Inwestycje. Ściągawka: krótko, najważniejsza

Bezpłatna biblioteka techniczna

Notatki z wykładów, ściągawki
Darmowa biblioteka / Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Inwestycje. Ściągawka: krótko, najważniejsza

Notatki z wykładów, ściągawki

Katalog / Notatki z wykładów, ściągawki

Komentarze do artykułu

Spis treści

DEFINICJA INWESTYCJI I ICH TREŚĆ EKONOMICZNA

Istnieje kilka definicji terminu „inwestycja”:

1) inwestycja - jest to inwestycja kapitału w celu jego późniejszego zwiększenia. Jednocześnie zysk kapitałowy uzyskany w wyniku inwestycji powinien być wystarczający, aby zrekompensować inwestorowi odrzucenie dostępnych środków do konsumpcji w bieżącym okresie, wynagrodzić go za ryzyko i zrekompensować straty z tytułu inflacji w przyszłym okresie;

2) z finansowego i ekonomicznego punktu widzenia inwestycja - jest to długoterminowa inwestycja środków ekonomicznych w celu wytworzenia i uzyskania w przyszłości zysku netto przekraczającego łączny zainwestowany kapitał początkowy;

3) inwestycja - inwestowanie kapitału w przedmioty działalności przedsiębiorczej i (lub) innej działalności w celu osiągnięcia zysku i (lub) osiągnięcia innego korzystnego efektu;

4) inwestycja - Wydatki na rozszerzenie i odnowienie produkcji związane z wprowadzaniem nowych technologii, materiałów oraz innych narzędzi i przedmiotów pracy.

Zgodnie z Ustawą Federacji Rosyjskiej „O działalności inwestycyjnej w Federacji Rosyjskiej prowadzonej w formie inwestycji kapitałowych” na mocy inwestycja oznacza pieniądze, papiery wartościowe, inną własność, w tym prawa majątkowe, inne prawa o wartości pieniężnej, zainwestowane w przedmioty działalności gospodarczej i (lub) innej działalności w celu osiągnięcia zysku i (lub) osiągnięcia innego korzystnego efektu.

Tak więc, inwestycja - to kapitał zainwestowany w różne przedmioty działalności, aby uzyskać korzystny efekt. Są to fundusze, własność i wartości intelektualne państwa, osób prawnych i osób fizycznych mające na celu tworzenie nowych przedsiębiorstw, rozwój, przebudowę i doposażanie istniejących, nabywanie nieruchomości, udziałów, obligacji i innych papierów wartościowych oraz aktywów w celu osiąganie zysku i (lub) w inny sposób pozytywny efekt.

Treść ekonomiczna inwestycji wyraża się w dwóch aspektach przepływu kapitału:

1) inwestycje są realizowane w utworzonym obiekcie inwestycyjnym działalności gospodarczej, stanowiącym majątek inwestora;

2) przy pomocy inwestycji następuje redystrybucja środków i funduszy pomiędzy tych, którzy mają ich pod dostatkiem, a tych, którzy mają je ograniczone.

Inwestycje mają na celu reprodukcję kapitału, jego utrzymanie i przyrost. Wielkość i efektywność inwestycji determinują przede wszystkim cykl życia gospodarki. Im sprawniej zachodzą procesy rozszerzonej reprodukcji kapitału, tym skuteczniej i lepiej rozwija się potencjał produkcyjny i infrastruktura społeczna kraju.

RODZAJE INWESTYCJI

Istnieje następująca klasyfikacja inwestycji.

1. W zależności od przedmiotu inwestycji:

1) realne (kapitałowe) inwestycje,

▪ inwestycje w tworzenie nowych, przebudowę i doposażenie techniczne istniejących przedsiębiorstw. Są to środki przeznaczone zarówno na kapitał trwały, jak i obrotowy.

Realne inwestycje w przedsiębiorstwie obejmują inwestycje:

▪ na rozwój produkcji (przebudowa i wyposażenie techniczne; rozbudowa produkcji; wprowadzenie na rynek nowych wyrobów; unowocześnienie wyrobów i rozwój nowych zasobów; nabycie wartości niematerialnych i prawnych);

▪ na rozwój sektora pozaprodukcyjnego (budownictwo mieszkaniowe, budowa obiektów sportowo-rekreacyjnych itp.);

2) inwestycja finansowa - inwestowanie w papiery wartościowe, aktywa innych przedsiębiorstw, lokaty bankowe, prawa dłużne.

W odniesieniu do całości inwestycji rzeczowych i finansowych przedsiębiorstwa posługują się pojęciem portfela inwestycyjnego, a inwestycje w różnego rodzaju aktywa związane z jedną polityką inwestycyjną nazywane są inwestycje portfelowe;

3) inwestycja intelektualna - szkolenie specjalistów na kursach, transfer doświadczenia, licencji i know-how, wspólne opracowania naukowe itp.

2. Ze względu na charakter udziału w inwestycji:

1) inwestycje bezpośrednie - bezpośredni udział inwestora w wyborze przedmiotu inwestycji i inwestycji;

2) inwestycje pośrednie (pośrednie) - inwestycje realizowane przez inwestorów lub innych pośredników finansowych.

3. Według okresu inwestycji:

1) inwestycje krótkoterminowe (nie dłużej niż 1 rok);

2) inwestycje długoterminowe (powyżej 1 roku).

4. Według form własności inwestora:

1) prywatna inwestycja - inwestycje dokonywane przez obywateli, przedsiębiorstwa o niepaństwowych formach własności;

2) inwestycje publiczne - inwestycje realizowane przez władze i administrację rządową i samorządową kosztem budżetów, funduszy pozabudżetowych i pożyczonych oraz przedsiębiorstw i organizacji własności państwowej;

3) zagraniczna inwestycja - inwestycje dokonywane przez cudzoziemców, osoby prawne, państwa, związki państw i organizacje międzynarodowe;

4) wspólna inwestycja - inwestycje dokonywane przez podmioty danego kraju oraz podmioty państw obcych.

5. W ujęciu regionalnym - inwestycje w kraju i za granicą.

6. W zależności od rodzaju źródeł finansowania inwestycji:

1) własny (fundusz amortyzacyjny, zysk, rezerwy finansowe);

2) pożyczone (pożyczki, emisje obligacji);

3) zaangażowany (poprzez emisję akcji).

PRZEDMIOTY DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Przedmiotem działalności inwestycyjnej prowadzonej w formie lokat kapitałowych są:

1) Inwestorzy (osoby fizyczne i prawne utworzone na podstawie umowy o wspólnym działaniu oraz stowarzyszenia osób prawnych nieposiadające osobowości prawnej, organy państwowe, samorządy terytorialne, inwestorzy zagraniczni).

Osoby prawne obejmują: partnerstwa biznesowe i firmy; spółki akcyjne; spółdzielnie produkcyjne; państwowe i komunalne przedsiębiorstwa unitarne; organizacje non-profit.

Inwestorzy dokonują inwestycji kapitałowych na terytorium Federacji Rosyjskiej z własnych i (lub) pożyczonych środków zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Wśród inwestorów wyróżniają się osoby prawne:

▪ przedsiębiorstwa i organizacje takie jak niezależni inwestorzy;

▪ inwestorzy instytucjonalni (instytucje finansowe i kredytowe, różne fundusze finansowe i inwestycyjne, organizacje publiczne). Różnica polega na tym, że zainwestowany przez nich kapitał był wcześniej gromadzony od innych inwestorów (osób fizycznych i prawnych);

2) klienci - osoby fizyczne i prawne upoważnione przez inwestorów realizujących projekty inwestycyjne. Nie ingerują w przedsiębiorczą i (lub) inną działalność podmiotów działalności inwestycyjnej, chyba że umowa między nimi stanowi inaczej. Klientem mogą być również inwestorzy.

Klient, który nie jest inwestorem, ma prawo do posiadania, używania i dysponowania inwestycjami kapitałowymi przez okres i w granicach uprawnień określonych w umowie i (lub) umowie państwowej zgodnie z ustawodawstwem rosyjskim Federacja;

3) wykonawcy - osoby fizyczne i prawne, które wykonują pracę na podstawie umowy o pracę i (lub) umowy państwowej zawartej z klientami zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej. Wykonawcy muszą posiadać licencję na prowadzenie tych rodzajów działalności, które podlegają licencjonowaniu zgodnie z prawem federalnym;

4) użytkownicy obiektów inwestycji kapitałowych - osób fizycznych i prawnych, w tym zagranicznych, a także organów państwowych, organów samorządu terytorialnego, państw obcych, stowarzyszeń i organizacji międzynarodowych, dla których tworzone są te obiekty. Inwestorzy mogą być użytkownikami obiektów inwestycji kapitałowych.

Relacje między podmiotami działalności inwestycyjnej odbywają się na podstawie umowy i (lub) umowy państwowej zawartej między nimi zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej.

BEZPOŚREDNI UDZIAŁ PAŃSTWA W DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

POLITYKA PODATKOWA I Amortyzacyjna PAŃSTWA

Bezpośredni udział państwa w działalności inwestycyjnej:

1) Federacja Rosyjska z zagranicą opracowuje, zatwierdza i finansuje projekty inwestycyjne;

2) priorytetowe projekty inwestycyjne są finansowane z budżetu federalnego oraz budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej;

3) Rząd Federacji Rosyjskiej sporządza i zatwierdza listę projektów budowlanych i urządzeń do technicznego ponownego wyposażenia na potrzeby państwa federalnego, finansowanych z budżetu federalnego;

4) udzielanie na zasadach konkurencyjnych gwarancji państwowych dla projektów inwestycyjnych z budżetu federalnego, środków z budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej;

5) przeznaczanie na zasadach konkurencyjnych środków z budżetu federalnego oraz środków z budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjnych;

6) badanie projektów inwestycyjnych;

7) ochrona organizacji Federacji Rosyjskiej przed dostawami niskiej jakości i przestarzałego sprzętu, technologii itp.;

8) emisje kredytów z obligacjami na finansowanie projektów inwestycyjnych itp.

Polityka amortyzacji reguluje naliczanie i stosowanie odpisów amortyzacyjnych. Federacja Rosyjska, prowadząc politykę amortyzacji, reguluje tempo i charakter reprodukcji (zwiększa odnawianie środków trwałych). Prawidłowa polityka amortyzacji pozwala przedsiębiorstwom na posiadanie niezbędnych środków inwestycyjnych na odtworzenie środków trwałych.

Polityka podatkowa - system środków ekonomicznych, finansowych i prawnych państwa w kształtowaniu systemu podatkowego państwa w celu realizacji określonych zadań stojących przed społeczeństwem.

Zasady budowania polityki podatkowej: stosunek podatków pośrednich i bezpośrednich; stosowanie progresywnych stawek podatkowych i stopień, w jakim są one progresywne lub przewaga stawek proporcjonalnych; dyskretność lub ciągłość opodatkowania; dostępność zachęt podatkowych, ich charakter i cel; stopień jednolitości opodatkowania dla różnych rodzajów dochodów i podatników; metody kształtowania podstawy opodatkowania; stosunek podatków federalnych, stanowych i lokalnych.

Cele polityki podatkowej: udział państwa w gospodarce, reprodukcja społeczna, mająca na celu pobudzenie lub ograniczenie działalności gospodarczej; zapewnienie zapotrzebowania rządu na środki finansowe wystarczające do prowadzenia polityki społeczno-gospodarczej, do wykonywania przez rząd i organy zarządzające powierzonych im funkcji; zapewnienie polityki państwa w zakresie regulacji dochodów.

POLITYKA INWESTYCYJNA PAŃSTWA

CECHY POLITYKI INWESTYCYJNEJ NA OBECNYM ETAPIE

Polityka inwestycyjna państwa w Federacji Rosyjskiej przewiduje:

dostępność warunków do rozwoju działalności inwestycyjnej w Federacji Rosyjskiej; udział państwa w działalności inwestycyjnej.

Metody rozwoju działalności inwestycyjnej w Federacji Rosyjskiej: usprawnienie systemu opodatkowania i amortyzacji; tworzenie systemów podatkowych; ochrona interesów inwestorów; przyznawanie świadczeń; zwiększenie wykorzystania środków pochodzących od ludności i pozabudżetowych źródeł finansowania budownictwa mieszkaniowego, rozwój kredytów hipotecznych; realizacja polityki antymonopolowej; rozwój leasingu finansowego i zabezpieczenia kredytów; przeprowadzanie aktualizacji wyceny środków trwałych z inflacją; tworzenie własnych funduszy inwestycyjnych; udział państwa w działalności inwestycyjnej.

Federacja Rosyjska opracowuje, zatwierdza i finansuje projekty inwestycyjne z zagranicą. Rząd Federacji Rosyjskiej zatwierdza wykaz placów budowy i urządzeń do technicznego ponownego wyposażenia na potrzeby państwa, udziela gwarancji państwowych na projekty inwestycyjne na zasadach konkurencyjnych, przydziela środki z budżetu federalnego i budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej na konkurencyjne zasady finansowania projektów inwestycyjnych, lokaty zwrotne, odpłatne i terminowe lub umocowania we własności państwowej odpowiedniej części udziałów tworzonej spółki akcyjnej.

Prowadzi również wycenę projektów inwestycyjnych, chroni organizacje Federacji Rosyjskiej przed dostawami niskiej jakości sprzętu, technologii itp., udziela kredytów kaucyjnych na finansowanie projektów inwestycyjnych itp.

Gwarancją dla inwestora jest stabilność warunków i trybu realizacji inwestycji. Jego istotą jest to, że zmiany w ustawodawstwie dotyczące wysokości ceł i podatków federalnych, które zwiększają obciążenie podatkowe działalności inwestora, nie są stosowane wobec inwestora realizującego priorytetową inwestycję w okresie jej zwrotu, nie dłuższym niż siedem lat od rozpoczęcia finansowania.

Ważną rolę w polityce inwestycyjnej Federacji Rosyjskiej odgrywają inwestycje zagraniczne, które na terenie Federacji Rosyjskiej korzystają z pełnej ochrony prawnej.

Inwestycje zagraniczne na terenie Federacji Rosyjskiej korzystają z pełnej ochrony prawnej, którą zapewnia ustawa.

Inwestycje zagraniczne na terenie Federacji Rosyjskiej nie podlegają nacjonalizacji i nie mogą podlegać przewidzianej ustawą konfiskacie. W przypadku nacjonalizacji inwestor zagraniczny otrzymuje szybką i odpowiednią rekompensatę.

KONCEPCJA PROJEKTU INWESTYCYJNEGO, TREŚĆ, KLASYFIKACJA

Projekt inwestycyjny - kompleksowy plan działań mający na celu utworzenie nowej lub przebudowę istniejącej produkcji towarów i usług w celu osiągnięcia celów strategicznych przedsiębiorstwa, uzyskania efektów ekonomicznych i innych pozytywnych efektów.

pod projekt inwestycyjny w wąskim sensie rozumie się zbiór dokumentów zawierających rozsądny cel nadchodzącej działalności i pewne środki zmierzające do jego osiągnięcia.

Dlatego „projekt inwestycyjny” można interpretować jako:

1) działanie lub wydarzenie polegające na realizacji zestawu działań zapewniających osiągnięcie określonych celów (uzyskanie określonych wyników);

2) system obejmujący określony zbiór dokumentów organizacyjnych, prawnych, rozliczeniowych i finansowych niezbędnych do przeprowadzenia jakichkolwiek działań lub opisujących takie działania.

Ujawnia możliwości firmy (podsumowanie), rodzaje towarów (usług), rynki towarów (usług), konkurencję na rynkach, plan marketingowy, plan produkcji, plan finansowy.

Klasyfikacja projektu inwestycyjnego:

1) według liczby uczestników i stopnia wpływu na otaczający świat:

▪ małe projekty – plany rozbudowy produkcji i asortymentu. Mają krótkie terminy realizacji;

▪ projekty średnie - projekty przebudowy i ponownego wyposażenia technicznego istniejących obiektów produkcyjnych. Realizowany etapowo, produkcyjnie, według opracowanych harmonogramów odbioru wszystkich surowców;

▪ duże projekty – obiekty dużych przedsiębiorstw, oparte na idei przemysłowej produkcji wyrobów niezbędnych do zaspokojenia popytu;

▪ megaprojekty – ukierunkowane programy inwestycyjne zawierające projekty połączone produktem końcowym. Istnieją międzynarodowe, stanowe, regionalne;

▪ projekty globalne, których realizacja wpływa na sytuację gospodarczą, społeczną lub środowiskową na Ziemi;

▪ projekty o dużej skali, których realizacja wpływa na sytuację gospodarczą, społeczną lub środowiskową w innych krajach;

▪ projekty o skali regionalnej, miejskiej (przemysłowej), których realizacja wpływa na sytuację gospodarczą, społeczną i środowiskową w danym regionie, ale nie wpływa na sytuację w innych regionach;

2) według głównych obszarów działalności: społecznej; gospodarczy; organizacyjny; techniczny; mieszany;

3) według czasu trwania: krótkoterminowe (do 3 lat); średnioterminowy (3-5 lat); długoterminowe (powyżej 5 lat);

4) według złożoności: proste; złożony; bardzo skomplikowane.

ETAPY OPRACOWANIA I REALIZACJI PROJEKTU INWESTYCYJNEGO

Projekty inwestycyjne mogą być innowacyjne. Pomimo różnorodności możliwych pomysłów, każdy inwestor ocenia swoje możliwości finansowe, poziom konkurencji, zwrot z zainwestowanego kapitału, ryzyko i inne czynniki realizacji projektu w przyszłości.

Każdy projekt inwestycyjny przechodzi przez trzy etapy rozwoju i realizacji: przedinwestycyjny, inwestycyjny i operacyjny, które razem składają się na jego cykl życia.

Pierwszy etap przedinwestycyjny obejmuje następujące działania:

▪ sprawdzenie pierwotnego projektu projektu;

▪ sporządzanie zadań do opracowania i uzasadnienia projektu;

▪ opracowanie biznesplanu;

▪ wybór lokalizacji obiektu;

▪ alokacja inwestycji na projektowanie;

▪ przeprowadzanie przetargów na projekt;

▪ wybór organizacji projektującej i zawarcie z nią umowy;

▪ opracowanie studium wykonalności projektu;

▪ opracowanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej;

▪ zatwierdzenie dokumentacji projektowej i kosztorysowej;

▪ przydział gruntów pod budowę;

▪ uzyskanie pozwolenia na budowę;

▪ przeprowadzanie przetargów na budowę;

▪ opracowanie dokumentacji roboczej;

▪ zawarcie umowy kontraktowej.

Zakres należytej staranności różni się od wymagań inwestora, ewentualnie finansowanie od czasu przeznaczonego na ich realizację. Przeznaczyć trzy poziomy należytej staranności:

studia wykonalności; badania przygotowawcze lub przedprojektowe; ocena wykonalności lub studia wykonalności. Ogólnym dokumentem badań przedinwestycyjnych jest biznesplan projektu inwestycyjnego.

Koszt przeprowadzenia badań przedinwestycyjnych w łącznej ilości inwestycji kapitałowych jest dość wysoki.

Etap inwestycyjny na realizację projektu składają się następujące czynności: budowa obiektów objętych projektem; instalacja sprzętu; uruchomienie; produkcja prototypów; osiągnięcie zdolności projektowych. Na etapie inwestycyjnym projektu kształtuje się majątek przedsiębiorstw, zawierane są umowy na dostawę surowców i komponentów, rekrutuje się pracowników i pracowników oraz tworzy portfel zamówień.

Etap operacyjny projekt znacząco wpływa na efektywność zainwestowanych w projekt środków. Im dalej w czasie zostanie utrzymana jego górna granica, tym większy będzie całkowity dochód. Na tym etapie prowadzony jest bieżący monitoring efektywności ekonomicznej projektu, aby inwestor mógł porównać wyniki projektu ze swoimi oczekiwaniami.

BIZNES PLAN PROJEKTU INWESTYCYJNEGO

plan biznesowy to dokument o ściśle ustrukturyzowanej strukturze, wymagający niezbędnego opracowania, opisujący cele przedsiębiorstwa i sposoby jego realizacji. Specyfika biznesplanu polega nie tylko na trafności i wiarygodności wskaźników ilościowych, ale także na merytorycznym uzasadnieniu pomysłów projektowych i ich jakości.

biznesplan jest traktowany jako narzędzie przyciągania finansowania, a dla inwestorów jest gwarancją stabilnej i optymalnej lokaty kapitału. Dokładne uzasadnienie biznesplanu wzbudza zaufanie inwestorów do skuteczności i bezpieczeństwa inwestycji.

Skład biznesplanu i stopień jego struktury zależą od skali, wielkości i branży projektu. Pomysł i opracowanie biznesplanu poprzedzone jest określeniem i uzasadnieniem celów projektu, zebraniem i przetworzeniem rzetelnych informacji w szerokim zakresie zagadnień. Pełna objętość tych informacji w trakcie realizacji projektu stale rośnie, dlatego zaleca się przygotowanie dwóch wersji jednego biznesplanu. Pierwszy to rodzaj wewnętrznego biznesplanu, praktyczny przewodnik po działaniu; drugi to zewnętrzny biznesplan przeznaczony dla potencjalnych partnerów.

Wewnętrzny biznesplan ma służyć jako dokument roboczy w firmie, powinien koncentrować całą ilość informacji niezbędnych do rozwiązywania konkretnych problemów oraz przewidywać rozwój zdarzeń podczas wykonywania poszczególnych czynności i monitorowania.

Struktura biznesplanu obejmuje:

1) podsumowanie;

2) analiza stanu rzeczy w branży;

3) znaczenie przyszłego projektu;

4) badania i analizy rynku;

5) plan marketingowy;

6) plan produkcji;

7) plan organizacyjny i zarządzanie personelem;

8) stopień ryzyka;

9) plan finansowy;

10) wnioski.

Cechą charakterystyczną biznesplanu jest zwięzłość prezentacji, osiągnięta poprzez wyraźną strukturę sekcji, które odzwierciedlają różne aspekty realizacji celów.

Sporządzenie biznesplanu jest konieczne, aby właściciel kapitału, odnosząc się do zawartych w nim wskaźników, mógł wyciągnąć wnioski na temat tego, czy wszystko idzie zgodnie z celami i, jeśli to konieczne, podjąć działania naprawcze.

Czynnikami zewnętrznymi realizacji biznesplanu są: sytuacja gospodarcza w kraju; popyt; pojawienie się nowych technologii i innowacji; zmiana polityki konkurencji itp.

Najskuteczniejszy biznesplan może stracić na aktualności i celowości, gdy zmienią się warunki jego realizacji i realizacji, a inwestor nie dokona odpowiednich korekt w odpowiednim czasie.

UWZGLĘDNIAJĄC INFLACJĘ W DECYZJACH INWESTYCYJNYCH

Inflacja wpływa na wartość skuteczności decyzji inwestycyjnej, warunki wykonalności finansowej, potrzebę finansowania oraz skuteczność udziału w projekcie kapitału własnego. Wpływ ten jest zauważalny w przypadku projektów o przejściowym cyklu inwestycyjnym (w przemyśle wydobywczym) lub (i) wymagających znacznego udziału pożyczonych środków lub (i) realizowanych przy jednoczesnym wykorzystaniu kilku walut (projekty wielowalutowe). Inflacja powinna być brana pod uwagę przy badaniu wpływu niepewności i ryzyka na wykonalność i skuteczność projektów.

Rozliczanie inflacji odbywa się za pomocą:

▪ ogólny wskaźnik krajowej inflacji rubla, ustalony z uwzględnieniem skorygowanej roboczej prognozy przebiegu inflacji;

▪ prognozy kursu rubla;

▪ prognozy inflacji zewnętrznej;

▪ prognozy zmian w czasie cen produktów i surowców (gazu, ropy, surowców energetycznych, sprzętu itp.), prognozy zmian poziomu przeciętnych wynagrodzeń i innych zagregowanych wskaźników na przyszłość;

▪ prognoza stawek podatkowych, ceł, stawek refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej itp., standardy finansowe regulacji państwowych.

Inflacja wpływa na:

▪ w sprawie wskaźników cen;

▪ w potrzebie finansowej;

▪ na zapotrzebowanie na kapitał obrotowy.

Procedura prognozowania inflacji

Najpierw musisz określić, do której kategorii inflacji należy projekt:

▪ jeżeli podjęto działania ograniczające wpływ inflacji na zapotrzebowanie na finansowanie, to w przypadku projektów drugiej kategorii należy zastosować minimalny możliwy poziom inflacji (np. liczony w cenach bieżących). W przypadku projektów pierwszej kategorii spośród wszystkich rozsądnych prognoz inflacji należy wybrać maksymalną;

▪ jeżeli takie działania nie zostaną podjęte, wówczas wraz z opisanymi prognozami maksymalnej inflacji należy uwzględnić scenariusze związane z najszybszą (z rzeczywiście przewidywanych) redukcją inflacji od przyjętego maksimum do przyjętego minimum;

▪ oszacować dolną granicę możliwych zmian jednej z cech zmian kursu walutowego (np. łańcuchowych wskaźników wewnętrznej inflacji waluty obcej), w tym z uwzględnieniem relacji cen dolarowych produktów: zgodnie z projektem i istniejących (w kraju i za granicą).

Ponadto wykonalność finansowa i skuteczność projektu powinny być testowane przy różnych poziomach inflacji w ramach oceny wrażliwości projektu na zmiany warunków zewnętrznych.

Prognozując inflację należy brać pod uwagę oficjalne dane, a także szacunki eksperckie i inne uwzględniające deflator PNB oraz (lub) wskaźniki cen dla dość dużego „koszyka” o stałym składzie.

KONCEPCJA I ZASADY OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI

Efektywność projektów inwestycyjnych odzwierciedla zgodność projektu z celami i zainteresowaniami jego uczestników. Należy ocenić następujące rodzaje wydajności:

1) skuteczność projektu jako całości (obejmuje efektywność publiczną (społeczno-ekonomiczną) i komercyjną (finansową) projektu);

2) skuteczność udziału w projekcie (określona w celu weryfikacji wykonalności projektu inwestycyjnego oraz zainteresowania nim wszystkich jego uczestników).

Podstawowe zasady oceny efektywności projektów inwestycyjnych:

1) rozpatrzenie i analiza projektu od przeprowadzenia badań przedinwestycyjnych do zakończenia projektu;

2) modelowanie przepływów pieniężnych;

3) porównywalność warunków porównywania różnych projektów dla jakościowego wyboru alternatywnych decyzji inwestycyjnych;

4) pozytywność i maksymalny efekt.

Dla inwestora inwestycja będzie skuteczna, jeśli efekt jej realizacji będzie pozytywny;

5) uwzględnienie czynnika czasu;

6) rozliczanie przyszłych kosztów i wpływów;

7) uwzględnienie wszystkich najistotniejszych konsekwencji przedsięwzięcia;

8) biorąc pod uwagę obecność różnych uczestników projektu, rozbieżność między ich zainteresowaniami;

9) uwzględnienie wpływu na efektywność projektu inwestycyjnego zapotrzebowania na kapitał obrotowy (jego wzrost) niezbędny do funkcjonowania majątku produkcyjnego powstałego w trakcie realizacji projektu oraz jego rozszerzonego odtwarzania;

10) ocena wpływu inflacji, możliwość wykorzystania kilku walut przy realizacji projektu;

11) uwzględnienie wpływu niepewności i ryzyk w realizacji inwestycji.

Główne wskaźniki wykorzystywane do obliczania efektywności projektu inwestycyjnegosą:

▪ efektywność komercyjna (finansowa), pokazująca rezultaty finansowe projektu inwestycyjnego;

▪ efektywność budżetowa, odzwierciedlająca skutki finansowe projektu dla budżetów różnych szczebli i środków pozabudżetowych;

▪ efektywność ekonomiczna, z uwzględnieniem relacji kosztów do rezultatów projektu inwestycyjnego;

▪ efektywność społeczna, odzwierciedlająca społeczne konsekwencje realizacji projektu inwestycyjnego;

▪ efektywność środowiskowa, charakteryzująca skutki środowiskowe realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego.

SYSTEM WSKAŹNIKÓW DO OCENY EFEKTYWNOŚCI PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH

1. Komercyjne (finansowe) wskaźniki wydajności.

Podczas obliczania efektywność handlowa efektem jest przypływ realnych pieniędzy. Realizując projekt inwestycyjny wyróżnia się trzy rodzaje działań: inwestycyjną, operacyjną i finansową, w ramach każdego z nich następuje napływ środków Pi(t) i odpływ środków Oi(t). Rzeczywisty przepływ pieniędzy (q(t)) - różnica pomiędzy napływem i odpływem środków z działalności inwestycyjnej i operacyjnej w każdym okresie projektu:

q(t) = [P1(t) - O1(t) + P1(t) - O2(t)] = q1(t) + q2(t).

Saldo prawdziwych pieniędzy - różnica między napływem a odpływem środków ze wszystkich trzech rodzajów działalności również na każdym kroku obliczeniowym:

2. Wskaźniki wykonania budżetuodzwierciedlające konsekwencje realizacji projektu inwestycyjnego dla budżetów federalnych, regionalnych i lokalnych. Głównym wskaźnikiem efektywności budżetowej jest efekt budżetowy, który odzwierciedla tylko tę część efektu, która trafia do budżetu:

Bt \uXNUMXd Dt - Pt.

Integralny efekt budżetu - suma zdyskontowanych rocznych efektów budżetowych za cały okres realizacji inwestycji lub jako nadwyżka całkowitych wpływów budżetowych nad całkowitymi wydatkami budżetowymi.

3. Wskaźniki efektywności ekonomicznej, odzwierciedlające koszty i rezultaty projektu oraz uwzględniające zarówno interesy jego uczestników, jak i interesy kraju, regionu lub miasta.

Wybór różnych projektów, w realizacji których uczestniczy państwo (region), odbywa się według najwyższej wartości wskaźnika integralnego efektu gospodarczego kraju.

Przy ocenie kilku projektów inwestycyjnych i ich wyborze warto wprowadzić dodatkowy sumaryczny wskaźnik efektywności, który zawiera kombinację wszystkich trzech powyższych wskaźników:

K1,2,3 - współczynniki wzrostu (spadku) istotności wskaźnika.

Przy ocenie efektywności projektu inwestycyjnego porównanie wskaźników wielookresowych odbywa się poprzez doprowadzenie ich do początkowego czasu realizacji projektu. W tym celu stosuje się stopę dyskontową (E), która jest równa akceptowalnej przez inwestora stopie zwrotu z kapitału.

Wygodnie jest redukować koszty, wyniki i efekty, które zachodzą w 1. kroku obliczeniowym do początkowego (podstawowego) momentu czasu, mnożąc je przez współczynnik dyskontowy (Kd), określony wzorem:

METODY OCENY PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH

Istnieją zarówno proste, jak i złożone metody oceny projektu inwestycyjnego.

Proste metody oceny projektów inwestycyjnych obejmują:

1) określenie okresu zwrotu inwestycji – jest to okres czasu, po upływie którego wysokość przyrostu środków z realizacji inwestycji będzie równa początkowej kwocie inwestycji kapitałowej w projekt inwestycyjny. Oznacza to, że okres zwrotu charakteryzuje okres, w którym inwestycja dokonana przez inwestora w projekt zostanie zwrócona z dochodów z jego realizacji.

Okres spłaty można określić z lub bez zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Okres zwrotu z uwzględnieniem dyskontowania to czas trwania okresu od momentu początkowego do „momentu zwrotu z uwzględnieniem dyskontowania”. Momentem zwrotu z uwzględnieniem dyskontowania jest najwcześniejszy moment w okresie rozliczeniowym, po którym bieżący zdyskontowany dochód netto staje się i pozostaje nieujemny w przyszłości;

2) sposób obliczania zwrotu z zainwestowanego kapitału. Metoda ta opiera się na wykorzystaniu informacji o przepływach pieniężnych, o możliwości osiągnięcia zysku z realizacji projektu inwestycyjnego. Metoda ta ma szereg wad ze względu na to, że nie uwzględnia składnika czasowego przepływów pieniężnych, nie rozróżnia projektów o tej samej wysokości średniego rocznego zysku, ale o różnej wysokości zysku na przestrzeni lat, między projekty, które mają ten sam średni roczny zysk, ale wygenerowały różną liczbę lat.

Kompleksowe metody oceny projektów inwestycyjnych obejmują:

1) metodykę wyznaczania wartości lokat przy zastosowaniu odsetek składanych – na podstawie reinwestycji rocznych dochodów odsetkowych. W efekcie inwestor uzyskuje dochody zarówno z pierwotnie zainwestowanego kapitału, jak i z odsetek otrzymanych w poprzednich latach.

Ta technika nazywa się mieszaniem, tj. doprowadzenie kosztów i wyników do ostatniego punktu w czasie;

2) sposób obliczania wartości bieżącej netto projektu inwestycyjnego (wartość bieżąca netto, całkowity efekt ekonomiczny) - nadwyżka integralnej (za szacowany okres) zdyskontowanych wpływów pieniężnych nad całością zdyskontowanych płatności pieniężnych z tytułu realizacji projektu inwestycyjnego;

3) określenie wewnętrznej stopy zwrotu projektów inwestycyjnych – stopa dyskontowa, która uchyla wartość wartości bieżącej netto. Odzwierciedla wysokość dochodu na jednostkę inwestycji zainwestowanej w projekt.

SPOSÓB OBLICZANIA ZWROTU Z ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU

Metoda opiera się na wykorzystaniu informacji o przepływach pieniężnych, o możliwości osiągnięcia zysku z realizacji projektu inwestycyjnego.

Zwrot z zainwestowanego kapitału (ROI) obliczany jest według wzoru:

HVAC = (Poz./Ios) x 100,

gdzie Pos to oczekiwany średni zysk z realizacji inwestycji,

iOS to oczekiwana średnia inwestycja w projekt.

Oczekiwany średni zysk jest definiowany jako suma różnic przyrostowych przychodów i kosztów w okresie realizacji projektu podzielona przez szacowany okres użytkowania projektu.

Średnią inwestycję ustala się dzieląc początkową kwotę inwestycji kapitałowych przez dwa, jeżeli po wygaśnięciu analizowanego projektu wszystkie koszty kapitałowe są odpisywane; jeśli dopuszcza się wartość rezydualną lub ratowniczą, należy wziąć pod uwagę jej oszacowanie. Jednocześnie średnia wartość oczekiwanej inwestycji zależy od metody amortyzacji. Przy amortyzacji liniowej oczekiwana inwestycja to połowa początkowej inwestycji plus wartość odzysku na koniec okresu eksploatacji projektu.

Podobnym wskaźnikiem oceny efektywności projektu inwestycyjnego jest średnia księgowa stopa zwrotu, którą określa wzór:

NP = (Przez / I) x 100,

gdzie Do - łączny zysk za cały okres cyklu życia projektu,

I - początkowa kwota inwestycji w projekt.

W praktyce do obliczenia zwrotu z zainwestowanego kapitału stosuje się następujący wzór: zwrot z zainwestowanego kapitału = oczekiwany średni zysk / oczekiwany średni zysk x 100%.

Niektóre formuły wykorzystują również całkowity zysk, który jest w liczniku, lub początkową inwestycję, która jest w mianowniku. Możliwych jest wiele kombinacji, ale należy zastosować jedną już wybraną metodę.

Metoda ta opiera się na wykorzystaniu jako danych początkowych czasu (liczby lat) wymaganego do pokrycia początkowej inwestycji w projekt; wysokość rocznej składki, obliczona jako różnica między rocznymi przychodami a kosztami.

Nie uwzględnia czasu uzyskania przychodów z realizacji projektu. Rachunkowość stopnia dochodów i ich amortyzacji musi uwzględniać czas otrzymania zysku.

Zaletami m i tej metody są prostota i zrozumienie obliczeń, pewność kwoty początkowej inwestycji itp.

Wady: pomija zwrot z zainwestowanego kapitału (nie ocenia rentowności), daje równą ocenę poziomu inwestycji niezależnie od okresu zwrotu.

ISTOTA BUDOWY KAPITAŁU

Budowa kapitału zapewnia rozszerzoną reprodukcję zdolności produkcyjnych i majątku trwałego dla całej gospodarki narodowej. Wraz z inżynierią mechaniczną tworzy środki trwałe dla wszystkich branż. Efektem budowy są konstrukcje o różnym przeznaczeniu użytkowym. Podstawą jego realizacji są inwestycje kapitałowe. Skierowane są do: budowy nowej, modernizacji i odtworzenia istniejącego przedsiębiorstwa, technicznego wyposażenia procesu produkcyjnego, rozbudowy obiektu itp.

Nowa budowa obejmuje budowę kompleksu obiektów dla celów głównych, pomocniczych i usługowych nowo powstałych przedsiębiorstw, branż lub poszczególnych branż w nowych lokalizacjach według wstępnie zatwierdzonego projektu, które po ich uruchomieniu będą w niezależnym bilansie .

rozbudowa - budowa dodatkowych obiektów produkcyjnych, oddzielnych warsztatów w istniejącym przedsiębiorstwie. Obejmuje budowę nowych gałęzi i branż, które po uruchomieniu będą częścią istniejącego przedsiębiorstwa lub organizacji.

Przebudowa istniejących przedsiębiorstw i organizacji - całkowita lub częściowa reorganizacja istniejących przemysłów, warsztatów i innych obiektów bez rozbudowy głównych obiektów, związana z usprawnieniem produkcji i podniesieniem jej poziomu techniczno-ekonomicznego w celu zwiększenia mocy produkcyjnych.

Głównym celem odbudowy i ponownego wyposażenia technicznego jest zwiększenie wydajności produkcji poprzez jej wyposażenie techniczne oraz zwiększenie produkcji, poprawę jej jakości i obniżenie kosztów produkcji.

Inwestycje kapitałowe są źródłem finansowym dla realizacji budowy kapitału.

budowa kapitału - proces tworzenia środków trwałych produkcyjnych i nieprodukcyjnych poprzez budowę nowych, rozbudowę, przebudowę, doposażenie techniczne i modernizację istniejących obiektów. Za jego pomocą przeprowadzana jest renowacja fizycznie i moralnie amortyzowanych środków trwałych. Obejmuje wszystkie etapy tworzenia środków trwałych, począwszy od projektowania obiektów, a skończywszy na ich uruchomieniu. Decydującym jej etapem jest realizacja kompleksu robót budowlano-montażowych, regulacja i testowanie zainstalowanych urządzeń w eksploatacji oraz zapewnienie uruchomienia budowanych obiektów.

Budownictwo kapitałowe obejmuje prace projektowe i pomiarowe oraz badania, organizacje budowlane i instalacyjne, przedsiębiorstwa budowlane, produkcję materiałów budowlanych i transport.

PRZEDMIOTY DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ I BUDOWLANEJ

Inwestor - podmiot działalności inwestycyjnej finansujący przedsięwzięcie budowlane ze środków własnych lub pożyczonych. Posiada tytuł prawny do wyników finansowania; określa zakres stosowania inwestycji kapitałowych; opracowuje umowy na budowę obiektu; rozstrzyga zagadnienia dotyczące form organizacyjnych budownictwa w celu ustalenia projektanta, wykonawcy, dostawcy w drodze aukcji, korzystając z propozycji prywatnych.

Inwestor jest klientem, wierzycielem, nabywcą obiektu budowlanego, pełni funkcje dewelopera.

Klient jest osobą prawną lub fizyczną, która organizuje, zarządza budową obiektu.

Deweloper - osoba prawna lub fizyczna posiadająca prawo do działki pod zabudowę. Jest właścicielem ziemskim. Klient użytkuje grunt pod zabudowę na zasadzie dzierżawy.

Kontrahent - firma budowlana wykonująca budowę na podstawie umowy lub kontraktu.

Wykonawca odpowiada wobec klienta za wybudowanie obiektu zgodnie z warunkami umowy, projektem, wymaganiami norm i przepisów budowlanych oraz kosztem zlecenia.

Może angażować się na zasadzie podwykonawstwa do wykonywania określonych rodzajów prac lub do budowy poszczególnych obiektów lub konstrukcji, podwykonawstwa budowy, instalacji wyspecjalizowanych organizacji. Tym samym w proces inwestycyjny tworzenia nowego obiektu budowlanego zaangażowanych jest kilka niezależnych organizacji, które mają różne cele w realizacji swojego efektu ekonomicznego. Głównym celem inwestora i klienta jest budowa obiektu i jego uruchomienie, z zachowaniem minimalnych kosztów inwestycji kapitałowych w jak najkrótszym czasie w celu wygenerowania dochodu.

Głównym zadaniem wykonawcy jest osiągnięcie maksymalnego zysku i rentowności pracy. Osiągnięcie celu realizowane jest w dwojaki sposób: poprzez podniesienie cen robót budowlano-montażowych (CEW), czyli poprzez podniesienie ceny budowy, lub poprzez obniżenie kosztów poprzez wprowadzenie postępu naukowo-technicznego i innowacyjnych technologii.

Pierwszy sposób jest bardziej dostępny, ale stoi w sprzeczności z głównym zadaniem inwestora i klienta - oddaniem obiektu do użytku przy minimalnych nakładach kapitałowych. Aby przezwyciężyć te sprzeczności, potrzebne są pewne bodźce, które zjednoczą interesy wszystkich uczestników budowy w realizacji postawionego zadania.

W systemie budowy kapitału formy organizacyjne i relacje organizacyjne pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego są bardzo ważne dla osiągnięcia ostatecznego celu budowy.

CYKL INWESTYCYJNY W BUDOWNICTWIE

Cykl inwestycyjny - jest to okres obejmujący proces tworzenia produktu inwestycyjnego opartego na obiegu kapitału (środków produkcyjnych). Każde przedsiębiorstwo ma swój rodzaj działalności i przedmiot zarządzania. Dla organizacji badawczej przedmiotem zarządzania jest proces wyboru miejsca pod budowę budynków, budowli i kompleksów przemysłowych, dla organizacji projektowych - proces produkcyjny, w którym aktywami produkcyjnymi są surowce (materiały, półprodukty, produkty , struktury), złożony zasób (środki techniczne, finanse i praca pracowników) przenoszony jest na gotowy produkt.

W procesie produkcji następuje obieg majątku produkcyjnego. Kapitał obrotowy w całości oraz środki trwałe nie w całości w postaci amortyzacji przenoszone są do nowej jakości, do gotowych wyrobów budowlanych.

Organizacje budowlano-montażowe (generalni wykonawcy i podwykonawcy) oraz ich przedsiębiorstwa i oddziały, które wykonują pakiety robocze, są zaangażowane w realizację funduszy w procesie produkcyjnym.

Dla organizacji generalnego wykonawstwa przedmiotem zarządzania jest proces produkcyjny wznoszenia budynków i budowli, dla pozostałych organizacji uczestniczących w procesie produkcyjnym jest to praca, którą wykonują w ramach tego procesu.

Dla każdej firmy budowlanej proces zarządzania ma swój zakres i terminy w postaci programów produkcyjnych na określony czas.

Cykl życia projektu inwestycyjnego - przedział czasu od momentu pojawienia się inwestycji do jej zakończenia. Cykl ten podzielony jest na fazy: faza koncepcyjna, planowanie i projektowanie, realizacja, realizacja. Fazy podzielone są na etapy, kroki. Jeśli chodzi o konkretny przypadek inwestycji – zaprojektowanie i wykonanie konkretnej inwestycji budowlanej, to zespół bieżących prac określany jest zwykle mianem „cyklu inwestycyjnego”. Cykl inwestycyjny podzielony jest na etapy: przedprojektowe, ekspertyzy inżynierskie, projektowanie, prace budowlano-montażowe, odbiory.

Niezawodność nazywa zdolność systemu do normalnego funkcjonowania w określonych warunkach roboczych przez określony czas. W budownictwie pojęcie niezawodności znajduje szersze zastosowanie – jest to niezawodność projektowanych konstrukcji, niezawodność funkcjonowania konstrukcji jako całości, niezawodność systemów organizacyjnych.

Poza Federacją Rosyjską jako przedmiot zarządzania wybierany jest cały cykl inwestycyjny, począwszy od kwestii budowy obiektu do oddania go do eksploatacji lub do zakończenia jego eksploatacji.

GŁÓWNE ZASADY SFERY INWESTYCYJNO-BUDOWLANEJ

Tworzenie i funkcjonowanie gospodarki rynkowej odbywa się zgodnie z określonymi zasadami. Ocena stopnia ich realizacji pozwala określić poziom rozwoju relacji rynkowych w kraju. Najważniejsze zasady w sektorze inwestycyjno-budowlanym są następujące.

Zasada rynkowych form wyceny. Ustalanie cen w rynkowej regulacji gospodarki w kraju odbywa się w dwóch formach.

Są to ceny wolne dla większości towarów, robót budowlanych i usług, tj. cena ustalana jest na rynku, w procesie uzgadniania interesów uczestników działalności inwestycyjno-budowlanej.

W wielu przypadkach ceny towarów (robót, usług) są regulowane przez państwo, chociaż są ustalane albo przez producentów, albo przez specjalne komisje. Taka sytuacja rozwija się, gdy producenci produktów, według określonych kryteriów, są monopolistami.

W większości są to struktury organizacyjne monopoli naturalnych. Liberalizacja działalności gospodarczej. Realizacja tej zasady pozwala każdej osobie prawnej lub fizycznej na prowadzenie dowolnego rodzaju działalności, z wyjątkiem niektórych rodzajów działalności zabronionych przez prawo. W organizacjach budowlanych zasada ta została obecnie wdrożona prawie całkowicie: ograniczenia występują tylko podczas wykonywania specjalnych prac budowlanych i instalacyjnych.

Obecność różnych form własności z przewagą własności prywatnej. Tak więc prawie wszystkie organizacje budowlane w Federacji Rosyjskiej mają prywatne i mieszane formy własności, powstałe w wyniku prywatyzacji.

Demonopolizacja i koncentracja produkcji. Wiadomo, że monopol ogranicza konkurencję. Otwartość rynku krajowego i zagranicznego, która z jednej strony zwiększa liczbę konkurentów dla organizacji rosyjskich, a z drugiej ułatwia zawieranie kontraktów na wykonanie robót budowlanych przez organizacje rosyjskie i otrzymanie dodatkowych fundusze.

Umowne formy powiązań między podmiotami gospodarczymi. Mechanizm wyszukiwania i utrwalania relacji pomiędzy stronami kontraktów jest ustalany na podstawie przeprowadzanych przetargów inwestycyjnych i przetargów na kontrakty.

Wyłączne prawo właściciela do regulowania działalności podmiotów gospodarczych, gdy właściciel albo bezpośrednio zarządza działalnością organizacji, albo poprzez swojego pośrednika pośrednio realizuje swoje pragnienia, aby jak najefektywniej wykorzystać swój kapitał.

Organizacje budowlane powstają i działają w następujących formach organizacyjno-prawnych: spółki akcyjne, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółdzielnie produkcyjne i spółki osobowe.

CECHY CEN W BUDOWNICTWIE KAPITAŁOWYM

Mechanizm cenowy w budownictwie kapitałowym ma cechy związane z wyrobami budowlanymi: różnorodność wyrobów budowlanych; zależność ceny wyrobów budowlanych od kosztu działki, na której budowany jest budynek; położenie terytorialne oraz czynniki przyrodniczo-klimatyczne obiektu; warunki naturalne i klimatyczne oraz konstrukcja; stan samej działki pod zabudowę; wysokie zużycie materiałów wyrobów budowlanych; trwania cyklu produkcyjnego.

Szacunkowy koszt budowy - wysokość środków niezbędnych do jego realizacji zgodnie z projektem budowlanym. Szacunkowy koszt budowy w dokumentacji kosztorysowej inwestora zaleca się podać: w podstawowym (stałym) poziomie cenowym, ustalonym przy zastosowaniu obowiązujących norm i cen szacunkowych; na poziomie bieżącym lub prognozowanym, ustalonym na podstawie cen obowiązujących w momencie szacowania lub prognozy na okres realizacji projektu.

Rezultatem jest sumaryczna kalkulacja szacunkowa, która określa szacunkowy limit środków niezbędnych do ukończenia budowy wszystkich obiektów przewidzianych w projekcie.

Zgodnie z treścią ekonomiczną struktura szacowanego kosztu budowy składa się z:

Roboty budowlane; prace instalacyjne sprzętu; koszt zakupu głównego i pomocniczego sprzętu technologicznego, mebli, zapasów; inne koszty, w tym koszty projektowania i badań, prac badawczych, szkoleń itp.

Koszty bezpośrednie obejmują: koszt wynagrodzeń pracowników budowlanych, koszt materiałów, części i konstrukcji budowlanych; koszty eksploatacji maszyn i mechanizmów budowlanych.

Koszty ogólne - część kosztów robót budowlano-montażowych związanych z tworzeniem ogólnych warunków produkcji budowlanej, jej organizacją, zarządzaniem i utrzymaniem. Zwykle stanowią 20% kosztów bezpośrednich.

Planowane oszczędności, czyli szacowany zysk, - kwota środków potrzebnych na pokrycie ogólnych wydatków organizacji budowlanych, które nie są wliczone w koszt wyrobów budowlanych. Szacowany zysk stanowi gwarantowaną część ceny wyrobów budowlanych. Ustalana jest w drodze porozumienia stron i kształtuje się na poziomie 8% kwoty kosztów bezpośrednich i kosztów ogólnych.

Całkowity szacunkowy koszt projektu budowlanego (Razem):

Comm = Ssmr+Sob+Sdob+Spr,

gdzie Csmr - koszt prac budowlano-montażowych;

Sob - koszt niezbędnego sprzętu;

Cdop – dodatkowe koszty związane z budową obiektu;

Spr - inne nierozliczone koszty (za prace projektowe i geodezyjne, kwoty podlegające zwrotowi itp.).

KONCEPCJA I RODZAJE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

Cenny papier - instrument finansowy, który poświadcza prawo własności lub stosunek pożyczkowy właściciela dokumentu do osoby, która taki dokument wystawiła (wystawcy). Właściciel nie posiada samego kapitału, ale są do niego prawa, ustalone w formie zabezpieczenia.

Rodzaje papierów wartościowych:

1) według formy własności: rządowe papiery wartościowe (rodzaje obligacji); pozarządowe papiery wartościowe wprowadzane są do obrotu przez korporacje, osoby fizyczne;

2) ze względu na charakter zbywalności: rynek; nierynkowe, gdy nakład jest ograniczony i nie mogą być sprzedane nikomu poza tym, który je wyemitował;

3) według poziomu ryzyka: ryzykowne; niskie ryzyko;

4) przez obecność dochodu: nieopłacalny, gdy wysokość dochodu jego właściciela nie jest określona przy emisji papierów wartościowych; opłacalny;

5) w formie lokaty kapitałowej (kapitał zainwestowany w wierzytelności lub na nabycie praw majątkowych):

▪ dłużne – emitowane na czas określony ze zwrotem zainwestowanych środków (obligacje, certyfikaty bankowe, weksle itp.);

▪ opcja – umowa, na mocy której jedna ze stron ma prawo, ale nie obowiązek, sprzedać (kupić) odpowiedni składnik aktywów od drugiej strony w określonym terminie po cenie ustalonej przy zawarciu umowy, z zapłatą za to prawo do określonej kwoty pieniędzy, zwane premią;

▪ akcje właściciela - dają prawo własności do odpowiednich aktywów (akcji, warrantów, konosamentów itp.);

6) ze względu na charakter gospodarczy:

▪ udział, poprzez który dokonywany jest wkład na kapitał zakładowy spółki akcyjnej;

▪ obligacja – jednorazowe zobowiązanie dłużne mające na celu zwrot zainwestowanej kwoty pieniędzy po określonym czasie z zapłatą określonego dochodu lub bez niej;

▪ certyfikat bankowy – swobodnie zbywalny certyfikat depozytu (oszczędnościowego) w banku z obowiązkiem dokonania w określonym terminie ostatniej spłaty tej lokaty wraz z odsetkami;

▪ weksel – pisemne zobowiązanie pieniężne dłużnika do spłaty zadłużenia;

▪ czek – pisemne polecenie wystawcy skierowane do banku, aby wypłacił odbiorcy czeku kwotę pieniężną w nim wskazaną;

▪ list przewozowy – dokument (umowa) o standardowym (międzynarodowym) formularzu przewozu ładunku, potwierdzający jego załadunek, transport i prawo do jego odbioru;

▪ kontrakt futures – standardowa umowa wymiany na zakup i sprzedaż aktywa giełdowego w określonym momencie w przyszłości po cenie ustalonej w momencie transakcji

INWESTYCJE FINANSOWE

Inwestycje finansowe - inwestycje w akcje, obligacje, inne papiery wartościowe, aktywa innych przedsiębiorstw, lokaty bankowe o określonym oprocentowaniu, prawa dłużne.

Dokonując inwestycji portfelowych, inwestor zwiększa swój kapitał finansowy, otrzymując dywidendę – dochód z papierów wartościowych.

Pojęcie „inwestycji finansowej” jest często utożsamiane z pojęciem „inwestycji portfelowej”, które można zdefiniować jako celowo sformułowany zestaw inwestycji w papiery wartościowe (bond skarbowy, weksel, akcja, czek, obligacja, świadectwo depozytowe i oszczędnościowe). , list przewozowy, książeczka oszczędnościowa na okaziciela itp.).

Powszechnym rodzajem papierów wartościowych w Federacji Rosyjskiej są akcje.

Akcja - zabezpieczenie emisyjne, które zabezpiecza prawa jej właściciela (wspólnika) do otrzymywania części zysku spółki akcyjnej w formie dywidendy, zarządzania spółką akcyjną oraz posiadania części majątku pozostałego po jej likwidacji. Cechami wyróżniającymi akcje są ich bezterminowość, bezpośredni udział akcjonariusza w inwestycjach oraz prawo do uzyskania dochodu z zainwestowanego kapitału, który jest bezpośrednio uzależniony od wyników gospodarowania.

Akcje rozróżniają:

▪ akcja zwykła – kapitałowy papier wartościowy zabezpieczający prawo akcjonariusza do otrzymania części zysku spółki akcyjnej (JSC) w formie dywidendy oraz aprecjacji w momencie jej sprzedaży.

▪ akcja uprzywilejowana - zabezpieczenie zapewniające inwestorowi gwarantowaną dywidendę (ustalaną w momencie emisji akcji) oraz preferencyjne prawo do otrzymania części majątku po likwidacji spółki (w porównaniu do pozostałych akcjonariuszy).

Drugim najczęstszym rodzajem papierów wartościowych są obligacje.

Bond

▪ papier wartościowy o ratingu emisyjnym, zabezpieczający prawo jego posiadacza do otrzymania od elementu obligacji, w terminie przez niego określonym, jego wartości nominalnej oraz ustalonego w niej procentu tej wartości lub ekwiwalentu majątkowego.

Z obligacji uzyskuje się następujące rodzaje dochodów: kwartalne, roczne (lub inne okresowe) płatności odsetkowe; dochód w postaci dyskonta, gdy papier wartościowy jest plasowany po cenie niższej od jego wartości nominalnej i wykupywany po jego wartości nominalnej (obligacje zerokuponowe).

Inwestycje portfelowe w przedsiębiorstwie obejmują inwestycje w zakup papierów wartościowych (udziały innych organizacji handlowych, obligacje, inne papiery wartościowe):

1) wolne od ryzyka;

2) niskiego ryzyka;

3) inwestycje w majątek innych przedsiębiorstw: przedsiębiorstwa produkcyjne; instytucje finansowe i kredytowe; inne organizacje komercyjne.

OPIS AKCJI

Akcja jest zabezpieczeniem emisyjnym, które zabezpiecza prawa jej właściciela (akcjonariusza) do otrzymywania części zysku spółki akcyjnej (UA) w formie dywidendy, do udziału w zarządzie UAB oraz do części pozostałego majątku po jego likwidacji.

Najistotniejszy dla inwestora z punktu widzenia różnicy w ich walorach inwestycyjnych jest podział akcji na akcje zwykłe i uprzywilejowane.

Ryzyko wykorzystania akcji zwykłych równoważy fakt, że dochód z nich nie jest stały, ale stanowi odpowiedni udział w zyskach.

Akcje są klasyfikowane:

1) według cech ewidencyjnych i obiegowych: nominalny; okaziciel;

2) ze względu na charakter zobowiązań: proste; uprzywilejowany;

3) według formy własności emitenta: spółki Skarbu Państwa; firmy niepaństwowe;

4) według regionu: emitenci krajowi; emitenci zagraniczni.

Podstawą wykonywania praw z akcji zwykłej jest jej wartość nominalna.

Jest to nie tyle jego rzeczywista cena, ile wyznacznik wielkości praw przypisanych jego właścicielowi. Wartość nominalna jest rzadko wykorzystywana do celów kupna i sprzedaży akcji. Obowiązują wartości księgowe i ceny rynkowe.

Cena rynkowa akcji może różnić się od jej wartości nominalnej. Składa się z pomysłów na wiarygodność biznesu, który finansuje te akcje.

Akcje zwykłe mają następujące zalety: mogą otrzymywać wyższe dywidendy w okresach efektywnego działania JSC; ich właściciele wpływają na proces gospodarczy, uczestnicząc w zarządzaniu JSC; ich płynność na giełdzie jest wyższa niż preferowanych; ich dochody są powiązane z inflacją w kraju; Akcjonariusze uczestniczą w kształtowaniu polityki dywidendowej JSC.

Zalety akcji uprzywilejowanych: zapewnienie właścicielowi stabilnego dochodu w postaci dywidendy; płatność za nie jest przeprowadzana niezależnie od wyników działalności gospodarczej JSC w okresie sprawozdawczym; w pełni chronione przed ryzykiem systematycznym, a częściowo przed niesystematycznymi.

Dla inwestora ma znaczenie, jaki zysk przynosi akcja, jakie są jej perspektywy.

Inwestorów w akcje przyciągają:

1) prawo głosu w zamian za zainwestowany kapitał;

2) prawo do dochodu w formie dywidendy;

3) zysk kapitałowy w przypadku wzrostu kursu akcji na giełdzie;

4) dodatkowe świadczenia udzielane przez JSC swoim akcjonariuszom;

5) prawo pierwokupu kolejnych emisji akcji;

6) prawo do części majątku SAS pozostałej po jej likwidacji.

OKREŚLENIE ZWROTU AKCJI

Zwrot akcji - stosunek zysku przypadającego na jedną akcję zwykłą do jej wartości rynkowej. Rentowność akcji zależy od: tempa wzrostu wartości rynkowej akcji; wysokość wypłaty dywidendy; stopy inflacji i wzrost odsetek bankowych; wysokość podatku dochodowego.

Wysokość otrzymanych dywidend oraz różnica cen nabycia i sprzedaży to dwa wskaźniki, według których ustalany jest dochód z akcji.

Dywidenda - dochód uzyskiwany przez akcjonariusza z części zysku netto roku bieżącego spółki akcyjnej, który jest rozdzielany pomiędzy akcjonariuszy w postaci określonej części ich wartości nominalnej; poprzez dywidendę realizowane jest prawo akcjonariusza do udziału w zyskach osiąganych przez spółkę akcyjną.

Dywidenda jest wypłacana w gotówce, innym majątku według uznania JSC (akcje). Termin wypłaty dywidendy ustala JSC, dzielą się one na roczne i pośrednie. Wysokość rocznej dywidendy nie może być większa niż zalecana przez Radę Dyrektorów JSC i mniejsza niż zaliczki na poczet dywidendy. Na wysokość wypłaty dywidendy mają wpływ warunki wypłaty, wysokość zysku netto przeznaczonego na wypłatę dywidendy, proporcje podziału zysku na konsumpcję i akumulację.

Zwrot z inwestycji kapitałowej w nabycie akcji jest determinowany przez: wielkość wypłaty dywidendy, wahania cen rynkowych akcji JSC, poziom inflacji, klimat podatkowy itp.

Rzeczywista cena rynkowa akcji, wyrażona w procentach, nazywa się wartość rynkowaLub kierunek (Ka)

Ka = (Sd/Sp) x 100,

gdzie Cd jest stopą dywidendy; Cn to stopa oprocentowania banku.

W takim przypadku:

SD = (D/N) x 100,

gdzie D jest bezwzględną wartością dywidendy na akcję; H to wartość nominalna akcji.

Efektywność inwestycji w udział można wyrazić wartością względną:

E = (P1 - P0 + D) / Pd,

gdzie P1 jest ceną nabycia udziału; P0 - cena sprzedaży; D - dywidendy otrzymane w trakcie posiadania akcji.

Zwrot z inwestycji za okres posiadania akcji (rocznie) można obliczyć za pomocą wzoru:

E = ((P1 - P0 + D) / Pd) x (365 / T),

gdzie T jest okresem posiadania akcji (w dniach).

Cena sprzedaży może być niższa niż cena zakupu i za okres utrzymywania nie będą wypłacane dywidendy. W takim przypadku inwestor poniesie stratę netto, a zwrot z inwestycji będzie ujemny.

OPIS OBLIGACJI

Bond - jest to papier wartościowy o ratingu emisyjnym, zabezpieczający prawo jego posiadacza do otrzymania od emitenta w określonym przez niego terminie obligacji według jej wartości nominalnej i określonego w niej procentu tej wartości lub innego ekwiwalentu majątkowego.

Obligacje jako obiekty inwestycyjne:

1) oprocentowanie obligacji jest stałe lub nieznacznie się zmienia, jest płatne w terminie, niezależnie od zysku;

2) ich posiadaczom przysługuje podzielony zysk i majątek emitenta z chwilą jego likwidacji;

3) wypłata odsetek w określonym terminie;

4) kupując obligację, inwestor staje się wierzycielem;

5) obligacja nie daje prawa głosu.

Obligacja poświadcza relację kredytową pomiędzy jej właścicielem (wierzycielem) a osobą, która ją wyemitowała (pożyczkobiorcą).

Obligacje są klasyfikowane:

1) według rodzajów emitentów: obligacje wewnętrznego kredytu państwowego; obligacje wewnętrznych pożyczek lokalnych; obligacje przedsiębiorstw;

2) według terminu zapadalności: czynsz; przedłużony; mediator;

3) według cech rejestracji i umorzenia: imienny; okaziciel;

4) według form wypłaty dochodu: odsetki; nieoprocentowane;

5) według przynależności regionalnej emitenta: obligacje emitentów krajowych; obligacje zagranicznych emitentów.

Obligacja ma wartość nominalną (lub cenę nominalną), cenę emisyjną, cenę rynkową i cenę wykupu.

Cena znamionowa - wartość w jednostkach pieniężnych wskazana na obligacjach.

Cena emisyjna obligacji - cena, po której obligacje są sprzedawane ich pierwszym właścicielom. Cena emisyjna może być równa, niższa lub wyższa od wartości nominalnej. Zależy to od rodzaju obligacji i warunków emisji.

Cena wykupu

▪ cena płacona obligatariuszom na koniec okresu kredytu. W większości emisji cena wykupu jest równa cenie nominalnej, może jednak różnić się od ceny nominalnej.

cena wymiany

▪ cena, po której sprzedawane są obligacje na rynku wtórnym. Jeżeli obligacja ma ściśle określoną cenę nominalną, cenę wykupu i cenę emisyjną, której poziom jest ustalany w momencie udzielenia pożyczki, wówczas cena kursowa ulega istotnym zmianom w trakcie życia obligacji.

Obligacje są emitowane w celu pozyskania kapitału na finansowanie programów, gdy akcjonariusze chcą zwiększyć wolumen operacji.

OKREŚLANIE ZYSKÓW OBLIGACJI

Rentowność obligacji - jest to jeden ze wskaźników określających charakterystykę efektywności finansowej inwestowania w obligację w bieżącym okresie w formie rocznej składanej stopy procentowej, uwzględniającej całość dochodów z obligacji.

Całkowita rentowność obligacji - stosunek całkowitego dochodu (suma kuponu i dodatkowego dochodu) do ceny zakupu (w procentach).

Sama obligacja poświadcza i potwierdza fakt, że właściciel papieru wartościowego przekazał emitentowi środki pieniężne; zobowiązanie emitenta do spłaty zadłużenia; prawo inwestora do otrzymania określonego procentu wartości nominalnej obligacji za dostarczone środki pieniężne.

Oprocentowanie obligacji pozostaje stałe lub rzadko się zmienia. Odsetki od obligacji wypłacane są terminowo, z góry uzgodnione, niezależnie od zysku i kondycji finansowej emitenta przed wypłatą dywidendy z akcji.

Obligatariuszom przysługuje prawo pierwokupu zysku i majątku emitenta do podziału w przypadku jego likwidacji. Odsetki wypłacane są w określonym w warunkach kredytu terminie. Poziom rentowności obligacji zależy od oprocentowania, ceny zakupu i wykupu obligacji.

Jeżeli obligacja jest kupowana po wartości nominalnej i wykupywana po wartości nominalnej, wówczas rentowność takiej obligacji jest równa oprocentowaniu (kuponowi).

Obligacja kupiona poniżej wartości nominalnej i wykupiona na poziomie lub powyżej wartości nominalnej ma rentowność wyższą niż stopa kuponu.

Jeżeli cena zakupu obligacji jest wyższa od wartości nominalnej, a wykup następuje po wartości nominalnej, wówczas rentowność takiej obligacji jest niższa niż stopa kuponu.

Jeżeli dochód jest wypłacany raz w roku, zwrot z inwestycji (D) określa wzór:

D = P/I,

gdzie P - kwota płatności odsetkowych w jednostkach pieniężnych; I to cena zakupu obligacji.

Jeśli kaucja jest spłacana kilka razy w roku, to Zwrot inwestycji za każdy okres płatności można określić według wzoru:

D = (P/I) x (365/T),

gdzie T to liczba dni płatnego okresu.

Dochód z obligacji składa się z następujących źródeł: odsetki (dochód z kuponów) wypłacane okresowo; zmiana wartości rynkowej obligacji w danym okresie; dochód uzyskany z reinwestycji wcześniej otrzymanych odsetek (z zastrzeżeniem ich dalszej reinwestycji).

KONCEPCJA PORTFELA PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

DOCHODY I RYZYKO WEDŁUG PORTFOLIO

Portfel papierów wartościowych - zestaw papierów wartościowych będących własnością inwestora i zarządzanych jako całość w celu osiągnięcia określonego celu. Celem tworzenia portfela papierów wartościowych jest poprawa warunków inwestowania, nadanie agregatowi papierów wartościowych takich walorów inwestycyjnych, jakie są nieosiągalne z punktu widzenia pojedynczego papieru wartościowego i możliwe tylko przy ich połączeniu.

Tworząc portfel, inwestor musi dysponować mechanizmem selekcji w celu włączenia do portfela określonych rodzajów papierów wartościowych oraz być w stanie ocenić ich walory inwestycyjne za pomocą metod analizy fundamentalnej i technicznej.

Tworząc portfel, a następnie zmieniając jego skład i strukturę, inwestor może skorzystać z nowej jakości inwestycji przy zadanym stosunku ryzyko/dochód.

Zadaniem metod jest odnalezienie wśród mnogości papierów wartościowych ich całości, w którą inwestując fundusze inwestycyjne, nie będą narażone na wysokie ryzyko. Istnieje związek między ryzykiem a zwrotem z inwestycji: im wyższy zwrot, tym większe ryzyko.

W zależności od stopnia ryzyka inwestycje w podaż pieniądza są mniej ryzykowne (bez ryzyka). Ale te inwestycje są mniej opłacalne.

Kolejne pod względem ryzyka są rządowe papiery wartościowe, a za nimi obligacje bankowe i korporacyjne oraz akcje.

Wśród wielu akcji bankowych i korporacyjnych można wyróżnić wiele rodzajów papierów wartościowych ze względu na stopień ryzyka: od niskiego ryzyka z niskimi dochodami do wysokiego ryzyka z wysokimi dochodami. Akcje banków i korporacji są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ zapewnią wzrost dochodów z zainwestowanych środków, z wypłat dywidend oraz poprzez zwiększenie ich wartości rynkowej.

W zależności od ryzyka i rentowności rozróżnia się akcje agresywne i defensywne. Agresywne akcje - akcje rozwijających się przedsiębiorstw prowadzących ryzykowną politykę. Ich koszt w tym tempie może wzrosnąć kilkakrotnie. Inwestowanie w te papiery wartościowe jest uzasadnione, gdy inwestor chce w krótkim czasie uzyskać wysoki dochód i podejmuje z tego tytułu ryzyko. Akcje defensywne obejmują akcje bankowe i korporacyjne emitentów, którzy ugruntowali swoją pozycję na giełdzie, wyróżniają się stabilnością, odpornością na niekorzystne warunki ekonomiczne i których działalność ma dość długą historię. Akcje takie charakteryzują się stabilnym oprocentowaniem i regularną wypłatą dywidendy, dlatego są atrakcyjne dla inwestorów poszukujących niewielkich, ale wiarygodnych dochodów.

Inwestycje dokonywane przez inwestorów w papiery wartościowe różnego rodzaju, o różnym czasie trwania i różnej płynności, jako całość tworzą portfel papierów wartościowych.

TYPY PORTFOLI

Rodzaj portfela - jego właściwości w oparciu o stosunek dochodu do ryzyka. Ważną jego cechą jest sposób uzyskiwania dochodów: ze względu na wzrost kursu walutowego lub bieżące płatności - dywidendy, odsetki.

Rodzaje portfeli papierów wartościowych są klasyfikowane według źródła dochodu. Portfel wzrostowy - kapitał zakładowy firmy, którego cena rośnie, oraz otrzymywanie dywidend w niewielkiej wysokości. Portfel agresywnego wzrostu. Ten rodzaj portfela tworzą akcje szybko rozwijających się młodych spółek. Wysoki stopień ryzyka, ale także wysokie dochody. Na portfel konserwatywnego wzrostu składają się akcje dużych, stabilnie rozwijających się spółek na rynku, charakteryzujących się wysokimi, stabilnymi tempami wzrostu wartości rynkowej.

Skład portfela jest stabilny przez długi czas, inwestycje mają na celu zachowanie kapitału. Portfel średniego wzrostu to połączenie właściwości inwestycyjnych portfeli o agresywnym i konserwatywnym wzroście, w tym długoterminowych stabilnych papierów wartościowych i ryzykownych instrumentów kapitałowych. Stabilność zapewniają papiery wartościowe o konserwatywnym wzroście, a rentowność – papiery wartościowe o agresywnym wzroście.

Portfel dochodowy składa się z wysokich dochodów bieżących z tytułu odsetek i wypłat dywidend, tworzą akcje dochodowe, czyli akcje charakteryzujące się umiarkowanym wzrostem wartości rynkowej i wysokimi dywidendami, obligacje i inne papiery wartościowe, których kompozycja inwestycyjna to wysokie płatności bieżące przy minimalnym stopniu ryzyka. Portfel regularnych dochodów tworzony jest z wysoce wiarygodnych papierów wartościowych w stabilnej firmie, przynosi średni dochód i stanowi minimalny stopień ryzyka.

Portfel papierów dochodowych tworzą wysokodochodowe obligacje przedsiębiorstw, papiery wartościowe przynoszące wysokie dochody o przeciętnej strukturze stopnia ryzyka. Portfel wzrostu i dochodu jest kompilowany, aby uniknąć strat na giełdzie, tj. Z powodu deprecjacji lub niskich wypłat dywidend i odsetek. Aktywa finansowe wchodzące w skład tego portfela przynoszą właścicielowi wzrost wartości kapitału, a pozostałe – dochody. Portfel podwójnego zastosowania składa się z papierów wartościowych, które generują wysokie zwroty ze wzrostu zainwestowanego kapitału. Są to papiery wartościowe funduszy inwestycyjnych podwójnego przeznaczenia. Spółki emitują własne akcje dwojakiego rodzaju, pierwsze przynoszą wysokie dochody, drugie - zyski kapitałowe. Portfele zrównoważone składają się z akcji o wysokiej rentowności i akcji o wysokiej rentowności. Portfele obejmują papiery wartościowe wysokiego ryzyka, tworzone są z akcji zwykłych i uprzywilejowanych oraz obligacji.

ZARZĄDZANIE PORTFELEM

zarządzanie portfelem - zastosowanie kombinacji różnych rodzajów zabezpieczeń określonych metod i możliwości technologicznych, które umożliwiają:

1) zatrzymać pierwotnie zainwestowane środki;

2) osiągnąć maksymalny poziom dochodów;

3) zapewnić orientację inwestycyjną portfela.

Pierwszą i jedną z najdroższych, czasochłonnych kontroli jest monitoring, czyli ciągła szczegółowa analiza:

1) giełda, tendencje jej rozwoju;

2) sektory rynku giełdowego;

3) wskaźniki finansowo-ekonomiczne spółki – emitenta papierów wartościowych;

4) walory inwestycyjne papierów wartościowych.

Monitorowanie jest podstawą do prognozowania wysokości możliwych wpływów z funduszy inwestycyjnych oraz intensyfikacji operacji na papierach wartościowych. Połączenie metod i możliwości technicznych zastosowanych w portfelu reprezentuje metodę zarządzania, którą można scharakteryzować jako aktywną i pasywną. Zarządzanie pasywne to tworzenie dobrze zdywersyfikowanych portfeli o z góry określonym poziomie ryzyka, zaprojektowanych na długi okres.

Aktywne zarządzanie portfelem polega na systematycznym monitorowaniu i szybkim nabywaniu tych papierów, które nie spełniają już celów inwestora, a także na szybkim zakupie tych papierów, które zwiększyły swoją atrakcyjność na giełdzie i obejmuje: dobór papierów racjonalnych do zakup i niski dochód na sprzedaż; kalkulacja nowego portfela papierów wartościowych, jego rentowności i ryzyka z uwzględnieniem rotacji papierów wartościowych; ocena efektywności starego i nowego portfela z uwzględnieniem kosztów zakupu i sprzedaży papierów wartościowych.

Istnieją dwie opcje zarządzania portfelem:

1) inwestor sam zarządza portfelem papierów wartościowych. W tym celu właściciel portfela musi utworzyć specjalną jednostkę strukturalną (dział magazynowy), która będzie odpowiedzialna za zarządzanie portfelem. Funkcje takiego działu obejmują: określanie celów i rodzaju portfela; opracowanie strategii i taktyki zarządzania portfelem papierów wartościowych; planowanie operacyjne papierów wartościowych w ramach określonych celów inwestora; realizacja operacji związanych z zarządzaniem portfelem; analiza i identyfikacja czynników wpływających na skład, strukturę i dynamikę ruchu papierów wartościowych wchodzących w skład portfela; przyjmowanie i wdrażanie praktycznych decyzji mających na celu dostosowanie składu i struktury portfela;

2) przeniesienie wszystkich funkcji zarządzania portfelem papierów wartościowych na inną osobę prawną (bank lub spółkę finansową) w formie trustu (zarządzanie powiernicze).

REGULACJA FINANSOWA INWESTYCJI PORTFELOWYCH

Portfolio inwestycyjne - zestaw wartości inwestycyjnych, które służą jako narzędzie zapewniające wysoki poziom dochodów z inwestycji, zachowanie i wzrost kapitału w przyszłości, zapewnienie płynności portfela inwestycyjnego, pozyskiwanie papierów wartościowych dla rzadkich rodzajów produktów, surowce, prawa majątkowe i niemajątkowe, rozszerzenie zakresu.

Dopasowując portfel, inwestor kontynuuje realizację strategii inwestycyjnej i osiąga jej płynność oraz niski stopień ryzyka. Podstawowe zasady regulacji inwestycji portfelowych: bezpieczeństwo, rentowność, płynność inwestycji, wzrost.

Wyróżnia się etapy regulacji portfela inwestycyjnego:

1) wybór optymalnego rodzaju portfela papierów wartościowych dla danego typu inwestora;

2) ocena dopuszczalnej kombinacji ryzyka i dochodów według różnych poziomów dochodów w portfelu. Decyduje się o tym z uwzględnieniem ogólnej zasady inwestowania: im większe ryzyko, tym większe powinno przynosić dochody;

3) ocena płynności portfela rozpatrywana jest z dwóch pozycji: możliwości szybkiej zamiany portfela na gotówkę; zdolność spółki akcyjnej do terminowej spłaty swoich zobowiązań wobec wierzycieli, którzy uczestniczyli w tworzeniu portfela papierów wartościowych;

4) określenie składu ilościowego portfela; inwestor musi określić, ile rodzajów papierów wartościowych powinno znajdować się w portfelu;

5) określenie początkowego składu portfela i jego ewentualnej zmiany z uwzględnieniem warunków panujących na rynku papierów wartościowych (popyt i podaż wartości akcji). Biorąc pod uwagę strukturę portfela akcji, inwestor może być agresywny lub konserwatywny.

Każdemu rodzajowi papierów wartościowych przypisywany jest określony, stały udział w portfelu akcji, który jest stabilny. Na giełdzie wahają się ceny papierów wartościowych. Inwestor stosuje elastyczną skalę udziałów papierów wartościowych w całym portfelu. Powstaje ze stosunków wagowych między rodzajami wartości. Następnie wskaźniki wag są korygowane na podstawie analizy koniunktury na rynku akcji oraz zmian popytu na papiery wartościowe.

Inwestor aktywnie wykorzystuje opcje i kontrakty terminowe do zmiany składu portfela, zmian cen na giełdzie.

W procesie regulacji inwestycji portfelowych cele inwestora mogą ulec zmianie, co prowadzi do zmiany portfela. Odnowienie portfela sprowadza się do zrewidowania stosunku stopy zwrotu do ryzyka przychodzących papierów wartościowych.

W przyszłości celem regulacji inwestycji portfelowych jest utrzymanie tych cech inwestycyjnych obiektu inwestycyjnego, dla którego utworzono portfel papierów wartościowych.

FINANSOWANIE DZIAŁALNOŚCI INNOWACYJNEJ

Jednym ze sposobów na ograniczenie ryzyka jest finansowanie projektów, które wykorzystywane jest przy realizacji dużych projektów inwestycyjnych.

Istnieją trzy główne formy finansowania projektów:

1) finansowanie z pełnym regresem do kredytobiorcy (regres jest wymogiem spłaty pożyczonej kwoty). Istnieją pewne gwarancje lub wymogi dotyczące ograniczonej odpowiedzialności dla pożyczkodawców projektów. Ryzyko projektu spada na pożyczkobiorcę, ale cena kredytu jest niska. Takie finansowanie jest wykorzystywane do projektów o niskim zysku i non-profit;

2) finansowanie bez prawa regresu do kredytobiorcy. Pożyczkodawca nie posiada gwarancji od pożyczkobiorcy i ponosi wszelkie ryzyko związane z realizacją projektu. Tutaj cena kredytu jest dość wysoka i ta forma finansowania wykorzystywana jest przy wysoce rentownych projektach z wykorzystaniem najnowszych technologii, co skutkuje konkurencyjnymi produktami;

3) finansowanie z ograniczonym regresem. Wiąże się to z rozłożeniem ryzyka projektu wśród jego uczestników, tak aby każdy wziął na siebie ryzyko, które od niego zależy. Jednocześnie uczestnicy projektu są zainteresowani jego skuteczną realizacją, ponieważ od tego zależy ich zysk.

W porównaniu z konwencjonalnymi pożyczkami długoterminowymi, finansowanie projektów ma następujące cechy:

▪ w finansowaniu projektów uczestniczą banki, inwestorzy instytucjonalni i korporacje;

▪ można skorzystać z kilku źródeł finansowania:

▪ stopień ryzyka dla banku w tym przypadku jest wyższy, gdyż w przypadku bankructwa projektu nie ma możliwości dochodzenia roszczeń wobec kredytobiorcy kosztem jego pozostałego majątku;

▪ przeprowadzana jest dogłębna analiza finansowania projektów;

▪ ryzyko jest redystrybuowane;

▪ projekt jest monitorowany przez menadżera i firmę projektową;

▪ Kredytobiorcy korzystają z ograniczonej odpowiedzialności, ale podlegają wyższym stopom procentowym i opłatom. Istnieje ryzyko utraty przez pożyczkobiorcę niezależności w prowadzeniu projektu. Zaletą banków jest możliwość ściślejszej kontroli.

Udział banku w finansowaniu projektów realizowany jest poprzez finansowanie równoległe i sekwencyjne. Równolegle dzieli się na niezależne, gdy bank ogranicza się tylko do finansowania, oraz wspólne, gdy bank jest kierownikiem ds. kontroli i rozliczeń. Z sukcesywnym przelewem wierzytelności na podstawie umowy cesji i jej sekurytyzacji.

Finansowanie projektów można uznać za ukierunkowane pożyczki, sposób na mobilizację dodatkowych środków i podział ryzyka, jako jedno z obiecujących narzędzi udziału banków komercyjnych w kapitałochłonnych projektach.

WŁASNE ŹRÓDŁA INWESTYCJI

Własnymi źródłami finansowania inwestycji są zysk i amortyzacja. Aby właściwie rozdysponować zyski, musisz mieć jasny obraz stanu technicznego przedsiębiorstwa. Jeżeli przedsiębiorstwo ma niski poziom techniczny, konieczne jest skierowanie zysku na odnowę majątku trwałego (podstawa do produkcji konkurencyjnych wyrobów i wzrostu dochodów pracowników).

Rola zysku zależy od poprawności jego podziału na konsumpcję i akumulację. Im więcej jest konsumowana, tym mniej pozostaje na rozwój produkcji. Pozytywnym aspektem jest wdrożenie ukierunkowanej polityki podatkowej państwa w zakresie opodatkowania zysków. Stawka podatku dochodowego została obniżona z 35% do 24%, co zwiększyło wysokość pozostałego dla przedsiębiorstw zysku netto i przyczyniło się do powstania własnych źródeł finansowania inwestycji.

Wiarygodnym źródłem finansowania inwestycji, jakim dysponuje przedsiębiorstwo, są odpisy amortyzacyjne.

Amortyzacja - jest to proces przenoszenia wartości środków trwałych na produkowane wyroby w trakcie ich standardowego okresu użytkowania.

Metody amortyzacji

Metoda liniowa - amortyzacja naliczana jest w równych częściach przez okres użytkowania środków trwałych, aż do całkowitego przeniesienia ich kosztu na koszty wytworzenia. Metoda degresywnego salda – odpisy amortyzacyjne ustalane są w oparciu o wartość końcową środków trwałych na początek okresu sprawozdawczego oraz stawkę amortyzacji. Metodą odpisania kosztu przez sumę lat okresu użytkowania przedmiotu majątku trwałego są odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej przedmiotu środka trwałego oraz wskaźnika rocznego, gdzie licznikiem jest liczba lata pozostałe do końca okresu użytkowania obiektu, a mianownikiem jest suma liczby lat użytkowania obiektu.

Metoda odpisywania kosztu proporcjonalnie do ilości produktów (robót) - naliczanie opiera się na naturalnym wskaźniku ilości produktów (robót) w okresie sprawozdawczym oraz stosunku początkowego kosztu pozycji środka trwałego i szacowana wielkość produkcji (pracy) przez cały okres użytkowania środka trwałego.

Fundusz amortyzacyjny powinien zostać wykorzystany na: zakup nowego sprzętu w miejsce wycofanego sprzętu; mechanizacja i automatyzacja procesów produkcyjnych; prowadzenie prac badawczo-rozwojowych; modernizacja i odnawianie wytwarzanych wyrobów w celu zapewnienia ich konkurencyjności; przebudowa, ponowne wyposażenie techniczne i rozszerzenie produkcji; Nowa konstrukcja

POŻYCZKI INWESTORSKIE

Pozyskiwane środki inwestorów obejmują pożyczone środki, pożyczki bankowe, pożyczone środki innych organizacji, a także udział kapitałowy w funduszach budowlanych, budżetowych, pozabudżetowych itp. Inwestorzy biorą pod uwagę pożyczone środki do czasu ich spłaty (spłaty), w zależności od okresu ich użytkowania. Inwestorzy zaciągają pożyczone środki od ludności lub bezpośrednio sprzedając obligacje lub korzystając z usług pośredników – banków.

Jednym z najczęstszych sposobów na przyciągnięcie pożyczonych środków jest długoterminowe pożyczanie inwestycji kapitałowych. Istotny dla kredytobiorcy jest poziom oprocentowania dyskontowego, który jest determinowany podażą i popytem na kapitał kredytowy, wysokością oprocentowania depozytów, stopą inflacji w kraju oraz oczekiwaniami inwestorów co do perspektyw rozwoju gospodarczego.

Oprocentowanie naliczane przez banki jest zróżnicowane w zależności od warunków i wielkości kredytów, ich zabezpieczenia, formy kredytowania, stopnia ryzyka kredytowego itp. Potrzeba kredytu długoterminowego wynika z rozbieżności między środkami dostępnymi dla przedsiębiorczość i potrzebę rozszerzenia przez nich produkcji. Umożliwia to pożyczkobiorcy otrzymanie pieniędzy, zanim będzie mógł je wycofać z obiegu po sprzedaży towarów. Zaletą tej metody jest spłata środków, zakłada ona związek między faktycznym zwrotem kosztów kapitału a terminowym zwrotem pożyczki długoterminowej.

Przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulgi inwestycyjnej, czyli odroczenia podatku. Może być przewidziany zarówno dla podatku dochodowego (dochodowego) przedsiębiorstwa, jak i dla podatków regionalnych i lokalnych. Decyzję o jego przyznaniu podejmują federalne władze wykonawcze; w części wpływającej do budżetu podmiotu Federacji Rosyjskiej - przez władze finansowe podmiotu Federacji Rosyjskiej.

Inwestycyjna ulga podatkowa udzielana jest na warunkach pilności, spłaty i płatności.

Innym sposobem zaciągnięcia pożyczki jest zastaw na nieruchomości w celu uzyskania pożyczki, w którym pożyczkodawca ma prawo zatrzymać zastawioną nieruchomość w przypadku niespłacenia długu (hipoteka). Kredyty hipoteczne opierają się na tradycyjnych zasadach: pilność, spłata, spłata, a szczególną wagę przywiązuje się do ich celowości i bezpieczeństwa.

Dłużnik otrzymuje pożyczkę i ma możliwość zatrzymania nieruchomości obciążonej hipoteką bez narażania reszty majątku. Pożyczkodawca otrzymuje możliwość spłaty pożyczki.

Nieruchomość obciążona hipoteką może nadal generować dochód: wynajmowana, wykorzystywana jako zakład produkcyjny itp.

SPECJALNE FORMY FINANSOWANIA PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH (LEASING I FORFEITING)

Leasing i forfaiting to szczególne formy finansowania projektów inwestycyjnych.

Leasing - zespół stosunków majątkowych, które powstają podczas przekazania nieruchomości do czasowego użytkowania. W skład tego kompleksu wchodzą również inne umowy: umowa sprzedaży, umowa pożyczki. Ale stosunki dotyczące przeniesienia własności do użytku tymczasowego są decydujące w stosunku do reszty.

Leasing dzieli się na rodzaje:

1) leasing finansowy (leasing z pełną amortyzacją) - wydzierżawiający zobowiązuje się do nabycia własności wskazanej przez najemcę nieruchomości od określonego sprzedającego i przekazania tej nieruchomości najemcy jako przedmiot leasingu za określoną opłatą, na określony czas i pod pewnymi warunkami do czasowego posiadania lub użytkowania. Jednocześnie okres ten jest współmierny do okresu pełnej amortyzacji przedmiotu leasingu lub go przekracza;

2) leasing operacyjny - leasingodawca nabywa nieruchomość na własne ryzyko i przekazuje ją leasingobiorcy jako przedmiot leasingu za określoną opłatą, na określony czas i na określonych warunkach w celu czasowego posiadania lub użytkowania. Okres najmu nieruchomości ustalany jest na podstawie umowy najmu.

3) leasing zwrotny - jako leasingobiorca występuje również zbywca przedmiotu leasingu. Właściciel sprzętu sprzedaje go firmie leasingowej i dzierżawi od niego sprzęt. Sprzedający staje się najemcą. Leasing zwrotny jest stosowany, gdy właściciel przedmiotu transakcji pilnie potrzebuje pieniędzy i za pomocą tej formy leasingu poprawia swoją kondycję finansową.

Forfaiting - pewna forma kredytowania operacji handlowych. Podstawowym warunkiem forfaitingu jest przeniesienie całego ryzyka wynikającego ze zobowiązania dłużnego na forfaitora bez prawa obrotu na zbywcę zobowiązania. Forfaiter nabywa wierzytelności od eksportera z dyskontem, którego wysokość zależy od wypłacalności importera, okresu kredytowania, rynkowych stóp procentowych w danej walucie itp. Forfaiting jest jednak droższy niż kredyt bankowy. Sprzedawcą w forfeitingu jest eksporter, który wypełnił zobowiązania wynikające z umowy i dąży do zebrania dokumentów rozliczeniowych importera w celu otrzymania gotówki, uwolnienia się od ryzyka kredytowego i poprawy swojej płynności, uwalniając saldo od części należności.

W przeciwieństwie do rozliczania weksli przez banki komercyjne, forfaiting determinuje przeniesienie wszelkiego rodzaju ryzyka związanego z zobowiązaniem dłużnym na nabywcę weksla – forfaitera. Zaletami forfaitingu są stabilne oprocentowanie kredytu oraz prosta procedura przypisywania weksli.

FINANSOWANIE BUDŻETOWE INWESTYCJI

Środki budżetowe uważane są za postępowy mechanizm scentralizowanego wpływu państwa na ścieżki i tempo rozwoju gospodarek narodowych. Instrumentami państwa są: podatki, mechanizmy budżetowe, polityka pieniężna.

Ulgi podatkowe zwalniają przedsiębiorstwa z inwestycji niezbędnych do przyspieszenia rozwoju – uzupełniania kapitału trwałego i obrotowego. Scentralizowane zamówienia i finansowanie przyspieszają realizację dużych projektów inwestycyjnych, poprawiają infrastrukturę społeczno-gospodarczą oraz przyspieszają postęp naukowy i technologiczny poprzez finansowanie instytucji naukowych i edukacyjnych. Polityka pieniężna reguluje podaż pieniądza w gospodarce, wpływając znacząco na tempo jej rozwoju, wysokość stóp procentowych, kurs waluty krajowej.

Finansowanie z budżetu jest nierozerwalnie związane z zasadami:

▪ maksymalny efekt ekonomiczny i społeczny przy minimalnych kosztach. Jeżeli dany projekt zapewnia największy wpływ, należy zapewnić środki budżetowe;

▪ ukierunkowane wykorzystanie środków budżetowych;

▪ udostępnienie podmiotom gospodarczym środków budżetowych w zakresie realizacji planu iz uwzględnieniem wykorzystania wcześniej przyznanych środków.

Finansowanie budżetowe może być zwrotne i nieodwołalne. Prowadzone jest nieodwołalne finansowanie w celu rozwoju nowych obszarów działalności produkcyjnej. Środki budżetowe kierowane są na realizację obiektów adaptacyjnych, obronnych, środowiskowych i innych, które nie są przeznaczone do komercyjnego zwrotu lub jego szybkiego odbioru.

Finansowanie zwrotu koncentruje się na komercyjnym efekcie prowadzonej inwestycji. Wszelkie wsparcie ze strony państwa jest potrzebne na wczesnych etapach projektu. W związku z tym zwrotne finansowanie budżetowe jest reprezentowane przez system świadczeń (podatkowych, kredytowych) o charakterze tymczasowym. Korzystne wskaźniki rozwoju społeczeństwa i relacji gospodarczych zależą od wzrostu efektywnych inwestycji inwestycyjnych tworzących konkurencję. W związku z tym potrzebna jest baza metod ukierunkowana na zwiększenie efektywności inwestycji w realnym sektorze gospodarki.

Efektywność inwestycji inwestycyjnych zapewnia przyspieszenie ich obrotu, obniżenie ich kosztów oraz zwiększenie użytecznych zwrotów. Jednak nie wszystkie z tych czynników wpływających na efektywność inwestycji są korzystne w tych samych warunkach. Na przykład możliwość szybkiego obrotu zainwestowanych środków pojawia się w sferze nieprodukcyjnej (handel itp.). Choć stworzenie konkurencji, wzrost produkcji i wielkości, poprawa standardu życia obywateli determinuje istotę efektywności inwestycji.

ROLA DOCHODÓW LUDNOŚCI JAKO ŹRÓDŁA FINANSOWANIA INWESTYCJI

Tradycyjnym i sprawdzonym źródłem pożyczek są oszczędności ludności. Majątek finansowy ludności, jako część majątku rodziny, tworzy się z oszczędności – niewykorzystanej części dochodu osób lub rodzin. Będąc konsumpcją odroczoną, skumulowana ilość aktywów pieniężnych stanowi potencjał inwestycyjny państwa, a jego aktywne przyciąganie jako inwestycji w gospodarkę jest jednym z głównych warunków zapewnienia wzrostu gospodarczego.

Dochód otrzymywany przez ludność jest przeznaczany na spożycie ostateczne (zakup niezbędnych towarów i usług, opłacanie obowiązkowych opłat itp.) oraz oszczędności. Oszczędzanie ludności w Rosji tradycyjnie odbywa się w formie akumulacji gotówki („pod ręką”) i inwestycji bankowych, obie te formy są realizowane zarówno w walutach krajowych, jak i zagranicznych. Ponadto osoby fizyczne mają możliwość lokowania wolnych środków w papiery wartościowe spółek państwowych i prywatnych lub opłacania składek ubezpieczeniowych. Każdy rodzaj oszczędności ma swoje wady i zalety, wiąże się z różnego stopnia zagrożeniami i wiąże się z uzyskaniem określonego dochodu. Zadaniem organizacji goszczącej bezpłatne fundusze obywateli jest uzyskanie maksymalnego zysku ze świadczenia usług lokowania funduszy i ich ewentualnego wykorzystania. Ponadto państwo musi stworzyć takie warunki, w których będzie można wykorzystać oszczędności obywateli jako środki finansowe na kredytowanie gospodarki.

Dochody ludności i ich wpływ na proces inwestycyjny można rozpatrywać w dwóch aspektach:

▪ jako źródło finansowania inwestycji, jako potencjał rozwoju inwestycji, który tworząc pewną rezerwę dla wzrostu gospodarczego, wpływa na poziom i jakość życia ludności;

▪ jako potencjalna szansa na wzrost wydatków konsumpcyjnych.

W procesie inwestycyjnym zwraca się uwagę na inwestycje, ich źródła, ale nie uwzględnia się ich związku z konsumpcją, jej dynamiką i rozwojem społecznym społeczeństwa.

Wzrost dochodów pieniężnych ludności przyczynia się do ekspansji wzrostu popytu gospodarstw domowych na zakup towarów i usług, stymulując rozwój produkcji krajowej. Dlatego ważny jest taki aspekt, jak rola aktywów finansowych ludności w bieżącym obrocie ich dochodami. Dochody większości ludności są tak niskie, że stać ich na utrzymanie tylko jednej płacy. Dlatego w obecnej sytuacji rodziny częściej korzystały z wcześniej odroczonych oszczędności niż je uzupełniały.

INWESTYCJE ZAGRANICZNE

Alokacja inwestycji zagranicznych:

1) państwowe inwestycje zagraniczne realizowane przez budżety państwa (pożyczki państwowe, pożyczki, dotacje, pomoc finansowa);

▪ prywatne inwestycje zagraniczne – lokowanie środków inwestorów zagranicznych w obiektach inwestycyjnych zlokalizowanych poza granicami kraju;

▪ inwestycje zagraniczne mieszane – inwestycje realizowane poza granicami kraju wspólnie przez inwestorów państwowych i prywatnych.

Bezpośrednie inwestycje zagraniczne nabycie przez inwestora co najmniej 10% udziału, udziałów (wkładu) w kapitale zakładowym (zakładowym) organizacji komercyjnej utworzonej lub nowo utworzonej na terytorium Federacji Rosyjskiej w formie spółki osobowej lub spółki w uważa się za zgodne z prawem Federacji Rosyjskiej; inwestycja kapitału w środki trwałe oddziału zagranicznej osoby prawnej utworzonego na terytorium Federacji Rosyjskiej; dzierżawa sprzętu o wartości celnej co najmniej 1 miliona rubli na terytorium Federacji Rosyjskiej przez inwestora zagranicznego.

Portfel inwestycji zagranicznych - inwestycje kapitału w akcje nie dające inwestorom prawa wpływu na działalność przedsiębiorstwa, stanowiące mniej niż 10% całkowitego kapitału zakładowego; inwestycje w obligacje, weksle, inne zobowiązania dłużne, państwowe i komunalne papiery wartościowe.

Inne inwestycje obejmują depozyty w bankach, kredyty towarowe itp.

Wśród wymienionych rodzajów inwestycji pierwszeństwo mają bezpośrednie inwestycje zagraniczne, które korzystnie wpływają na rozwój gospodarki kraju:

▪ przyczynić się do wzrostu aktywności inwestycyjnej w kraju;

▪ stymulowanie inwestycji w odnowę i rozwój produkcji podstawowej;

▪ promowanie wprowadzania do produkcji zaawansowanego zarządzania, osiągnięć nauki i technologii;

▪ aktywizować konkurencję i stymulować rozwój małych i średnich przedsiębiorstw;

▪ zapewnić wzrost zatrudnienia i wzrost dochodów ludności;

▪ zapewnić wzrost wpływów podatkowych do budżetu państwa przyjmującego itp.

Mimo wysiłków Federacji Rosyjskiej stanu klimatu inwestycyjnego w kraju nie można uznać za atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych. Atrakcyjność inwestycyjną rosyjskiej gospodarki dla inwestorów zagranicznych zapewnia wiele parametrów jakościowych:

▪ rozległy rynek krajowy, duża różnorodność obiektów inwestycji kapitałowych i zapoczątkowany w kraju wzrost gospodarczy;

▪ dostępność wysoko wykwalifikowanej i relatywnie taniej siły roboczej;

▪ obecność różnorodnych, bogatych zasobów naturalnych;

▪ reforma systemu podatkowego pod kątem zmniejszenia obciążeń podatkowych itp.

POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE

Długoterminowa pożyczka bankowa realizowana jest na zasadach:

1) spłatę, obowiązkową spłatę wierzycielowi kwoty długu głównego na ustalonych warunkach;

2) spłatę kredytu bankowego, w oparciu o zwrotny charakter usług kredytowych świadczonych przez banki. Od kredytu bankowego naliczane są odsetki. Oprocentowanie ustalają strony umowy pożyczki;

3) pilność, z góry ustalone warunki zwrotu pożyczonych środków wierzycielowi. Termin pożyczki to maksymalny czas, przez jaki środki pożyczkowe są w dyspozycji pożyczkobiorcy.

Zabezpieczenie realizowane jest przy pomocy zastawu, gwarancji bankowych, ubezpieczenia oraz metod przewidzianych prawem i umową pomiędzy wspólnikami.

Za wypełnienie głównego zobowiązania składają się: zastaw, kara, gwarancja bankowa, poręczenie, kaucja.

Zastaw - prawo wierzyciela do otrzymania odszkodowania z wartości zastawionego majątku innym wierzycielom.

Gwarancja. Gwarant zobowiązuje się ponosić odpowiedzialność wobec pożyczkodawcy za wykonanie przez pożyczkobiorcę swoich zobowiązań w całości lub w części. Gwarancji udzielają osoby prawne i osoby fizyczne. Pomiędzy gwarantem a bankiem wierzycielem zostaje podpisana umowa poręczenia.

utracić to kwota pieniędzy, którą dłużnik jest zobowiązany zapłacić wierzycielowi w przypadku zwłoki. Kara ustalana jest jako procent kwoty nieterminowego wykonania zobowiązania za każdy dzień zwłoki.

Kaucja - kwotę pieniędzy wydaną przez jedną z umawiających się stron tytułem płatności należnych od niej z tytułu umowy drugiej stronie jako dowód zawarcia umowy i zapewnienia jej wykonania.

Zaliczka - kwotę pieniędzy, która jest przekazywana w związku z wypełnieniem zobowiązania umownego. Zaliczka jest uwzględniana w płatności końcowej określonej w umowie.

Zatrzymanie majątku dłużnika. Wierzyciel, który ma rzecz, która ma być przekazana dłużnikowi, ma prawo zatrzymać ją do czasu wykonania przez dłużnika odpowiedniego zobowiązania.

Formą zabezpieczenia kredytu jest wymóg zachowania przez bank pewnej części otrzymanego kredytu (10%) w postaci wyrównawczego salda środków na rachunku bieżącym firmy.

Dla przedsiębiorstwa-inwestora wartość oprocentowania kredytu ma znaczenie. Oprocentowanie pożyczki różni się formą, rodzajem i wielkością. Oprocentowanie kredytu może być stałe (stałe) i zmienne (zmienne).

Rodzaj oprocentowania kredytu (oprocentowanie i dyskonto) wpływa na koszt kredytu bankowego. Jeżeli wielkość tych stóp jest taka sama, to zastosowanie stopy procentowej będzie bardziej preferencyjne niż stopa dyskontowa.

INWESTYCYJNE KREDYTY PODATKOWE

Do finansowania projektów inwestycyjnych przedsiębiorstwa mogą skorzystać z inwestycyjnej ulgi podatkowej, która jest odroczeniem podatku. Ulga podatkowa inwestycyjna może być udzielona na podatek dochodowy (dochodowy) przedsiębiorstwa oraz na podatki regionalne, lokalne. Inwestycyjna ulga podatkowa udzielana jest na warunkach pilności, spłaty i płatności. Termin udzielenia ulgi inwestycyjnej wynosi od 1-5 lat. Odsetki za skorzystanie z inwestycyjnej ulgi podatkowej są ustalane na poziomie 50-75% stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej.

Ulga podatkowa udzielana jest w następujących celach:

1) w celu prowadzenia prac naukowo-technicznych i rozwojowych lub urządzeń technicznych własnej produkcji. W takim przypadku udzielana jest ulga podatkowa inwestycyjna w wysokości 30% kosztów sprzętu wykorzystywanego do bieżących celów;

2) na realizację działań promocyjnych lub innowacyjnych, tworzenie nowych lub modernizację stosowanych technologii, tworzenie nowych rodzajów surowców lub materiałów;

3) organizacja do realizacji szczególnie ważnego zamówienia dla rozwoju społeczno-gospodarczego regionu lub świadczenia mu szczególnie ważnych usług na rzecz ludności.

W dwóch ostatnich przypadkach wysokość inwestycyjnej ulgi podatkowej ustalana jest w drodze porozumienia pomiędzy podatnikiem a uprawnionym organem. Inwestycyjna ulga podatkowa udzielana jest na podstawie wniosku złożonego przez przedsiębiorstwo kredytobiorcy oraz niezbędnej dokumentacji potwierdzającej potrzebę uzyskania kredytu.

W przypadku pozytywnej decyzji pomiędzy uprawnionym organem a organizacją podatnika zostaje zawarta umowa o ulgę inwestycyjną. Jej formę ustala organ wykonawczy podejmujący decyzję o przyznaniu pożyczki.

Umowa o ulgę podatkową inwestycyjną przewiduje: czas trwania umowy; kwota kredytu; oprocentowanie wykorzystania środków kredytowych; procedura spłaty pożyczki i naliczonych odsetek od pożyczki; warunki zapewnienia spłaty kredytu (umowa zabezpieczenia lub gwarancji); odpowiedzialność stron; procedura rozwiązania umowy.

Egzemplarz zawartej umowy o ulgę w podatku inwestycyjnym organizacja płacąca podatki składa organowi podatkowemu w miejscu jego rejestracji w terminie pięciu dni. Organizacja płacąca podatki może jednocześnie otrzymać kilka ulg inwestycyjnych, jeśli realizowane przez nią projekty inwestycyjne spełniają wymagania. Obecność ulgi inwestycyjnej nie może stanowić podstawy do odmowy otrzymania nowej ulgi podatkowej.

SPOSOBY I ŹRÓDŁA FINANSOWANIA PROJEKTÓW INWESTYCYJNYCH

Obecnie głównymi źródłami finansowania inwestycji są: zysk netto przedsiębiorstw; odpisy amortyzacyjne; rezerwy w gospodarstwie; środki zgromadzone przez system bankowy i wyspecjalizowane niebankowe instytucje finansowe; środki otrzymane w formie kredytów i pożyczek od organizacji międzynarodowych i inwestorów zagranicznych; środki otrzymane z emisji papierów wartościowych; środki z budżetów różnych szczebli itp.

Źródła finansowania projektów inwestycyjnych:

1) scentralizowany (budżetowy) - środki budżetu federalnego, budżety podmiotów Federacji Rosyjskiej i budżety lokalne;

2) zdecentralizowane (pozabudżetowe), do których należą:

▪ własne źródła finansowania inwestycji. Głównymi własnymi źródłami finansowania inwestycji są zysk netto i odpisy amortyzacyjne;

▪ źródła pożyczkowe, do których zaliczają się: pożyczki od banków, organizacji kredytowych; środki z emisji obligacji; podatkowa ulga inwestycyjna; środki otrzymane w formie kredytów i pożyczek od organizacji międzynarodowych i inwestorów zagranicznych.

W zależności od treści ekonomicznej wszystkie źródła finansowania projektów inwestycyjnych można sklasyfikować następująco:

1) fundusze własne przedsiębiorstw i organizacji: zysk; odliczenia amortyzacyjne; rezerwy w gospodarstwie; środki wypłacane przez zakłady ubezpieczeń społecznych w formie odszkodowań za szkody wypadkowe itp.;

2) pożyczone i pozyskane źródła pozabudżetowe: kredyty z banków komercyjnych; środki otrzymane z emisji papierów wartościowych; środki trwałe i wyposażenie otrzymane w leasingu; zagraniczna inwestycja; środki z funduszy pozabudżetowych; środki pozyskane w ramach umów o podziale produkcji itp.;

3) pożyczone i pozyskane źródła budżetowe: dotacje w ramach realizacji państwowych programów celowych; środki przyznane z budżetu rozwojowego; inwestycyjne ulgi podatkowe udzielane przez państwo.

Sposoby finansowania projektów inwestycyjnych

Kapitał wysokiego ryzyka (ryzyka) - forma lokowania kapitału w obiekty inwestycyjne o wysokim poziomie ryzyka, licząc na szybki otrzymanie wysokiej stopy zwrotu.

Projekt finansowy - finansowanie projektów inwestycyjnych, które charakteryzuje się sposobem zapewnienia zwrotu inwestycji, który opiera się na dochodach, jakie w przyszłości uzyska się z realizacji projektu inwestycyjnego.

KREDYTY HIPOTECZNE

Hipoteka - zastaw na nieruchomości w celu uzyskania kredytu, w którym pożyczkodawca ma prawo zatrzymać zastawioną nieruchomość w przypadku braku spłaty zadłużenia. Kredyt hipoteczny opiera się na tradycyjnych zasadach: pilności, spłaty, płatności, przy czym szczególną wagę przywiązuje się do jego celowości i bezpieczeństwa.

Kredyty hipoteczne - działki, przedsiębiorstwa, budynki, budowle i inne nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej, budynki mieszkalne, mieszkania i części budynków mieszkalnych i mieszkań, domki letniskowe, altany, garaże i inne budynki użytkowe, statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz nieruchomości komercyjne.

Te relacje kredytowe są powszechne w krajach o gospodarce rynkowej. Ponieważ kredyt hipoteczny zmniejsza ryzyko dla obu stron. Dłużnik otrzymuje pożyczkę na długi okres, ma możliwość zatrzymania nieruchomości obciążonej hipoteką bez narażania reszty majątku. Pożyczkodawca otrzymuje korzystną dla wszystkich opcję spłaty pożyczki. Nieruchomość obciążona hipoteką może generować dochód: wynajmować, służyć jako obiekt produkcyjny itp.

Relacja między dłużnikiem a wierzycielem zależy od sposobu zawarcia umowy hipotecznej. W Federacji Rosyjskiej ustalono, że umowa hipoteczna musi być poświadczona notarialnie i podlegać rejestracji państwowej. Państwowa rejestracja umowy hipotecznej jest podstawą do dokonania wpisu hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nimi. Po zarejestrowaniu hipoteki przez państwo organ rejestrowy wystawia hipotekę początkowej hipoteki.

Listem zastawnym jest zabezpieczenie imienne poświadczające prawo do otrzymania świadczenia pieniężnego zabezpieczonego hipoteką, bez przedstawiania innych dowodów istnienia tego zobowiązania, prawa zastawu na nieruchomości obciążonej hipoteką. Określa prawa i obowiązki stron; postanowienia związane z naruszeniem warunków pożyczki; kwotę podatku, ubezpieczenia i innych płatności dokonanych przez kredytobiorcę. Zajmuje się procedurą sprzedaży i zbycia zastawionej nieruchomości, przeniesienia hipoteki na osobę trzecią.

Ważną kwestią jest wycena oferowanej jako zabezpieczenie nieruchomości, ponieważ obliczenia dotyczące wypłacalności dłużnika mogą być nieuzasadnione, wówczas bank będzie zmuszony zwrócić się do wartości zabezpieczenia, aby spłacić dług. Kwota główna zadłużenia z tytułu zobowiązania zabezpieczonego hipoteką na podstawie umowy lub hipoteki nie może przekraczać 70% wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki.

MOBILIZACJA ŚRODKÓW PRZEZ EMISJĘ PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

Emisja papierów wartościowych oznacza emisje akcji, obligacji i innych instrumentów finansowych dokonywane przez spółki akcyjne w trakcie ich tworzenia, jak również przy podwyższaniu ich kapitału docelowego lub przy pobieraniu dodatkowych środków finansowych.

Papiery wartościowe emitowane są w następujących celach:

1) o powołanie JSC i pełne rozmieszczenie akcji wśród jej założycieli;

2) podwyższenie wysokości kapitału zakładowego (funduszu) spółki akcyjnej w drodze dodatkowej emisji akcji;

3) mobilizowanie pożyczonego kapitału przez osoby prawne, państwo i jego organy poprzez emisję obligacji i innych zobowiązań dłużnych.

Emitowalne zabezpieczenia - wszelkie zabezpieczenia, w tym nie dokumentowe, które charakteryzują się jednocześnie następującymi cechami:

1) ustala całość praw majątkowych i niemajątkowych podlegających certyfikacji, cesji i bezwarunkowemu wykonywaniu w formie i trybie określonych prawem;

2) jest umieszczany w wydaniach;

3) ma równe wielkości i warunki wykonywania praw w ramach jednej emisji, niezależnie od czasu zakupu papieru wartościowego.

Emitent - osoba prawna lub organy władzy wykonawczej lub organy samorządu terytorialnego, zobowiązujące we własnym imieniu wobec właścicieli papierów wartościowych do wykonywania przysługujących im praw.

Decyzja o emisji papierów wartościowych - dokument zarejestrowany w państwowym organie rejestracji papierów wartościowych i zawierający dane wystarczające do ustalenia zakresu praw związanych z papierem wartościowym.

Etapy emisji papierów wartościowych

Etap 1 - podjęcie przez emitenta decyzji o emisji papierów wartościowych emisyjnych.

Etap 2 - rejestracja emisji papierów wartościowych emisyjnych.

Etap 3 - wystawienie certyfikatów papierów wartościowych (do emisji dokumentów).

Etap 4 - plasowanie kapitałowych papierów wartościowych.

Etap 5 - rejestracja raportu o wynikach emisji papierów wartościowych emisyjnych.

W przypadku emisji papierów wartościowych rejestrację prospektu emisyjnego przeprowadza się, gdy emisje papierów wartościowych znajdują się wśród nieograniczonej liczby właścicieli lub wcześniej znanej liczby właścicieli, których liczba przekracza 500, a także w przypadku, gdy łączny wolumen emisji przekracza 50 tys. płac minimalnych.

Podczas rejestracji emisji emisyjnych papierów wartościowych, tej emisji przypisuje się państwowy numer rejestracyjny. Procedurę nadawania państwowego numeru rejestracyjnego ustala organ rejestrujący.

AKCJONARIUSZE

Akcje są atrakcyjne nie tylko jako obiekt inwestycyjny. Daje określone korzyści temu, kto wprowadza go do obiegu (emitentowi). Dlatego dziś jedną z najczęstszych form pozyskiwania kapitału jest korporatyzacja. Spółka akcyjna nie jest zobowiązana do zwrotu inwestorom kapitału zainwestowanego w zakup akcji.

Akcja jest wieczystym papierem wartościowym, którego emitent nie jest zobowiązany do umorzenia. Emitent emitując akcje nie zaciąga żadnych zobowiązań finansowych. Finansowanie kapitałowe daje możliwość długoterminowego zwiększania kapitału zakładowego.

Spółka akcyjna nie gwarantuje akcjonariuszom wypłaty dywidendy. Bez zysku netto spółka akcyjna nie ma źródła wypłaty dywidendy. Zgromadzenie wspólników może podjąć decyzję o przeznaczeniu całego zysku netto roku bieżącego na rozwój produkcji i odroczeniu wypłaty dywidendy. Trzeba jednak pamiętać, że długoterminowy brak wypłaty dywidendy z akcji powoduje spadek ceny akcji i spadek wartości rynkowej. Wysokość dywidend od akcji ustalana jest arbitralnie (w procentach), niezależnie od wysokości zysku, z którego zostaną wypłacone. Inna będzie zatem wartość bezwzględna wypłat dywidendy. Plasowanie akcji w odróżnieniu od pożyczki nie wymaga stosowania zabezpieczeń ani gwarancji.

Skuteczna polityka emisyjna przebiega w kilku etapach:

1) emitent bada możliwości ich skutecznego lokowania. Konieczne jest zbadanie stanu podaży i popytu na akcje, dynamiki poziomu cen, ich notowań, wielkości sprzedaży akcji nowych emisji i innych wskaźników. Dokonuje się oceny atrakcyjności inwestycyjnej ich akcji pod względem perspektyw rozwoju branży, konkurencyjności ich produktów, dynamiki i poziomu wskaźników ich kondycji finansowej;

2) cel emisji powinien być istotny w strategii inwestycyjnej przedsiębiorstwa, ponieważ konieczne jest opłacenie pozyskania kapitału;

3) wielkość emisji ustala się na podstawie obliczonej potrzeby pozyskania własnych środków finansowych ze źródeł zewnętrznych;

4) szybka mobilizacja kapitału własnego poprzez emisję akcji jest możliwa, gdy są one atrakcyjne i dostępne dla inwestorów;

5) oszacowanie kosztu zaangażowanego kapitału własnego.

Szacowany koszt pozyskanego kapitału jest porównywany z rzeczywistym kosztem kapitału i średnim poziomem oprocentowania kredytu, a następnie podejmowana jest decyzja o zasadności emisji.

Emisja akcji może być zamknięta (wśród dotychczas znanych inwestorów) i otwarta (efektywne formy subemisji).

LEASING. RODZAJE I KORZYŚCI

Leasing - stosunki majątkowe powstałe w związku z przekazaniem nieruchomości do czasowego użytkowania.

Rodzaje leasingu (czynsz)

Leasing - wydzierżawiający zobowiązuje się do nabycia od sprzedającego własności wskazanej przez najemcę nieruchomości i przekazania jej na rzecz najemcy za określoną opłatą, w terminie i na warunkach do czasowego użytkowania. Jego okres jest współmierny do okresu pełnej amortyzacji przedmiotu leasingu lub go przekracza. Przedmiot leasingu staje się własnością leasingobiorcy z chwilą wygaśnięcia umowy lub pod warunkiem zapłaty przez leasingobiorcę pełnej kwoty określonej w umowie leasingu, chyba że umowa leasingu stanowi inaczej.

Leasing operacyjny - leasingodawca nabywa nieruchomość na własne ryzyko i przekazuje ją leasingobiorcy jako przedmiot leasingu za określoną opłatą, na okres i na warunkach czasowego użytkowania. Termin ustalany jest na podstawie umowy najmu. Po upływie okresu trwania umowy leasingu i pod warunkiem zapłaty przez leasingobiorcę pełnej kwoty, przedmiot leasingu jest zwracany leasingodawcy.

Dzierżawa powrotna - właściciel sprzętu sprzedaje go firmie leasingowej i dzierżawi od niego ten sprzęt. Sprzedający staje się najemcą.

Zalety leasingu: otrzymywanie sprzętu do użytku bez jego pełnej opłaty; próbka sprzętu przed jego nabyciem; najemca nie przyciąga pożyczonego kapitału; szeroki zakres usług w zakresie konserwacji zakupionego sprzętu; w porównaniu z pożyczką zapewnia się bardziej elastyczną procedurę płatności leasingowych; zapewnia korzyści podatkowe zarówno leasingodawcy, jak i leasingobiorcy; zwalnia najemcę z procedur i kosztów związanych z własnością nieruchomości, ponieważ wynajmujący pozostaje prawnym właścicielem; leasingobiorca czerpie korzyści z zakupu sprzętu po wartości nominalnej lub rezydualnej na koniec okresu leasingu; mające na celu przyspieszenie odnowy parku maszynowego i technologii produkcji.

Wady leasingu: daje najemcy czasowe prawo do korzystania ze sprzętu; niedobór dochodów w postaci wartości likwidacyjnej środków trwałych; może być droższy niż kredyt bankowy; wzrost kosztów produkcji; wdrożenie przyspieszonej amortyzacji odbywa się za zgodą wynajmującego, ograniczającą zdolność przedsiębiorstwa do tworzenia własnych zasobów; brak możliwości modernizacji używanej nieruchomości bez zgody wynajmującego; możliwe są straty najemcy w wyniku inflacji.

FINANSOWANIE PRZEDSIĘWZIĘCIA

Jednym z głównych źródeł finansowania innowacyjnych projektów jest venture capital.

Kapitał wysokiego ryzyka (ryzyka) - forma lokowania kapitału w obiekty inwestycyjne o wysokim poziomie ryzyka, licząc na szybki otrzymanie wysokiej stopy zwrotu. Venture capital jest tworzone w celu finansowania spółek venture, które polegają na współpracy biznesowej pomiędzy właścicielami firmy a właścicielami venture capital w celu realizacji projektów o wysokim stopniu ryzyka w celu uzyskania znaczących (powyżej średniej rynkowej) przychodów.

Finansowanie venture capital polega na finansowaniu inwestycji w nowych obszarach działalności, dlatego towarzyszy mu wysokie ryzyko w zamian za wygenerowanie znacznych dochodów.

Przedsiębiorstwo venture to przedsiębiorstwo, którego działalność związana jest z opracowywaniem nowych rodzajów produktów, usług, technologii, nieznanych konsumentowi, ale posiadających duży potencjał rynkowy, co wiąże się z wysokim stopniem ryzyka ich promocji na rynku rynek. Jednak innowacyjność ich działalności zapewnia wysokie dochody.

Finansowanie przedsięwzięcia opiera się na wstępnej ocenie projektu inwestycyjnego, działalności i kondycji finansowej firmy realizującej ten innowacyjny projekt. Finansowanie przedsięwzięć odbywa się w formie korporacyjnej.

Fundusze Venture tworzone są w celu finansowania przedsięwzięć. Środki inwestycyjne funduszu venture przeznaczone są dla spółek venture capital, które mają dużą szansę na przekształcenie się w duże, dochodowe przedsiębiorstwa. Szanse te wiążą się z wysokim ryzykiem. Dlatego fundusz venture charakteryzuje się rozkładem ryzyka pomiędzy inicjatorami projektów i inwestorami.

Jednym z głównych sposobów ochrony przed ryzykiem inwestycyjnym jest ubezpieczenie. Dotyczy to również kapitału podwyższonego ryzyka. Mechanizmy organizacji ubezpieczenia i gwarancji przyciąganych środków inwestycyjnych dla projektów venture obejmują stworzenie systemu państwowego ubezpieczenia ryzyka dla inwestorów venture.

Główne zasady funduszu venture to:

1) utworzenie funduszu venture capital w formie spółki osobowej, w którym organizator ponosi pełną odpowiedzialność za wykorzystanie środków funduszu. W tym celu opracowywany jest biznesplan;

2) lokowanie funduszy venture capital na różne projekty o stopniu ryzyka nie większym niż 25% i okresie zwrotu z inwestycji nieprzekraczającym 3-5 lat;

3) „wyjście” kapitału wysokiego ryzyka z przedsiębiorstwa wysokiego ryzyka poprzez przekształcenie go w otwartą spółkę akcyjną z wprowadzeniem akcji przedsiębiorstwa wysokiego ryzyka na giełdę lub ich sprzedażą dużej korporacji.

SPOSÓB FUNKCJONOWANIA KAPITAŁU ZAGRANICZNEGO W FEDERACJI ROSYJSKIEJ

W zależności od formy własności istnieją:

1) państwowe inwestycje zagraniczne realizowane przez budżety państwa w formie pożyczek państwowych, pożyczek, dotacji, pomocy finansowej;

2) prywatne inwestycje zagraniczne - inwestycje inwestorów zagranicznych w obiekty inwestycyjne zlokalizowane poza granicami kraju;

3) mieszane inwestycje zagraniczne – inwestycje dokonywane poza granicami kraju wspólnie przez inwestorów państwowych i prywatnych.

Bezpośrednie inwestycje zagraniczne prowadzą do: wzrostu aktywności inwestycyjnej w kraju; inwestycje w renowację i rozwój podstawowej produkcji; wprowadzenie do produkcji zaawansowanego zarządzania, osiągnięć nauki i technologii; działalność konkurencyjna, rozwój małych i średnich przedsiębiorstw; wzrost zatrudnienia i dochodów; wzrost wpływów podatkowych do budżetu państwa przyjmującego itp.

O wielkości i strukturze inwestycji zagranicznych decyduje kombinacja uwarunkowań społecznych, organizacyjnych, prawnych, politycznych i innych, które decydują o atrakcyjności i celowości inwestowania w gospodarkę kraju oraz są jego klimatem inwestycyjnym.

Oceniając klimat inwestycyjny kraju, należy wziąć pod uwagę:

▪ bieżąca polityka inwestycyjna państwa w kraju (skala wsparcia państwa, stabilność władzy politycznej, przestrzeganie gwarancji i umów);

▪ sytuacja gospodarcza kraju: dynamika PKB, inflacja, wielkość produkcji przemysłowej, sytuacja na rynku pracy, rozwój systemów monetarnego, finansowego, budżetowego, podatkowego itp.;

▪ stabilność ram regulacyjnych regulujących działalność inwestycyjną w kraju itp.

Jest to konieczne do oceny poziomu ryzyka inwestycyjnego, jakie podejmie inwestor zagraniczny inwestując kapitał, do oceny wykonalności, atrakcyjności i opłacalności przyszłych inwestycji.

Nieatrakcyjność inwestycyjną w Federacji Rosyjskiej charakteryzuje:

▪ kryzys gospodarczy i inwestycyjny;

▪ system kredytowo-bankowy jest na etapie rozwoju;

▪ niewystarczający rozwój infrastruktury;

▪ różnice w regionalnym wdrażaniu polityki inwestycyjnej itp.

Atrakcyjność inwestycyjną w Federacji Rosyjskiej charakteryzują: rozległy rynek krajowy, różnorodność obiektów inwestycji kapitałowych, które rozpoczęły się w kraju wraz ze wzrostem gospodarczym; dostępność wysoko wykwalifikowanej i stosunkowo taniej siły roboczej; obecność różnorodnych bogatych zasobów naturalnych; reforma systemu podatkowego pod kątem zmniejszenia obciążeń podatkowych itp.

FUNDUSZE POZABUDŻETOWE

Wiele koncepcji ujawnia istotę i znaczenie funduszy pozabudżetowych. Najczęstsze są następujące.

Fundusze pozabudżetowe - są to fundusze państwowe, które nie są ujęte w budżecie państwa i są wykorzystywane na określony cel (na przykład państwowy fundusz emerytalny, fundusz pracy, państwowy fundusz ubezpieczeniowy).

Fundusze pozabudżetowe - środki do dyspozycji instytucji i organizacji przydzielone nie z budżetu federalnego (lokalnego, republikańskiego), ale utworzone z innych źródeł. Są to środki będące w dyspozycji instytucji, organizacji, firm i korporacji, alokowane nie z budżetu federalnego (lokalnego), ale tworzone z innych źródeł.

Fundusze pozabudżetowe można podzielić na lokaty specjalne i inne. Specjalne fundusze pozabudżetowe obejmują dochody należące do instytucji budynków, lokali, uwzględniane z eksploatacji pojazdów, z działalności produkcyjnej warsztatów edukacyjnych i przedsiębiorstw pomocniczych, wpływy z opłat wstępu do muzeów i wystaw, opłaty za ekspertyzy projektowe , rozpatrywanie spraw w arbitrażu resortowym itp. .

depozyty - są to środki, które trafiają do czasowej dyspozycji instytucji budżetowej (kaucja, kwoty na nierozstrzygnięte sprawy sądowe). Po upływie terminów nieodebrane depozyty są wpisywane do budżetu.

Inne środki pozabudżetowe obejmują: kwoty zamówień (środki podległych organizacji na scentralizowany zakup literatury, materiałów, sprzętu), składki rodziców na utrzymanie dzieci w placówkach przedszkolnych, kwoty wynikające z umów o prace badawcze itp.

Fundusz pieniężny, utworzony poza budżetem federalnym i budżetami jednostek wchodzących w skład kraju, służy do świadczenia świadczeń emerytalnych, ubezpieczenia społecznego na wypadek bezrobocia, opieki zdrowotnej i medycznej.

Środki pozabudżetowe można pozyskać z różnych źródeł:

▪ sprawdzane są kosztorysy do prac projektowych i dokumentacja kosztorysowa obiektów;

▪ pozyskiwane są fundusze od osób i organizacji na budowę i poprawę obiektów socjalnych;

▪ pozyskiwanie środków od organizacji na realizację programu mieszkalnictwa zniszczonego i awaryjnego;

▪ wprowadzane jest wzmocnienie kontroli stałego regulowania płatności przez przedsiębiorstwa korzystające z zasobów naturalnych oraz naliczanie kar za opóźnienia;

▪ działalność koncertowa zespołów muzycznych oraz imprezy okolicznościowe i rocznicowe;

▪ fundusze sponsorskie.

Podejmuje się szereg działań, aby je uratować. Wiele środków pozabudżetowych jest potrącanych na działania kosmiczne.

RYZYKA INWESTYCYJNE

Ryzyko inwestycyjne - jest to ryzyko deprecjacji inwestycji kapitałowych w wyniku działań władz państwowych i kierownictwa. Celem zarządzania portfelem inwestycyjnym jest wzrost jego wartości rynkowej. Ważnym kryterium wyboru akcji portfelowych jest poziom zwrotu z akcji. Jednak wysoki oczekiwany zwrot wiąże się z dużym ryzykiem nieotrzymania go lub utratą zainwestowanego kapitału. Zarządzając portfelem inwestycyjnym dokonuje się pełnej oceny jego poziomu ryzyka, następnie planowany jest poziom rentowności portfela inwestycyjnego.

Klasyfikacja ryzyk inwestycyjnych:

1) ryzyko systematyczne (rynkowe): ryzyko zmian stopy procentowej; ryzyko walutowe; ryzyko inflacji; ryzyko polityczne;

2) ryzyko niesystematyczne: ryzyko branżowe; ryzyko biznesowe; ryzyko kredytowe.

Ryzyko systematyczne (rynkowe) nazwane ryzykiem wynikającym ze zdarzeń zewnętrznych, które ma wpływ na rynek jako całość:

▪ ryzyko stopyprocentowej - ryzyko związane ze zmianą stopy procentowej przez bank centralny kraju. Gdy stopa procentowa spada, koszty kredytów, które otrzymują firmy, maleją, a ich zyski rosną, co jest korzystne i obiecujące dla giełdy. I odwrotnie, wzrost stopy procentowej negatywnie wpływa na rynek;

▪ ryzyko inflacji - ten rodzaj ryzyka jest spowodowany rosnącą inflacją. Zmniejsza realny zysk firm, co negatywnie wpływa na rynek, a także powoduje pojawienie się kolejnego ryzyka – ryzyka zmian stóp procentowych;

▪ ryzyko walutowe - ryzyko wynikające z czynników politycznych i ekonomicznych występujących w kraju;

▪ ryzyko polityczne - jest to groźba negatywnego wpływu na rynek na skutek działań politycznych (zmiana rządu, wojna itp.).

Tutaj ważne jest, aby inwestor oszacował nie tyle ryzyko każdego papieru wartościowego, ile całego ryzyka rynkowego. Ryzyka systematycznego nie można ograniczyć poprzez dywersyfikację zapasów, ponieważ różne rodzaje ryzyka w nim zawarte wpływają na wszystkie zapasy w tym samym czasie.

Ryzyko niesystematyczne, czyli ryzyko, które można ograniczyć poprzez dywersyfikację, wyznaczane jest przez zdarzenia mające wpływ tylko na jedną firmę.

Ryzyka niesystematyczne obejmują:

▪ ryzyko branżowe - ryzyko związane z wpływem czynników branżowych na firmę;

▪ ryzyko biznesowe - ryzyko związane z wydajnością produkcji i zarządzaniem nią przez kierownictwo tej firmy;

▪ ryzyko kredytowe powstaje, gdy kapitał lub jego część powstaje kosztem zobowiązań dłużnych (na przykład, gdy obniża się rating kredytowy, a ceny wprowadzanych na rynek obligacji korporacyjnych spadają, a także pociąga za sobą wzrost kosztu pożyczka bankowa).

METODY OCENY RYZYKA INWESTYCYJNEGO

Analiza statystyczna – poziom ryzyka mierzony jest za pomocą dwóch kryteriów: średniej wartości oczekiwanej (wariancji) i zmienności (wariacji) możliwego wyniku. Rozproszenie mierzy możliwy średni wynik, zmienność pokazuje miarę lub stopień odchylenia oczekiwanej średniej od rzeczywistej średniej. Analiza czynnikowa ryzyk finansowych. Obliczane są współczynniki działalności gospodarczej i stabilności finansowej oraz określane jest prawdopodobieństwo upadłości.

Metoda ocen eksperckich – na tym etapie opracowywane są charakterystyki porównawcze poziomu ryzyka, ustalane są oceny, sporządzane są ekspertyzy analityczne.

Modelowanie ekonomiczno-matematyczne – dokonuje się doboru kryteriów (funkcji celu) i czynników (systemu ograniczeń) związanych z celem strategicznym emitenta lub inwestora przeprowadzającego modelowanie, najważniejsze jest dokonanie właściwego wyboru modelu w oparciu na sytuację. To modele pozwalają przewidzieć konkretną sytuację i ocenić ewentualne prawdopodobieństwo wystąpienia ryzyka finansowego.

Metodą eksperymentu społeczno-ekonomicznego jest przeprowadzanie indywidualnych eksperymentów na typowych sytuacjach finansowych. Jego wadą jest nietypowy charakter wielu sytuacji finansowych, co utrudnia wyciąganie wniosków na wiele konkretnych przypadków z życia finansowego przedsiębiorstwa.

metoda analogii. Specjaliści, menedżerowie finansowi na podstawie publikacji lub praktyki innych przedsiębiorstw oceniają prawdopodobieństwo wystąpienia określonych zdarzeń, uzyskania określonego wyniku finansowego oraz stopień ryzyka finansowego. Należy wziąć pod uwagę, że każde przedsiębiorstwo ma wiele osobliwości związanych tylko z nim pod względem personelu, surowców, charakteru branżowego. Ocena ryzyka opiera się na połączeniu metod naukowych oraz intuicji ekspertów i analityków. Opiera się na uwzględnieniu dużej liczby sprzecznych czynników, wykorzystaniu różnych podejść teoretycznych oraz znajomości precedensów w praktyce. Ryzyko systematyczne jest dokładnie przewidywane za pomocą podstawowych metod badania rynku. Analiza rynku polega na śledzeniu aktualnego stanu rynku i prognozowaniu jego rozwoju. Obserwację, ocenę i identyfikację trendów rozwoju rynku łączy koncepcja „monitoringu”.

Metody fundamentalne wykorzystywane są w prognozowaniu długookresowym i opierają się na analizie zestawu wskaźników makroekonomicznych. Są one rozwijane i wykorzystywane przez serwisy prognozowania rynku tworzone w instytutach badawczych i uczelniach, giełdach towarowych i giełdowych.

INWESTYCJE KAPITAŁOWE, GWARANCJE I OCHRONA PAŃSTWA

Podstawą realizacji budowy kapitału są inwestycje kapitałowe.

Kierowani są do:

▪ dla nowego budownictwa;

▪ przebudowa i modernizacja istniejącego przedsiębiorstwa;

▪ wyposażenie techniczne produkcji;

▪ rozbudowę istniejącego przedsiębiorstwa lub innego obiektu;

▪ inne cele.

Państwo gwarantuje:

1) zapewnienie równych praw w realizacji działalności inwestycyjnej;

2) reklamę w dyskusji nad projektami inwestycyjnymi;

3) prawo do odwołania się od orzeczeń sądowych i czynności (bezczynności) organów władzy publicznej, samorządu terytorialnego i ich funkcjonariuszy;

4) ochrona inwestycji kapitałowych.

Stabilność dla inwestora realizującego inwestycję, warunki i reżim jest gwarantowana w okresie zwrotu inwestycji, nie dłuższym jednak niż siedem lat od daty rozpoczęcia finansowania określonego projektu. W niektórych przypadkach, gdy inwestor realizuje projekt inwestycyjny w zakresie produkcji lub tworzenia infrastruktury transportowej lub innej, którego okres zwrotu przekracza siedem lat, Rząd Federacji Rosyjskiej podejmuje decyzję o przedłużeniu warunków i reżimu na okres określony przez inwestor.

Rząd Federacji Rosyjskiej:

▪ ustala kryteria oceny zmian niekorzystnych dla inwestora warunków w zakresie poboru ceł importowych, podatków federalnych i składek na państwowe fundusze pozabudżetowe, reżimu zakazów i ograniczeń w zakresie inwestycji kapitałowych na terytorium Federacji Rosyjskiej;

▪ zatwierdza procedurę ustalania terminu rozpoczęcia finansowania projektu inwestycyjnego z udziałem inwestorów zagranicznych;

▪ zatwierdza procedurę rejestracji projektów inwestycyjnych;

▪ kontroluje terminowe wywiązywanie się inwestora z obowiązku realizacji inwestycji.

W przypadku niewypełnienia zobowiązań przez inwestora traci on korzyści. Kwota pieniężna niewypłacona w wyniku udzielenia tych świadczeń podlega zwrotowi.

Ochrona inwestycji kapitałowych

Inwestycje kapitałowe mogą być:

▪ znacjonalizowane pod warunkiem wstępnej i równoważnej rekompensaty ze strony państwa za straty wyrządzone podmiotom działalności inwestycyjnej;

▪ zarekwirowane decyzją organów państwowych w przypadkach, w trybie i na warunkach określonych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej;

▪ ubezpieczenie inwestycji kapitałowych odbywa się zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

ŹRÓDŁA FINANSOWANIA INWESTYCJI KAPITAŁOWYCH

Należą do nich środki zgromadzone w funduszach powierniczych, na rachunkach przedsiębiorstw i przeznaczone na inwestycje kapitałowe: podczas budowy obiektów - na pokrycie kosztów projektowania i pomiarów, prac budowlano-instalacyjnych oraz zakupu sprzętu; przy zakupie przedmiotów, aby zapłacić ich cenę.

Finansowanie inwestycji kapitałowych odbywa się kosztem:

1) własne środki finansowe inwestora i rezerwy w gospodarstwie (zyski, amortyzacja zgromadzonych środków i oszczędności obywateli, osób prawnych, funduszy ubezpieczeniowych (odszkodowanie za straty w wyniku pożarów, klęsk żywiołowych itp.));

2) pożyczone finanse inwestora lub jego środki (pożyczki obligacyjne itp.);

3) pozyskanie środków finansowych inwestorów (sprzedaż udziałów, wpłaty udziałowe członków kolektywów pracowniczych, obywateli, osób prawnych);

4) środki finansowe przekazywane przez organizacje, czyli związki przedsiębiorstw;

5) fundusze pozabudżetowe i ich fundusze;

6) budżet federalny i jego środki przekazywane bezzwrotnie i bezzwrotnie oraz środki z budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej;

7) inwestorzy zagraniczni i ich fundusze.

Inwestycja kapitałowa i jej finansowanie dla projektów budowlanych może być realizowane zarówno kosztem jednego, jak i kilku źródeł.

Pożyczone fundusze organizacji finansujących inwestycje kapitałowe obejmują: pożyczki z banków i funduszy inwestycyjnych, firm, towarzystw ubezpieczeniowych, funduszy emerytalnych itp.; pożyczki od inwestorów zagranicznych; pożyczki obligacyjne; rachunki.

Metody finansowania:

1) scentralizowany;

2) zdecentralizowany.

Metoda scentralizowana – źródłem finansowania inwestycji kapitałowych jest budżet federalny, budżety podmiotów Federacji, scentralizowane pozabudżetowe fundusze inwestycyjne itp.

Metoda zdecentralizowana – źródłem są źródła przedsiębiorstw i indywidualnych deweloperów.

W przedsiębiorstwie głównymi źródłami finansowania są: zysk pozostający do dyspozycji przedsiębiorstwa; odpisy amortyzacyjne; środki otrzymane z emisji i sprzedaży akcji; kredyty banków komercyjnych; źródła wyższych organizacji; fundusze inwestorów zagranicznych itp. Jednak głównymi źródłami finansowania inwestycji kapitałowych są zyski z akumulacji i amortyzacji.

W obszarze finansowania inwestycji kapitałowych zaszły obecnie duże zmiany. Zmienił się stosunek scentralizowanych i zdecentralizowanych źródeł finansowania inwestycji kapitałowych: znacznie spadł udział scentralizowanych, a wzrósł zdecentralizowanych. W przejściu do relacji rynkowych zjawisko to uważane jest za naturalne.

DEMORYZACJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH I SPOSOBY ICH NABYCIA

Amortyzacja środków trwałych - wskaźnik odzwierciedlający informację o wysokości odpisów amortyzacyjnych nagromadzonych w trakcie eksploatacji środków trwałych. Amortyzacja środków trwałych do celów księgowych odbywa się na jeden z czterech sposobów na konto 02.

Wynajmowana nieruchomość jest wymieniona w bilansie leasingodawcy, więc leasingodawca pobiera odpisy amortyzacyjne. Koszt środków trwałych spłacany jest w drodze amortyzacji. Jedna z metod amortyzacji dla grupy jednorodnych pozycji środków trwałych jest dokonywana w okresie użytkowania pozycji wchodzących w skład tej grupy.

Oprócz odpisania wartości środków trwałych poprzez amortyzację, przewidziano środki trwałe o wartości nie większej niż 10 000 rubli. jednostkowe lub inny limit ustalony w polityce rachunkowości na podstawie cech technologicznych, a także zakupionych książek, broszur i podobnych publikacji, dopuszcza się odpisanie kosztów produkcji (kosztów sprzedaży) w momencie ich wprowadzenia do produkcji lub eksploatacji. W celu zapewnienia bezpieczeństwa tych obiektów w produkcji lub podczas eksploatacji w organizacji konieczne jest zorganizowanie kontroli nad ich ruchem.

Metody amortyzacji

Przy metodzie liniowej roczną kwotę amortyzacji ustala się w oparciu o koszt pierwotny lub koszt bieżący (odtworzenia) (w przypadku przeszacowania) środka trwałego oraz stawkę amortyzacji obliczoną w oparciu o okres użytkowania tego przedmiotu.

Metodę bilansu redukcyjnego dla określenia okresu użytkowania ustala się w przypadku, gdy efektywność wykorzystania składnika aktywów trwałych zmniejsza się z każdym kolejnym rokiem.

Metoda odpisywania kosztu przez sumę liczby lat użytkowania. Przy tej metodzie roczna stawka amortyzacyjna ustalana jest na podstawie początkowego kosztu środka trwałego oraz wskaźnika rocznego, gdzie licznikiem jest liczba lat pozostałych do końca życia obiektu, a mianownikiem jest suma liczba lat użytkowania obiektu.

Przy metodzie odpisywania kosztu środka trwałego proporcjonalnie do ilości produktów (robót, usług) amortyzacja jest naliczana w oparciu o naturalny wskaźnik ilości produktów (robót) w okresie sprawozdawczym i stosunek koszt początkowy środka trwałego i szacunkową ilość produktów (robot) przez cały okres użytkowania przedmiotowego środka trwałego.

GRUPY FINANSOWE I PRZEMYSŁOWE

Grupy finansowo-przemysłowe (FIG) to podmioty prawne działające w formie spółek głównych i spółek zależnych lub łączące swoje aktywa w celu integracji technologicznej lub gospodarczej w celu realizacji projektów inwestycyjnych i innych, zwiększających konkurencyjność oraz poszerzających rynki towarów i usług, produkcję efektywność, tworząc nowe miejsca pracy.

FIGi są zarejestrowane oficjalnie, ale istnieje znaczna liczba FIGów nieformalnych.

Różnice między figurami przemysłowymi i bankowymi:

1) większość FIG przemysłowych jest oficjalnie zarejestrowana, podczas gdy większość FIG bankowych ma charakter nieformalny. Założycielami przemysłowych grup finansowych i przemysłowych były byłe radzieckie ministerstwa przemysłu lub duże przedsiębiorstwa przemysłowe. Wokół dużych banków tworzyły się nieformalne grupy finansowo-przemysłowe, które stopniowo w coraz większym stopniu zmieniały swoją działalność. Początkowo koncentrowali swoje wysiłki w określonych branżach (np. Inkombank skupiał się na przemyśle spożywczym, AlfaBank na budownictwie i przemyśle spożywczym). Jednak na drugim etapie prywatyzacji banki zawierały zyskowne transakcje niezależnie od tego, czy wcześniej kontrolowały przedsiębiorstwa z danych branż (w szczególności wszystkie duże grupy finansowe i przemysłowe przejmowały spółki naftowe);

2) stopień integracji. W grupach nieformalnych opiera się na zasadzie cross-własności, a kierowanie działaniami członków oficjalnie zarejestrowanych grup odbywa się na podstawie umów długoterminowych. Integracja w oficjalnie zarejestrowanych grupach jest płytka. Zamiast wzajemnej wymiany udziałów, ich członkowie zawierają umowy o współpracy, które pomagają im ukierunkować swoją działalność i zapewnić wzajemne zainteresowanie wynikami swojej działalności biznesowej.

Klasyfikacja grup finansowych i przemysłowych:

▪ zintegrowany pionowo;

▪ zintegrowany poziomo;

▪ zróżnicowane.

32% oficjalnie zarejestrowanych FIG jest zintegrowanych pionowo, 26% jest zintegrowanych poziomo, a 42% to te ostatnie. Zakwalifikowaliśmy się jako członkowie nieformalnych spółek FIG, których głównymi udziałowcami są duże banki, spółki naftowe i handlowe.

Na podstawie informacji o strukturze własnościowej nieformalne RYS dzielą się na:

▪ o grupach bankowych (gdzie centralną rolę w realizacji integracji odgrywają największe rosyjskie banki);

▪ grupy przemysłowe lub struktury typu holdingowego;

▪ grupy koordynowane przez administrację regionalną.

KONCEPCJA NIERUCHOMOŚCI

Na rynku nieruchomości prawa do obiektów nieruchomości pełnią funkcję towarów. Aby stworzyć rynek nieruchomości, musisz najpierw legalnie uformować nieruchomość.

Oznacza to utworzenie akt katastralnych dla każdego obiektu nieruchomości z późniejszą państwową rejestracją praw do nieruchomości.

Państwo gwarantuje prawa do nieruchomości, a stają się one towarem dopiero po ich państwowej rejestracji w jednym z katastrów lub rejestrów nieruchomości. Umowa dzierżawy działki zawierana jest na podstawie kartoteki katastralnej. Inaczej: możesz wynająć nieruchomość dopiero po jej utworzeniu.

К rzeczy nieruchome (nieruchomości, nieruchomości) obejmuje obiekty posiadające wszystkie wymienione rodzaje obrotu, działki gruntowe, gruntowe, izolowane obiekty wodne i wszystko, co związane z gruntem, czyli obiekty, których nie można przenieść bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenia, w tym lasy, rośliny wieloletnie nasadzenia, budynki, konstrukcje.

К rzeczy ruchome obejmują wszystko, co podlega rejestracji państwowej w specjalnych rejestrach lub rejestrach: samoloty, statki morskie i rzeczne, statki kosmiczne itp.

Nieruchomość obejmuje najcenniejsze i ogólnie znaczące obiekty. Obiekty nieruchomości, takie jak grunty i zasoby naturalne mają duże znaczenie gospodarcze i strategiczne dla państwa. W dużej mierze z tego powodu nieruchomości podlegają wzmocnionej ochronie prawnej. Powody tego są częściowo historyczne. Ziemia była najważniejszą częścią nieruchomości w czasach przedkapitalistycznych, kiedy kapitał pieniężny i kredyt odgrywały niewielką rolę w życiu gospodarczym, podczas gdy ziemia była prawie jedynym źródłem prywatnego bogactwa i dochodu państwa oraz służyła jako wskaźnik politycznego znaczenie obywatela.

Są to obiekty materialnie zrealizowane, istotne pod względem wielkości i kosztów, z których większość jest związana z gruntem i od niego zależna.

Środki inwestowane w nieruchomości są chronione przed inflacją, ale jednocześnie mogą być przyczyną spekulacyjnych transakcji na nieruchomościach, gdyż ceny rosną, co może prowadzić do koncentracji nieruchomości w rękach dużych właścicieli w celu późniejszego sprzedaż z zyskiem po wyższej cenie. Z tego samego powodu posiadanie nieruchomości przynosi nie tylko korzyści, ale wiąże się również z ograniczeniami narzucanymi przez państwo w celu ochrony interesów innych jednostek i całego społeczeństwa. Przykładowo nabytą działkę można sprzedać po określonej liczbie lat, można ją kupić po dzierżawie lub nie można zmienić orientacji produkcyjnej przedsiębiorstwa przez okres określony w umowie.

AKTYWA NIERUCHOMOŚCI POD INWESTYCJĘ, JEJ CHARAKTERYSTYKA

Nieruchomości obejmuje grunty, działki, wszystko na i pod powierzchnią ziemi. Obejmuje przedmioty związane z ziemią, niezależnie od tego, czy są pochodzenia naturalnego czy antropogenicznego. Nieruchomość obejmuje prawa do nieruchomości. Majątek ruchomy obejmuje samochody, meble, statki, samoloty, wszystko, co można przenieść. Przybudówki, pomieszczenia gospodarcze i budynki, czyli przybudówki, które są przymocowane do mienia ruchomego w taki sposób, że nie można ich od niego oddzielić bez powodowania jego uszkodzenia.

Nieruchomość dzieli się na następujące rodzaje:

▪ na mieszkania (dom, dacza);

▪ do prowadzenia działalności komercyjnej (biura, budynki, budowle);

▪ do celów produkcyjnych (warsztaty, fabryki, budynki przemysłowe);

▪ dla działalności rolniczej (kompleksy rolnicze, gospodarstwa rolne).

Zalety nieruchomości to:

1) inwestowanie kapitału w nieruchomości daje wyższy zwrot niż udzielenie kredytu zabezpieczonego nieruchomością i otrzymanie początkowych odsetek od pożyczkobiorcy;

2) Nieruchomości same w sobie są najpewniejszym sposobem zabezpieczenia się przed spadkiem siły nabywczej waluty i wzrostem cen.

Wady nieruchomości to:

1) nieruchomość nie ma dużej płynności w krótkim czasie;

2) trudno jest rozsądnie inwestować przy zakupie nieruchomości bez wykwalifikowanego doradztwa;

3) posiadanie nieruchomości wymusza na inwestorze podjęcie działań zmierzających do jej zagospodarowania;

4) istnieje duże ryzyko, że nieruchomość nie przyniesie takiego dochodu, jakiego oczekuje inwestor, a nawet odwrotnie.

Nieruchomości są również traktowane jako aktywa inwestycyjne. Z punktu widzenia inwestycji najważniejszymi cechami nieruchomości są zarówno cechy ekonomiczne, jak i fizyczne. Do cech ekonomicznych zalicza się: różnorodne rozbudowy i charakterystyczne dla nich przedmioty, rzadkość wyrażającą się w niepowtarzalności, oryginalność. Cechami fizycznymi są: nieruchomość, która pozwala na szerszą regulację mechanizmu prawnego niż w przypadku majątku ruchomego, niezniszczalność, która decyduje o trwałości inwestycji w nieruchomości, niejednorodność, obecność różnego rodzaju budynków. Aby podjąć decyzję o inwestycji, konieczne jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości, aby zdecydować o kwestiach oceny kosztów niektórych typów, zidentyfikować rentowne segmenty, określić poziom ryzyka inwestorów i wykonalność inwestycji w budowie.

ZASADY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Zasady wyceny nieruchomości są podzielone na cztery kategorie.

1. Zasady oparte na spostrzeżeniach użytkownika – użyteczność, substytucja, oczekiwania – pozwalają określić użyteczność przedmiotu, jego akceptowalną na rynku cenę oraz oczekiwane korzyści z posiadania nieruchomości.

Przydatność nieruchomości - możliwość zaspokojenia potrzeb użytkownika w danym miejscu i przez określony czas. To jest „zasada użyteczności”.

„Zasada substytucji” mówi, że wartość wycenianej nieruchomości nie powinna przekraczać kosztów nabycia podobnego przedmiotu.

Użyteczność nieruchomości jest powiązana z wartością przewidywanych przyszłych korzyści (oczekiwanych zwrotów). „Zasada oczekiwania” mówi, że wartość nieruchomości obejmuje wartość wszystkich przyszłych dochodów i uwzględnia stały wzrost tej wartości pod wpływem zwiększonego popytu i ograniczonej podaży.

2. Zasady związane z własnością (przede wszystkim gruntem) i jej ulepszeniem.

Działalność gospodarcza wymaga czterech czynników produkcji:

▪ praca, która musi być rekompensowana płacą;

▪ kapitał, który musi zostać skompensowany odsetkami i dywidendami;

▪ działalność przedsiębiorcza, która musi być rekompensowana zyskiem;

▪ grunt, który jest rekompensowany czynszem.

3. Zasady związane z otoczeniem rynkowym - zależność, zgodność, podaż i popyt, konkurencja.

Wartość nieruchomości ma wpływ i sama wpływa na wartość innych nieruchomości w okolicy. To jest zasada zależności.

„Zasada fitnessu” zakłada zgodność stylu architektonicznego i poziomu udogodnień (usług) nowych nieruchomości z potrzebami i oczekiwaniami rynku.

„Zasada popytu i założenia” – przy wycenie nieruchomości należy zrozumieć, jakie czynniki i jak wpływają na podaż i popyt na rynku nieruchomości.

„Zasada konkurencji” – popyt rynkowy generuje zysk, a zysk tworzy konkurencję – siłę, która prowadzi do wyrównania rentowności na rynku nieruchomości.

Zasadą charakteryzującą zmiany użyteczności nieruchomości w danej lokalizacji jest „zasada zmiany”.

4. Zasada najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania dobra jest syntezą zasad wszystkich grup. Pozwala to rzeczoznawcy na zidentyfikowanie najlepszej i najbardziej opłacalnej opcji spośród możliwych opcji użytkowania nieruchomości i wykorzystanie jej do wyceny. Zasada ta przewiduje wycenę kawałka ziemi tak, jakby była wolna.

METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Istnieją trzy metody wyceny nieruchomości.

Metoda kosztowa wyceny nieruchomości

Kumulacyjne metody wyceny wartości nieruchomości polegające na ustaleniu kosztów niezbędnych do jej odtworzenia lub zastąpienia, z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji. Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości składa się z następujących etapów: ocena wartości działki jako niezabudowana; szacuje się pełny koszt reprodukcji; oceniane są rodzaje zużycia istniejących ulepszeń; koszty reprodukcji i ulepszeń (wymiany) gruntów są dodawane w celu uzyskania wartości ocenianej nieruchomości.

Rynkowa metoda wyceny nieruchomości - kumulatywne metody oceny wartości nieruchomości, polegające na porównaniu przedmiotu wyceny z podobnymi obiektami, dla których dostępna jest informacja o cenach transakcji z nimi. Ocena ta jest konieczna w przypadku wtórnej emisji akcji sprywatyzowanych przedsiębiorstw pragnących podwyższyć kapitał zakładowy o kwotę popartą rzeczywistymi zasobami materialnymi. Pozwoli to inwestorom uniknąć błędów przy ustalaniu cen akcji. Wycena jest konieczna przy podziale majątku, ustaleniu optymalnego komercyjnego wykorzystania gruntów i nieruchomości oraz przy wszelkich innych transakcjach związanych z nieruchomościami.

Dochodowa metoda wyceny nieruchomości - kumulacyjne metody szacowania wartości nieruchomości, oparte na określeniu przyszłych dochodów z komercyjnego wykorzystania wycenianej nieruchomości.

Istnieją dwie metody tej oceny:

▪ metoda kapitalizacji zysku;

▪ metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Metody te prognozują wysokość przychodów i wydatków związanych z eksploatacją obiektu w okresie prognozy, a następnie dzielą dochód operacyjny netto przez stopę dyskontową, która jest procentem zwrotu z zainwestowanego kapitału. Stopa kapitalizacji (dyskonta) jest ustalana przez rzeczoznawcę zgodnie z istniejącymi metodami.

Metodę kapitalizacji stosuje się, gdy istnieją wystarczające dane do prognozowania przepływów pieniężnych, bieżące przepływy pieniężne są w przybliżeniu równe przyszłym przepływom pieniężnym, a oczekiwana stopa wzrostu przepływów pieniężnych jest przewidywalna. Ma zastosowanie do obiektów generujących dochód o stabilnych, przewidywalnych kwotach przychodów i wydatków. Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych stosuje się, gdy oczekuje się, że przyszłe poziomy przepływów pieniężnych będą różnić się od obecnych, przyszłe przepływy pieniężne można przewidzieć i określić, prognozowane przyszłe przepływy pieniężne są dodatnie dla większości prognozowanych lat.

Metoda ma zastosowanie do najbardziej dochodowych obiektów, które mają niestabilne przepływy przychodów i wydatków.

ZARZĄDZANIE PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI

Zarządzanie portfelem nieruchomości - są to skumulowane procesy kształtowania, opracowywania decyzji zarządczych, które zapewniają maksymalną efektywność strategii i taktyki prowadzonej przez właściciela w celu jak najbardziej racjonalnego wykorzystania majątku.

Portfolio nieruchomości obejmuje rynek mieszkaniowy, który obejmuje deweloperów, inwestorów i użytkowników. Zarządzający portfelem inwestycyjnym nieruchomości odpowiada za rentowność powierzonego mu portfela, na który składają się obiekty nieruchomościowe, za opracowanie i wdrożenie programu zarządzania strategicznego. Strategia ta ma na celu budowanie optymalnego portfela poprzez dokonywanie zrównoważonych inwestycji i pozyskiwanie środków z uwzględnieniem rozkładu możliwych ryzyk inwestycyjnych.

Ale ma to również na celu poprawę wskaźnika ryzyka podczas eksploatacji i zwiększenie wartości użytkowej obiektów. Zarządzający portfelem wyznacza zadania dla zarządzającego funduszem i ostatecznie decyduje o udziale w realizacji dużych projektów inwestycyjnych.

Opracowanie programu strategicznego zarządzania portfelem odbywa się na podstawie wyników analiz i badań portfelowych, wiedzy rynkowej otrzymanej od zarządzającego portfelem (dyrekcja nieruchomości).

Skład portfela uważany jest za najlepszy, biorąc pod uwagę dywersyfikację ryzyka inwestycyjnego i zależy od obiektów, ich rodzaju, wielkości, położenia geograficznego i wieku.

Głównym celem zarządzania portfelem jest inwestowanie i uzyskanie maksymalnego zwrotu z zainwestowanych środków. Zwroty te należy rozpatrywać w połączeniu z możliwym ryzykiem inwestycyjnym. Działania zarządzającego portfelem mają na celu zarządzanie i kontrolę ryzyka.

Zarządzający portfelem odpowiada za dochód uzyskany od środków zainwestowanych w portfel w długim okresie, za wzrost wartości użytkowej obiektów wchodzących w skład portfela, za stopień ryzyka inwestycyjnego, udział w rynku (procent sumy sprzedaż tego produktu przez wszystkich uczestników rynku) itp.

Istotą zarządzania portfelem jest znalezienie punktów wyjścia strategii, które powinny odpowiadać składowi portfela, oraz w realizacji tej strategii. Oznacza to zidentyfikowanie tych kombinacji gotowych produktów budowlanych i rynków, z którymi organizacja chciałaby pracować. W tym przypadku wszystkie ryzyka (ryzyko) tych kombinacji decydują o wartości wyboru optymalnego portfela. Skład portfela ustalany jest na różnych poziomach, na przykład na poziomie sektorów rynku (lokale biurowe i handlowe, mieszkania) czy krajów (USA, Brazylia).

Autor: Kuznetsova S.A.

Polecamy ciekawe artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki:

▪ Historia myśli ekonomicznej. Kurs wykładowy

▪ Medycyna sądowa i psychiatria. Kołyska

▪ Prawo procesowe cywilne. Notatki do wykładów

Zobacz inne artykuły Sekcja Notatki z wykładów, ściągawki.

Czytaj i pisz przydatne komentarze do tego artykułu.

<< Wstecz

Najnowsze wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika:

Maszyna do przerzedzania kwiatów w ogrodach 02.05.2024

We współczesnym rolnictwie postęp technologiczny ma na celu zwiększenie efektywności procesów pielęgnacji roślin. We Włoszech zaprezentowano innowacyjną maszynę do przerzedzania kwiatów Florix, zaprojektowaną z myślą o optymalizacji etapu zbioru. Narzędzie to zostało wyposażone w ruchome ramiona, co pozwala na łatwe dostosowanie go do potrzeb ogrodu. Operator może regulować prędkość cienkich drutów, sterując nimi z kabiny ciągnika za pomocą joysticka. Takie podejście znacznie zwiększa efektywność procesu przerzedzania kwiatów, dając możliwość indywidualnego dostosowania do specyficznych warunków ogrodu, a także odmiany i rodzaju uprawianych w nim owoców. Po dwóch latach testowania maszyny Florix na różnych rodzajach owoców wyniki były bardzo zachęcające. Rolnicy, tacy jak Filiberto Montanari, który używa maszyny Florix od kilku lat, zgłosili znaczną redukcję czasu i pracy potrzebnej do przerzedzania kwiatów. ... >>

Zaawansowany mikroskop na podczerwień 02.05.2024

Mikroskopy odgrywają ważną rolę w badaniach naukowych, umożliwiając naukowcom zagłębianie się w struktury i procesy niewidoczne dla oka. Jednak różne metody mikroskopii mają swoje ograniczenia, a wśród nich było ograniczenie rozdzielczości przy korzystaniu z zakresu podczerwieni. Jednak najnowsze osiągnięcia japońskich badaczy z Uniwersytetu Tokijskiego otwierają nowe perspektywy badania mikroświata. Naukowcy z Uniwersytetu Tokijskiego zaprezentowali nowy mikroskop, który zrewolucjonizuje możliwości mikroskopii w podczerwieni. Ten zaawansowany instrument pozwala zobaczyć wewnętrzne struktury żywych bakterii z niesamowitą wyrazistością w skali nanometrowej. Zazwyczaj ograniczenia mikroskopów średniej podczerwieni wynikają z niskiej rozdzielczości, ale najnowsze odkrycia japońskich badaczy przezwyciężają te ograniczenia. Zdaniem naukowców opracowany mikroskop umożliwia tworzenie obrazów o rozdzielczości do 120 nanometrów, czyli 30 razy większej niż rozdzielczość tradycyjnych mikroskopów. ... >>

Pułapka powietrzna na owady 01.05.2024

Rolnictwo jest jednym z kluczowych sektorów gospodarki, a zwalczanie szkodników stanowi integralną część tego procesu. Zespół naukowców z Indyjskiej Rady Badań Rolniczych i Centralnego Instytutu Badań nad Ziemniakami (ICAR-CPRI) w Shimla wymyślił innowacyjne rozwiązanie tego problemu – napędzaną wiatrem pułapkę powietrzną na owady. Urządzenie to eliminuje niedociągnięcia tradycyjnych metod zwalczania szkodników, dostarczając dane dotyczące populacji owadów w czasie rzeczywistym. Pułapka zasilana jest w całości energią wiatru, co czyni ją rozwiązaniem przyjaznym dla środowiska i niewymagającym zasilania. Jego unikalna konstrukcja umożliwia monitorowanie zarówno szkodliwych, jak i pożytecznych owadów, zapewniając pełny przegląd populacji na każdym obszarze rolniczym. „Oceniając docelowe szkodniki we właściwym czasie, możemy podjąć niezbędne środki w celu zwalczania zarówno szkodników, jak i chorób” – mówi Kapil ... >>

Przypadkowe wiadomości z Archiwum

Nowe chipsety synchronicznego konwertera doładowania 24.03.2005

INTERNATIONAL RECTIFIER ogłosił dwa nowe chipsety synchronicznego konwertera boost DirectFET.

Pierwszy chipset składa się z układów IRF6617 (sterowanie) i IRF6611 (synchroniczny FET) i jest przeznaczony do pracy pod napięciem do 30 V i prądem roboczym do 20 A. Druga para składa się z układów IRF6637 (sterowanie) i IRF6678 (synchroniczny FET) i jest przeznaczony do jeszcze wyższych prądów roboczych.

Należy zauważyć, że urządzenia są produkowane w technologii bezołowiowej.

Inne ciekawe wiadomości:

▪ Nazwany najszybszym zwierzęciem

▪ Ultracienkie soczewki wykonane z metamateriału fraktalnego

▪ Robocopy strzegące lotnisk

▪ Drukarka przenośna Drukarka kieszonkowa LG (PD261)

▪ Różnice między zawałem serca u mężczyzn i kobiet

Wiadomości o nauce i technologii, nowa elektronika

Ciekawe materiały z bezpłatnej biblioteki technicznej:

▪ sekcja serwisu Liczniki energii elektrycznej. Wybór artykułu

▪ artykuł Wymuszone dmuchanie ciągnika prowadzącego. Rysunek, opis

▪ Ile serc ma kałamarnica? Szczegółowa odpowiedź

▪ artykuł Dyżur w schronisku placówki oświatowej. Opis pracy

▪ artykuł Farbowanie skór owczych na czarno. Proste przepisy i porady

▪ artykuł Nierozłączne siódemki. Sekret ostrości

Zostaw swój komentarz do tego artykułu:

Wszystkie języki tej strony

Strona główna | biblioteka | Artykuły | Mapa stony | Recenzje witryn