technologii jego wykonania. Koszt jednostki miary przedmiotu analogowego mnoży się przez liczbę jednostek wycenianej nieruchomości.

Metoda kosztu powiększonych elementów polega na wycenie majątku na podstawie wartości kosztu wytworzenia jego głównych elementów. Metoda wykorzystuje dane o kosztach różnych elementów, czyli elementów składowych budynku lub konstrukcji – koszty element po elemencie.

Kalkulacja kosztów elementarnych obejmuje rozbicie budynku na części składowe, ustalenie średniego kosztu tych części.

Metoda kosztu elementów ryczałtowanych pozwala na lepsze porównanie elementów wycenianej nieruchomości z elementami typowymi, a w wyniku zastosowania pozwala na uzyskanie wartości o większej dokładności niż przy zastosowaniu metody porównawczego kosztu jednostkowego.

Metoda element po elemencie jest mniej czasochłonna. Najbardziej charakterystyczne wskaźniki elementów strukturalnych są traktowane jako jednostki kosztów.

Metoda analizy ilościowej opiera się na ocenie obiektu na podstawie pełnego kosztorysu jego odtworzenia. Na przykład koszt budowy określa się sumując wszystkie koszty wzniesienia lub zainstalowania elementów budynku, ale należy wziąć pod uwagę koszty pośrednie i bezpośrednie. Aby zastosować tę metodę, konieczne będzie sporządzenie listy wszystkich materiałów i urządzeń, obliczenie kosztów pracy wymaganych do zainstalowania każdego elementu, uwzględnienie kosztów pośrednich, kosztów ogólnych i zysku dewelopera. Przy stosowaniu metody analizy ilościowej mogą wystąpić błędy, spowodowane nieprawidłowym doborem danych o kosztach jednostek porównawczych w budynkach, które nie odpowiadają rodzajowi przedmiotu oceny. Metoda ta jest dość pracochłonna, jej zastosowanie polega na sporządzeniu listy wszystkich materiałów i urządzeń, obliczeniu kosztów robocizny wymaganych do montażu każdego elementu, co wymaga zaangażowania wykwalifikowanych kosztorysantów.

Metoda indeksowa polega na ustaleniu kosztu odtworzenia wycenianej nieruchomości poprzez pomnożenie wartości księgowej przez odpowiedni wskaźnik przeszacowania. Wskaźniki przeszacowania środków trwałych są zatwierdzane przez Rząd Federacji Rosyjskiej i są okresowo publikowane w prasie.

32. Nosić

pod zużycie mienie rozumiane jest jako spadek jej wartości pod wpływem różnych przyczyn. Amortyzację ustala się na podstawie stanu faktycznego nieruchomości, zgodnie z danymi statystycznymi lub księgowymi.

Istnieją trzy rodzaje amortyzacji nieruchomości:

1) fizyczne pogorszenie - zużycie związane ze spadkiem wydajności obiektu w wyniku naturalnego starzenia fizycznego i wpływu zewnętrznych niekorzystnych czynników;

2) odzież funkcjonalna występuje z powodu niezgodności z nowoczesnymi wymaganiami dla takich obiektów;

3) zużycie zewnętrzne - amortyzacja w wyniku zmian zewnętrznych czynników ekonomicznych.

Zużycie dzieli się na:

1) zbywalny - amortyzację mienia, której koszt usunięcia jest mniejszy niż wartość dodana w tym przypadku;

2) nieodwracalne - amortyzacja mienia, której koszt usunięcia jest większy niż wartość dodana w tym przypadku.

Głównymi metodami określania kwoty skumulowanej amortyzacji są: metoda podziału, metoda życia, metoda sprzedaży porównywalnej.

Metoda partycji - polega na określeniu oddzielnie trzech rodzajów zużycia z podziałem na fizyczne i funkcjonalne na rodzaje zdejmowane i nieusuwalne.

Zużycie fizyczne objawia się pogorszeniem właściwości fizycznych obiektu w czasie, utratą początkowych właściwości technicznych i eksploatacyjnych przez elementy konstrukcji. Zużycie fizyczne spowodowane jest niewłaściwym użytkowaniem, wpływami fizycznymi i chemicznymi.

Przy ocenie zużycia fizycznego bierze się pod uwagę, że elementy budowlane dzielą się na dwie kategorie:

1) długoterminowe: ściany, stropy, fundamenty;

2) części zużywające się - elementy o żywotności krótszej niż okres użytkowania budynku: dachy, rury, malowanie.

Zużycie każdego elementu przedmiotu jest oceniane osobno. Procent amortyzacji jest ustalany w wyniku kontroli i przeliczany na wartości pieniężne, mnożąc procent amortyzacji przez koszt odtworzenia każdego elementu, z uwzględnieniem pośrednich kosztów budowy. Pogorszenie funkcjonalności może nastąpić, jeśli obiekt nie spełnia nowoczesnych wymagań funkcjonalnych lub z powodu nieefektywnego układu budynku, złego projektu.

Metoda życia opiera się na określeniu nagromadzonego zużycia w wyniku bezpośredniej kontroli budynków. Jeżeli amortyzację określa się w ten sposób, to stosuje się szereg podstawowych pojęć: życie gospodarcze, wiek chronologiczny i efektywny.

Żywotność ekonomiczna okres czasu, w którym obiekt może być użytkowany i osiągany zysk, wkład ulepszeń do wartości działki jest większy od zera.

Wiek chronologiczny - rzeczywisty wiek budynku, czyli liczbę lat od jego wybudowania. Wiek efektywny - wiek budynku, określany na podstawie jego wyglądu.

Porównywalna metoda sprzedaży jest ustalenie amortyzacji w wyniku analizy danych rynkowych dotyczących bieżącej porównywalnej sprzedaży.

Z biegiem czasu wartość nieruchomości może się zmniejszać, wówczas przy wycenie obiektu w ujęciu kosztowym brane są pod uwagę koszty ewentualnej nowej budowy, skumulowana amortyzacja budynku.

33. Stosowanie podejścia kosztowego

Wycena nieruchomości w oparciu o podejście kosztowe jest właściwa i możliwa tylko w następujących przypadkach:

1) przy identyfikacji najlepszej i bardziej wydajnej działki. Na przykład wybór kondygnacji w budowie domów. Jeśli zbudujesz kilka pięter, koszty budowy zostaną znacznie zmniejszone, ale dochód z wynajmu będzie niski; podczas budowy budynków wielopiętrowych koszty operacyjne są wysokie; konieczne jest określenie liczby kondygnacji domu, z której dochód zrekompensuje koszty budowy;

2) w trakcie analizy techniczno-ekonomicznej nowej konstrukcji i tworzenia ulepszeń, które uzasadnią wykonalność danej budowy lub przebudowy;

3) w wycenie obiektów użyteczności publicznej i specjalnych, które nie są przeznaczone do generowania dochodu, a prawdopodobieństwo znalezienia informacji o typowej sprzedaży jest bardzo niskie

4) np. przy wycenie obiektów na nieaktywnych rynkach unikatowe przedmioty obecnie w ogóle nie są sprzedawane, a wycena tych obiektów odbywa się wyłącznie na podstawie kosztów

5) przy ocenie dla celów podatkowych i ubezpieczeniowych. Ubezpieczenie wymaga oddzielenia przedmiotów podlegających i nie podlegających ubezpieczeniu.

Wady podejścia kosztowego:

1) koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej;

2) próbom uzyskania dokładniejszego wyniku oceny towarzyszy szybki wzrost kosztów pracy;

3) rozbieżność między kosztami nabycia nieruchomości objętej wyceną a kosztami nowej budowy jest dokładnie taka sama, ponieważ w procesie wyceny skumulowana amortyzacja odliczana jest od kosztu budowy;

4) trudno jest obliczyć koszt odtworzenia starych budynków;

5) oddzielna wycena działki od budynków – takie oddzielenie jest faktycznie niemożliwe w praktyce lub wiąże się ze znacznymi kosztami;

6) bardzo problematyczna jest wycena działek w Federacji Rosyjskiej;

7) bardzo trudno jest określić wysokość skumulowanej amortyzacji starych budynków i budowli, ponieważ w większości przypadków ocena stopnia amortyzacji opiera się na opinii biegłego rzeczoznawcy, a trafność wyników otrzymanych od rzeczoznawcy w dużej mierze zależy od jego doświadczenia i kwalifikacji.

Jeżeli na podstawie wniosków z cech i specyfiki zastosowanych metod wycena obiektów nieruchomości na podstawie podejścia kosztowego jest najwłaściwsza i ma zastosowanie w sytuacjach studium wykonalności dla nowej budowy, do wyceny nowych obiektów , dla celów podatkowych lub o zajęcie mienia osób fizycznych i prawnych, następnie dla przedmiotów specjalnego przeznaczenia na cele ubezpieczeniowe oraz przy wycenie przedmiotów, których informacje o zbyciu praktycznie nie występują na rynku, trudno zastosować podejście kosztowe.

34. Podstawowe postanowienia podejścia dochodowego

Podejście dochodowe opiera się na fakcie, że wartość nieruchomości, w którą zainwestowano kapitał, musi odpowiadać bieżącej ocenie jakości i wielkości dochodu, jaki ta nieruchomość jest w stanie przynieść. W podejściu dochodowym do wyceny nieruchomości musisz mieć pojęcie o inwestycjach i ich motywacji, rozumieć mechanizmy finansowe, którymi dysponuje inwestor

Podejście dochodowe to zestaw metod szacowania wartości obiektów nieruchomości na podstawie określenia aktualnej wartości spodziewanego z niej dochodu.

Warunkiem wyliczenia wartości nieruchomości w ujęciu dochodowym jest jej najem. Kapitalizacja dochodu jest przeprowadzana w celu przeliczenia przyszłych dochodów z nieruchomości na wartość bieżącą.

Kapitalizacja dochodu - jest to proces, który określa relację między przyszłym dochodem a bieżącą wartością wycenianej nieruchomości. Podstawowa formuła podejścia dochodowego to:

V=I/P,

gdzie V jest wartością nieruchomości

I - oczekiwany dochód z wycenianej nieruchomości;

R to stopa dochodu lub zysku.

Istnieją różne metody kapitalizacji, różne sposoby mierzenia dochodu i stopy zwrotu.

pod dochód zrozumieć dochód operacyjny netto, jaki nieruchomości mogą przynieść w ciągu roku.

Stopa zysku - jest to wskaźnik lub stopa kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji - jest to stopa zwrotu, która odzwierciedla relację między dochodem a wartością przedmiotu oceny. Istnieją dwa główne obszary kapitalizacji:

1) kapitalizacja bezpośrednia;

2) kapitalizacja dochodu według stopy zwrotu z kapitału.

Roczny dochód i stopa kapitalizacji to dwie wartości, które są brane pod uwagę przy kapitalizacji bezpośredniej. Stosunek wartości rynkowej nieruchomości do jej rocznego dochodu netto służy do przeliczania przyszłych dochodów z przedmiotu wyceny na ich wartość bieżącą. Ten wskaźnik nazywa się stopą kapitalizacji. W wyniku analizy dochodów w okresie posiadania nieruchomości określa się oczekiwany dochód z nieruchomości, ale bierze się pod uwagę, czy spodziewany jest spadek lub wzrost dochodów, jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości dla kapitału dłużnego i własnego.

Stopa dyskontowa rozumiana jest jako stopa oprocentowania składanego stosowana przy przeliczaniu w określonym momencie wartości przepływów pieniężnych, które powstają w wyniku użytkowania nieruchomości.

Główne etapy wyceny nieruchomości metodą dochodową:

1) obliczenie sumy wszystkich możliwych wpływów z przedmiotu oceny;

2) obliczenie rzeczywistego dochodu brutto;

3) kalkulację kosztów związanych z przedmiotem oceny – są to koszty warunkowo stałe, warunkowo zmienne, rezerwowe;

4) ustalenie wysokości dochodu operacyjnego netto;

5) przekształcenie oczekiwanych dochodów w wartość bieżącą: kapitalizacja bezpośrednia; kapitalizacja dochodu stopą zwrotu z kapitału: dyskontowanie przepływów pieniężnych, kapitalizacja modelami obliczeniowymi.

35. Analiza przychodów i wydatków

W oparciu o podejście dochodowe wycena nieruchomości rozpoczyna się od określenia potencjalnego dochodu brutto.

pod potencjalny dochód brutto zrozumieć maksymalny dochód, jaki może przynieść oceniana nieruchomość, określa się obliczając kwotę spodziewanego dochodu z obiektu przy 100% zajętości powierzchni

Kalkulacja potencjalnego dochodu brutto opiera się na analizie aktualnych stawek i taryf na rynku najmu i usług płatnych dla porównywalnych nieruchomości.

Wyróżnia się czynsze: rynkowe – stosowane w okresie obowiązywania umowy najmu oraz umowne – stałe w tym okresie.

Obliczenie potencjalnego dochodu brutto sprowadza się do określenia wysokości wszystkich dochodów, jakie może przynieść wyceniana nieruchomość, począwszy od pierwszego roku po dacie wyceny, pod warunkiem pełnego zasiedlenia terenu, z wyłączeniem kosztów jego eksploatacji.

Następnie określany jest rzeczywisty dochód brutto.

Potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty z tytułu niepełnego wykorzystania przedmiotu wyceny, brak płatności, a także dodatkowe rodzaje dochodów nazywa się realny dochód brutto, który jest obliczany ze wzoru

EGI=wzmacniacz PGI-V; L

gdzie EGI to rzeczywisty dochód brutto z obiektu;

CHOG - potencjalny dochód brutto;

V i L - utrata czynszu spowodowana obecnością wolnych lokali i złymi płatnościami.

Następnie obliczany jest dochód operacyjny netto.

Przychód operacyjny netto - to rzeczywisty dochód brutto z przedmiotowej nieruchomości, z wyłączeniem kosztów operacyjnych.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

gdzie NOI - dochód operacyjny netto;

OE - koszty operacyjne.

Koszty operacyjne - jest to koszt utrzymania reprodukcji dochodów z własności.

Koszty właściciela nieruchomości dzielą się na koszty stałe (FE), koszty zmienne (VE) i rezerwy (RR):

OE = FE + VE + RR

Koszty stałe - Są to koszty praktycznie niezależne lub w niewielkim stopniu zależne od stopnia eksploatacji nieruchomości, np. koszt ubezpieczenia nieruchomości i płacenia podatków od nieruchomości.

Koszty zmienne - są to koszty eksploatacyjne, są niezbędne do utrzymania przydatności funkcjonalnej obiektu i zależą od stopnia jego eksploatacji. Kalkulacja kosztów eksploatacji wycenianego obiektu opiera się na analizie rzeczywistych kosztów jego utrzymania z uwzględnieniem kosztów typowych na tym rynku. Koszty zmienne są bezpośrednio zależne od kosztów budowy, powierzchni i właściwości technicznych budynków lub budowli oraz cech rozwiązań inżynierskich.

Rezerwy - koszty związane z nieruchomością, należy je dokonywać nie częściej niż raz na kilka lat. Wysokość kosztów rezerwowych zmienia się w czasie. Na przykład poprawę chodników, wejść do budynku można przypisać kosztom rezerwowym.

36. Zastosowanie podejścia dochodowego do finansowania nieruchomości

Podejście dochodowe pomaga inwestorowi uwzględnić oczekiwany dochód z inwestycji, dlatego powinno być stosowane przy uzasadnianiu decyzji o finansowaniu inwestycji w nieruchomości, przy analizie możliwości inwestowania.

Podejście dochodowe, w przeciwieństwie do podejścia porównawczego i kosztowego, odzwierciedla pogląd inwestora na nieruchomości jako źródło realnego dochodu. Wyniki, które zostaną uzyskane w oparciu o podejście dochodowe, są istotne w ocenie obiektów generujących dochód: powierzchni magazynowych i biurowych, powierzchni handlowych, obiektów przemysłowych i hoteli.

Zastosowanie podejścia dochodowego ma ogromne znaczenie w analizie decyzji inwestycyjnych i finansowych w zakresie nieruchomości. Z jego użyciem wiążą się jednak problemy:

1) konieczność przewidywania długoterminowego strumienia dochodów (proces uzyskania jak najdokładniejszego oszacowania przyszłych dochodów jest trudny, ponieważ Rosja ma stabilną sytuację gospodarczą, a prawdopodobieństwo niedokładnej prognozy wzrasta proporcjonalnie do prognozy długoterminowej Kropka);

2) wpływ czynników ryzyka na prognozowane dochody (w celu ustalenia aktualnej wartości konieczne jest uwzględnienie możliwego ryzyka, jakie wiąże się z przyszłymi dochodami z posiadania nieruchomości, oraz wysokość możliwego ryzyka w warunkach rosyjskich jest znacząca i czynniki te będą miały wpływ na dokładność wyniku wyceny nieruchomości);

3) problem zbierania danych o rentowności podobnych obiektów (informacje o rentowności zawsze były nieujawniane, czyli poufne). Sprawdzenie rentowności obiektów nieruchomości jest trudne, dlatego kosztorys może nie być wystarczająco dokładny, niedokładność wzrasta w procesie kapitalizacji;

4) wycena dochodu (w przypadku wyceny nieruchomości z udogodnieniami i unikatowymi obiektami wycena korzyści jest znacznie utrudniona ze względu na częste zmiany cen).

Stosowanie podejścia dochodowego jest ważne nie tylko dla inwestorów, ale także dla innych uczestników procesu finansowania nieruchomości, ponieważ pozwala na uwzględnienie oczekiwanych dochodów z inwestycji. Ale niestabilność rosyjskiej gospodarki zwiększa niedokładność prognoz dotyczących dochodów z nieruchomości. Ryzyko inwestowania w nieruchomości, które charakteryzują się znacznym długoterminowym charakterem i stymuluje lokowanie środków finansowych w innych obszarach inwestycji, jest dość duże. Prawidłowe zastosowanie podejścia dochodowego pozwoli inwestorowi na podejmowanie wystarczająco świadomych i trafnych decyzji dotyczących finansowania inwestycji w nieruchomości.

37. Wycena gruntów

Przy wycenie nieruchomości grunt jest uznawany za mający wartość, a reszta to ulepszenia, które zwiększają wartość. Terminy „ziemia” i „ziemia” są różne.

Działka - jest to część ziemskiego terytorium, która jest wyposażona i gotowa do wykorzystania w różnych celach. Udoskonalenia wprowadzone przy tworzeniu strony:

1) zewnętrzne: układ ulic, chodników, sieci melioracyjnych i inżynieryjnych;

2) wewnętrzne: planowanie, kształtowanie krajobrazu, brukowanie, wyloty urządzeń do łączenia sieci inżynieryjnych, komunikacja komunikacyjna itp.

Wycena gruntów dotyczy nie tylko gruntów niezabudowanych i niezabudowanych. Nieruchomość składa się z gruntu i budynków. Istnieje potrzeba określenia wartości gruntu odrębnie od wybudowanych na nim ulepszeń, z następujących powodów:

1) różnica w opodatkowaniu budynków i gruntów (podatek od nieruchomości i podatek gruntowy);

2) przy zastosowaniu kosztowej metody ustalania wartości nieruchomości wymagana jest odrębna wycena działki od budynków lub budowli na niej posadowionych;

3) podejmowanie decyzji o rozbiórce istniejących budynków lub budowli w celu jak najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania terenu;

Przy ocenie działki należy wziąć pod uwagę zestaw praw z nią związanych. Najczęstsze prawa podlegające ocenie to:

1) pełna własność - możliwość korzystania z działki wolnej od najemców w dowolny legalny sposób

2) prawo do dzierżawy - możliwość posiadania działki na podstawie umowy dzierżawy.

Użytkowanie gruntów w Federacji Rosyjskiej jest odpłatne. Formy płatności za użytkowanie gruntu to podatek gruntowy i czynsz.

W Rosji większość gruntów jest dzierżawiona, a nie sprzedawana, więc rzeczoznawcy określają wartość praw do dzierżawy.

Koszt praw najmu - Jest to kwota, którą potencjalny nabywca jest gotów zapłacić za prawo do posiadania tej witryny na podstawie umowy dzierżawy, aby czerpać korzyści z tej własności. Wycena prawa dzierżawy stosowana jest przy ustalaniu ceny sprzedaży prawa dzierżawy działki, przy ustalaniu wartości przedmiotu, którego częścią jest dzierżawiona działka oraz przy ocenie szkody z tytułu rozwiązania umowy dzierżawy .

Wprowadzenie Kodeksu gruntowego ma na celu rozwój rynku gruntów, wycenę gruntu należy przeprowadzić z uwzględnieniem najbardziej efektywnego użytkowania, które zapewni najwyższą wartość rezydualną gruntu.

Procedurę obliczania i opłacania podatku gruntowego określa ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące podatków i opłat.

Wartość rynkową działki ustala się zgodnie z federalną ustawą o działalności rzeczoznawczej.

Aby ustalić wartość katastralną działek, przeprowadza się państwową wycenę katastralną gruntów. Procedurę przeprowadzania państwowej wyceny katastralnej gruntów określa Rząd Federacji Rosyjskiej.

Organy wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej zatwierdzają średni poziom wartości katastralnej dla okręgu miejskiego.

38. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ziemi

Przy ocenie działki konieczne jest określenie opcji jej najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (NNEI), na którą składa się interakcja wielu czynników.

Analiza NNEI polega na badaniu alternatywnych opcji użytkowania terenu i wyborze optymalnego, z uwzględnieniem perspektyw lokalizacji, stanu popytu rynkowego, kosztów zagospodarowania, stabilności oczekiwanych dochodów itp.

Przy ocenie wartości obiektu, na który składa się działka i znajdujące się na niej budynki, dużą wagę przywiązuje się do analizy NNEI

1) domniemana pusta działka; 2) działka gruntu z istniejącymi ulepszeniami.

Analiza domniemanej wolnej działki jest ważnym krokiem w ustaleniu jej wartości. Polega na ustaleniu najbardziej opłacalnego wariantu zagospodarowania terenu.

Najbardziej opłacalne i prawdopodobne korzystanie z serwisu zapewnia jego najwyższą wartość. Przypadki użycia muszą być opłacalne i zgodne z prawem.

Czynniki decydujące o optymalnym wykorzystaniu terenu:

1) lokalizacja – ma zasadniczy wpływ na koszt gruntu (z uwzględnieniem perspektyw lokalizacji, dostępności komunikacyjnej);

2) popyt rynkowy - czynnik ten odzwierciedla stosunek podaży do popytu na rynku, jest badany w celu uzasadnienia wybranej opcji użytkowania działki (perspektywy popytu rynkowego na proponowane użytkowanie, rodzaje podatków i inne warunki). Konieczne jest zidentyfikowanie segmentu rynku i konieczne jest rozwijanie na nim działań;

3) wykonalność finansowa – oznacza zdolność projektu do zapewnienia dochodów z użytkowania gruntu. Generowany dochód musi być wystarczający, aby zwrócić inwestorom i zapewnić otrzymanie oczekiwanego zysku;

4) fizyczna przydatność terenu to perspektywa wprowadzenia ulepszeń – wielkość, klimat, topografia, jakość gleby, parametry środowiskowe, charakterystyka inżynieryjno-geologiczna i hydrogeologiczna terenu, istniejący podział na strefy itp.;

5) wykonalność fizyczna i technologiczna – jest to analiza stosunku jakości, kosztów i warunków projektu, dostępności transportu, prawdopodobieństwa wystąpienia klęsk żywiołowych, możliwości podłączenia do obiektów użyteczności publicznej, z uwzględnieniem wielkości i kształt strony;

6) dopuszczalność ustawowa lub prawna związana jest ze zgodnością możliwości użytkowania działki z obowiązującymi przepisami. Dopuszczalność ta ujawnia się w wyniku analizy budynku, norm środowiskowych, ograniczeń liczby kondygnacji, złożoności w obszarze historycznej zabudowy urbanistycznej, ewentualnych zmian w przepisach, przestrzegania zasad zagospodarowania przestrzennego, negatywnych nastrojów miejscowej ludności ;

7) maksymalny zwrot, ustala się go poprzez zdyskontowanie przyszłego dochodu alternatywnych przypadków użycia, z uwzględnieniem ryzyka inwestycyjnego.

39. Kategorie gruntów

Zgodnie z kodeksem gruntów Federacji Rosyjskiej grunty dzielą się na siedem kategorii.

Wszystkie kategorie gruntów są wykorzystywane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem.

Pierwsza kategoria obejmuje grunty rolne - są to grunty położone poza granicami osiedli, przeznaczone na potrzeby rolnictwa i przeznaczone wyłącznie na te cele.

Na terenach rolniczych występują: grunty zajęte przez drogi gospodarskie, komunikację, roślinność; grunty rolne, grunty zajmowane przez budynki, budowle wykorzystywane do produkcji i przetwarzania produktów rolnych.

Druga kategoria to ziemie osadnicze. Przeznaczone są do budowy i rozwoju osiedli wiejskich lub miejskich i są oddzielone linią od gruntów innych kategorii.

Trzecia kategoria to grunty pod przemysł i inne cele specjalne. Dzielą się one w zależności od charakteru zadań na następujące typy: tereny przemysłu, tereny energetyczne, tereny transportu, tereny łączności, nadawania, informatyki i telewizji, tereny zapewnienia bezpieczeństwa kosmicznego, tereny obrony i bezpieczeństwa.

Czwarta kategoria obejmuje ziemie terytoriów szczególnie chronionych - są to ziemie, które mają szczególną wartość naukową, środowiskową, estetyczną, zdrowotną i inną. Grunty specjalnie chronionych obszarów przyrodniczych obejmują grunty państwowych rezerwatów przyrody, pomników przyrody, parków narodowych, ogrodów botanicznych - wszystkie te grunty są klasyfikowane jako własność narodowa, są własnością federalną lub komunalną lub własnością podmiotów rosyjskich Federacja.

Piąta kategoria gruntów to grunty funduszu leśnego. Grunty funduszu leśnego obejmują grunty leśne porośnięte lub nie pokryte roślinnością leśną, przeznaczone do jej odtworzenia (polany, spalony, polany) oraz grunty nieleśne (bagna, polany, drogi), przeznaczone pod leśnictwo . Metodą delimitacji od gruntów innych kategorii, zgodnie z materiałami gospodarki leśnej, wyznacza się granice gruntów funduszu leśnego, a następnie dane uzyskane na granicach gruntów funduszu leśnego są rejestrowane w katastrze gruntów państwowych.

Grunty funduszy wodnych to szósta kategoria gruntów. Należą do nich tereny zajmowane przez akweny, tereny stref ochronnych wód akwenów, tereny pod wyznaczanie pasów drogowych i stref ochronnych ujęć wód, budowle hydrotechniczne i inne obiekty.

Siódma kategoria obejmuje grunty rezerwowe - są to grunty będące własnością państwową lub komunalną, ta kategoria gruntów nie jest udostępniana obywatelom ani osobom prawnym, ale może być używana po przeniesieniu gruntów rezerwowych do innej kategorii.

40. Ustawodawstwo ziemskie i stosunki ziemskie w Rosji

Zgodnie z Kodeksem ziemskim Federacji Rosyjskiej (art. 2–6) ustawodawstwo ziemskie, zgodnie z Konstytucją Federacji Rosyjskiej, podlega wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Ustawodawstwo ziemskie reguluje stosunki w zakresie użytkowania i ochrony ziemi w Federacji Rosyjskiej jako podstawę życia i działalności narodów zamieszkujących dane terytorium (stosunki ziemskie).

W Federacji Rosyjskiej w związku z użytkowaniem i ochroną podglebia, wód, lasów, dzikiej przyrody i innych zasobów naturalnych środowiska, szczególnie chronionych terytoriów i obiektów przyrodniczych, powietrza atmosferycznego i obiektów dziedzictwa kulturowego narodów Federacji Rosyjskiej, ustawodawstwo dotyczące podglebia, leśnictwa, ustawodawstwo wodne, ustawodawstwo o dzikiej przyrodzie, o ochronie i użytkowaniu innych zasobów naturalnych, o ochronie środowiska, o ochronie powietrza atmosferycznego, o szczególnie chronionych terytoriach i obiektach przyrodniczych, o ochronie dóbr kultury dziedzictwo narodów Federacji Rosyjskiej i inne szczególne ustawy federalne.

Uczestnikami stosunków ziemskich są obywatele, osoby prawne, Federacja Rosyjska, podmioty Federacji Rosyjskiej, gminy.

Stosowane są następujące pojęcia i definicje:

1) właściciele działek - osoby będące właścicielami działek;

2) użytkownicy gruntów - osoby posiadające i korzystające z gruntów na prawie stałego (wieczystego) użytkowania lub na prawie nieodpłatnego użytkowania na czas określony;

3) właściciele gruntów - osoby posiadające i korzystające z działek na podstawie prawa dożywotniego dziedziczenia;

4) najemcy działek - osoby posiadające i korzystające z działek na podstawie umowy dzierżawy, umowy podnajmu;

5) posiadacze służebności - osoby, którym przysługuje prawo do ograniczonego korzystania z cudzych działek (służebność).

Przedmiotem stosunków gruntowych są:

1) ziemia jako obiekt przyrodniczy i zasób naturalny;

2) działki;

3) części działek.

Ziemia jako przedmiot stosunków lądowych - część powierzchni ziemi (łącznie z warstwą gleby), której granice są opisane i poświadczone w określony sposób.

Ziemia może być podzielna lub niepodzielna. Podzielna to działka, którą można podzielić na części, z których każda po podziale tworzy niezależną działkę, której dozwolone użytkowanie można przeprowadzić bez przenoszenia jej do innej kategorii gruntów, z wyjątkiem przypadków określonych przez prawo federalne .

41. Użytkowanie gruntów miejskich

Ziemie miejskie - to jest specjalna kategoria. Na wartość gruntów miejskich wpływa wielkość miasta, potencjał produkcyjny i gospodarczy, poziom rozwoju infrastruktury społecznej i inżynieryjnej, regionalne czynniki środowiskowe i inne.

Te same czynniki mogą mieć odwrotny wpływ na wartość danej witryny:

1) duży ruch jest niepożądany dla obszaru mieszkalnego, ale zwiększa wartość terenu dla celów handlowych

2) umiejscowienie w stosunku do instytucji edukacyjnych i centrów handlowych, walory estetyczne i udogodnienia brane pod uwagę przy ocenie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, praktycznie nie wpływają na wartość terytoriów zorientowanych na rozwój przemysłowy; ważna jest dla nich infrastruktura transportowa i strefy ekonomiczne.

Obecnie większość zasobów gruntów znajduje się w posiadaniu państwa i gmin. W warunkach rynkowych grunty miejskie są najcenniejszym zasobem, mogą stanowić stabilne źródło dochodów lokalnego budżetu.

Władze miasta ustalają wysokość podatku gruntowego, stawkę czynszu za grunt oraz standardową cenę działki w momencie umorzenia. W związku z tym kwestia poprawy efektywności zagospodarowania terenu jest istotna dla władz miasta. Aby nieruchomość gruntowa przynosiła maksymalne dochody z jej użytkowania i przyczyniała się do poprawy ogólnego klimatu inwestycyjnego, konieczne jest rozwijanie relacji rynkowych na rynku gruntów.

Cena rynkowa - jest miarą wartości użytkowej, która zachęca do racjonalnego i efektywnego wykorzystania oraz służy jako narzędzie rozwoju gospodarki miasta.

Wyniki oceny obszaru miejskiego są informacją do rozwiązania takich problemów jak:

1) rozwój polityki miejskiej i planowania społecznego;

2) sformułowanie propozycji rodzajów funkcjonalnego użytkowania terenu wraz z jego jakością;

3) tworzenie mechanizmów ekonomicznych uwzględniających różne warianty zagospodarowania terenu oraz polityki inwestycyjno-budowlanej;

4) analiza skutków wariantów rozwoju i restrukturyzacji środowiska miejskiego;

5) optymalizację inwestycji komunalnych w zakresie utrzymania i rozwoju środowiska miejskiego;

6) określenie atrakcyjności inwestycyjnej terenu w funkcji wartości gruntów miejskich.

Jeśli przedsiębiorstwo kupiło działkę, to da mu to możliwość wykorzystania gruntu jako zabezpieczenia kredytu bankowego, poszerzenia możliwości inwestycyjnych firmy, sprzedaży nadwyżki gruntu, uzyskania dochodu z wynajmu działki oraz zwiększenia wartość środków trwałych.

Dwa poglądy na wartość gruntów miejskich:

1) projektant-urbanista w procesie zagospodarowania przestrzennego terenu jako wycinka planu zagospodarowania przestrzennego miasta;

2) rzeczoznawca w procesie sporządzania wyceny katastralnej gruntów.

42. Rejestracja katastralna

Podział katastralny terytorium Federacji Rosyjskiej jest jednym z głównych obszarów gospodarki nieruchomościami. Jednostkami podziału katastralnego terytorium Federacji Rosyjskiej są okręgi, dzielnice okręgu. Numer katastralny działki składa się z numerów powiatu, powiatu, kwartału i działki w kwartale. Rząd Federacji Rosyjskiej ustala procedurę podziału katastralnego terytorium Federacji Rosyjskiej i nadawania działkom odpowiednich numerów.

Obecnie istnieją trzy rodzaje katastrów:

1) kataster prawny jest ewidencją praw do przedmiotów nieruchomości;

2) kataster skarbowy - ewidencję wartości nieruchomości oraz informacje wymagane do opodatkowania;

3) wielozadaniowy – łączący systemy prawne i podatkowe z informacją o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podsystem ewidencji katastru gruntów tworzony jest w celu zagwarantowania praw użytkowników gruntów, jest niezbędnym warunkiem tworzenia rynku nieruchomości i wszelkich inwestycji.

Podsystem fiskalny katastru gruntów odpowiada za podatki gruntowe, czynsze, wpływy gotówkowe ze wszystkich operacji przeprowadzanych na gruntach

Kataster fiskalny implikuje kontrolę prognoz i kalkulację wpływów z podatku gruntowego i opłat czynszowych. Jednym z zadań katastru podatkowego jest ustalenie podstawy opodatkowania.

W tym samym czasie w Rosji utworzono katastry prawno-podatkowe.

Prawa do obiektów nieruchomości działają jak towar na rynku nieruchomości, dlatego do jej funkcjonowania nieruchomość musi być prawnie zarejestrowana, co oznacza, że dla każdego obiektu nieruchomości konieczne jest utworzenie akt katastralnych z późniejszą państwową rejestracją praw do nieruchomości.

Działalność katastralna to system zagospodarowania terytoriów, z uwzględnieniem ich układu, z obowiązkowym wykazaniem w ewidencji źródeł informacji organów państwowych, aktów działalności gospodarczej na działce.

Krajowy kataster gruntów - jest to usystematyzowany zestaw udokumentowanych informacji uzyskanych w wyniku państwowej rejestracji katastralnej działek, o lokalizacji, przeznaczeniu, stanie prawnym ziem Federacji Rosyjskiej oraz informacje o strefach terytorialnych i obecności obiektów znajdujących się na działki gruntowe i mocno z nimi związane.

Państwowa rejestracja katastralna działek - jest to opis i indywidualizacja w Jednolitym Państwowym Rejestrze Działek, w wyniku czego działka otrzymuje cechy, które pozwalają jej się wyróżnić, a na tle innych działek przeprowadzić oceny jakościowe i ekonomiczne. W państwowej ewidencji katastralnej działek każda działka ma przypisany numer katastralny.

43. Metody wyceny gruntów

Ustalenie wartości działki rozpatrywane jest z punktu widzenia jej dostępności do jak najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gospodarczego.Przedmiotem oceny w warunkach rosyjskich nie jest bezwzględna własność działki, a jedynie prawo do jej użytkowania na podstawa dzierżawy.

Metoda normatywna polega na ustaleniu ceny normatywnej gruntu, stosuje się ją przy przeniesieniu nabycia gruntu na własność, ustaleniu współwłasności ponad normę wolną, przeniesieniu w drodze dziedziczenia lub darowizny, uzyskaniu pożyczki pod zastaw.

Grunty miejskie oceniane są z uwzględnieniem prestiżu terenu, gęstości zabudowy, charakteru otoczenia, stanu ekologicznego, infrastruktury transportowej itp. Grunty podzielone są na strefy zróżnicowane według stawek podstawowych podatku gruntowego oraz ceny standardowej ziemia (Ustawa Federacji Rosyjskiej „O płatności za ziemię”). Cena normatywna gruntu jest ustalona w katastrze gruntów.

Metoda porównania sprzedaży - prosty i skuteczny, służący do oceny niezabudowanej działki. Pomaga określić konkretną cenę działki, dokonując korekt procentowych cen sprzedaży analogów. W tej metodzie kalkulacja wartości rynkowej gruntu opiera się na zasadzie wymiany.

Metoda kapitalizacji czynszu za grunt. Jeżeli dostępne są wystarczająco pełne informacje o stawkach dzierżawy za działki, wartość tych działek określa się jako bieżącą wartość przyszłych dochodów w postaci czynszu za wycenianą działkę. Wysokość czynszu dzierżawnego obliczana jest jako dochód z dzierżawy działki na warunkach panujących na rynku gruntów. Jako zwykły strumień dochodów renty gruntowe mogą być kapitalizowane na wartość poprzez podzielenie przez współczynnik kapitalizacji gruntu określony na podstawie analizy rynkowej.

Sposób dystrybucji - jest to określenie składnika kosztowego działki na podstawie znanego stosunku kosztu gruntu i ulepszeń w kompleksie nieruchomości. Metoda opiera się na zasadzie aportu i założeniu, że dla każdego rodzaju nieruchomości istnieje normalny stosunek wartości gruntu do wartości nieruchomości ogółem.

Metoda wyboru służy do wyceny działek zabudowanych, jeśli istnieją informacje o cenach transakcji z podobnymi obiektami nieruchomości.

Pozostała metoda w oparciu o technikę grupy inwestycyjnej dla składników fizycznych, stosuje się ją do wyceny terenów zabudowanych i niezabudowanych, jeżeli istnieje możliwość wprowadzenia do wycenianego gruntu konstruktywnych ulepszeń przynoszących dochód.

Metoda kreślenia wykorzystywane w ocenie gruntów nadających się do podziału na poszczególne działki.

44. Las jako nieruchomość

Zgodnie z art. 130 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nieruchomość obejmuje działki gruntowe, działki gruntowe i wszystko, co jest mocno związane z gruntem, tj. obiekty, których ruch bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenia jest niemożliwy, w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki, budowle , obiekty w budowie .

Kodeks leśny Federacji Rosyjskiej (zmieniony ustawami federalnymi z dnia 23 grudnia 2003 r. Nr 186-FZ) ustanawia podstawy prawne racjonalnego użytkowania, ochrony, ochrony i reprodukcji lasów, zwiększając ich potencjał ekologiczny i zasobowy.

Dzierżawa działki z funduszem leśnym. Na podstawie umowy dzierżawy działki z funduszu leśnego przedsiębiorstwo leśne federalnego organu wykonawczego w zakresie leśnictwa lub organizacja prowadząca leśnictwo (wydzierżawiający) zobowiązuje się udostępnić użytkownikowi lasu (dzierżawcy) działkę funduszu leśnego za opłatą w wysokości okres od 1 do 99 lat na realizację jednego lub więcej rodzajów gospodarki leśnej.

Zasoby leśne (produkty) wydobyte zgodnie z umową dzierżawy działki funduszu leśnego są własnością dzierżawcy. Zasoby leśne (produkty) wydobyte zgodnie z umową dzierżawy działki funduszu leśnego są własnością dzierżawcy

Umowa dzierżawy działki funduszu leśnego zawierana jest w formie pisemnej i podlega rejestracji państwowej zgodnie z prawem cywilnym.

Od momentu rejestracji państwowej umowy -. dzierżawę działki funduszu leśnego uważa się za zawartą.

W umowie dzierżawy działki funduszu leśnego zostaną określone następujące warunki:

1) granice działki funduszu leśnego;

2) rodzaje gospodarki leśnej;

3) wielkość (wielkości) gospodarki leśnej;

4) okres najmu;

5) wysokość czynszu i tryb jego zapłaty;

6) obowiązki stron w zakresie ochrony, ochrony terenu funduszu leśnego i ponownego zalesienia;

7) tryb odpłatności użytkownikowi lasu za wykonane przez niego prace leśne;

8) inne warunki określone w ustawodawstwie leśnym Federacji Rosyjskiej i ustalone według uznania stron.

Działki funduszu leśnego dzierżawione są na podstawie wyników konkursów leśnych.

Udostępnianie działek funduszu leśnego do dzierżawy powinno odbywać się z uwzględnieniem interesów ludności zamieszkującej dane terytorium.

Zawody leśne organizuje i przeprowadza federalna władza wykonawcza w dziedzinie leśnictwa lub władza wykonawcza podmiotu Federacji Rosyjskiej w granicach swoich kompetencji. Zwycięzca konkursu leśnego oraz organizator podpisują protokół z wyników konkursu leśnego, na podstawie którego zostaje zawarta umowa dzierżawy działki funduszu leśnego.

Organizacja i przeprowadzanie konkursów leśnych odbywa się zgodnie z procedurą określoną przez federalny organ wykonawczy odpowiedzialny za rozwój polityki stanowej i regulacji prawnych w dziedzinie leśnictwa, zgodnie z niniejszym Kodeksem i prawem cywilnym.

45. Wycena nieruchomości

Sprawozdanie z oceny - pisemny dokument spełniający podstawowe wymogi etyki zawodowej, który w sposób jasny i przystępny odzwierciedla przebieg procesu oceny oraz zawiera dane wyjściowe wykorzystywane przez rzeczoznawcę, ich analizę, wnioski oraz wartość końcową. Do operatu szacunkowego należy dołączyć załącznik. Wniosek musi zawierać wszystkie zdjęcia, szkice i mapy, które nie zostały zawarte w głównych częściach niniejszego raportu. Aplikacja może zawierać słowniczek terminów.

W raporcie można wskazać założenia – są to stwierdzenia, które są składane przez rzeczoznawcę w trakcie procesu oceny na podstawie jego profesjonalnej opinii, ale nie są poparte rzeczywistymi danymi

Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 29.07.1998 lipca 135 r. Nr XNUMX-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”, należyte wykonanie przez rzeczoznawcę powierzonych mu w umowie obowiązków jest terminowe przygotowanie na piśmie i przekazanie klientowi sprawozdania z wyceny przedmiotu wyceny

Sprawozdanie nie może być niejednoznaczne ani wprowadzające w błąd. Raport musi wskazywać datę oceny obiektu, zastosowane standardy oceny, cele i zadania jego realizacji.

W przypadku, gdy podczas oceny przedmiotu inne rodzaje wartości są określane nie przez rynek, ale przez inne rodzaje wartości, w sprawozdaniu należy wskazać kryteria ustalenia oceny przedmiotu oraz przyczyny odstępstwa od możliwości ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Raport musi zawierać:

1) datę sporządzenia i numer seryjny raportu;

2) podstawę oceny obiektu przez rzeczoznawcę;

3) lokalizację rzeczoznawcy oraz informację o wydanym mu zezwoleniu na wykonywanie czynności rzeczoznawczych dla tego rodzaju nieruchomości;

4) dokładny opis przedmiotu oceny, aw odniesieniu do przedmiotu oceny będącego własnością osoby prawnej, dane osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu oceny;

5) standardy wyceny określające odpowiedni rodzaj wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich zastosowania w wycenie tego przedmiotu, wykaz danych wykorzystywanych przy wycenie przedmiotu, ze wskazaniem źródeł ich otrzymania, a także założenia przyjęte podczas wyceny;

6) kolejność ustalania wartości przedmiotu wyceny i jego wartości końcowej, a także ograniczenia i granice zastosowania uzyskanego wyniku;

7) datę ustalenia wartości przedmiotu wyceny;

8) wykaz dokumentów, którymi posługuje się rzeczoznawca majątkowy i ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Do oceny niektórych rodzajów obiektów ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej może przewidywać specjalne formy raportów.

Protokół musi być ponumerowany strona po stronie, oprawiony, opieczętowany i podpisany przez rzeczoznawcę – przedsiębiorcę indywidualnego lub pracownika osoby prawnej.

46. Prawa i obowiązki rzeczoznawcy. Odpowiedzialność rzeczoznawcy

Zgodnie z art. 14-16 ustawy z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” rzeczoznawca ma prawo:

1) samodzielnie stosować metody oceny przedmiotu oceny zgodnie ze standardami oceny;

2) żądać od klienta, przeprowadzając obowiązkową ocenę przedmiotu, udostępnienia w całości dokumentacji niezbędnej do wykonania tej oceny;

3) otrzymać wyjaśnienia i dodatkowe informacje niezbędne do wykonania tej oceny

4) żądania na piśmie lub ustnie od osób trzecich informacji niezbędnych do oceny przedmiotu, z wyjątkiem informacji stanowiących tajemnicę państwową lub handlową, jeżeli odmowa udzielenia tych informacji istotnie wpływa na rzetelność oceny przedmiotu rzeczoznawca zaznaczy to w raporcie

5) angażować, w miarę potrzeb, na podstawie umowy, innych rzeczoznawców lub innych specjalistów do udziału w ocenie obiektu;

6) odmówić przeprowadzenia oceny przedmiotu w przypadkach, gdy Klient naruszył warunki umowy, nie przekazał niezbędnych informacji o przedmiocie oceny lub nie zapewnił warunków pracy odpowiadających zamówieniu;

7) żądać zwrotu wydatków związanych z oceną przedmiotu oraz wynagrodzenia pieniężnego za ocenę przedmiotu, określonego przez sąd, sąd polubowny lub sąd polubowny.

Rzeczoznawca musi:

1) przestrzegać wymagań niniejszej ustawy federalnej, a także aktów prawnych Federacji Rosyjskiej oraz aktów prawnych podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, przyjętych na jej podstawie;

2) poinformować klienta o braku możliwości jego udziału w ocenie przedmiotu ze względu na zaistnienie okoliczności uniemożliwiających obiektywną ocenę przedmiotu;

3) zapewnić bezpieczeństwo dokumentów otrzymanych od klienta i osób trzecich podczas oceny obiektu;

4) przekazać klientowi informacje o wymogach ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie oceny działalności, o statucie i kodeksie etycznym odpowiedniej organizacji samorządowej, której członkostwo rzeczoznawca powołuje w swoim raporcie;

5) dostarczyć na żądanie klienta koncesję na wykonywanie czynności wyceny, polisę ubezpieczeniową oraz dokument o wykształceniu, potwierdzający nabycie wiedzy zawodowej w zakresie czynności wyceny;

6) nie ujawniać informacji poufnych otrzymanych od klienta podczas oceny przedmiotu oceny, chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej;

7) przechowywać kopie sporządzonych sprawozdań przez 3 lata;

8) w przypadkach przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przekazywać na ich żądanie kopie przechowywanych sprawozdań lub informacji od nich organom ścigania, sądom, innym uprawnionym organom państwowym lub samorządom.

47. Państwowa rejestracja praw do nieruchomości

Przyjęty w Rosji system rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi jest jednym z warunków efektywnego i racjonalnego zarządzania nieruchomościami. Rejestracja praw nadaje osobie tytuł właściciela - jest to prawo do nieruchomości, które reguluje prawa i obowiązki właściciela. Procedura rejestracji państwowej - jest to zbiór zasad regulujących stosunki między państwem (reprezentowanym przez organ rejestrujący) a osobą ubiegającą się o rejestrację.

Wszystkie obiekty podlegające rejestracji państwowej można połączyć w pięć grup: własność, prawa rzeczowe, transakcje dotyczące nieruchomości, obiekty fizyczne, ograniczenia praw.

Prawa do wszystkich form własności (komunalnej, prywatnej, powszechnej, państwowej itp.) podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej.

Przez prawa rzeczowe osób rozumie się prawo do gospodarczego posiadania nieruchomości, prawo do stałego użytkowania działki, prawo do dożywotniego użytkowania działki oraz inne prawa.

Rzeczywiste prawa ze względu na swój charakter prawny są bezwzględne, to znaczy podmioty ww. praw wykonują je samodzielnie, to znaczy bez pomocy osób trzecich. Wszelkie prawa majątkowe regulowane przez Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej muszą być zarejestrowane.

Trzecia grupa obiektów ewidencyjnych obejmuje - ograniczenia (obciążenia) praw do nieruchomości: hipoteki, służebności, dzierżawy i zarządzanie powiernicze, czyli takie, które mają inny charakter prawny.

służebność - jest ograniczonym prawem rzeczowym hipoteka zrozumieć sposób na zabezpieczenie zobowiązań, wynajem и zarządzanie zaufaniem - Są to zobowiązania umowne.

Akcje (transakcje) - jest to czwarta grupa rejestracji, pociąga za sobą powstanie, zmianę, rozwiązanie lub przeniesienie praw do nieruchomości. Prawo własności i inne prawa majątkowe wynikają z umów sprzedaży, darowizny, zamiany, w trakcie budowy obiektu, jego przebudowy, sprzedaży na przetargu nieograniczonym w postępowaniu egzekucyjnym.

Oprócz rejestracji państwowej przeprowadza się specjalną rejestrację lub księgowość niektórych rodzajów nieruchomości, a także rejestrację katastralną i techniczną nieruchomości.

Podmiotami rejestracji państwowej są posiadacze praw do nieruchomości. Państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi prowadzona jest przez ustanowione instytucje wymiaru sprawiedliwości zajmujące się rejestracją praw - osoby prawne podlegające i kontrolowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej. Państwowa rejestracja praw przeprowadzana jest w miejscu położenia nieruchomości w okręgu rejestrowym, w którym działa instytucja wymiaru sprawiedliwości.

Podstawą rejestracji są akty urzędów, umowy i inne transakcje, zaświadczenia o prawie do dziedziczenia, a także przedawnienie nabycia.

48. Procedura przeprowadzania państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią

Państwowa rejestracja praw odbywa się zgodnie z art. 13 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” (zmienionej ustawami federalnymi z dnia 30.06.2006 czerwca 93 r. Nr XNUMX-FZ) w następującej kolejności

1) akceptacja dokumentów niezbędnych do państwowej rejestracji praw i spełnienia wymagań niniejszej ustawy federalnej, rejestracja takich dokumentów z obowiązkowym załączeniem dokumentu potwierdzającego uiszczenie opłaty państwowej;

2) badanie prawne dokumentów i weryfikacja legalności transakcji”

3) ustalenie braku sprzeczności między zgłoszonymi prawami a już zarejestrowanymi prawami do tego obiektu nieruchomości, a także innych podstaw odmowy lub zawieszenia państwowej rejestracji praw

4) dokonywanie wpisów w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości w przypadku braku tych sprzeczności i innych podstaw do odmowy lub zawieszenia państwowej rejestracji praw

5) wykonywanie napisów na dokumentach tytułowych i wydawanie zaświadczeń o państwowej rejestracji praw.

Państwowa rejestracja ograniczeń (obciążeń) praw majątkowych i innych praw majątkowych z prawami osób trzecich może być przeprowadzona z inicjatywy posiadaczy praw lub osób nabywających te prawa. 16 powyższej ustawy federalnej o rejestracji umów i transakcji, z obowiązkowym powiadomieniem posiadacza praw (właścicieli praw) o zarejestrowanym ograniczeniu (obciążeniu).

Państwowa rejestracja ograniczeń (obciążeń) praw ustanowionych zgodnie z prawem w interesie publicznym przez organy państwowe i samorządy lokalne odbywa się z inicjatywy tych organów z obowiązkowym powiadomieniem posiadacza praw (posiadaczy praw) do nieruchomości. Powiadomienie posiadacza praw (posiadaczy praw) obiektu nieruchomości jest dokonywane przez organ dokonujący państwowej rejestracji praw, w terminie nie dłuższym niż pięć dni roboczych od daty rejestracji państwowej.

Państwowa rejestracja przeniesienia praw do obiektu nieruchomego, jego ograniczenia lub transakcji z obiektem nieruchomym jest możliwa pod warunkiem rejestracji państwowej wcześniej powstałych praw do tego obiektu w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw.

Państwowa rejestracja praw odbywa się nie później niż miesiąc od daty złożenia wniosku i dokumentów wymaganych do rejestracji państwowej.

Państwowa rejestracja umowy przeniesienia własności nieruchomości, a następnie przeniesienie praw do tej nieruchomości przy jednoczesnym składaniu wniosków i dokumentów wymaganych do rejestracji państwowej wspomnianej umowy i przeniesienia praw odbywa się w terminie określonym w tej klauzuli, chyba że prawo federalne lub umowa stanowią inaczej.

49. Formy państwowej regulacji rynku nieruchomości

Państwowa regulacja rynku nieruchomości odbywa się w dwóch formach:

1) metoda bezpośredniej interwencji jest metodą administracyjną;

2) sposób pośredniego oddziaływania lub ekonomiczne metody gospodarowania.

Bezpośrednia kontrola administracyjna obejmuje:

1) stworzenie ram prawnych (normatywnych): wydawanie ustaw, rozporządzeń, instrukcji regulujących funkcjonowanie rynku nieruchomości w regionach iw centrum kraju;

2) rejestracja, licencjonowanie, nadawanie praw upoważnionym osobom do dokonywania transakcji z przedmiotami własności komunalnej i państwowej;

3) ustalenie obowiązkowych wymagań co do treści i jakości różnego rodzaju działań na rynku nieruchomości oraz dla jego uczestników;

4) kontrola przestrzegania przez wszystkich uczestników rynku ustalonych norm i zasad;

5) wprowadzenie zakazów i sankcji za odstępstwa od wymogów regulacyjnych przy dokonywaniu transakcji na nieruchomościach;

6) umorzenie na własność państwową wszelkich nieruchomości na potrzeby publiczne.

Ekonomiczne metody zarządzania rynkiem nieruchomości realizowane są z wykorzystaniem:

1) systemy podatku od nieruchomości;

2) wydawanie i obrót świadectwami mieszkaniowymi;

3) realizacja państwowych programów celowych;

4) politykę dyskontową Banku Centralnego;

5) politykę amortyzacji;

6) zagraniczna działalność gospodarcza itp.

Zarządzaniem nieruchomościami zajmują się różne gałęzie władzy państwowej (ustawodawcza, wykonawcza, sądowa), są one niezależne w swoich działaniach.

Zgromadzenie Federalne wydaje ustawy regulujące rynek nieruchomości. Prezydent wydaje dekrety, które nie są sprzeczne z obowiązującym prawem. Rząd wydaje rozporządzenia, ministerstwa i departamenty – rozporządzenia, instrukcje i zarządzenia, które ustalają szczegółowe procedury i zasady gospodarowania nieruchomościami.

Duma Państwowa i Rada Federacji są przedstawicielskimi organami władzy Federacji Rosyjskiej, posiadają kompetencje do opracowywania i uchwalania aktów prawnych w sprawach związanych z gospodarowaniem nieruchomościami. Organy przedstawicielskie sprawują funkcje kontrolne.

Ministerstwu Mienia Państwowego powierza się funkcje i zadania zarządzania i rozporządzania obiektami własności federalnej na terytorium Federacji Rosyjskiej i za granicą w określony sposób, realizując na podstawie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej polityka prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych i komunalnych, w tym działek pod sprywatyzowane przedsiębiorstwa itp.

Organy gminy biorą również udział w zarządzaniu nieruchomościami.

50. Podstawowe zasady opodatkowania nieruchomości

Główne zasady opodatkowania są uwzględnione w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej (art. 3 i art. 5).

Główne zasady opodatkowania to:

1) każdy człowiek ma obowiązek płacić prawnie ustalone podatki i opłaty. Przepisy dotyczące podatków i opłat opierają się na uznaniu powszechności i równości opodatkowania. Przy ustalaniu podatków uwzględnia się rzeczywistą zdolność podatnika do zapłaty podatku – jest to zasada powszechności;

2) podatki i opłaty nie mogą być dyskryminujące i stosowane odmiennie w oparciu o kryteria społeczne, rasowe, narodowe, religijne i inne podobne, jest to zasada równości;

Nie wolno ustalać zróżnicowanych stawek podatków i opłat, zachęt podatkowych w zależności od formy własności, obywatelstwa osób fizycznych czy miejsca pochodzenia kapitału;

3) podatki i opłaty muszą mieć podstawę ekonomiczną i nie mogą mieć charakteru arbitralnego. Podatki i opłaty uniemożliwiające obywatelom korzystanie z konstytucyjnych praw są nie do przyjęcia – taka jest zasada ekonomii;

4) niedopuszczalne jest ustalanie podatków i opłat naruszających jednolitą przestrzeń gospodarczą Federacji Rosyjskiej, a w szczególności bezpośrednio lub pośrednio ograniczających swobodny przepływ towarów (robót, usług) lub środków finansowych na terytorium Federacji Rosyjskiej , lub w inny sposób ograniczać lub tworzyć przeszkody nie zakazane przez prawo działalności gospodarczej osób i organizacji;

5) nikt nie może być zobowiązany do płacenia podatków i opłat, a także innych składek i płatności, które noszą znamiona podatków lub opłat określonych w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, nieprzewidzianych w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, ustalone w inny sposób niż określa to niniejszy kodeks;

6) przy ustalaniu podatków należy określić wszystkie elementy opodatkowania. Akty prawne dotyczące podatków i opłat muszą być tak formułowane, aby każdy wiedział dokładnie, jakie podatki (opłaty), kiedy i w jakiej kolejności ma płacić – to zasada wygody i prostoty;

7) wszelkie nieusuwalne wątpliwości, sprzeczności i niejasności w ustawach o podatkach i opłatach interpretuje się na korzyść podatnika (płatnika opłat) – zasada ochrony podatnika.

Federalne organy wykonawcze upoważnione do pełnienia funkcji w zakresie opracowywania polityki państwa i regulacji prawnych w dziedzinie podatków i opłat oraz ceł, organy wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej, organy wykonawcze samorządu lokalnego, w przypadkach przewidzianych z mocy prawa wydawanie regulacyjnych aktów prawnych w kwestiach związanych z opodatkowaniem, które nie mogą zmieniać ani uzupełniać przepisów o podatkach i opłatach.

51. Podatek od majątku osobistego

Zgodnie z ustawą federalną „O podatku od nieruchomości osób fizycznych” (zmienioną ustawą Federacji Rosyjskiej z dnia 22.08.2004 sierpnia 122 r. Nr XNUMX-FZ) płatnicy podatków od majątku osób fizycznych są uznawani za osoby fizyczne - właściciele nieruchomości uznanej za przedmiot opodatkowania

Za przedmiot opodatkowania uznaje się następujące rodzaje nieruchomości: domy mieszkalne, mieszkania, daczy, garaże i inne budynki, lokale i budowle.

Stawki podatku od budynków, lokali i budowli ustalane są przez akty prawne organów reprezentacyjnych samorządu terytorialnego, w zależności od całkowitej wartości inwentarza. Organy przedstawicielskie samorządu terytorialnego mogą ustalać zróżnicowanie stawek w ustalonych granicach, w zależności od łącznej wartości inwentarza, rodzaju użytkowania i innych kryteriów.

Stawki podatkowe ustalane są w ramach następujących limitów (wartość nieruchomości - stawka podatku):

1) do 300 000 rubli. - do 0,1%;

2) do 300 000 rubli. - od 0,1 do 0,3%;

3) ponad 500 000 rubli. - od 0,3 do 2,0%. Podatki są zapisywane w budżecie lokalnym w miejscu (rejestracji) przedmiotu opodatkowania.

Następujące kategorie obywateli są zwolnione z płacenia podatków od majątku osób fizycznych:

1) Bohaterowie Związku Radzieckiego i Bohaterowie Federacji Rosyjskiej, a także osoby odznaczone Orderem Chwały trzech stopni;

2) osoby niepełnosprawne z grupy I i II, niepełnosprawne od dzieciństwa;

3) uczestników wojny domowej i Wielkiej Wojny Ojczyźnianej, innych działań bojowych w obronie ZSRR spośród personelu wojskowego, który służył w jednostkach wojskowych, sztabach i instytucjach wchodzących w skład armii czynnej oraz byłych partyzantów.

Kalkulację podatków dokonują organy podatkowe.

Podatek od budynków, lokali i budowli wyliczany jest na podstawie danych o ich wartości inwentarzowej na dzień XNUMX stycznia każdego roku.

Organy dokonujące rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią oraz organy inwentaryzacji technicznej są obowiązane corocznie do dnia 1 marca przekazywać organowi podatkowemu informacje niezbędne do obliczenia podatków, począwszy od dnia 1 stycznia bieżącego roku.

Dane potrzebne do wyliczenia płatności podatkowych przekazuje się organom podatkowym bezpłatnie.

W przypadku nowych budynków, lokali i budowli podatek płaci się od początku roku następującego po ich wzniesieniu lub nabyciu.

W przypadku budynku, lokalu i budowli, które przeszły w drodze dziedziczenia, podatek jest pobierany od spadkobierców od momentu otwarcia spadku.

W przypadku zniszczenia, całkowitego zniszczenia budynku, lokalu, budowli pobór podatku kończy się od miesiąca, w którym zostały one zniszczone lub całkowicie zniszczone.

Zawiadomienia o płatności podatku są przekazywane płatnikom przez organy podatkowe corocznie nie później niż 1 sierpnia.

52. Podatek od osób prawnych

Podatek od nieruchomości został wprowadzony ustawą federalną nr 11.11.2003-FZ z dnia 139 listopada 20 r. „O zmianach części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej oraz zmianach i uzupełnieniach do art. XNUMX ustawy Federacji Rosyjskiej „O podstawach Systemu Podatkowego Federacji Rosyjskiej”, a także o stwierdzeniu nieważności aktów ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w zakresie podatków i opłat”, od momentu ich wejścia w życie obowiązuje do zapłaty na terytorium odpowiedni podmiot Federacji Rosyjskiej.

Przy ustalaniu podatku organy ustawodawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej określają stawkę podatkową, tryb i warunki zapłaty podatku oraz formularz sprawozdawczości podatkowej.

Za podatników uznaje się:

1) organizacje rosyjskie;

2) organizacje zagraniczne działające w Federacji Rosyjskiej poprzez stałe przedstawicielstwa i posiadające nieruchomości na terytorium Federacji Rosyjskiej”

Przedmiotem opodatkowania dla organizacji rosyjskich jest majątek ruchomy i nieruchomy (w tym majątek przekazany w celu czasowego posiadania, użytkowania, zbycia lub zarządzania powierniczego, wniesiony do wspólnej działalności), ujmowany w bilansie jako środki trwałe zgodnie z ustaloną procedurą księgową.

Przedmiotem opodatkowania dla organizacji zagranicznych działających w Federacji Rosyjskiej za pośrednictwem stałych przedstawicielstw jest majątek ruchomy i nieruchomy związany ze środkami trwałymi.

Podstawą opodatkowania jest średnia roczna wartość majątku uznanego za przedmiot opodatkowania. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania nieruchomość uznana za przedmiot opodatkowania jest brana pod uwagę według jej wartości rezydualnej, utworzonej zgodnie z ustaloną procedurą księgową zatwierdzoną w polityce rachunkowości organizacji.

Podstawę opodatkowania ustala się odrębnie w odniesieniu do majątku podlegającego opodatkowaniu w lokalizacji organizacji, w odniesieniu do majątku każdego oddzielnego oddziału organizacji, który ma odrębny bilans, w odniesieniu do każdego przedmiotu nieruchomego znajdującego się poza lokalizację organizacji, wydzielony oddział organizacji posiadający odrębny bilans lub stałe przedstawicielstwo organizacji zagranicznej, a także w odniesieniu do majątku opodatkowanego różnymi stawkami podatkowymi.

Okresem podatkowym jest rok kalendarzowy. Okresy sprawozdawcze to pierwszy kwartał, półrocze i 9 miesięcy roku kalendarzowego. Stawki podatkowe są ustalane przez prawo podmiotów Federacji Rosyjskiej i nie mogą przekraczać 2,2%.

Dopuszcza się ustalanie zróżnicowanych stawek podatkowych w zależności od kategorii podatników oraz mienia uznawanego za przedmiot opodatkowania. Kwota podatku jest obliczana na podstawie wyników okresu rozliczeniowego jako iloczyn odpowiedniej stawki podatkowej i podstawy opodatkowania ustalonej dla okresu rozliczeniowego. Podatnicy są zobowiązani, po upływie każdego okresu sprawozdawczego i podatkowego, złożyć urzędom podatkowym w swojej lokalizacji, w lokalizacji każdego z ich odrębnych oddziałów, które mają oddzielny bilans.

53. Podatek gruntowy

Zgodnie z ustawą federalną z dnia 29.07.2004 lipca 95 r. Nr XNUMX-FZ „W sprawie wprowadzenia części pierwszej i drugiej Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej oraz unieważnienia niektórych aktów ustawodawczych (przepisów aktów ustawodawczych) Federacji Rosyjskiej

0 podatków i opłat” (w wersji zmienionej 12.10.2005 października XNUMX r.), podatek gruntowy zostaje wprowadzony w życie i przestaje działać zgodnie z Kodeksem gruntów oraz aktami prawnymi organów przedstawicielskich gmin i należy go uiścić na terytoriach tych gmin.

Podatnikami są organizacje i osoby fizyczne, które posiadają działki gruntowe na podstawie prawa własności, prawa stałego (nieograniczonego) użytkowania lub prawa dożywotniego dziedziczenia. Przedmiotem opodatkowania są działki gruntu położone w granicach gminy (miast federalnych Moskwy i Sankt Petersburga), na terenie których podatek został wprowadzony.

Podstawą opodatkowania jest wartość katastralna działek uznanych za przedmiot opodatkowania zgodnie z art. 389 Kodeksu ziemskiego. Wartość katastralna działki ustalana jest zgodnie z ustawodawstwem federalnym Federacji Rosyjskiej. Podstawę opodatkowania ustala się dla każdej działki jako jej wartość katastralną na dzień

1 stycznia roku podatkowego. Podstawa opodatkowania działek we współwłasności wspólnej jest ustalana dla każdego z podatników posiadających tę działkę proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności wspólnej.

Okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Za okresy rozliczeniowe podatników – organizacji i osób fizycznych będących przedsiębiorcami indywidualnymi uznaje się pierwszy kwartał, pół roku i 9 miesięcy roku kalendarzowego. Stawki podatkowe ustalane są w drodze regulacyjnych aktów prawnych organów przedstawicielskich gmin i nie mogą przekraczać:

1) 0,3% w stosunku do działek: zaliczonych do gruntów rolnych lub gruntów w strefach użytkowania rolniczego w osadach i wykorzystywanych do produkcji rolnej; zajmowane przez zasób mieszkaniowy i obiekty infrastruktury inżynieryjnej kompleksu mieszkaniowo-komunalnego lub przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe; świadczone na potrzeby indywidualnego rolnictwa pomocniczego, ogrodnictwa, ogrodnictwa lub hodowli zwierząt;

2) 1,5% w stosunku do pozostałych działek. Kwota podatku jest obliczana po zakończeniu podatku

okres jako procent podstawy opodatkowania odpowiadającej stawce podatku.

Podatnicy-organizacje samodzielnie obliczają wysokość podatku.

W okresie rozliczeniowym podatnicy płacą zaliczki na podatek.

Podatnicy – organizacje lub osoby fizyczne będące indywidualnymi przedsiębiorcami, po upływie okresu rozliczeniowego składają deklarację podatkową do organu podatkowego w miejscu lokalizacji działki.

Formularz zwrotu podatku jest zatwierdzany przez Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej.

54. Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości reguluje Ustawa Federacji Rosyjskiej nr 4015-1 z dnia 27.11.1992 listopada 10 r. „O organizacji działalności ubezpieczeniowej w Federacji Rosyjskiej” (z późniejszymi zmianami 12 grudnia 2003 r.) oraz Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej .

Ubezpieczenie nieruchomości realizowane jest na podstawie umowy ubezpieczenia mienia. Umowa zawierana jest między obywatelem lub osobą prawną (ubezpieczonym) a zakładem ubezpieczeń (ubezpieczycielem).

Ubezpieczyciele to osoby prawne utworzone w celu wykonywania ubezpieczeń, reasekuracji i posiadające licencje zgodnie z procedurą określoną przez prawo.

Umowa ubezpieczenia mienia - jest to umowa pomiędzy ubezpieczającym a ubezpieczycielem, na mocy której ubezpieczyciel zobowiązuje się, za określoną umową opłatą (składka ubezpieczeniowa), w przypadku zaistnienia zdarzenia przewidzianego w umowie (tzw. zdarzenie ubezpieczeniowe) , o odszkodowanie ubezpieczającemu lub innej osobie, na rzecz której została zawarta umowa (uprawnionego), powstałe w wyniku tej szkody zdarzenia w ubezpieczonym mieniu w wysokości określonej w umowie (suma ubezpieczenia). Umowa ubezpieczenia wchodzi w życie z chwilą zapłaty przez ubezpieczonego składki ubezpieczeniowej lub jej pierwszej raty, chyba że umowa stanowi inaczej.

Składka ubezpieczeniowa to opłata za ubezpieczenie, którą ubezpieczający (uprawniony) zobowiązany jest zapłacić ubezpieczycielowi w sposób i w terminach określonych w umowie ubezpieczenia, zgodnie z którymi ubezpieczeniem objęte są zdarzenia objęte ubezpieczeniem po wejściu w życie umowy .

Zawierając umowę ubezpieczenia, strony muszą uzgodnić między sobą:

1) na określonym mieniu będącym przedmiotem ubezpieczenia;

2) o charakterze zdarzenia, którego zajście jest objęte ubezpieczeniem (zdarzenie ubezpieczeniowe);

3) od wysokości sumy ubezpieczenia;

4) na czas trwania umowy.

Warunki, na jakich zawierana jest umowa ubezpieczenia nieruchomości, są często określane w standardowych zasadach ubezpieczenia odpowiedniego rodzaju, akceptowanych, zatwierdzonych lub zatwierdzonych przez ubezpieczyciela lub stowarzyszenie ubezpieczycieli.

Umowa ubezpieczenia mienia zawierana jest w formie pisemnej, jej nieprzestrzeganie prowadzi do nieważności umowy. Umowę ubezpieczenia można zawrzeć na dwa sposoby:

1) sposób sporządzenia jednego dokumentu, który podpisują strony;

2) w sposób doręczenia przez ubezpieczyciela ubezpieczonemu na podstawie jego ustnego lub pisemnego wniosku o polisę, podpisanego przez ubezpieczyciela.

Nieruchomość jest ubezpieczona na podstawie umowy ubezpieczenia na rzecz osoby, która ma interes prawny lub inny akt prawny lub umowę w zachowaniu tej nieruchomości.

55. Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie własnością - jest to czynność, która odbywa się w interesie i kosztem konsumentów, związana z pewnym cyklem życia nieruchomości:

1) marketing;

2) ocena obiektów;

3) program najlepszego wykorzystania działki;

4) inwestycja;

5) odwołania, zastaw, leasing, darowizna;

6) obsługa;

7) konserwacja, bieżące i główne naprawy;

8) recykling itp.

Zarządzanie nieruchomościami to realizacja szeregu operacji związanych z eksploatacją budynków i budowli w celu efektywnego wykorzystania nieruchomości w interesie właściciela.

Zarządzanie nieruchomościami odbywa się w trzech kierunkach:

Kierunkiem ekonomicznym jest zarządzanie przychodami i wydatkami w procesie użytkowania nieruchomości.

Kierunek prawny związany jest z podziałem i łączeniem praw do nieruchomości.

Kierunkiem technicznym jest utrzymanie obiektu nieruchomości zgodnie z jego przeznaczeniem użytkowym.

Zarządzanie nieruchomościami odbywa się metodą zagospodarowania obiektu zarządzania, którym jest kompleks funkcjonalnie powiązanych nieruchomości.

Działalnością prowadzoną na własne ryzyko i mającą na celu osiągnięcie zysku z użytkowania i zbywania nieruchomości jest zarządzanie nieruchomościami.

Zarządzanie nieruchomościami ma charakter zewnętrzny i wewnętrzny.

Działalność agencji rządowych i stowarzyszeń zawodowych, mająca na celu tworzenie ram regulacyjnych i monitorowanie przestrzegania przez podmioty rynku nieruchomości ustalonych zasad i przepisów, to zewnętrzne zarządzanie nieruchomościami.

Działalność podmiotu rynku nieruchomości, oparta na stosowaniu własnych dokumentów regulacyjnych (statut, kodeks, regulamin, umowy, regulaminy itp.) polega na wewnętrznym zarządzaniu nieruchomościami.

Podmioty rynkowe mogą wywierać różnego rodzaju wpływ na mienie.

1. Państwowa regulacja nieruchomości odbywa się poprzez bezpośrednią interwencję (wydawanie uchwał, ustaw i innych instrukcji, które będą regulować funkcjonowanie nieruchomości) oraz pośrednie (opodatkowanie nieruchomości i udzielanie świadczeń, realizacja ukierunkowanych na programy).

2. Wpływ społeczny (podstawą regulacji i przepisów jest reakcja ogółu społeczeństwa oraz profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości).

3. Zarządzanie określonymi obiektami nieruchomości (zarządzanie nieruchomościami operacyjnymi i inwestycyjnymi).

4. Zarządzanie systemami obiektów nieruchomości podmiotów federacji: zarządzanie zasobami ziemi, fundusz leśny, nieruchomości komunalne, nieruchomości w zakresie mieszkaniowym i niemieszkaniowym.

56. Zarządzanie rynkiem nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami rozumiane jest jako wykonanie pewnego zestawu operacji związanych z eksploatacją budowli, budynków w celu efektywnego wykorzystania nieruchomości w interesie właściciela. Zarządzanie nieruchomościami realizowane jest metodą tworzenia obiektu zarządzania, którym jest zespół nieruchomości powiązanych technologicznie i funkcjonalnie, w tym działka, budynki, budowle itp. Główne cele zarządzania rynkiem nieruchomości to:

1) przełożyć na rzeczywistość konstytucyjne prawa obywateli do nieruchomości oraz obowiązki związane z ich posiadaniem;

2) aby uczestnicy rynku nieruchomości mogli swobodnie funkcjonować na rynku, konieczne jest ustalenie określonych procedur i warunków;

3) chronić uczestników rynku nieruchomości przed oszustami lub organizacjami przestępczymi;

4) zapewnić bezpłatną wycenę obiektów nieruchomości zgodnie z podażą i popytem;

5) w celu rozwiązania problemów mieszkaniowych konieczne jest stworzenie dobrych (korzystnych) warunków w regionie lub w całym kraju;

6) zapewnić sprawiedliwe opodatkowanie nieruchomości i uczestników rynku nieruchomości;

7) tworzenie warunków do inwestycji (inwestycji), które pomogą rozwijać przedsiębiorczość w sektorze wytwórczym;

8) poprawić środowisko ekologiczne, osiągnąć eko-.-, wzrost gospodarczy, zmniejszenie bezrobocia W skali całego kraju, rozwiązywanie problemów mieszkaniowych

Zasady zarządzania rynkiem nieruchomości zależą od wielu uwarunkowań, przede wszystkim ekonomicznych, politycznych i innych w kraju, ale należy wziąć pod uwagę doświadczenie światowe, które do tej pory jest już dość mocno ugruntowane.

Aby powyższe cele przełożyły się na rzeczywistość, należy wziąć pod uwagę następujące zasady zarządzania:

1) rozdzielenie procedury - tj. należy zastosować określone podejścia do uregulowania stosunków różnych rodzajów nieruchomości - lokali niemieszkalnych lub mieszkalnych, lasów i działek oraz innych obiektów;

2) otwartość informacji o wszystkich uczestnikach i obiektach rynku nieruchomości dla podejmowania decyzji biznesowych;

3) upublicznienie aktów normatywnych - publiczne omówienie projektów ustaw i innych aktów normatywnych;

4) podział kompetencji pomiędzy organy regulacyjne;

5) prostota i jasność procedur i zasad, które określają akty prawne dotyczące nieruchomości;

6) przestrzeganie ciągłości rosyjskiego systemu zarządzania rynkiem nieruchomości, który ma własną tradycję i historię, uwzględniając światowe doświadczenia w regulowaniu praw własności do różnych obiektów nieruchomości i jego adaptację do warunków krajowych.

Autor: Burkhanova N.M.

Polecamy ciekawe artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki:

▪ Psychologia ogólna. Notatki do wykładów

▪ Podstawy biznesu. Kołyska

▪ Zoopsychologia. Notatki do wykładów

Zobacz inne artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki.

Czytaj i pisz przydatne komentarze do tego artykułu.

<< Wstecz

Najnowsze wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika:

Maszyna do przerzedzania kwiatów w ogrodach 02.05.2024

We współczesnym rolnictwie postęp technologiczny ma na celu zwiększenie efektywności procesów pielęgnacji roślin. We Włoszech zaprezentowano innowacyjną maszynę do przerzedzania kwiatów Florix, zaprojektowaną z myślą o optymalizacji etapu zbioru. Narzędzie to zostało wyposażone w ruchome ramiona, co pozwala na łatwe dostosowanie go do potrzeb ogrodu. Operator może regulować prędkość cienkich drutów, sterując nimi z kabiny ciągnika za pomocą joysticka. Takie podejście znacznie zwiększa efektywność procesu przerzedzania kwiatów, dając możliwość indywidualnego dostosowania do specyficznych warunków ogrodu, a także odmiany i rodzaju uprawianych w nim owoców. Po dwóch latach testowania maszyny Florix na różnych rodzajach owoców wyniki były bardzo zachęcające. Rolnicy, tacy jak Filiberto Montanari, który używa maszyny Florix od kilku lat, zgłosili znaczną redukcję czasu i pracy potrzebnej do przerzedzania kwiatów. ... >>

Zaawansowany mikroskop na podczerwień 02.05.2024

Mikroskopy odgrywają ważną rolę w badaniach naukowych, umożliwiając naukowcom zagłębianie się w struktury i procesy niewidoczne dla oka. Jednak różne metody mikroskopii mają swoje ograniczenia, a wśród nich było ograniczenie rozdzielczości przy korzystaniu z zakresu podczerwieni. Jednak najnowsze osiągnięcia japońskich badaczy z Uniwersytetu Tokijskiego otwierają nowe perspektywy badania mikroświata. Naukowcy z Uniwersytetu Tokijskiego zaprezentowali nowy mikroskop, który zrewolucjonizuje możliwości mikroskopii w podczerwieni. Ten zaawansowany instrument pozwala zobaczyć wewnętrzne struktury żywych bakterii z niesamowitą wyrazistością w skali nanometrowej. Zazwyczaj ograniczenia mikroskopów średniej podczerwieni wynikają z niskiej rozdzielczości, ale najnowsze odkrycia japońskich badaczy przezwyciężają te ograniczenia. Zdaniem naukowców opracowany mikroskop umożliwia tworzenie obrazów o rozdzielczości do 120 nanometrów, czyli 30 razy większej niż rozdzielczość tradycyjnych mikroskopów. ... >>

Pułapka powietrzna na owady 01.05.2024

Rolnictwo jest jednym z kluczowych sektorów gospodarki, a zwalczanie szkodników stanowi integralną część tego procesu. Zespół naukowców z Indyjskiej Rady Badań Rolniczych i Centralnego Instytutu Badań nad Ziemniakami (ICAR-CPRI) w Shimla wymyślił innowacyjne rozwiązanie tego problemu – napędzaną wiatrem pułapkę powietrzną na owady. Urządzenie to eliminuje niedociągnięcia tradycyjnych metod zwalczania szkodników, dostarczając dane dotyczące populacji owadów w czasie rzeczywistym. Pułapka zasilana jest w całości energią wiatru, co czyni ją rozwiązaniem przyjaznym dla środowiska i niewymagającym zasilania. Jego unikalna konstrukcja umożliwia monitorowanie zarówno szkodliwych, jak i pożytecznych owadów, zapewniając pełny przegląd populacji na każdym obszarze rolniczym. „Oceniając docelowe szkodniki we właściwym czasie, możemy podjąć niezbędne środki w celu zwalczania zarówno szkodników, jak i chorób” – mówi Kapil ... >>

Przypadkowe wiadomości z Archiwum

Opakowania jadalne dla ryb 28.01.2023

W ramach projektu pakowania żywności SeaFilm, finansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Morskiego i Rybackiego, powstała biodegradowalna folia spożywcza. Dokonali tego naukowcy z Politechniki w Leiria w Portugalii.

Jakość i trwałość każdego produktu zależy od opakowania. Dlatego w Izraelu stworzyli folię z tworzywa sztucznego, która utrzyma produkty w świeżości, a następnie będzie łatwa do utylizacji.

Teraz, według Thefishsite, paczkę mrożonych ryb można zjeść. W ramach międzynarodowego projektu SeaFilm opracowano zamiennik folii jednorazowego użytku. Folia wykonana jest z bioaktywnych ekstraktów z wodorostów.

Po rozmrożeniu ryby biodegradowalną folię można wyrzucić lub zjeść z rybą. Jadalna folia może zawierać przyprawy do tworzenia pysznych, wygodnych i łatwych do przygotowania posiłków.

Badania wykazały, że może to wydłużyć okres przydatności do spożycia owoców morza i łososia po rozmrożeniu i zahamować wzrost drobnoustrojów.

Producenci ryb zwrócili się już do naukowców z prośbą o stworzenie biofilmów dla zrębków drzewnych i morszczuka.

Wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika

Ciekawe materiały z bezpłatnej biblioteki technicznej:

▪ sekcja witryny Spektakularne sztuczki i ich wskazówki. Wybór artykułów

▪ artykuł Domowe kowadło. Wskazówki dla mistrza domu

▪ artykuł Który pisarz zmarł na pseudonimowego raka? Szczegółowa odpowiedź

▪ artykuł Wybór miejsca na obóz. Wskazówki turystyczne

▪ artykuł Urządzenie do wyszukiwania przerwy w kablu. Encyklopedia elektroniki radiowej i elektrotechniki

▪ artykuł Zasilacz impulsowy UZCH, 200 W. Encyklopedia elektroniki radiowej i elektrotechniki

Zostaw swój komentarz do tego artykułu:

Wszystkie języki tej strony

Strona główna | biblioteka | Artykuły | Mapa stony | Recenzje witryn